房屋代持协议书

1、这是我最近草拟的一份亲属间的房屋代持协议书，由于是亲属出于友情代持，所以违约后果并未有意去约定。

2、房屋代持协议，委托方主要担心代持方因个人债务房屋被查封、房屋未经其同意被出租、转让，代持方家属主张权利等，所以对该风险应作出约定。

3、各方身份证复印件建议作为附件附上，以防发生纠纷无法确定对方身份。法院受理自然人为被告的案件，一般要求提供身份证正反面复印件，或者人口信息查询单。

甲方（委托方）：

身份证号码：

地址、电话：

乙方（代持方）：

身份证号码：

地址、电话：

甲乙双方经平等、充分协商，就甲方投资购买房屋委托乙方代持事宜达成如下协议，以兹共同遵守：

一、房屋基本信息

甲方购买并委托乙方代持的房屋位于，房屋建筑面积为平方米，现房产证号/不动产权证号为：。

二、购房款

1、房屋购买价元。甲方首付元购房款，剩余元购房款向银行申请按揭。

2、甲方向乙方账户（户名：；账号：；

开户行：）支付首付款，然后由该账户转给出卖人。

3、甲方以乙方名义申请的贷款用于还款的账户（户名：；账号：；开户行：），该按揭贷款的实际借款人为甲方，由甲方负责偿还每期的按揭款，甲方在还款日前将按揭款足额存入上述账户。

该按揭款专款专用，乙方不得用于其它用途。

三、特别约定

1、房屋以乙方名义购买、房屋不动产权证登记在乙方名下，甲方享有该房屋（含相关附属设施，下同）的所有权。即甲方为该房屋的实际所有权人，甲方有权占有、使用、收益、处分该房产。乙方不享有该房屋的任何权利。乙方承诺为甲方行使所有权提供一切必要的协助和配合。

2、乙方应将交易该房屋取得的所有合同、发票、缴纳税费的凭证、支付凭证、不动产权证及甲方要求的其他资料交给甲方保管，并在各项资料取得后3日内或甲方提出要求后3日内交给甲方。

四、双方的权利与义务

1、未经甲方书面同意，乙方不得出租、出售、抵押该房屋，不得委托代持或设定共同共有，也不得实施任何可能损害甲方利益的行为。

2、乙方应及时、如实、全面与甲方沟通委托事项的办理情况和进展情况；如有重要情况或特殊情况，乙方亦应及时主动与甲方沟通。乙方有不适当行为的，应接受甲方的监督与纠正意见。

3、甲方有权在任何时候将房屋过户到自己或指定第三方名下，乙方无条件按照甲方的指示办理房屋所有权转移手续。

4、乙方应按照甲方的指示签订与房屋买卖有关的所有协议和资料，、交房、办证、抵押贷款、出售、出租等手续，不得延误。

5、如因乙方或配偶原因可能导致房屋被查封或拍卖、变卖等危及到甲方代持房屋实际所有权利的情形，乙方应及时通知甲方，并配合甲方妥善处理相关事宜。因此给甲方造成损失的，乙方无条件赔偿甲方全部损失。

6、由甲方负责所购房屋的管理、维护、出租、收取房屋租金等物业管理。如有需要，乙方应配合甲方给甲方书面授权委托书等文件，租金收益归甲方所有。甲方书面授权委托乙方代为管理、维护、出租、收取房屋租金的，以书面授权为准。

7、因代持房屋产生的税费（包括不限于购房及贷款、产权登记所指出的公证费、保险费、产权过户交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电气有线电视开通或入户费、房屋租金税费等相关费用）由甲方承担。

五、代持期限

从本协议生效之日起，至双方协商终止本协议或甲方书面通知乙方解除本协议时终止。

六、委托代持费用

乙方代持房产期间不收取任何报酬。

七、其他

1、甲乙双方均应严格遵守本协议。如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而导致的一切经济损失。

2、本协议未尽事宜，双方另行协商，并签订书面文件。

2、如果本协议的任何条款在任何时候变成不合法、无效或不可强制执行而不从根本上影响本协议的效力时，本协议的其它条款不受影响。

3、本协议一式两份，甲乙双方各持壹份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。

（以下无正文，为签字栏）

甲方（签字）：

乙方（签字）：

甲、乙双方都对本协议知悉，对内容予以确认，并愿意遵照执行。

甲方配偶（签字）：

身份证号码：

地址、电话：

乙方配偶（签字）：

身份证号码：

地址、电话：

签约时间：2022年___月___日

签约地点：________________________________

「房地产融资系列」委托贷款篇

作者：湖心里来源：11派精英社群

受资管新规、委贷新规影响，包括委托贷款在内的银行非标资产规模快速降低。截至今年三月份，委托贷款存量为12.15万亿，较2018年末继续减少0.21万亿，同比下降10.9%。

2018年，房企非标融资新增余额占比仅为1%，较2017年回落13个百分点，其中委托贷款规模快速减少，2018年房地产委托贷款余额减少1.6万亿。2018年银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升12%和2%，"表外回表"态势明显。

委托贷款简述

房地产非标融资是房地产企业和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、附带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。其中委托贷款和信托贷款是最主要的两种方式。

据估计2018年，房地产企业通过委托贷款融资约1.5万亿，约占全年募集资金和非标融资规模的7.4%和61.5%。

委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款。商业银行依据规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。委托人及借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人。

委托贷款的一般流程

委托人与借款人达成融资意向,协商确定贷款利率、期限等要素。委托人与借款人在业务银行开设结算账户,委托人向业务银行出具《贷款委托书》,并由委托人和借款人共同向银行提出申请。银行受理客户委托申请,进行调查并经审批后,对符合条件的客户接受委托。委托人须在业务银行开立专门的存款账户,并将委托贷款资金一次或分次存入,委托贷款额不能超过委托人存入业务银行的委托贷款资金额。委托贷款通过借款人在该银行开立的个人账户发放和偿还。

委托贷款在法律上归为民间借贷，为了加强对于社会融资规模的监控和解决有可能出现的违约和纠纷问题，商业银行作为委托贷款的受托人，协助发放和收回委托贷款本息，并及时划付到委托人账户。商业银行在委托贷款业务中向委托人收取手续费用，目前年化费率在1‰-3‰之间。

委托贷款存在的风险点或套利点

在委托贷款快速发展的背景下，在实际操作中银行主动匹配资金方及资产方、绕道放贷、企业通过委托贷款套利、投向不合规等模式开始出现，委贷业务逐渐偏离本质，投向国家限制行业及领域，影响国家宏观政策导向。主要存在以下风险点和套利点：

（1）银行充当主动角色，承担风险。委托贷款业务中较为常见的方式为银行主动匹配资金方及资产方，提供一定担保，并且在委托方或借款人资金不足时垫付资金，承担一定信用风险。

（2）银行通过委托贷款规避表内授信限制。银行在委托贷款中为规避表内授信限制主要通过以下三种模式：银行委托其他银行同业通过委托贷款实现放款，规避贷款额度限制；银行理财作为委托主体，通过委托贷款向实体经济放贷；以及银行通过券商资管等通道向实体经济放贷。

（3）企业通过委托贷款套利。资质较优的企业通过银行获得信贷资金，转而通过委托贷款渠道投向资质较差的企业，提高贷款利率，赚取利差；企业通过其他渠道获取低廉的债务性资金，通过委托贷款渠道投向借款人，赚取利差。

（4）投向限制行业。由于受到监管限制以及缺乏优质投资标的，表内信贷限制的地方融资平台、房地产行业等均为表外通道的重要组成部分。此外投资项目还包括国家"两高一剩"限制行业以及债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等领域。

委托贷款发展历程

在宏观调控大背景下，在银行表内额度受限、资金投向受限及资本金约束收紧下，委托贷款作为表外业务，具有操作灵活度高，能规避部分监管条例的特点，取得了快速发展。

2008年四万亿刺激后，银信合作和信托贷款渠道打通，新增委托贷款规模从2007年的0.34万亿快速增长至2012年的1.28万亿。

2012年资管业放开，券商资管、保险资管等表外渠道打通，新增委托贷款规模于2013激增至2.55万亿，并在2013-2016年保持快速增长，占当年新增社融规模10%以上。

2016年央行将委托贷款纳入MPA（宏观审慎评估体系）考核（MPA考核要求委托贷款增速与目标M2增速偏离度不超过20%～25%），以及2017年"三三四十"治理行动后，委托贷款增速开始回落，2017年新增委托贷款0.78万亿，在社会融资中占比降至3.5%。

2018年，委托贷款规模迅速降低，委托贷款余额成净减少趋势，全年共减少1.6万亿。根据估算，2018年房地产行业委托贷款存量为2.6万亿。

委托贷款监管政策

2013年以来，存款类银行机构为规避信贷额度控制，绕道"银信合作"新规，不断创新委托贷款业务的操作模式，增加交易环节和交易对手，委托贷款逐渐演变为银行规避信贷规模控制的工具。

2018年《商业银行委托贷款管理办法》出台，规范了商业银行委托贷款业务中商业银行责任范围并重点对委托贷款的资金来源、资金性质、资金用途及贷款领域进行了明确限制规定。禁止受托管理的他人资金、银行授信及其他债务性资金通过委托贷款套利，禁止委托人为资管公司和贷款经营机构，封堵金融机构通过委托贷款投资非标、绕道放贷的行为。

2018年1月6日，为规范委托贷款行为，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》。在2015年银监会就发布了《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》，对委托贷款问题向社会征求意见。2018年的《办法》总体参照2015的《征求意见稿》并对其中部分内容进行了修改和补充。《办法》出台最大的背景是监管部门鼓励资金更多流向实体经济，更加明确商业银行审查资金来源的责任。《办法》明确贷款用途不得用于五大类不符合国家法律法规、宏观调控及产业政策的规定，使委托贷款业务发展能够更好的厘清边界、回归本源、服务实体，缩短金融资金链条以及避免委托贷款用途异化等，具有很好的监管和指导作用。

以下是笔者认为的重点条款。

第四条委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。

第七条商业银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务申请。

第八条商业银行受托办理委托贷款业务，应要求委托人承担以下职责，并在合同中作出明确约定。

（一）自行确定委托贷款的借款人，并对借款人资质、贷款项目、担保人资质、抵质押物等进行审查。

（二）确保委托资金来源合法合规且委托人有权自主支配，并按合同约定及时向商业银行提供委托资金。

（三）监督借款人按照合同约定使用贷款资金，确保贷款用途合法合规，并承担借款人的信用风险。

第九条

（二）委托人在银行有授信余额的，商业银行应合理测算委托人自有资金，并将测算情况作为发放委托贷款的重要依据。

第十条商业银行不得接受委托人下述资金发放委托贷款：

（一）受托管理的他人资金。

（二）银行的授信资金。

（三）具有特定用途的各类专项基金（国务院有关部门另有规定的除外）。

（四）其他债务性资金（国务院有关部门另有规定的除外）。

（五）无法证明来源的资金。

企业集团发行债券筹集并用于集团内部的资金，不受本条规定限制。

第十一条商业银行受托发放的贷款应有明确用途，资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。资金用途不得为以下方面：

（一）生产、经营或投资国家禁止的领域和用途。

（二）从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资。

（三）作为注册资本金、注册验资。

（四）用于股本权益性投资或增资扩股（监管部门另有规定的除外）。

（五）其他违反监管规定的用途。

第十三条商业银行与委托人、借款人就委托贷款事项达成一致后，三方应签订委托贷款借款合同。合同中应载明贷款用途、金额、币种、期限、利率、还款计划等内容，并明确委托人、受托人、借款人三方的权利和义务。

第十九条商业银行应严格隔离委托贷款业务与自营业务的风险，严禁以下行为：

（一）代委托人确定借款人。

（二）参与委托人的贷款决策。

（三）代委托人垫付资金发放委托贷款。

（四）代借款人确定担保人。

（五）代借款人垫付资金归还委托贷款，或者用信贷、理财资金直接或间接承接委托贷款。

（六）为委托贷款提供各种形式的担保。

（七）签订改变委托贷款业务性质的其他合同或协议。

（八）其他代为承担风险的行为。

贷款中的房子可以过户 需提交这些材料

近日网友“快乐猫”问政：

你好，有套正在还商业贷款的房子，可以过户给亲戚吗?有什么要求?和程序吗?谢谢！

市自然资源局回复如下：

可以。根据2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》规定，其中物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

如果抵押人和抵押权人没有相关约定，可以交易过户但是如果当时办理抵押的时候，约定抵押期间不能买卖等，则不能转让过户。如果抵押权人同意交易，并有书面意见，可以过户交易。其中涉及到税务和房产交易的相关事项，请详询税务和住建部门。

您需要到不动产登记综合受理窗口(各区行政服务中心和建设大厦都能办理)提交：(1)不动产登记申请书(2)申请人身份证明(委托他人办理的，还需提交授权委托书及委托代理人身份证件)(3)不动产权属证书(《不动产权证书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》)(4)存量房买卖合同(5)依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证。不动产收费标准：住宅：80元/宗非住宅：550元/宗。