南京梭哈！楼市底线，破了！

作者：子非鱼01南京楼市梭哈了又是南京，一次又一次托底，在这个月之前，南京已经是中心城市中出招托底次数最多的城市。

这个月，南京又三次出手，夯实了这个“第一”的头衔。而且，这一次南京直接打破了托底楼市的底线。

12月21日，南京宣布：

第一，在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套。

第二，对于有60岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。

关键信息在于加黑的那句话。我乍一看，没看明白，不确定这句话是针对60岁以上人群还是所有人。于是，咨询了一下当地中介，获得的回复是，所有人。

也即现在所有外地人，在南京都可以购房了，无论外围区还是核心区。当然，还保留了最后一条丁字裤，要求提供半年以上的居住证明。

其实这些限制等于没有限制，因为居住证明完全可以找中介来解决一下。

这意味着，在防疫放开、房地产“三箭齐发”之后，继佛山全面放开限购之后，南京也梭哈了，楼市开始裸奔了。

这是南京本月内第三次出手。

第一次宣布：首套房贷款已结清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清，停贷。

第二次宣布：家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。

02南京为何火急火燎南京火急火燎的背后，是其楼市在防疫放开之后，在房地产政策自11月份扎堆落下之后，依旧没有得到好转。

寒潮依旧，而且二手房降价抛售的现象越演越烈。

价格方面，我爱我家南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。

挂牌量方面，已经冲破了15万套。

早在今年3月份，南京的二手房挂牌量就在10万套以上，为11.87万套。这意味着，大半年的时间里，南京的二手房挂牌量增加了3万多套，增加了超四分之一。

目前，这种降价挂牌离场的趋势仍在延续，无论外围区还是核心区。

最新数据显示，南京核心区的很多楼盘，价格也在调整，如鼓楼的龙凤花园，秦淮的瑞金新村，玄武的盛和家园和仙居华庭等。

这种情况下，叫南京怎能不着急。

今年南京的楼市，一言难尽。新房卖不动，打折遍地，二手房降价挂牌抛售，土地市场一片肃杀。

克而瑞披露数据显示，南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。

价格方面，上面已经说到，南京的二手房均价已经跌破3万，进入了“2”字打头的时代。

正应了那句话，出来混迟早要还的。当年有多叛逆，如今就有多懊恼。

在上一轮上涨的浪潮中，南京与厦门、苏州、合肥组成了楼市四小龙阵容，在刚需与炒作热钱共同推动下，南京的房价水涨船高，均价一度冲破了3.5万元向着4万元逼近，并跻身内地前十。

不可否认，作为强二线城市的南京，作为经济第二强省省会的南京，作为六大高教重镇的南京，其整体实力和潜力均位居全国前十。

但是高点时期的房价严重超出了南京的实力与潜力所能支撑的范畴，更超出了大多数南京人购买力的范畴。

即便没有疫情出现，南京的房价也到头了，更何况在疫情影响的三年时间里，大多数人过着入不敷出的生活，买不起房的人越来越多。

这是当下所有中心城市房价回调的共同原因。

这不是放开限购所能解决的。事实也是如此，今年3月份就放开限购的福州，还有之后放开限购的沈阳、南昌、廊坊，以及大幅缩小限购范围的佛山与东莞，都在用数据告诉我们，不顶用。

南京自身也在证明。事实上，南京之前就已经放开了外围区限购，核心区虽然保留了限购，但社保降到了6个月，且可以一次性补缴，与完全放开限购没啥区别。

但之后南京的新房依旧卖不动，二手房依旧在降价挂牌量离场，挂牌量依旧在增加，土地依旧卖不动。

此前克而瑞披露的数据显示，22个被钦定为集中供地的城市前三轮集中供地均未完成全年供地计划，其中武汉、天津前三轮供地只卖出不到四分之一，青岛、福州不足三分之一，宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一，南京也只有51%而已。

所以，后来它们都纷纷推出了第四轮、第五轮乃至第六轮供地。

到目前，南京第五轮集中供地已经完成，全年共计出让土地104宗，土地成交金额1307亿元，这一数据位居全国第四，但较2021年2015亿元的土地出让金额同比减少35.13%。

南京后续房价，调整趋势已经难以改变。毕竟，南京房价今年虽然调整了不少，但相比于城市居民的购买力，仍高出很多。

一个拿着南京平均薪酬的人，不吃不喝一年，只能买下3.85平米。想要买下一套，得不吃不喝近30年。如果算上生活开销与医疗花销，差不多得50年。

03楼市底线破了南京相当于完全放开限购，作用虽然不大，但信号意义却非同寻常。

南京可是长三角名宿，又是GDP十强城市，而且还身兼省会与副省级城市头衔，这种级别的城市放开限购，说明了什么？

说明楼市托底的红线又破了。

9月14日苏州宣布放开核心区限购，但第二天就被叫停了，恢复原来的限购措施。

当时本号分析，楼市的红线至少是：

第一，一线不松动。

第二，强二线外围区可以放开，核心区限购措施需要保留，但社保可以最低降至6个月。成都、武汉、青岛等城市都是这么操作的。

第三，弱二线与其他城市可以全部放开。

南京这次宣布外地人凭借半年以上居住证明即可购房，由于居住证明完全可以通过中介操作相当于完全放开，这意味着南京楼市裸奔了。

如果南京这条措施在未来几天没有被收回，或者南京没有被约谈，那就意味着强二线城市的核心区的限购，也可以被打开了。

这意味着，在管理层最近多番提出房地产是国民经济的支柱，支持购房需求的背景下，2023年，一线城市以下的城市，全盘放开限购的概率非常大。一线城市也有可能会松动外围区的限购。

市场的归市场，凯撒的归凯撒。

南京政策再调整，外地人购房无需社保，二套房首付比例降至四成

卖房1年内再买房可退个税，二套房首付比例降至4成，60岁以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，外地人在南京购房不再需要社保和个税……12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市房产局发布一系列购房政策的调整。业内认为，上述政策再次降低南京购房门槛，提振住房消费市场。

发布会上提到，要灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求。

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

南京市房产局相关负责人介绍说，经积极争取，近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善性群体购房成本。

重点关注南京成为了第一个全域放开限购的热门二线城市。

从19日中央工作会议提出房地产是支柱行业，到最近中财办提出各地需尽快放开压抑消费需求的控制性手段，短短不到4天，南京迅速成为第一个放开限购的准一线城市，政策落地之快让人乍舌。

在其他二线城市还在犹抱琵琶半遮面，对政策落地扭扭捏捏之时（12月6日,厦门市放开岛外限购政策，武汉二环外购房解除限购），南京为什么能成为第一个吃螃蟹的人呢？

从最近一年南京二手房成交量价的情况来看，房市跌宕起伏，进入10月，二手房价更是跌入谷底，根据我爱我家南京研究院统计数据也显示，11月南京二手房成交均价29968元/平方米，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%。

二手房价持续下探，导致挂牌量激增。

截至11月16日，南京链家平台数据显示，南京二手房挂牌量达150167套，突破15万套关口，创下历史新高。即使按照目前每个月平均7000套出货频率，南京也需要花费21个月才能消耗掉二手房库存。再加上南京平均每年8万套的新房供应量，2023年，要消耗点全部库存23万套，至少需要近3年的时间，

那么解决或者加快库存转化的唯一方法只有一个：提高销售量了。

打开限购，消化库存肯定是最快捷短期有效的办法了。尤其是打开外地人不交社保的窗口，仅靠半年以上居住证明这种给中介太多的活动空间，也就意味着外地人购房将基本无条件放开，这个可能对房住不炒都会有所冲击。

从目前南京的限购限贷政策来看，虽然相对于一线城市有一定优势，但整体来说对改善型住房并不友好。

即使按照现有政策降低公积金贷款利率0.15个百分点，以及二套房首付比例从5成降至4成，除了减轻购房者首付压力以外，从总还款金额来看，一个200万的房子，没有政策之前利息为53万，有政策之后利息为60万，基本持平。不过，再加上1%近2万元的个人所得税退缴，那么这个生意还是划算的。

5成公积金贷款

降息后4成公积金贷款

南京已率先打开限购大门，接下来还会有哪些城市呢，显然，作为政府主导的政策法规，谁对土地更依赖，谁的步伐就更大。

从主要城市土地财政依赖程度来看，佛山、南京、武汉等都是排名前4的存在。

由此可见，广州极有可能成为第一个放开限购限贷的一线城市吗？我们拭目以待！

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二手房挂牌量突破15万套关口！南京楼市低迷，开发商降价抢客源

目前虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复。

中房报记者李叶北京报道

历时半年，降价两次，林欣终于将位于南京市鼓楼区的一套“老破小”房子卖出。“去年同区域的一套同户型的房子还能卖200万元出头，我这套以170万元价格挂了大半年，最终以160万元出手了。”

2022年以来，在南京像林欣一样需要多次降价才能卖掉二手房的业主不在少数。为了庆祝自己降价20万元就卖掉了房子，南京市栖霞区的王乐更是专门在社交媒体发帖，让当地的卖房人都来“接一接自己的运气。”

他们的卖房经历，更像是南京楼市的缩影。

“南京除了一些核心区域的房价比较坚挺外，多数区域的新房、二手房价格和成交量都处于低迷状态。”南京房地产中介机构多名从业人员对记者表示。

今年以来，为了走出低迷态势，南京多次调整当地楼市政策，从相关数据来看成效难言乐观。

近日，市场传出南京部分银行对二套房商业按揭贷款规则做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至3成；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至4成。

12月9日，中国房地产报记者致电中国工商银行南京江北新区支行了解房贷调整情况，一名房贷部门工作人员告诉记者，二套房房贷规则的确做出了调整，我行正在执行；同时，南京地产多名从业者也告诉记者，虽没看到明确的文件，但多家银行均开始执行这一按揭贷款规则。

对此，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京房地产学会会长吴翔华在接受记者采访时坦言，二套房首付下调主要是希望改善需求群体能够减轻首付压力，实现换购。目前虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复。

二手房挂牌量激增

作为地处长三角区域的省会城市，南京房价曾在2015年至2021年实现连续5年增长，5年涨幅超29%，在众多城市中表现突出；尤其在2017年出现的“上万人涌入南京河西抢房”的事件令业界印象深刻，有人为了抢到房号，连夜打地铺排队。

进入2022年，南京楼市开始转冷。

“我是想给一家人换个大房子，可手里资金也不多，只能先卖掉这套老房子。”家住南京市鼓楼区的林欣告诉记者，这套“老破小”从今年5月份挂出就开始降价，看房者也很少。

“同小区的也在降价，着急出售就得降价。最近新房价格也低了，一不做二不休我就在11月底以160万元价格把这这套卖了，不再等了。”林欣说。

我爱我家南京市河西南片区门店负责人表示，从去年到今年，河西南二手房价全面普降，小户型每套降价在几十万元到100万元不等，大户型降得更多。

我爱我家南京研究院统计数据也显示，11月南京二手房成交均价29968元/平方米，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%。

二手房价格持续下探，或源于挂牌量激增。

2022年下半年以来，南京二手房挂牌量持续走高。南京链家平台数据显示，今年7月该网站挂牌量已达12万余套，9月中旬突破14万套。截至11月16日，南京链家平台数据显示，南京二手房挂牌量达150167套，突破15万套关口，创下历史新高。

与持续走高的挂牌量相反，二手房成交量下滑趋势明显，11月，南京市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%。

有人“割肉抛售”，就有人“捡漏”。

“南京除了一些核心区域房价比较坚挺外，多数区域的新房、二手房价格都在‘内卷’。”南京市鼓楼区一名房地产中介机构人士告诉记者，首套刚需买房变得更容易了。

有分析人士认为，“炒房客”退出市场，理性购房的人越来越多，也是导致二手房成交量、成交价齐跌的关键。

新房优惠不断

二手房不断上升的挂牌量终于在12月迎来了拐点。

12月11日，南京链家平台的二手房挂牌数量显示为149804套，较11月有所减少。

“都现在了，着急卖的就降价卖了，不着急卖的就先下架了。因为，一年里房价最便宜的一个月来了。”南京房地产中介机构一从业人员向记者表示，现在已进入今年最后一个月，不少房企为了冲刺业绩、抓紧回款，也加大了让利力度，采取“以价换量”的方式竞争。新房的优惠力度往往大于二手房、次新房的。因为开发商想降价就降价，能卖出去就很好。但是房主们降的每一分钱，都意味着自己收入的减少。

南京地产从业者周本华在接受记者采访时证实了这一说法，“到年底，确实有很多楼盘有折扣活动。折扣一方面体现在价格上，另外一方面体现在首付比例上，很多楼盘推出了1成首付优惠活动。”

“房企的年度业绩统计都是按照自然年度计算，12月是最后一个月，很多房企会在最后时间抓紧出货和回款。”周本华说。

据记者不完全统计，仅11月南京就有12个楼盘推出特惠房源和降价优惠活动。其中，南京市江北区某府推出“85折”优惠，原价约4万元/平方米的房源折后价为3.4万元/平方米；城南区某楼盘房源，原价3万元/平方米，优惠后为2.7万-2.8万元/平方米；栖霞区某项目推出一口价秒杀房源，最便宜的房源整套低出备案价超30万元。

在首付比例上做文章的企业也不少。

南京市仙林湖板块某楼盘推出的优惠包括，房源享受标价3%优惠；有房地产中介机构人士宣称首付可以做到1成。

不过，业内人士表示，这类可将首付做到1成的楼盘通常是采取将首付分期交付方式，不是真正意义上的1成首付。

周本华也直言，这类活动对于单个楼盘成交有一定效果，但对整个南京楼市回暖起到的作用有限。

中指研究院南京公司高级分析师赵芊表示，目前南京核心板块楼市表现还是比较亮眼得，但其他板块尤其是远郊仍需要一些刺激与利好政策，以促进市场回暖。

政策松绑不断

在南京此次调整二套首付比前4个月，已有过一次下调。

8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布相关文件，对即日起新发放商业个人住房贷款首付比例进行调整。

文件规定，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。

再往前推，从4月起，南京就开启了一系列楼市政策调整。

4月末，南京将非本地户籍人士申请购房条件从“需于3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，并且不能通过补交个税或社保来购买住房”调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保，补缴的不算”。

6月，南京房产限购政策再次调整，非南京户籍只要补缴6个月社保，即可直接开出购房证明。此外，不再区分社保征缴方式，当事人可以以个人参保方式补缴。

“这类政策对南京楼市有一定利好，但整体市场表现还是较去年同期下降较多，‘金九银十’也没有很亮眼的成绩。”赵芊告诉记者。

赵芊表示，受疫情影响，当下最主要问题是购房者信心不足、观望态度明显，且土地市场表现也较差，开发商拿地热情下降，国企、城投托底甚至是一些地块的流拍也给购房者信心不足上的影响。

一组数据也从侧面印证着上述专家的观点。

中指研究院统计数据显示，1-11月，南京新房成交总套数为62471套，对比去年同期的10.15万套，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%。

值得注意的是，截至目前，南京进行了四个批次集中供地，共计收金1259亿元，相较于去年全年的2015.5亿元大幅减少，同比减少37.5%。

“回暖”仍需时日

进入11月，多项房地产重磅政策出台，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，后续商业银行积极跟进落实资金支持，“第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”接连落地，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。

与此同时，各城市也积极响应，调整房地产政策。

12月9日，佛山全面放开限购；武汉也传出调整限购的消息。

12月6日，南通调整住房公积金贷款住房套数认定标准，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准，即“认贷不认房”。

南京此次调整二套房首付比也遵循了小步快跑的规律，在政策上为楼市助力。

只是，这类政策是否能有效使南京楼市进入“回暖”通道？

对此，吴翔华表示，二套房首付下降实际上是为了进一步刺激改善需求出手，但市场上刚需客户依然有不少处于观望状态，市场全面好暖还需要一些时日。

赵芊则认为，随着疫情的放开，经济或将按下加速键，加之此次二手房首付的降低，或将拉动新房与二手房市场流动，从而带动市场回暖。