三部门发文放宽预售资金监管，业内：住房信贷政策或将再放松

继支持房地产金融16条措施后，房地产行业再迎利好。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。同时，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

随着两份通知相继发布，A股迅速反响，三大指数高开低走。截至当日收盘，Wi数据显示，银行和地产（申万一级分类）分别收涨2.23%和2.08%。市场观点认为，多重政策催生房地产行业产业链行情发酵，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。

明确向优质房地产企业开展业务，防范化解房企流动性风险

《通知》显示，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于这项预售资金监管新政，《通知》规定，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。

同时，在房地产企业申请保函之前，要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

在监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。

住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

监管有关部门负责人就《通知》答记者问时表示，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

同时，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

商业银行展业资质设定“两条红线”，明确多条限制性情形

在此次预售资金监管账户管理新政出台的同时，监管显现出审慎态度，要求商业银行防范业务风险，包括明确开展保函业务的商业银行资质要求，提出“两条红线”；商业银行不得向主要股东、控股股东或关联方出具保函；商业银行参照开发贷款授信标准对房企进行评估；采取增信措施等。

具体来看，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。

同时，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

在业务开展过程中，《通知》要求，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

此外，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

《通知》规定，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

中国首席经济学家论坛理事王军向南都湾财社记者表示，整体来看，近期的一系列政策，显然是对之前过度紧缩的房地产金融政策的一次重大转向，是一次明显的调整和放松，这些紧缩政策包括2020年底推出的“三条红线”和“两条红线”。这些政策也是对近期金融促进房地产市场稳定一系列政策的总结和在具体操作层面的细化，体现了监管层近期对于房地产金融的基本态度。

王军进一步分析表示，一方面，在全行业去杠杆及“房住不炒”的主基调未变的前途下，仍将严防房地产过度金融化、泡沫化；但另一方面，也将适度控制去杠杆的节奏，对房地产融资的大方向，从限制转向了支持，从“救项目不救企业”转向“救项目与救企业、救地方政府并存”，最终目标是让房地产市场实现“软着陆”。这些措施有利于疏通房地产企业融资的各类管道，缓解房地产企业的流动性问题，提振市场信心，为房地产市场早日回归正轨奠定基础。

明确资金用途，禁止购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等

对于此次保函置换预售监管资金有关工作部署，《通知》强调，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

同时，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

《通知》明确，监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

后市观点：政策落地尚需时日，外部环境有待改善，需保持一份冷静

受多重利好消息影响，11月14日A股高开，银行等板块开盘走强，截至当日收盘，银行和地产（申万一级分类）分别收涨2.23%和2.08%，地产板块6只成分股涨停。

王军认为，展望未来房地产市场，住房信贷政策或将进一步放松，城市和金融机构的自主权都将有所提升；年底房地产市场或将见底复苏，各线城市也有望轮动修复；房企供给侧改革已渐进尾声，国企、优质民企的经营将逐渐恢复稳态，问题房企将有序出清。

不过，他还表示，在全面落实保交楼政策底线的情况下，购房者缺失的信心也有望修复，潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定，但即使在复苏之后，新房销售也可能会稳定在比疫情前低得多的水平上。

“与此同时，也需对未来市场的恢复保持一份冷静。由于政策落地尚需时日，市场的全面企稳和回暖除了房企债务压力的缓解，还需要更多的外部环境改善，如疫情冲击的真正消退、经济更强有力的复苏和居民购买力的恢复。”

上海中原地产分析师卢文曦同样表示，松绑不是今天一天才出来的，此前信号已经明显了，目前大背景可以看出市场需要多渠道帮企业完成保交付和正常生产。当前是要多想办法做些特殊手段，提振市场信心。他还表示，问题是市场表现一般，信心提振有限，需要更多手段，多方位努力，最关键还是提振消费意愿，房子能卖出去，钱能回来，自然就解决很多问题。

王军表示，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。

采写：南都湾财社记者叶霖芳

整治信贷乱象需多方发力

日前，中国银保监会披露8张罚单，涉及4家大型银行。从处罚原因看，主要包括个人经营贷款挪用至房地产市场、个人经营贷款“三查”不到位、个人消费贷款违规流入房地产市场等。同样，近段时间以来，不少人都接到过贷款中介的电话，被推销将房贷转成经营贷。

信贷乱象的背后，是目前多家银行个人经营贷利率已低至3.5%以下，而存量房贷利率依然较高，经营贷利率和存量房贷利率之间的利差让不少信贷中介感觉有利可图，甚至创造出房屋抵押贷、消费抵押贷、信用抵押贷等各类贷款名目。

天下没有免费的午餐，贷款人应警惕其中的法律风险。通常来说，银行在和借款人签订贷款协议时会同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用，将会立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

与此同时，经营贷利率相对较低，本意是扶持中小企业发展，期限较于房贷会短很多。这就意味着购房者要在房贷期限内不断续贷，银行也会对申请资料再度审核，从而进一步加大购房者的相关风险。如果随着相关政策的变化，经营贷与房贷利率之间的利差不断缩小，消费者就会得不偿失。

从目前情况来看，房贷利率和经营贷利率只要存在利差，便很难杜绝这种“倒贷”行为。若简单调整房贷利率和经营贷利率持平，则会压降银行合理利润空间，甚至给银行带来经营风险，不利于金融市场健康稳定。

因此，治理信贷乱象，单靠约束或者整治某一环节比较困难，需要监管部门、金融机构多方合作，共同发力。

金融机构方面应做好贷后管理，加强对信贷资金流向的审查，对于贷款资金流入禁入性领域，提前收回贷款，确保资金流向合规；监管部门应编织更细密的监管网络，加大对信贷乱象的打击力度，依法严格问责。

更重要的是，监管部门和金融机构需要正视存量房贷利率和经营贷利率之间存在明显利差这一现实，根据情况，出台相关举措，在确保银行合理利润空间不会受太多损失、保持相关业务可持续性的同时，维护金融消费者合法权益。

对消费者而言，要谨记天上不会掉馅饼，应通过正规金融机构、正规渠道进行咨询或者办理金融业务。如确需金融中介服务，也要注意核实中介机构资质，详细了解中介服务与合同内容，警惕贷款营销宣传中隐瞒实际息费标准等虚假宣传行为，保护自己的合法利益。

（杨怡明来源：经济日报农村金融时报供稿）

湖南发布小额贷款公司监管细则 大股东持股不得低于50%

湖南省地方金融监督管理局出台《湖南省小额贷款公司监督管理实施细则》。

红网时刻新闻11月17日讯（记者肖娟）主要股东（主发起人）持股比例不得低于50%，单一股东持股比例不得低于5%，未经批注不能跨区经营，注册资本2亿元以上可在全省开展业务，建立贷款“三查”、审贷分离、贷款风险分类等制度，严控“砍头息”、暴力催收……

近日，湖南省地方金融监督管理局出台《湖南省小额贷款公司监督管理实施细则》（简称《细则》），加强对小额贷款公司行业监管。《细则》将于2022年12月8日施行，有效期5年。

严把小额贷款公司准入关

发挥金融领域拾遗补阙作用

《细则》从机构设立、变更和终止条件，合规经营，开展的金融业务范围，监督管理等方面对小贷监管做了具体要求。

从准入门槛来看，《细则》指出，小额贷款公司注册资本金应当不低于人民币5千万元，脱贫地区注册资本金应当不低于人民币3千万元。

并明确，小额贷款公司未经省地方金融监督管理局批准不得跨市级行政区域开展业务。实力雄厚、信誉良好、经营规范的大型企业或者上市公司发起设立注册资本在2亿元以上的小额贷款公司，经省地方金融监督管理局批准，可以在全省开展业务。

不仅限制异地经营，《细则》还指出，小额贷款公司应当遵循“小额、分散”的原则，对同一借款人的贷款余额不得超过小额贷款公司净资产的10%，对同一借款人及其关联方的贷款余额不得超过小额贷款公司净资产的15%。

此次重申“小额、分散”经营原则无疑是希望小贷能进一步发挥“金融毛细血管”，在金融领域拾遗补阙的作用，服务实体经济。

2009年，湖南正式启动小额贷款公司试点工作。截至9月末，湖南全省小额贷款公司共计139家，注册资本132.10亿元。其中，在全省开展线下业务13家，主要是步步高小贷、财信科贷、长沙五八小贷、快乐通宝、湖南国信财富小额贷款等规模较大的小贷机构，其分别对应的大股东为步步高商业连锁股份有限公司、湖南财信金融控股集团、北京市网络邻信息技术有限公司、芒果传媒、株洲市金融控股集团等。

大股东持股比例不得低于50%

小贷股权分散结构即将迎来改变

《细则》要求，小额贷款公司应当具有合理的股权结构，主要股东（主发起人）应当为企业法人，持股比例不得低于50%。单一股东持股比例不得低于5%。主要股东（主发起人）股权在小额贷款公司设立2年内不得转让，一般股东1年内不得转让，并在公司章程中载明。

“从政策来看，监管希望引导实力雄厚，长期经营的资本进入小贷行业。”财信科贷董事长甘文彬表示，大股东控股、单一股东持股5%以上，政策通过对“一大一小”的要求也将改变小贷的股权结构，随着新规的推进，新的小贷模式即将形成，未来或许会出现更多的全资小贷公司。

长期以来，政策对小贷机构主发起人持股有上限要求，后来相关规定对其松绑，但主发起人及关联股东持股上限普遍为30%-40%，单一股东持股比例不得低于注册资本的1%。这也造成了小贷机构股权分散的模式。一位不愿具名的小贷机构负责人表示，从监管角度小贷机构股权过于分散难以形成合力，不利于稳定经营。

事实上，湖南全资小贷公司已经落地。今年6月，长沙五八小贷股权变更获省地方金融监管局批复，公司法人股东潇湘资本集团股份将其持有的5%股权(计注册资本金1500万元)转让给原法人股东北京市网络邻信息技术有限公司，新的股权结构为：北京市网络邻信息技术有限公司出资30000万元，占比100%。

类银行的监管模式初步形式

小贷进入强监管时代

“砍头息”“暴力催收”“高利贷”……小贷行业发展之初，部分小额贷款公司存在发展粗犷、风控薄弱、违规经营等突出问题。2020年9月，银保监会发布《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，其中提出要求小贷公司参照银行规范展业，提出小贷公司要审慎发放贷款、实行贷审分离、强化借款人的贷款信息知情权、监控贷款用途、规范催收和跨区经营等要求。

此次《细则》对小贷公司治理、财务管理、风险控制、债务催收、审慎经营等进行明确规定。如小额贷款公司不得从贷款本金中先行扣除利息、手续费、管理费、保证金等，违规预先扣除的，应当按照扣除后的实际借款金额还款和计算利率。规范债务催收程序和方式，小额贷款公司及其委托人，不得以暴力或者威胁使用暴力催收等。

同时，按照国家有关规定建立审慎、规范的资产分类制度和拨备制度，准确进行资产分类，充分计提呆账准备金，确保贷款损失准备充足率不低于100%等。

近年来，为进一步促进小额贷款公司规范运作，湖南省地方金融监督管理局设立年度分类监管评级机制，不断完善监管制度，推动小额贷款公司持续健康发展。

按照“三个一批”工作，即发展一批“专业化、特色化”小额贷款公司，提升行业质量；支持国有企业、上市公司以及境内外知名企业或集团在湘发起设立小额贷款公司，扶持一批实力雄厚的小额贷款公司做优做强；清退一批“失联”“空壳”以及违法违规的小额贷款公司，净化市场环境，助推行业高质量发展。