去任意一个售楼处看房，一定要问房产销售这13个问题，收藏好备用

如今大型房企接连暴雷，为了让房地产行业回血，政府的救市措施不断涌现，已经从最开始的限制房价下跌等托底手段，调整为降低首付比例、发放购房补贴、放松限购限售限贷、降低房贷利率等刺激措施，这对于刚需购房者来说，是难得的入市时机，但面对琳琅满目的商品房，足以让购房者挑花了眼，提醒准备买房的人，去任意一个售楼处看房，一定要问房产销售这13个问题，尤其是新手朋友一定要收藏好备用：

第一，问当地的购房资格

为了防止炒房客囤房、推高房价，全国各地都出台了限购政策，大多数城市的要求是本地人最多购买两套，外地人最多购买一套，同时对社保或个税缴费年限也有限制，如果交定金和首付后才得知自己没有购房资格，购房者要承担相应的违约责任，最终不仅定金打了水漂，想要回首付款也需要漫长的周期，因此，提醒购房者一定要提前咨询自己是否具备购房资格。

第二，问五证公示在哪里

所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。只有五证齐全的房子，建造和交易才是合法的，通常开发商会把五证展示在售楼处最显眼的位置，如果没亲眼看到一定要主动询问，如果置业顾问吱吱呜呜或答非所问，很大概率是证件不齐、违规销售，这种情况下一定别买房。

第三，问房企的拿地时间

住宅用地产权年限是70年，工业用地是50年，商业用地是40年，从表达方式上就能看出来，所谓的产权年限指的是土地的使用年限，计算产权的起始时间是开发商的拿地时间，如果土地闲置时间或者施工时间过长，那么购房者实际到手繁荣产权年限会大大缩水，目前住宅用地到期能自动续期，续期费不明；非住宅用地都不一定能续期，所以，一定要咨询拿地时间。

第四，问交房时间以及违约责任

目前在售房源大多是期房，交房时间成为决定购房者买房与否的关键因素，交房时间已成为售楼处的核心卖点之一，为了避免开发商在交房时间上打马虎眼，购房者一定要咨询好交房的具体时间并落实到合同中，还要约定好相关的违约责任，只有这样，将来维权才有证据，否则只能吃哑巴亏。

第五，问公摊面积的比例

房屋总价由单价乘建筑面积得出，建筑面积由实用面积和公摊面积构成，公摊面积无法精准测量，一直以来就是一笔糊涂账，业主要为这部分不属于自己的面积，缴纳几十万的购房款，还有物业费、暖气费等等，如果不想多花冤枉钱，在买房之前问清楚公摊占比很有必要，而且要远离公摊占比太大的房子。

第六，问房子差价的原因

同一地段不同楼盘，同一楼盘不同房源都有差价，购房者很难知道其中奥秘，最好的办法就是咨询销售，他们会为你仔细分析差价的原因，比如是楼盘知名度、配套设施、楼栋位置、户型、楼层导致的差价，详细了解房源的利弊之后，有利于购房者做出最适合自己的选择。

第七，问面积误差的处理方式

《商品房销售管理办法》第20条明确规定，房子面积误差如果在3%之内，按照多退少补的办法处理。如果面积误差超过3%，实际面积大了，购房者补齐3%的差价，超过3%的部分开发商送给购房者；如果实际面积小了，3%的部分按实际价格退差价，超过3%的部分开发商双倍返还。但是如果购房者和开发商另有约定的，要按照合同约定的办法处理，所以一定要咨询面积误差的处理办法，防止出现任何情况下都是多退少补的霸王条约。

第八，问小区车位配比

随着收入和生活品质的提升，现在家家户户都有汽车，有的家庭不止一辆，相应地，对停车位数量的需求也越来越高，这就要求，小区的车位配比最好保证一户一个车位，否则后期就会出现车位难租、难买的情况，所以提前咨询车位配比很有必要。

第九，问小区容积率

容积率简单理解就是同等面积下能容纳多少人，容积率越高，楼栋越密集，容纳的人口越多，小区的公共设施越拥挤，房子的采光和通风效果越差，所以容积率直接决定着居住品质和小区的档次，建议在条件允许的情况下，尽量选择低容积率的房子。

第十，问物业归属

物业的服务质量决定着长久的居住品质，也是房子保值和升值力的重要保障，通常知名度高的物业公司，会严格规范员工的言行，提高物业服务的质量，树立良好的企业形象，反之，小物业公司唯利是图，想方设法收取物业费但遇事不作为的现象屡见不鲜，所以要提前了解入驻的物业公司，并选择口碑好的物业。

第十一，问贷款方式

常见的贷款方式有三种，纯商业贷款、公积金贷款和组合贷款，有的楼盘不接受公积金贷款的方式，这将导致一些客户空有公积金但无用武之地，所以一定要咨询好贷款方式，如果缴存过公积金，最好选择能够接受公积金贷款的楼盘，公积金贷款利率远低于商业贷款利率，可以节省不少购房款。

第十二，问贷款失败的处理办法

有时候购房者会因为个人征信和流水原因导致贷款失败；有时候售楼处会承诺帮购房者办理贷款资料并收取一定的费用，尽管如此也存在贷款失败的可能，一定要提前咨询贷款失败的处理办法，比如贷款失败定金和首付是否能全额退还，退还的周期是多久？目的就是要避免贷款失败的锅都由购房者背。

第十三，问网签和备案的时间

网签和备案是将购房者和开发商签订的草签合同在房管局备案，备案后房管局官网就会展示该套房源的交易信息，这两个操作可以避免开发商一房多卖，让房产交易更加透明化，同时也是核实楼盘五证齐全的重要参考条件，所以，购房者要提前咨询网签和备案的时间，办理首期越快的楼盘，购房风险越小。

购房贷款线上办，你会用吗

新冠肺炎疫情暴发后，宅经济迅速升温，生鲜“到家”、无接触配送、在线会议、在线教育……很多行业迎来了在线化、云端化转型升级。

房产交易也不例外。虽然疫情让银行贷款面签变得不太方便，但也成为一次促进行业升级的契机。贝壳找房线上银行贷款核实签约（以下简称“线上贷签”）产品“线上核签室”便是其中一个代表案例。

贷款面签效率提升

大连的江女士最近购置了一套位于大连甘井子区育文中学附近的二手房，房子的原业主李女士常年在北京生活和工作。6月9日，双方在链家门店签署房屋买卖合同后，李女士返回北京。双方原计划过段时间履行贷款面签手续，但北京再次出现疫情病例让李女士不方便返回大连。当了解到可以通过“线上核签室”的方式完成贷款签约时，双方选定在6月18日通过这一方式异地完成了贷款签约，用时仅15分钟。

“线上核签室”是贝壳找房开发的一款线上贷签应用，将原本需要在线下完成的二手房贷款面签手续转移到线上完成。双方敲定时间，进入“线上核签室”，填写信息、上传及确认后，银行客户经理会调取买方征信记录，确认资质及贷款信息，双方即可完成贷款资料的电子签约流程。

在这一过程中，文件可实时上传，材料可即时补充。各方可以实时在页面上共享文件、确认核实签署文件、标注重点。银行客户经理端配有录屏、截图等功能，也可下载签约流程视频或截图。通过共享文件的形式在公屏上确认，确保无法涂抹、更改，电子签署的文档也会直接入库，由银行经理下载使用，签约后的交易进程也可以随时查看。

买过二手房的人都知道，贷款是最“熬人”的环节。首先，买方需要提前在网上或者银行征信查询点查询征信情况，并一次性备齐所有贷款所需材料。随后，在经纪人协调下,买卖双方还需再次前往银行正式录入信息，并签署贷款合同。

“按揭贷款面签手续办理起来十分麻烦，不仅要准备很多资料，还需要协调好各方时间，再去指定的银行网点办理。不同银行对资料格式等方面的要求都有差别，如果资料不符合银行规定，就要重新再约时间，在银行等待的时间也很长。”大连链家房产经纪人王昆说。

在贝壳杭州交易服务中心交易管家桂智健看来，贷款签约线上化对于交易效率的提升作用显而易见。“以前一上午最多处理两单面签，通过线上贷签，现在一上午可以处理五单到六单。”

模式创新用户接受

线上贷签好处明显，但为何没有大规模推行？主要原因在于，对二手房交易来说，线上产品运行最大的难点不在技术，而在用户习惯。

“二手房交易是低频业务，这就导致用户很难通过频繁使用体验线上工具的优势。此外，房产交易涉及金额较大，交易各方对于安全的要求也使得用户心态普遍保守，银行在这方面变革的动力也相对较小，因而推行起来也比较谨慎。”贝壳找房全国交易总监刘华说。

疫情防控常态化让很多行业业态发生了根本性变化，这主要是公众对众多场景线上化接受程度大幅提升。可以说，疫情加速了线上对线下场景的替代，也成为二手房交易贷款面签线上化的契机。

买卖双方张女士和李女士是同在杭州的两位“90后”。今年6月份，双方签署了房屋买卖合同。虽然见面不难，但在得知贷款签约环节可以选择线上方式后，都不约而同地选择线上贷签。

桂智健告诉记者，在其参与的交易中，约90%客户都会选择线上贷签，年轻人接受程度远远大于老年人。

除了社会公众，银行对交易环节线上化的需求，也因疫情而大幅上升。“线上贷签减轻了银行客户经理的工作量。同时，也能在减少银行网点客户聚集的情况下开展业务。”链家杭州长庆街店商圈经理郑洋表示，在试用过线上贷签后，银行机构的接受度普遍提高了。

最新数据显示，贝壳线上贷签业务已经累计超过6万单，合作银行超过1150家。

标准建设亟待加强

刘华告诉记者，今年2月份很多房屋买卖在贷款面签环节受阻。而且，大多客户都是一卖一买，一笔交易卡住了，可能引起后续交易违约或纠纷。

“最开始，我们使用很多第三方视频会议工具，但无法嫁接商业贷款全套流程。后来尝试用各个银行的APP，但模式也是千差万别，客户普遍反映不佳。”“线上核签室”产品负责人张健说。

随后，贝壳决定针对房屋买卖贷款流程定向开发产品。产品团队选定13座试点城市，根据客户、业主、银行客户经理的反馈，再转化为系统需求。

二手房交易充满复杂性和特殊性，如果无法实现标准化，行业将很难进步。随着5G和人工智能时代来临，二手房交易环节网络化、标准化有了更多技术条件。对此，自2019年下半年起，贝壳陆续上线VR售楼部、租房及二手房在线签约等功能。

“未来，我们会在一些城市试点评估线上化视频公证，也希望推动人工审批变成银行系统自动化审批，通过端口对接，在线上提供所有证明资料后，银行能够很快给出审批结果，这些都会让客户得到更好体验。”刘华说。

贝壳找房交易服务中心总经理梁芳表示，线上化有助于推动流程标准化，标准化则便于用户使用与保障用户权益，线上贷签是居住交易实现全程线上化很重要的一步，但远不是最后一步，真正实现理想的居住交易线上化流程将是一个长期过程。“如果缴税、过户、房产抵押等后续都能在线上完成，将实现真正的交易闭环，但这涉及多方系统共享和支持。”梁芳说。

线上办理或成趋势

研究机构空白研究院创始人杨现领认为，居住交易环节线上化不一定适用所有平台，除技术因素外，平台品牌的公信力也是消费者是否接受这一模式的重要因素。“线上贷签涉及各方系统对接、模型建立等，难度大、周期长，是否追求交易线上化，企业应结合自身战略和资源条件做选择。”杨现领说。

目前，相关政策也正将居住交易向线上化方向引导。住建部在去年8月份发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》，今年4月份又发布了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出积极推进“互联网大厅”模式，利用“互联网+”、大数据、人脸识别、手机应用软件（APP）、电子签名等手段，实现房屋网签备案“掌上办理、不见面办理”。最近，武汉、成都、深圳、东莞等城市也正在积极试点新房、二手房合同网签备案及相关管理办法。

专家认为，有关部门一系列政策举措除了降本提效外，也包含加强监管等意图。杨现领表示，因为疫情原因，“无接触看房”“网上购房”“直播购房”等应运而生，但以“不可抗力”作为“挡箭牌”的房产交易纠纷、合同违约情况激增，这些都是有关部门推出“互联网+网签”等举措的重要原因。

此外，借助互联网技术和应用平台，实现不动产登记电子化与网络化，为全国性的不动产信息联网、简化行政手续、提高住房交易管理效率奠定基础，杜绝“一房二卖”“阴阳合同”“假房源”等危害市场秩序和消费者权益等行为，也是监管部门推进线上服务的目的。

居民称购房按揭办不了又不退定金，售楼处称客户不配合，咋回事？

“开发商说购房按揭没审批下来，又不退定金，我该怎么办？”

2021年10月8日，农安居民徐女士向华商报-二三里资讯（爆料热线微信15004304018）投诉，称自己购房过程中出现了“意外”，在购房贷款无法办理的情况下，开发商既不交钥匙又不退还2万多元的房屋定金。

徐女士：购买现房按揭办不了又不退定金

徐女士告诉二三里资讯，她2019年7月18日，在农安县前岗乡洪福家园小区购买了一套64.15平方米的现房，单价2160元/平米，总计138692.3元，首付是48692.3元，贷款9万元按揭10年。由于她曾经帮别人办过信用卡还款不及时征信有问题，后来就用她老公乡村诊所营业执照办理的按揭。

“当时售楼处告诉我两个月按揭手续就能办下来可以交钥匙。”徐女士说，在看完房屋后，她当天交了28692.3元的房屋定金，剩下的2万元首付款待按揭手续办下来付清。“两个月后售楼处告诉我按揭手续没办下来，交不了钥匙，让等着。”

徐女士说，2019年底，她和她老公再次来到售楼处咨询，售楼处说因为她的征信问题影响按揭手续没批下来，但此时她和她老公已经离婚了，“离婚了我的征信怎么还能影响他呢？”最后售楼处领导说要不别按揭了，全款吧。

“我就是因为没有那么多钱才办理的按揭，要有直接就全款了，如果当时告诉我说按揭办不了，我也不可能交钱啊，何苦跟你们操那么多心呢。”徐女士说，然后售楼处说那就得等，但一直等到现在也没办下来，期间她多次找对方要求退款，但对方一直不退。“我的要求就是要么交房我还贷款，要么就把定金退给我”。

售楼处：客户不想要房子又不配合办理按揭手续

华商报-二三里资讯联系了洪福家园小区售楼处工作人员孙女士，对方表示，事情并不是徐女士所说的那样，是徐女士不想要这套房子，不配合送资料导致按揭手续办不下来。

孙女士说，最开始在批贷的时候是因为徐女士名下有信用卡未还影响批贷，银行告知徐女士先把信用卡还了，待五十天后下一个账单日重新打征信，再重新送件批贷，售楼处多次通知她送资料批贷款，但徐女士一直称很忙没时间送件。为了早日将按揭手续办理下来，售楼处跟徐女士沟通安排车辆接她来办理手续，一上午时间就可以办理完毕，但徐女士说她家开诊所的一个小时的时间都没有。

后期徐女士离婚了，离婚后，男方单独贷款，应用单身证明重新办理贷款，售楼处也多次打电话通知男方，但男方也称没时间一直没将资料送过来，这些都有电话记录为证。

“不配合送资料我们怎么去办按揭？因为她的不配合，楼盘想收尾都收不了。”孙女士说，不能说不要了就以忙没空为各种理由，如果客户因为个人原因要退房可以出面与售楼处协商，如果要办按揭手续须将资料送过来。

徐女士：一点影都没有，这是在玩赖

对于售楼处工作人员的回复，徐女士称：“售楼处说的一点影都没有，他们这是在玩赖，从未接到过售楼处让送资料的电话，去年年底曾与前夫到过售楼处，但售楼处领导表示钱已经交给开发商，售楼处不能退款，让去找开发商。”

徐女士前夫：骗局，房子不想要了

二三里资讯又联系了徐女士前夫姜先生，对方表示，刚开始买房子办理按揭的时候前妻征信是没有问题的，是2020年9月份他俩离婚的时候因为债务问题才导致前妻信用卡没还征信出的问题，以前从来没有逾期过，并且2019年10月份左右他曾上银行办理过面签，但不知什么原因没办下来。

姜先生说，一年多都没办明白，这是一个骗局，这房子他不想要了。后来售楼处给他打电话让他送资料，但他以别的号码拨打过售楼处的电话得知洪福家园小区到2020年秋季的时候就不能办理按揭贷款了，只能办理分期，所以资料他就没送。“我要办的是按揭不是分期，银行都已经批不下来贷款了，为啥还让我送件啊，现在售楼处就是想让我办理分期，不给退款。”

律师说法

华商报-二三里资讯联系了吉林济川律师事务所张纪兴律师，张律师称，不管任何时候，按揭贷款办不下来是购房人的问题，徐女士及她前夫有义务去积极申请，售楼处只能帮助与银行协调，递交材料，银行审批与否与售楼处没有关系。如购房人因为自身原因及不配合提供资料未办理下来贷款，需要购房人自行承担不利后果；如购房人与售楼处有办理不下来贷款就退款的书面协议，那就很好处理。而购房人如因贷款办不下来不想办理分期要求退房，并不是主观上要退房，可以与开发商协商解决，如双方协商不妥，只能走诉讼。

（华商报记者刘媛媛）