热问｜二手房交易个税需交多少，哪些情况可免征？

北京的刘先生最近想买一套二手房，经过多日看房，他看中了丰台区一套面积75平方米、总价约500万元的二手房。而在看房过程中，刘先生发现，二手房交易中的税费比较复杂，比如有一项个人所得税（简称“个税”），很多房子的征收标准都不一样。刘先生想了解的是，北京二手房交易中的个税究竟要交多少？哪些情况可以免征个税呢？

解答：

在二手房交易中，个税是主要税费之一。根据相关规定，个税是一种所得税，纳税主体是卖方，税率为全额的1%或售房所得的20%，具体视房屋登记年限、卖方家庭住房情况及房屋原值信息而定。而在实际交易中，通常卖方会将税费计入房价之中，从而成为买方的一项购房成本。

对于个税如何征收，北京链家研究院分析师冷会表示，房屋持有满五年，且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税，不能同时满足以上两个条件的均需缴纳个税。从征税标准来看，若能查到房屋原值且能提供原始契税发票，则按售房所得的20%征收个税；若无法追溯房屋原值，则按计税价的1%征收个税。

举例来看，一套房子成交价为500万元，原值为300万元，那么其所需交纳的个税为（500-300-必要成本）×20%≈40万元；如果成交价为500万元，无法追溯到房屋原值，那么所需交纳的个税为（500-本次交易的增值税及附加）×1%≈5万元。其中，“必要成本”包括本次交易的增值税及附加、原契税、装修款和贷款利息等。

值得关注的是，究竟哪些情况可以免征个税呢？对此，冷会表示，除了持有满五年且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税外，另外还有这三种情况也可以免征个税：其一，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属免征个税；其二，夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个税；其三，直系亲属（父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子孙女）赠与免征个税。

新京报编辑杨娟娟校对赵琳

图/ICh

8月5年期以上LPR大幅下调15个基点，首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7％、4.45％调整至3.65％、4.3％。

8月降息15个基点，为今年第三次下调5年期以上LPR

此次降息为非对称降息，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，5年期以上LPR为今年第三次下调。值得注意的是，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

8月12日，人民银行发布7月金融数据，M2同比增长12％，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。7月存量社融规模334.9万亿元，同比增长10.7％，较6月回落0.1个百分点，新增社会融资规模7561亿元，同比少增3191亿元，创近六年单月新低。居民信贷方面，7月住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元，同样出现较大幅度回落。整体来看，7月金融数据不及预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。

8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75％、2.0％，均较前期下降10个基点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，此次缩量续作符合央行在8月10日“货币政策执行报告”中“加大稳健货币政策实施力度……坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币……保持流动性合理充裕”的基调，此次降息主要目的为降低实际贷款利率，使市场主体感受到融资成本下降，激活实体融资需求。

在2019年时，房贷利率换锚5年期以上LPR，即房贷利率为5年前以上LPR加固定基点，随5年期以上LPR浮动，故本次LPR的调整将同样带动房贷利率调整。

首套和二套房房贷利率下限降至4.1％、4.9％

陈文静指出，首套和二套房房贷利率下限降至4.1％、4.9％，房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

5月15日，央行和银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR+60个基点）。

本次5年期以上LPR下降至4.3％，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1％，二套房房贷利率下限为4.9％，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

陈文静表示，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

各地楼市政策有望持续优化，热点城市楼市企稳可期

根据中指不完全统计，2022年7月单月，83省市累计出台93条房地产调控政策，在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一二线城市扩展，政策力度也有逐渐加大的趋势。8月4日，北京市住建委公众号发文《多措并举提升老年家庭居住品质营造全力友好型社区》，文中提及“对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策...”对现行限贷政策出现一定程度松动迹象；8月8日，广州再下调落户门槛，现本科学历、社保在保即可申请入户；8月12日，苏州、无锡相继出台限贷松绑政策，苏州二套房首付比例由贷款结清50％、贷款未结清80％，分别下调至30％、60％；无锡则将二套房首付比例由贷款结清40％、贷款未结清60％，下调至30％、50％。

8月16日，李克强主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会，强调“需求不振是经济运行的突出矛盾。经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。”预计下半年经济大省仍将持续出台稳楼市政策，政策力度有望加大。8月17日，济南全市推广二手房“带押过户”，降低交易成本的同时，提高二手房的交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，从而带动新房市场恢复。未来预计将有更多城市在优化认房认贷标准，调降首付比例等配套政策方向进行发力，配套政策的叠加出台，将更好地促进刚性和改善性住房需求释放，带动楼市的企稳恢复。

陈文静表示，整体来看，当前经济恢复速度较慢，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。

本文源自金融界

房贷利率4.6%起！2022年买房，建议先看完这9个梯队

不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来了全面复工复产，楼市的复苏也越来越明显。

●4月3日。贝壳新房深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交的新房超过60套。4月前三天，累计突破100套。

●4月2日，东莞三部门联合发布通知，放松疫情期间购房资格认定。在疫情防控期间（2021年12月至今）未缴社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。

图源：东莞住建局

●4月1日，深房中协公告，深圳二手房触底反弹，网签1,355套（非过户），环比增长25.5%。

●3月31日，广深2022年首批集中供地公布。其中，深圳土拍限价提高，广州出让门槛降低。

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如果说之前是部分城市的局部片区成交明显增加，给置业者的感觉是楼市回升有望。

现在就是整个大湾区的楼市都在复苏，不少买家蠢蠢欲动，开始释放置业需求。那么，现在如果要买房需选择大湾区哪里？

今天，壹地产从限购政策、房贷利率和房价3个维度，梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给大家一个参考。

珠江口西岸整体限购宽松

深莞依旧是调控标兵

虽然最近无论是舆论，还是市场，大湾区楼市的正面消息都有不少，但目前却仅佛山一城的限购政策有所放松。

3月24日晚，佛山市人力资源和社会保障局发文通知，降低优粤佛山卡T卡的申领门槛，从大专以上学历下降为全日制大专和非全日制本科，变相放松了限购。

对于大湾区各城市外地的置业者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区9个城市可以划分为3个梯队。

第一个梯队是不限购的城市或仅部分地区限购的城市。其中，肇庆不限购，惠州仅大亚湾和惠阳限购，还有佛山和江门，对置业者都很友善。

第二梯队是限购相对宽松的城市。其中，珠海限购3套，法拍房不限购；中山限购2套，均有社保要求。

第三梯队是广深莞。其中，深圳限购最严厉，其次是东莞。广州较为特殊，增城和从化的限购相对宽松，其它区域限购程度和深圳一样。

大湾区房贷利率全面下调

低至4.6%，和LPR持平

目前，大湾区的房贷利率已全面下调。如果仅以房贷利率划分，9个城市可以划分为2个梯队。

第一个梯队是首套房贷利率低至“4”字头的城市：深圳、广州、珠海、中山及佛山。

其中，广州部分外资银行的首套利率最低达4.6%，和LPR持平。深圳主流银行的首套利率低至4.9%，创近三年新低。

珠海和中山的首套房利率曾一度高达6.5%，2套房利率也一度逼近7.0%，现已一去不复返。

第二个梯队是首套房贷利率“5”字头的4个城市：江门、肇庆、惠州及东莞。

其中，肇庆的房贷利率在2021年是整体呈上浮态势的。全市首套、二套利率均超6字头，二套房利率甚至一度突破7字头。

值得一提的是：大湾区的房贷利率已连续多次下调，但目前各地的各家银行仍普遍缺客户，因此不排除后续房贷利率还有继续下调的可能性。

对于不少人来说，虽然知道房贷利率下降会让月供减少，但因为房贷有好几种方式，具体的概念还是不清楚。

那么房贷利率的全面下降，对月供的具体影响是怎样的？今天举个明显的例子。

以最简单的商业贷款计算，如果贷款200万，用等额本息的方式按揭30年，当房贷利率为4.9%时，还款总额为3821232.39元，月供为10614.53元。

而当房贷利率为4.6%时，还款总额为3691039.45元，月供为10252.89元，也就是说还款总额少了130192.94元，月供少了361.94元。

平均下来，房贷利率每下降10BP（注：BiPi，基点，用于金融、债券和票据利率改变量的度量单位，1基点为0.01%），就能少还约4.4万的贷款，月供就少约120元。

来源：2022年房贷计算器

2022年大湾区房价的4大梯队

相比限购和房贷利率，房价无疑是更让置业者关注的因素。根据乐有家研究中心统计的2月大湾区的房价来看，各大城市可分为4个梯队。

第1个梯队是广州和深圳，无论是新房还是二手房的均价都在3万+/平。不过，相比深圳，广州的房价区间更大，1万-20万+/平的房子都有选择。

第2个梯队是珠海和东莞，新房和二手房的均价都在2万+/平。

第3个梯队是中山、惠州和佛山，新房和二手房的均价都在1万+/平。

第4个梯队是江门和肇庆，新房和二手房的均价都低于1万/平。

图源：乐有家研究中心

不过，这只是2月份的情况。虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。

其中，佛山某新盘备案单价最高达11.8万/平！刷新了佛山新房价格的天花板，还有12个楼盘发出涨价通知：收回折扣，最高涨价7%！（来源：佛山楼市发布）

东莞松山湖、南城的新房备案价已突破5万/平，共4镇的新房备案价刷新天花板，10镇突破4万/平，占全市1/3。（来源：东莞楼市发布）

深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。

壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发+房企优惠多多+置业门槛降低的时期会慢慢消失。

一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。

另一方面，最近的国际事件，影响了西方的信用体系。预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。

再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。这时候，房企的优惠也会逐步取消。

对于近期楼市的复苏你怎么看？进入4月，你会买房吗？欢迎在文末留言交流。