买贷款没还清的二手房，卖家要求先付钱再过户，有风险吗？

风险肯定是有的，但这其实算正常操作，因为房贷没有还清的房子是不能卖的，以目前的房地产形势来说，流动资金比较宽松的房东也不会着急卖房，所以基本上卖家都会要求买家在过户前付房款（至少是首付款），目的就是为了拿这笔钱去还掉剩下的房贷，所以考虑购置二手房的人都会面临这样的问题。

不同付款方式风险程度不同

1、全款买房，过户前全款付清。买家风险大卖家风险小，只要担心卖家后期拖延不肯配合过户，虽然可以在房屋买卖合同中注明买家付款之后一定时间内必须办理房屋过户，但如果卖家有心拖延，买家想维权只能走诉讼途径了。不过好处是，这种付款方式往往能争取更便宜的成交价格

2、全款买房，但在过户后再结尾款。既能解决卖家贷款未还清，又可以降低买家后期不配合房产过户的风险，但卖家可能会遇到买家拖延尾款的风险。但如果整个交易周期很长，买家就失去全款买房的优势了，卖家可能不太愿意在房价上让步。

3、贷款买房，过户前买家先付首付，卖家拿到首付付完原贷款的尾款，然后过户、办理贷款。双方风险都不大，但这种交易方式买家对卖家的议价空间小，另外买家要注意二手房楼龄，二手房楼龄超过20年，商业银行可能会不放贷，而且楼龄越老，银行估价就会越低，放贷额度小首付比例就会高。

4、由中介公司垫资给卖家付清贷款，买家支付相对低的首付，然后过户、办理贷款，卖家收到银行的钱后再还给中介公司。其实总体来说，如果能找到靠谱的中介公司，这种交易方式对双方的风险并不高，但有这样雄厚资金的中介公司不多，小心遇到骗子。另外要做好中介公司会收取高昂手续费的心理准备，一般不着急卖房不建议这样操作。一定要签三方合同，明确买卖双方及中介公司的责任，以及约定好某些不可抗力因素导致银行放款慢时，违约金的计算方式等。

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二手房交易应该先付钱还是先过户，最好按这个流程走，不易出错

现在中国人们普遍都对于房价的涨与跌有着相当大的关注，而导致这样一件事情的原因主要还是在于中国的房价一直以来上涨的都比较快，已经超出了人们正常能够购买的能力，外加上人们不买房子也是一件不可以的事，这就导致了人们普遍都比较关注这方面。

虽然说现在大家也可以暂时通过租房居住的方式，来暂时满足自己的居住需求，但是在中国的这样一个社会大环境之下，我们是绝对不可能以租房这样一种方式来住一辈子的，这不仅仅会影响到我们的生活水准，同时也会让我们未来的婚姻和其他方面受影响。所以在一个大体的环境之下，人们一般都会考虑购买一个属于自己的房屋。

一、购买二手房

但是房屋也是区分新房还有二手房这两种的，在有一些情况之下，新房和二手房之间的品质差别其实也并不是很大，但是新房的价格总体来说都要比二手房稍微高那么一些。同时在我们购买新房的这样一个过程当中，大家所付出的金钱不仅仅会更多，同时后续我们的装修以及家具费用方面，也是一笔完全不小的开支。

有一些开发商本身可能因为资质不足，也有可能会在开发的过程当中直接跑路，这都是买新房所存在的一些风险。也就是在这样一个情况之下，为了能够尽可能的减少自己的经济负担，同时也是想让自己快一点有一个房子可住，很多人们就纷纷选择去购买了二手房屋。

二手房不仅仅从价格上来说要更加便宜一些，后续的费用也能省出不少，甚至可以直接拎包入住，这些都是二手房所存在的那样一些优点，而正是因为这些优点，也就有很多人选择了这种房子。但是在我们购买二手房的这样一个过程当中，也并不是完全没有任何风险的。

首先在二手房的买卖过程当中，买家和卖家两边都是互不相识的，买家如果提前支付了相关的款项的话，碰上那种卖家完全不配合我们过户的行为，那么我们可真就碰见麻烦了。可别以为这样一种事情只是在生活当中的一些特殊个例，每年都有很多种类似的事件频频被爆出，除了这样一方面以外，也有很多的买家一直拖欠着房款不去支付。

这些事情都是非常常见的，所以为了避免我们在生活中遇到问题，我们就得提前进行了解。大家可能就会好奇这样一件事情，那就是在我们购买二手房屋的这样一个过程当中，大家究竟应该先去支付相关的房屋款项，还是应该先去为这样一个房屋办理过户登记呢？为了能够保证我们的财产安全，我们就有必要提前了解这方面的事情。

二、保证利益的措施

首先在二手房交易的这样一个过程当中，我们应该提前去确认和了解房屋的产权，究竟是不是清晰明了的，只有在了解了这些方面的问题以后，我们才能够尽可能的避免后续生活当中所产生的矛盾和纠纷，也能避免我们遇见一些尴尬的事情。在确认房屋产权的程当中，我们首先就应该去仔细确认一下，这个房屋的产权究竟是不是属于卖家的。

想要查询到这样一个事情的话，我们其实也可以去房屋交易中心查询，或者是直接要求卖家提供相关的凭证，排除房屋为第三人占有的可能性。其次，在我们了解到了房屋的产权以后，为了能够尽可能的让买家和卖家两边的利益都得到保障，我们也是需要去签订相关的购房合同的，同时也需要交纳一笔定金，而在缴纳了定金以后，买家和卖家双方都不可以轻易的改变想法而违约。

在处理完了这样一些事情以后，我们也应该专门去申请一笔相关的住房贷款，同时也要把房屋的首付款给缴纳完毕。毕竟二手房的房屋价格虽然相比新房来说便宜一些，但也好歹有个几十万，所以办理贷款也是很有必要的，大家也不能忽略这样一个问题。

三、后续的流程

上面的三件事都办理妥当以后，我们就应该去办理相关的房产过户流程，还有相关的抵押手续了，如果想要把这些事情办理妥当的话，那么房屋的买家和卖家都是得共同出力的，二者必须一起去相关的部门提交相关的申请和办理手续。再把这样一些流程都走完以后，我们就可以完成房屋的过户流程。

同时房屋的中介公司，也可以把事先所支付的定金全部交还给卖家，而后面我们只需要进行相关的税收流程办理，到时候等买家拿到了房产证以后，也不应忘记去银行办理抵押手续。这些事情做完了之后，大家一般就可以静静的等待银行的贷款到账了，因为每一家银行都有着各种各样不同的现实情况，所以放贷的流程和速度也是各有不同的。

不过总体来说放贷的时间一般都在两个月左右，银行所下放的这样一些贷款有可能会提前给卖家，所以我们就应该注意银行的贷款是否到账，到时候我们就记着每个月去还贷就可以了。

结语

上面的这些流程，大概就是我们在交易二手房屋的时候，所要经历的步骤，假如我们目前拥有充足的资金，可以一次性的把这样一些房屋的费用全部缴纳完毕的话，那么我们就可以省下不少的功夫，流程和时间也会缩短不少，还是非常方便的。

同时也是根据这样一些流程，我们就可以大概了解到，二手房屋的交易过程当中，究竟是应该先交款还是先办理房产登记，其实在二手房的买卖过程中，买家和卖家都得共同出力，才能够促成这样一笔交易的达成。如果任何一方都要把所有的事都做了的话，那这样一笔交易肯定是有一些问题的，大家还是得稍微注意一点。

南京“带押过户”如何操作？相关部门这么回复

据南京不动产微信公众号消息，南京目前开始执行二手房“带押过户”新模式，全市已经完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿。

按照推文消息所示，在房贷未还清、房产未解压的情况下，二手房交易也可以进行交易、过户，给二手房买卖双方提供了更加便捷、安全的交易方式。

那么什么是“带押过户”、这种方式又有哪些好处呢？我们接着往下看。

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二手房交易不用解押了？

什么是“带押过户”？

要知道，房主在未还清房贷时，相当于把房子抵押给了银行。此时交易、过户，都需要房主先把贷款结清，把房子“赎”出来才能按部就班地进行后续流程。

而“带押过户”，是指在房主还未还清房贷、未解除银行抵押的情况下，与买家办理房产过户。

值得一提的是，在“带押过户”办理的过程中，买家的贷款流程“同步进行”。

相当于把房产解押、过户、重新贷款的三个流程，合并到同一个窗口一起办理，给买卖双方提供了安全性更高的交易模式。

“带押过户”目前是否可以操作？

对此，我们电话咨询了华侨路房产交易与不动产交易大厅，工作人员告诉我们，目前相关信息，以不动产交易办理窗口的口径为准，所需材料可咨询12345政务服务热线。

以下是12345政务服务热线的回答：

一、“带押过户”大致流程是什么？

买卖双方带齐相关资料和证件，到不动产交易中心进行办理，具体流程以交易窗口信息为准。

二、“带押过户”需要准备哪些材料呢？

1、卖方不动产权证、债权抵押合同

2、买卖双方身份证

3、不动产交易合同

4、买方购房证明

5、买方债权抵押申请表

注：以上信息仅为参考，具体以房产交易中心为准。

三、买卖双方贷款银行不同，可以进行交易吗？

“带押过户”模式尚在不断实践、完善当中，买卖双方能否跨行交易，要以业务办理窗口、银行系统等信息为准。

另外，针对一些操作上的问题，回复较为模糊。

如买卖双方涉及经营贷、个人抵押、公积金贷款等相关问题，目前并未查询到相关的信息，具体交易细节还需咨询不动产交易中心，以办理窗口信息为准。

针对相关问题，我们也咨询了中国建设银行江宁支行。工作人员表示：目前未收到通知，但系统已上线。

同时还透露道：“依照系统情况来讲是可以办理。但南京的‘带押过户’目前还仅是试点，具体情况还需以不动产办理中心为准。”

可以确定的是，“带押过户”目前已经可以操作，但相关细节还在不断完善当中。

另外还需要注意的是，按照南京不动产微信公众号推文显示，目前试点银行以中国建设银行、南京银行为主，且多数支行目前仅有系统上线并未收到通知，也没有受理过相关交易。

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“带押过户”更快捷、安全

“带押过户”对于二手房交易来说，有什么变化呢？

首先是优化了交易流程、缩短了办理时间，二手房交易更加便利、高效。

此前二手房交易的大致流程：

1、解押押房产：卖家筹集资金或买家垫资→还清房贷→解除房产抵押。

2、房产过户

3、买家重新抵押、贷款。

4、等待买家贷款银行房贷，卖家拿到剩余房款，即完成交易流程。

而采用“带押过户”进行交易，只需买卖双方带齐所需资料，在不动产交易中心的同一个窗口，即可办理抵押变更、转移登记、抵押设立。

这就省去了此前交易流程中，提交各种申请、等待审批的过程，免去了买卖双方一趟接一趟，奔走于银行、交易中心的麻烦。

其次是减少卖家资金压力。

按照原本的二手房交易流程，卖家首先要为房产“赎身”，这意味卖家要足够的资金还清房贷。

一来，对于大部分人来说，很难在短时间内筹集到这批资金。

二来，而如果买家是贷款买房，那么就需要先办理过户和抵押，银行才能放款。因此用买家的贷款来还卖家的贷款，同样无法实现。

这种情况下，卖家就需要筹措一笔过桥资金，来解决中间的“时间差”。卖家会额外增加一笔过桥资金的利息支出。

多数提供小额贷款的第三方公司，贷款月息约为2%（仅供参考），也就是说，200万的未还房贷需每个月需要约4万的过桥资金，而这笔费用基本上由卖家承担。

如果买家的下款时间较长，长期占用过桥资金，卖家的成本还会随之增加。

另外，交易过程安全性更高。

原本的交易模式下，无论是买家先垫资解压，还是卖家先过户让买家申请贷款，都存在贷款申请失败、房产查封、交易违约等房钱两空的风险。

而“带押过户”则是南京市不动产登记机构与中国建设银行形成全流程闭环模式，双方资金、房产在交易过程中的安全性更高。

整体来看，采用“带押过户”的二手房交易模式，对于买卖双方来说，既降低了时间、金钱的成本，还加大提高的交易过程中的安全性。

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进一步刺激二手房市场

“带押过户”的二手房交易模式，此前已在济南、无锡、苏州、深圳等多个城市试点实施。

而在新型交易模式实施的背后，是多个城市二手房交易积极性大幅下降。

据南京网上房地产数据显示，全市8月份二手房成交7552套（含高淳、溧水），环比下跌7.3%；新增二手挂牌房源环比也有所减少，8月新增挂牌8288套，环比下降6%。

同时，部分急售房源通过降价来促使成交，“以价换量”的趋势比较为明显。

2021-2022年南京二手住宅新增挂牌量价：

图源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

一定程度上来说，“带押过户”流程的简化、资金的安全性等问题，将会刺激二手房交易的积极性，可以加快二手房的流转，比如刚需置换、学区房等，是有利于“去库存”的。

但这种效力能持续多久，能否全面实行，就得需要时间和市场来认证了。

但毋庸置疑的是，“带押过户”这种交易模式，其便利性、安全性的提高，的确能得到买卖双方的认可。