北海降低公积金二套贷款首付比例，救市开始了？

2022年1月12日，北海市住房公积金管委会发出《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，宣布从印发之日起：缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

这一消息旋即被国内各媒体自媒体转载和评论（现在国内不管哪个大城市还是小县城，只要有救市消息出炉都会被广泛转载）。其中澎湃新闻1月14日的转评内容最为丰富——它在报道北海公积金政策调整的同时，还提供了两组数据：

1、从北海房地产市场来说，根据易居研究院中国百城库存报告数据，其2021年年底去库存周期为23.7个月，总体上处于库存去化相对困难的城市。

2、从价格上来看，根据房价查询网——房产超市的数据，1月份北海二手房挂牌均价约4588元/平方米，环比下跌8.4%。

另外，澎湃新闻还采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进。他指出，北海市明确降低公积金贷款的首付比例，成为今年全国首个降低首付比例的城市。由此可以看出政策的三点信号：第一、此次政策放松主要是为了满足职工改善性住房需求，这也是当前全国又一个支持和鼓励改善型住房的政策，利好二套房和大户型的交易。第二、此次政策的调整主要是指公积金贷款，而商业银行贷款并没有涉及。第三、无论是二套房还是二次贷款，都从过去的六成首付减少为四成首付，客观上降低了购房者的首付压力。

北海日报的报道（1月15日）又是另外一种完全不同的解读角度：“北海市住房公积金管理中心人士介绍，根据《自治区住房城乡建设厅财政厅中国人民银行南宁中心支行关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》要求，市住房公积金管理委员会结合当前北海房地产市场形势，从1月12日起放宽贷款政策，助力房地产去库存，惠及广大缴存职工，促进北海市住房公积金贷款业务健康有序地发展”。

划重点：“根据文件要求”、“助力房地产去库存”。

但报道没说文件的文号。网上搜索和文件标题一模一样的，是2017年5月2日的“桂建金管【2017】11号”，里面有这样的内容：

“各地要充分结合当地房地产市场形势和住房公积金使用情况，因地制宜、因城施策调整住房公积金政策。房价上涨过快的城市，可适当调整贷款条件、首付比例、贷款额度和利率，实施差别化的住房信贷政策，采取有效措施遏制投资投机性购房贷款需求。商品住房库存消化周期较长的城市，可适当放宽政策，支持住房消费。”

如果真的是这份文件——那么此次北海降低二套房公积金贷款首付比例，根本原因是因为“库存过高”，所以要“放宽贷款政策，助力房地产去库存”。

从内容的角度，可以理解北海开始了房地产救市。但从措施的力度来看，效果难言乐观。

不妨回顾上次北海的故事。

2015年11月17日，北海市人民政府出台《关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》（北政发〔2015〕39号），提出了四大措施：

1、政府收储商品住房作为公共租赁住房；棚户区（城中村）改造以货币补偿为主，引导安置户购置商品住房。

2、已建设的商住楼、住宅楼可改变为酒店和养老地产，允许开发商有条件地优化外立面设计和调整户型。

3、购买新建商品住房实行财政补贴政策（从发文之日起至2016年12月31日，补贴总房款的1%）；

4、公积金贷款额度提高到50万元、最高贷款年限提高到30年。已结清首次住房公积金贷款的，可以申请第二次，最低首付款比例调整为20%。可以提取购房者及其配偶、夫妻双方父母、子女的公积金支付购房款和还贷。

2016年4月25日，北海市政府印发《关于促进北海市房地产市场平稳发展若干意见的实施细则的通知》，进一步加大了力度：

1、自发文之日起至2016年12月31日止，购房补贴由总房款的1%提高到2%。

2、打造棚户区改造货币化安置房源信息平台，进入平台的楼盘项目，售价要低于该项目网签均价，且额外再优惠200元/平方；开发商可以享受适当的税费优惠。选择货币安置补偿的安置房购房按货币补偿款数额的3%给予购房奖励。

3、在外地缴存公积金的职工（不论户籍）均可在北海申请公积金贷款购房。

不过，当时虽然优惠力度空前，但市场反应并不是很热烈：

1、2015年11月到2016年4月，购房补贴1%，楼市依然冷清——尽管这还是北海楼市传统的冬春旺季。

2、2016年4月购房补贴加大到2%之后，楼市是很缓慢地回暖。

3、到国庆前后“候鸟”开始重返北海，一手房（新建商品住房）网签明显加快，到2016年年底时，受北方严重雾霾的影响购房人涌入北海明显增加，一手房网签也顿然飙升。

从这个变化过程可以看出：

第一、力度是基础。如果力度不够，市场就不会给面子。

第二、外销是关键。仅靠本地购房解决不了困难，异地购房大增才是最关键的。

这一次公积金二套房首付比例降低，有没有效果？

当然有。

一种是确实想改善家庭住房的。另一种，已经有住房、也不想改善住房，但确实想购房——因为自己的公积金每月都在增加都在闲置，不如拿出来买套房子投资（至少可以让公积金每月每年都能滚动出来）。

只是以北海的本地规模，这些人员现在能有多少？对比2016年的措施和力度，今次效果就可想而知了。

接下来，北海会不会购房补贴？会不会恢复收储商品房作为公租房？

难！

力度小了，效果没有。

力度大了，全国都在盯着各地的救市政策呢。这年头想低调行事，不可能。而且，还必须依法依规定策。

求人不如求己，开发商还得努力自救。

买房人就没必要等着救市优惠了。房价已经降到这个程度，与其关心会不会再优惠一两个点，不如更关注房子的品质、关注房子是不是适合自己。

新政策出台，北海今年最后三个月，首套房贷利率会不会跌破4.1%？

今天看到有网友发文说，北海喜提全国三线城市的文章，搞得一些北海的朋友以为北海的实力大增了。

其实这是一个误读，北海市现在的实力还是四线城市，某财经频道把北海列入三线城市，那是国家统计局对70个大中城市房地产价格统计对城市划分来写的报道而已。在国家统计局70个大中城市房地产价格统计中，70个大中城市划分为一二三线城市，没有四线城市的划分，而北海市纳入了70个城市中，实力一般，最终只能列入三线城市行列。这划为三线城市，并不代表就是三线城市，另外处于三线城市的，也可能是二线城市，比如泉州市，是二线城市，但是却划为三线城市。这70个城市一二三线的划分，一线北上广深没有争议，而省首府不管实力怎么样，都是二线城市。

在此我们不讨论北海到底是三线还是四线实力，主要说说，最近国家出台了一个楼市新政策，这个政策对于刚需人群来说，是重大好消息，根据政策，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

而符合条件是指对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。而北海市就是符合这个条件的城市，因为今年以来，北海的房价就是一直在下跌。

目前商业房贷利率国家给出的政策是下限为4.1%，没有新政策的话，商业房贷利率是不允许低于4.1%的。现在政策出来了，不知道接下来的三个月，北海的房贷利率会不会继续下调，甚至跌破4.1%呢？

目前，公积金贷款利率，五年以上是3.25%，如果商业房贷利率继续下调，将是越来越靠近公积金贷款利率了。

贷款利率对于楼市影响是非常大的，低房贷利率肯定能刺激部分想买房的人购买，毕竟房贷利率下降，就意味着每个月的月供大大的减少，比如6%的房贷利率和4%的房贷利率，月供差距还是很大。以60万贷款为例子，贷款20年，等额本息计算，6%的利率月供是4298.59元，总利息约43万元，而4%的利率，月供就降到了3635.88元，总利息只有约27万。月供少了六百多块钱，总利息少了约16万元。

随着政策出台，不知道接下来，北海的商业房贷利率会不会继续下调呢？

「历史寻踪」北海银行两次进驻烟台始末

来源：烟台日报-大小新闻

抗战胜利后设在烟台的山东北海银行胶东分行旧址。

□卢金盛

北海银行于1938年8月在掖县（今莱州市）成立，它是抗战时期在中国共产党领导下建立的红色银行之一。战争年代，它随部队一起转战南北，经受过战争的考验、战火的洗礼，它诞生于掖县、发展于胶东、壮大于山东，十年之后，1948年12月1日与华北银行、西北农民银行合并成立了中国人民银行，在红色金融史上有着浓重的一笔。在烟台的革命战争史上，八路军曾经两次解放烟台（指芝罘区，下同），第一次是抗日战争胜利之后，第二次是解放战争时期，北海银行也跟随部队两次进驻烟台，展开了看不见硝烟的战斗，取得一个又一个胜利，为恢复经济、繁荣市场、解决军需、改善民生起到了特殊的、积极的作用。

重建家园显身手

“七七事变”之后，日军对中国实施“分而治之”的阴谋，开始对整个华北进行扩张、侵略，于1938年2月3日占领烟台。为达到“以战养战”的目的，日军对占领区不仅在军事上占领、资源上掠夺，而且从经济上进行封锁、控制和压榨，10月1日成立了伪中国联合准备银行烟台分行（位于朝阳街），推行伪联银券，排斥法币、打击北海币，实行币制一元化。太平洋战争爆发后，强行接管了中国银行、交通银行、汇丰银行等大型中、外资银行，以加强对烟台金融市场的垄断。由于滥发货币、横征暴敛，致使烟台物价暴涨、工厂倒闭、商业凋敝。

1945年8月15日，日本无条件投降后，八路军与敌伪进行了七天七夜的激战，8月24日第一次解放烟台，北海银行胶东分行派员进入市区，成立烟台支行，高磐九任行长，开始了对烟台市的经济重建工作，银行工作重点也由农村转向城市。

（一）统一货币、积极稳定物价。日军侵占烟台之后，最初发行的伪联银券票面是1元、5元、10元，1945年增发500元和1000元大钞，到日寇投降时竟出现了5000元钞票。为了抑制物价、稳定市场，北海银行在市区迅速发行北海币，严格规定市场交易、转账结算一律以北海币计价，禁止伪币、法币在市场上流通，限期折价收兑。

（二）分门别类、实施信贷扶持。一是发放小额低息贷款，帮扶手工业、运输业、小商小贩、码头工人等恢复生机。仅1946年就对9439户发放贷款1000多万元，各种商号增加了5成。二是发放工商贷款，扶持特色行业恢复经营。沦陷时期，烟台的渔业遭受很大影响，敌占前烟台港集中的渔帆船3100余只、汽船270余艘、渔民5万人、渔业产量达1亿斤，到1945年仅有渔帆船730只、汽船34艘、产量减少到340余万斤，大部分渔民失业。解放后，仅1946年上半年北海银行就向108家渔行发放贷款2000余万元，帮助恢复生产。纺织业既关系到军需供应、又涉及到群众日常生活，敌占时期实行严格管制，该行业遭到严重破坏，为尽快恢复生产，1946年上半年就发放贷款340余万元。还分别向铁制业、水果业发放贷款，增加产量。三是发放大额贷款，扶持大型企业恢复生产。据1946年的统计，共向昌兴火柴厂、张裕酿酒公司、瑞丰面粉公司、同顺烟草公司、醴泉啤酒公司、捷敏冰厂、胶东陶瓷厂、龙海造纸厂提供贷款1700万元，保障正常开工生产。

（三）扶持银钱业、活跃金融市场。烟台的私人银钱业（银号、钱庄）比较发达，战前最多时有80余家，敌占时期由于日军采取金融垄断政策，加之物价不稳，大多被迫歇业。解放后经过整顿，有9家恢复了营业，北海银行与其建立了业务关系，在其资金不足的情况下，北海银行以透支的方式为其解决资金缺口问题，额度最高达到1500余万元，帮助其正常营业，对恢复经济起到了很好的补充作用。（四）加强管理、稳定金银价格。当时黄金价格成为“百货指标”，连木柴买卖也根据金价的变动进行定价。为抑制黄金、白银价格大幅波动，北海银行开办了金银买卖业务，适时买进、抛出金银。同时，成立金银交易所，规范金银买卖，打击黑市交易。

《大众报》关于北海银行对各类企业实施信贷扶持的报道。

北海银行通过正确执行党的方针政策、积极发挥金融职能作用，使烟台的经济得以迅速恢复、市场不断繁荣、群众生活趋于稳定。1945年12月4日的《大众报》是这样报道的：“烟台解放前仅存在商店3212家……两个多月的时间已发展到5420家……烟台的工厂生产量已较解放前提高4倍以上……当时的物价是：小麦400元/斤、苞米320元/斤、猪肉1600元/斤、花生油950元/斤、细布12万元/匹、金子55万元/两……目前的物价是：小麦5.6元/斤、苞米2.6元/斤、猪肉8元/斤、花生油6元/斤、细布1900元/匹、金子9400元/两，已恢复到1941年的水平，而且很为稳定。”

恢复经济出重拳

正当全国各解放区经济建设逐步恢复、人民生活逐渐好转之时，国民党撕毁《双十协定》，悍然发动全面内战，之后又对延安和山东解放区进行重点进攻，1947年8月国民党军队制定了“九月攻势”计划，对胶东大举进犯。中共烟台党政军机关有计划地撤出烟台，转移到附近农村坚持斗争，北海银行烟台支行迁至牟平，改称牟平办事处，原牟平办事处更名为牟东办事处，工作重心又转回农村。1947年10月1日国民党军队占领烟台，由于部队军费不足、贪污腐化、中饱私囊，对工厂、商户、市民采取杀鸡取卵、竭泽而渔的政策，强征苛捐杂税，因不堪重负，工厂停工、商号关门、市民失业，使烟台经济再一次陷入萧条、衰败的境地。

随着战争形势的发展变化，解放军迅速壮大、解放区不断扩大；国民党军队处处被动、节节败退，兵力捉襟见肘，1948年10月12日，国民党军队开始逃离烟台。10月15日上午9时，我军进入烟台市区，烟台宣告第二次解放，北海银行人员第二次进驻烟台，迅速接管山东银行、中央银行、中央信托局等官僚资本银行，经过人员补充和业务准备，11月11日北海银行烟台支行在顺泰街13号开始营业，着力恢复经济。

（一）开展货币斗争、巩固本币地位。北海银行在进驻烟台未正式营业之前，一项重要、繁忙的工作就是发行北海币、取缔伪币（法币、金圆券），迅速占领货币阵地。在市区设立6个兑换点，对伪币进行限期、折价兑换；同时大力排斥伪币，鼓励持伪币到国统区购买物资。一切市场交易均改用北海币，确立北海币的本位币地位。为恢复经济、稳定市场做好前期准备。

（二）适时发放贷款、各业喜获及时雨。国民党军队占领烟台一年以来，经济遭到严重破坏。纺织业由106家减少到32家、铁工业由88家减少到14家、水果业由90余家减少到60余家，同顺烟草公司、昌兴火柴公司、张裕公司、瑞丰公司等著名企业均已停产；更有甚者，有的工厂将机器拆卸变卖或将机器炸毁当废铁出售，用来缴纳税捐；北海银行过去发放的贷款，大部分被伪山东省银行收去，其中水果业被全部收去。为了尽快恢复经济，北海银行烟台支行在认真调查了解的基础上，确定了积极的信贷政策，对军需民用行业进行了优先扶持。纺织业74家中的68家获得了贷款支持、占92%，铁工业36家中的11家获得了贷款支持、占31%，制革业32家中的10家获得了贷款支持、占31%。通过自报公议和一对一调查的方式为手工业、运输业、小商贩发放小额启动贷款，帮助恢复生产、复工就业。在进驻烟台仅一个月的时间里，烟台支行就发放各类贷款2.2亿元。

（三）创新业务发展、多方吸收存款。新解放的烟台，百业俱兴，市场逐渐繁荣，对资金的需求不断增加，银行有限的贷款满足不了正常需要，烟台支行采取了有效措施，大力吸收存款。一是简化开户手续，增加开户数量，吸收闲置资金。自开业到1948年12月末，各类企业开户达到240户，存款余额达到7.8亿元。二是创新业务品种，开办折实存款。烟台解放初期，物价不稳，根据上级的统一部署，烟台支行于1949年8月开办了职工和公营企业机关折实存款（对个人称折实储蓄、对单位是折实存款），取得了很好的效果。所谓折实存款，就是存取款不按货币单位计算，而是折成固定实物单位（如小麦1.5斤、小米1.5斤、五福布1尺为一个单位）计算，存取时分别以当时公布的实物牌价为依据进行换算的一种存款方式。这样消除了因物价上涨而带来的存款缩水现象，避免存款户的经济损失，受到了人们的青睐，调动了存款的积极性。存款种类根据存户的不同情况，设有整存整取、存本付息、零存整取、整存零取等方式，非常方便灵活。开办三个月，存户就达到1300余户、3万多个单位。

《大众报》关于北海银行发放贷款的报道。

（四）规范银钱业经营、整顿金融市场。烟台开埠后成为货物进出口和聚散地，市场交易活跃，经济比较发达，自然带动了银钱业的发展，民国时期最多时有130多家在经营。受战争的影响，到烟台第二次解放，只有19家勉强营业，总资本44600万元（北海币），因为战乱，存贷款业务很少，主要进行囤积居奇、炒卖金银等投机活动，对恢复经济、稳定物价产生了不利影响。北海银行进驻烟台之后，根据《山东省管理银钱业暂行办法》的规定，对银钱业进行了整顿规范。主要措施：一是凡是营业的银钱业，要制定明确、规范、统一的管理章程，经过批准之后，才能进行营业。二是补充资本金。钱庄资本金要达到5000万元（北海币，下同）、钱号资本金要达到1亿元，不足部分，限期补足。三是限定经营范围，只能开展存款、贷款和解放区范围内的汇款。严禁从事金银及其他货物的买卖，禁止直接向商号、公司和工厂投资成为股东。四是规定放款投向。为扶持工业企业尽快恢复生产，对银钱业的放款投向也进行了明确的规定，要求工业放款的比重不得低于30%。

（五）统一金银交易、平抑市场物价。解放初期，市场流通货币尚未完全统一，仍有金银流通的现象，金银黑市交易活跃，价格波动较大，直接干扰了市场物价的稳定，影响了市民的正常生活。北海银行进驻烟台之后，采取有力措施加强金银市场的管理。1948年12月1日成立金银交易所，统一价格、挂牌交易、取缔黑市。1949年下半年，开始对金银进行严格管制，撤销交易所，由银行统一挂牌收购，允许持有，但严禁流通、买卖。

经过一年多的积极努力，北海银行全面发挥金融职能作用，多措并举、综合治理，使濒临崩溃的烟台经济起死回生、恢复正常，保证了前线部队军需供应，改善了解放区人民的生活状况。1949年7月人民币开始逐步在我市投放，按照1比100的比价回收北海币，翌年年末，人民币在全市统一流通，北海币正式退出流通领域。1949年11月1日，北海银行撤销，统一改称中国人民银行，胶东北海银行一分为三：分别设人民银行莱阳专区中心支行、文登专区中心支行和烟台支行，均直属山东省分行领导。北海银行烟台支行从此完成了它的历史使命，它的名字和艰辛创业历程将永载史册，而它的血脉仍在流淌、金融初心在不断地延续……

责任编辑纪春艳

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