为购房者减负！这个城市拟推“商贷转公积金”，贷款55万元可省6万元利息

每经记者：王佳飞每经编辑：陈梦妤,孙志成

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

先还后贷

《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件：

（一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。

（二）借款申请人的商贷尚未还清。

（三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。

（四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。

商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。

而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷，可以少还约6万元利息，月供可减少200多元。

多地施行近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

记者王佳飞编辑陈梦妤孙志成杜恒峰

校对程鹏

每日经济新闻综合自上游新闻、每经网、证券时报、公开资料等

每日经济新闻

首套房最高可贷80万元！济南上调住房公积金贷款额度

本报记者赵彬彬

济南年内第二次上调公积金贷款额度。根据济南住房公积金中心发布的《关于调整住房公积金贷款额度的通知》（简称《通知》），从11月14日起，上调公积金贷款额度，济南首套房申请公积金贷款额度最高可达80万元。

济南公积金贷款最高额度上调至80万元

《通知》提到，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。

此外，《通知》明确，以上政策的实施以房屋网签时间为准，2022年11月14日之后网签的按新政策执行。政策有效期为1年。

山东财经大学房地产研究所副所长张振勇对《证券日报》记者表示，这是济南市落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”政策的重要举措。本次提高公积金贷款额度政策明确是针对“首套房”，且政策有效期为1年，这体现了济南市坚持“房住不炒”定位，“因城施策”调整公积金贷款额度，满足购房者的合理住房需求。

张振勇认为，济南此次将单人、两人及以上缴纳公积金家庭的贷款上限分别提高至50万元和80万元，不仅可以进一步降低购房者负担，释放购房需求，也有助于推动济南房地产市场平稳健康发展。

“此外，本次公积金贷款额度上调幅度较大，也说明济南目前公积金管理规模较大，能够匹配此次贷款额度上调。”张振勇表示。

多地调整公积金贷款政策

这是济南市年内第二次上调公积金贷款最高额度。在本次上调之前，济南市在今年5月份，将公积金贷款最高额度从60万元提高到70万元。

除了济南市之外，今年以来，山东省内青岛、东营、威海、泰安等多地也均上调了公积金贷款额度。比如，泰安市10月31日下发通知，明确提出要提高首套房贷款额度。对于购买首套普通自住住房，借款人夫妻双方均按时连续足额缴存住房公积金满6个月，贷款额度上限由60万元提高至80万元；借款人按时连续足额缴存住房公积金满6个月，单身（离异、丧偶）或借款人配偶未正常缴存住房公积金的，贷款额度上限由30万元提高至40万元。另外，对生育二孩、三孩的多子女家庭，使用住房公积金贷款在该市购买首套普通自住住房的，住房公积金贷款最高可贷额度为90万元。

今年以来，多地住房公积金贷款额度不断优化。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，全国范围内已有超过130个城市发布过住房公积金贷款新政，合计频次超过150次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，公积金贷款相比商业贷款，具有更低的贷款利息，多地调整公积金贷款额度，可以有效降低购房者购房成本，加快购房刚需释放。

值得注意的是，除了上调公积金贷款额度这个基本操作外，越来越多的城市也开始重视满足多孩家庭的合理购房需求。比如，日前厦门市将首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2，最高额度为96万元；多子女家庭首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数提高至1，最高额度达到120万元。

（编辑孙倩）

开发商说的先商贷再转公积金贷，这是什么意思？可操作吗？

目前我国最主要的房贷方式有三种：商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（组合贷即商贷与公积金贷结合），三种贷款方式中商业贷款的手续最为简单，要求也最低，放款速度最快；公积金贷款的利率最低，但手续相对会麻烦一些，放款的速度也慢。对于开发商而言，最喜欢的就是商业贷款，正因为如此，开发商给予商业贷款的客户优惠力度往往也是最高的，比如使用公积金贷款的给予99折优惠，使用商业贷款的则可能给予97折优惠。

商贷转公积金贷款？商业贷款转公积金贷款指的就是你买房时，先使用商业贷款的方式把钱贷出来购房，待以后满足条件了，再去转为公积金贷款。

一般而言，两种情况下会采用这种方式：一是贷款人目前自身条件没有达到公积金贷款条件（比如缴交公积金的时间不够要求的时长），此时只能先办理商业按揭贷款，待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款；二是开发商为了尽快回款，以较高的优惠力度让用户先办理商贷，后续再让客户自行去转为公积金贷款。

为什么商贷回款速度会更快呢？现实中，使用公积金贷款的，必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请，而商业贷款只需楼体建到一定程度，如高层需建到三分之一，多层楼盘需建到三分之二，小高层需建到三分之一，即可申请，而且商业贷款比较注重“五证齐全”，一般购房者在合同备案之后就可以申请贷款。从这点上商贷快了公积金一步。

其次，商业贷款只要银行审批即可，效率快，放款也快。与之相反的公积金贷款或者组合贷款，因为这两个均涉及到公积金，必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因，因为开发商要尽快回款，毕竟越高的周转速度，可以获得的收益就越高。

商贷与组合贷的利息差举例分析：假设你购买的房子总价是100万，首付30万，贷款70万，如果纯使用商贷，贷款利率为LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR为4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），贷款期限30年，等额本息为例进行计算，贷款利息约为67.6万元。

那如果你使用组合贷（即30万的商贷+40万的公积金贷款）呢？同等条件下，贷款利息约为55.6万元（公积金贷款的利率为3.25%）。两者相差近12万元，所以有条件的情况下，还是尽量直接使用组合贷或者公积金贷款（个人公积金贷款最高额度为40万元，夫妻为60万元）。

商业贷款转公积金贷款的要求既然我们都知道公积金贷款的利率低，那么现有的商业贷款可否转为商业贷款呢？答案是不一定，具体的要看当地的政策，比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力，不过随着办理人数的越来越多，部分城市已经暂停了该业务，以福州为例，在2020年的时候，已经暂停办理“商贷转公积金贷款”的业务了。

那么如果可以的话，商贷转公积金贷款需要什么条件呢？一般而言，不同的地区都会略有出入，具体要看你们当地的规定，如下图所示，系宁波住建局在2019年回复网友商贷转公积金贷款的条件（目前网上没有查询到宁波暂停办理的商贷转公积金贷款的消息，也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作细则》废除的通知，所以宁波应该是可以办理商转公积金），由于各地的政策有出入，所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策，在按照规定办理即可。

需要说明的一点是，个人公积金最高可贷40万（夫妻60万元），但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额，比如你每个月就缴纳200元公积金，那么即使公积金最高可贷40万元，你也无法贷到这个额度。

总结如果一开始可以组合贷或者公积金贷款就尽量直接组合贷/公积金贷款，商贷转公积金贷，一则不是每个城市都支持，二则相对而言手续也比较麻烦，后续可能需要多跑几次银行及公积金中心，所以有条件还是一开始直接就上公积金贷款或者组合贷更好！