怎么办？三个月二手房没放贷，业主等不及了要告我

来源：佛山楼市发布

“上车了但又未完全上车”。

给出去几十万了，半颗心还悬着，这贷款到底啥时候能下来？

能等的都还不是事，因为房贷放款慢吃上官司的，才叫冤！

怎么回事？

实惨！按揭过户都办妥了前业主还要告我？

近日，粉丝张女士向楼市君吐槽，她说今年五月中询下定了禅城某小区一套二手房，房子证书齐全，手续正规，买卖双方在7月也顺利办理了过户。

但9月初张女士却收到了业主的催尾款电话，对方声称：“如果贷款再不下来，我就去法院告你！”。

楼市君与张女士聊天记录

佛山房贷收紧，二手房贷款更难。流水卡的紧，首付来源查的严，从递交资料初审再到出同贷书，足足要一个多月。

张女士买的房子，已在入押等放款这一步，如今三个多月过去了，一点消息都没有。业主暗示张女士去打点银行，加快批款。按揭经理也表示可以给加急，费用是贷款数额1%，不然只能等，放款时间3个月或者半年都不一定。

张女士与按揭经理聊天记录

办贷款的时候已经付过按揭服务费，现在还要对给加急费，已经超出原定的购房预算了。张女士跟业主说自己不想增加购房费用，也不着急住，愿意再等等。

但原业主也不容易，卖房的钱迟迟不到手，表示不想再等，要去告张女士。

楼市君与张女士聊天记录

房贷利率普遍破“6”刚需买房太难了不得不说，今年的佛山买房人，用一个字来形容，就是“难”。先是利率上调，佛山二手房利率，从年初5.35-5.5%，一路攀升到如今的5.7%-6.3%。然后是首付收紧，对于无社保无个税的“双外”购房者，首付限购区域三成变四成，非限购区域两成变三成。紧接着上个月，广州更是推出了二手房指导价，银行再次收紧二手房贷。把广州限贷推向了风口浪尖，邻市佛山还能幸免吗？在这一波又一波的政策浪潮之下，直接把无数刚需客打在沙滩上。每次大小调控，总会误伤刚需，上车越来越难了。

不过吐槽归吐槽，猪肉贵也要吃猪肉，房子也是刚需品，这车难上，还是要上的。

面对重重调控，各大买家的心态又是怎么样的呢？

“租房马上到期了，不想再浪费钱续租”，“小孩着急入户口，马上要上小学了”。对于这部分业主表示，多花钱加急也是能接受的。

“我买给小孩的，什么时候房贷都无所谓啦“，”现在住父母家，不着急搬出来，放贷慢就不用那么快供房咯”。

对于不着急入住的业主，且卖家也不着急要尾款，其实对大家也没有造成实际影响。楼市君当然想各位买家得偿所愿，但是想象是美好的，现实是残酷的，就算买家不急，卖家都是想早日拿到剩余房款的。

碰上脾气不好的业主，像我们粉丝张女士那样，分分钟要“被告”。房贷收紧放款慢

买家卖家都不易，这锅谁背？那么回到我们文初的疑问。银行放贷慢，导致卖家迟迟收不到尾款，买家需不需要承担相应法律责任？楼市君也特地询问了专业的房产律师。对方表示，这个法律责任的界定，是以我们和业主签订的买卖合同为准。

楼市君与律师对话

若有约定因银行延迟放款导致买家无法支付放款的情况，违约方就按约定的履行赔偿责任。

若没有相关约定，放款期限不属于买卖双方控制因素，双方都无存在违约行为，那么即使卖家真的告上法庭，买家也是无责的。

示意图来源：图蜗

所以，各位在签订房屋买卖合同的时候，一定要看清楚付款方式的时间，逾期责任以及合同约定的解除事由。如果发现双方权利义务不对等的时候，一定要及时提出，重新商议再签订合约。这样才能在政策的变动之下，能够保证自己的权利不受侵害。对于二手房放贷周期变长，对你有没有影响？快来评论区跟我们讨论一下吧~

新手买房请注意：二手房贷款有个坑，不仅房子买不到还会赔上定金

我是章哥，房地产投资专家。北京房地产圈从业二十年，通晓业内的一切门道，用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。关注“章哥说买房”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答、绝不敷衍。全程一对一指导购房相关事宜。

提问：

章哥好，我有首房首贷资格，所有资金凑到了160万，现在看上了一套460万总价的房子，准备明天签约交定金。请问有什么应该注意的吗？谢谢。

回答：

1、我建议你不要急，还是先等一下，因为你的这个资金安排可能有问题。如果不算清楚就贸然交钱的话，很可能房子买不成，还要付出一定的损失，甚至是全部定金的损失。

2、首房首贷资格，首付160万，贷款65%，理论上确实可以购买457万总价的房产。但是这只是理论上，实际中是不可能做到的。

比如说，如果你明天交定金，比如50万吧，那就还剩110万。但在签约的同时，你还要交中介费啊，就算是2.5%，460*0.025=11.5万。那你还剩98.5万了。

3、理论上贷款是按照房产的总价的65%计算的，但这是按照的实际成交价，最多是网签价，也就是合同价。而银行房贷款，是要按照评估价计算的。

一般来说，评估价是市场价（成交价）的90%，也就是说460万的房子，评估公司认为它就值414万。而银行，也只认可评估公司的股价，根本不考虑你们的实际成交价。

那也就是说，你最多可以贷到414*65%=269.1万，这就是银行的放款数。

269.1+50+98.5=387.7万。460-417.6=42.4万。也就是说，你还有42.4万的资金缺口。

这么说吧，如果是按照银行放贷额，你的首付资金就不能是160万，而是202.4万。请问，你有这么多的备用金吗？

4、除此之外，过户所需要缴纳的税费你确定是多少钱了吗，你准备好缴纳税费的钱了吗？

5、此时你的定金和中介费已经都交完了。而贷款额不够并不是他们的过失，你基本上是没有成功退费的可能的。

首先定金是肯定不退的，除非你们在合同中有约定，因为贷款没批下来或者贷款额度不够可以退款。但这种条款没人会答应。中介费有可能退一部分，但还得是你争取的情况下。一般来说也不退，毕竟钱没凑够是你自己的事情，和人家没关系。

6、简单解释一下评估价。因为银行出于资金安全考虑，要保证贷款的风险在可控范围之内。所以，他们会在放贷之前，指派评估机构根据房龄地段装修等综合因素，来对房源进行估价。而这个评估价，一般都会低于实际成交价，也就是市场价的90%。

当然，也有做出高评的可能，比如因为装修的好，或者忽视了楼层朝向什么的，或者找找人，评估值会稍微高一些，但是能评高的金额非常有限。有些贷款机构或小中介忽悠买房人，说能做出超高的评估值，基本都是胡扯。

银行不傻，天天干的就是风险控制的工作，不可能看不出来。而且评估公司的资质是很难得到的，也犯不上为了那一点评估费而违规操作，实在是不值得。

7、所以，我建议你不要着急签约，赶紧让中介公司给你算算账，看你到底应该准备多少钱。把各项税费也要算进去，这根据具体房源的不同，会有很大的差距。

按照常理，这些算账的工作，中介早就应该做过了啊？是你没问过他们还是碰到了新手，或者你根本没通过中介？

总之，在帐没算清楚之前，千万别签约交定金，否则你有可能会很被动。

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银行不敢批款？二手房停止放贷？“两条红线”摆正楼市新方向

关注房地产市场的朋友们最近肯定都知道，最近热点城市中，例如重庆、武汉、深圳、杭州等城市，银行对二手房贷款的业务开始收紧或者暂停了，并且现在范围正在不断地扩大。

其中武汉中国银行和工商银行已经确认了新房、二手房公积金业务都暂时停止受理，并且房贷利率开始逐渐上浮；也就是说，银行现在针对房贷的审批更为严格，批款的周期也更长了。

据统计，在五月份的时候，长三角、广东上海等地区有39个重点城市房贷放贷的周期延长了。例如上海，去年最快放款周期是40天左右，今年5月放款周期却延长了17天到92天；在深圳的光大银行已经暂停按揭贷款业务，广发银行也表示不受理相关业务了，这些举动，更加坐实了各银行下半年房款会“停止”放款的消息。

我们再把视线往“上”看看，青岛多家银行也表示：现在无房贷额度。

结合起来看，很明显，不是银行不想给二手房批款，而是额度确实有限，不得已只能先暂停二手房房贷放款，优先受理新房业务，紧接着再次上调房贷利率，一步紧接着一步，让人无法的钻空子。

压制住二手房市场，优先让新房批贷，在一定程度上其实是现在最正确的做法了。

城市的房价越涨越高，单凭打工族一己之力，是无法买得起房了，更何况二手房极其容易被炒房客盯上，一旦失去二手房这块“领地”，那我们的“房价持久战”肯定会占据下风，对未来的楼房市场极其不利，会导致房价虚高、房屋空置率上涨等等一系列问题的发生。

但现在有了上层施压，让银行降低房贷的额度，还能够起到稳定市场预期，又能打压炒房客这股不正之风的作用。

况且在2021年开始，央行和银保监会就重磅出击，建立了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并于2021年1月1日开始实行，这份文件的主要核心内容是设置房贷的“两道红线”。

红线一是：房地产贷款占比。大型银行不能超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二是：个人住房贷款占比。大型银行不能超过32.5%，中型银行不能超过20%，小型银行不能超过17.5%，县域农合机构不能超过12.5%，村镇银行不能超过7.35%。

这“两道红线”，其实就是为了防止金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，要防范以往备受银行青睐的房贷业务，“过度集中”的“系统性金融风险”，这次将房贷也列入了金融体系的“系统性金融风险”，措辞可以说是十分严厉了。

而去年发布的“三道红线”政策与今年发布的“两道红线”，3＋2的调控政策其实有异曲同工之妙，都将成为后面房产市场长期可实行的措施，补全了房地产长效调控中有关于金融的相关内容。

再往更大的层面来看，其实这次调控更加有实际意义的点在于——控制居民负债，提高居民消费，促进国内国际双循环的经济发展。

有专家曾发表言论称：稳定宏观杠杆率应该抑制居民负债的过快攀升。

因此，为了这个目标，就必须降低居民负债，而我们最大的负债除了房贷，还是房贷，不信你问问，现在还有几个老百姓是不想买房的？

既然买房是必须的，那就需要从另一方面出手了，流入房地产市场最大的资金源头在哪里？

是银行。

要想调控好，银行跑不了。银行作为房贷的主要源头，必须要把握好一个度，那就是不能滥用贷款额度，不看资质随意批款给购房者。

“两道红线”的出台，就是为了更好的控制房贷规模，让银行审慎对待贷款对象，淘汰掉不合格的购房者，严格经营贷、提高房贷利率、限制房贷额度，就是为了影响这些二手房的流动，让市场可以趋于稳定。

只要银行严格对待流入房地产市场的经营性贷款，用抽贷、追回贷款、上征信等等方式施压，那二手房市场绝对不会成为炒房客们的温床。

届时，房价抑制住了，老百姓买得起房，有房住，还贷压力小，还愁消费上不去？

在上半年，我国楼市身处动荡之中，根据这段时间高层频频出手，出台了各种有针对性的举措来看，下半年的楼房市场也不会“就此罢休”了。

下半年的楼市调控也许会迟到，但永远不会缺席。

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