房贷时间“越长越好”还是“越短越好”？不了解可能白送钱

今天聊聊房贷那些事儿~

提问1：我家看中了一套房子，需要贷款150万左右，想了解下贷款年限选择多长的合适？还贷时间是越长越好还是越短越好？

答：针对这个问题，我们先来算笔账。

假设房贷利率是5%，还款方式均采用等额本息，那么，用房贷计算器一算，还贷期限是10年的话，需要还的利息总额是40.9万元；还贷期限是20年的话，需要还的利息总额是87.6万元；还贷期限是30年的话，需要还的利息总额是139.9万元。

从上述的计算结果可以看到，还贷期限30年与10年相比，利息总额相差了99万元，不得不说这是一笔巨大的费用。这样看来，还贷期限越短，需要支付的利息总额越少。但这样就能说明还贷时间越短越好了吗？

数据来源：安居客房贷计算器

我们接着来看一组数据。从房贷计算器的计算结果中还可以看到，还贷期限为10年的话，月供为15910元；还贷期限为20年的话，月供为9899元；还贷期限为30年的话，月供为8052元。也就是说，还贷期限越短的话，前期的还贷压力越大。

数据来源：安居客房贷计算器

此外，我们还不能忽略通货膨胀的影响。也就是说，10年、20年、30年后，这些看起来很多的金钱会逐渐贬值。这意味着我们现在认为的巨额房贷利息，可能随着时间的推移，其实际购买力会大大降低，而我们欠银行的钱也相当于在缩水。这种情况下，也代表着我们的还贷压力在逐年递减。

总结来看，房贷期限长，前期还贷压力相对较小，但利息总额高；房贷期限短，前期还贷压力较大，但利息总额少。只能说，不同的还贷期限各有优缺点。不过，考虑到通货膨胀和货币购买力的影响，所以并不是还贷期限越短越好，也不是越长越好，而是要根据自身实际情况来做选择，只有找到适合自己的才是最好的。

提问2：请问买商铺和买住房可以同时申请贷款吗？商铺贷款和房贷会有冲突吗？

答：商铺贷款和住房贷款是可以同时办理的，它们之间不会有冲突。只要你符合银行的贷款条件，有稳定的经济收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，且个人信用良好，就可以同时办下商铺贷款和住房贷款。

不过，要注意的是，商铺贷款和住房贷款还是有区别的。

一是贷款类别上，商铺只能申请商业贷款，而不能申请公积金贷款；而住房既可以申请商业贷款，也可以申请公积金贷款。

二是贷款时间上，商铺一般要求主体竣工验收后才可以申请贷款；而住房要求取得预售证或封顶后就可以申请贷款。

三是首付比例上，商铺要求首付比例不得低于50%；而住房首付比例则一般要求不低于30%即可。

四是贷款年限上，商铺的贷款年限最长只有10年；而住房的贷款年限最长可达30年。

五是贷款利率上，商铺的贷款利率一般会在基准利率的基础上，上浮20%-30%，具体视个人情况和银行政策而定。

总结来看，商铺的还贷压力会比住房的还贷压力大很多，所以尽管商铺贷款和住房贷款可以同时办理，但是也要量力而行。

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信用贷款没还清会影响房贷吗？应该怎么办？

前不久，有客户向款姐反映自己的房贷通过了审批，但迟迟没有放款，不知道究竟是什么原因造成的。其中，有许多客户都认为是不是自己申请了信用贷款，信贷没有还清才导致房贷不放款。其实不是，影响房贷放款的因素有很多种，今天，小编就来给大家分析一下。

信用贷款没还清会影响房贷吗？

其实，现在无论办理什么贷款都会在征信系统中体现出来，而房贷也是如此，银行在审批贷款前会查询一次，放款前也会查询一次。如果在房贷审批通过以后有再次贷款的行为，在放款前被查了出来，就会影响房贷的放款速度。

规定表明，为了抑制炒房的现象，银行必须严格要求借款人的首付，在审批贷款的过程中，必须从征信、流水等方面着重入手。如果在房贷未放款之前，借了贷款没有还清，银行是暂时不会放款的。

在以前可能只要手续办好了，就能快速放款，但现在不行。房贷的总量下降，放款速度也慢了许多，让很多购房者非常着急，其实房贷放款慢的原因也可以分为以下两个方面：

一、自身原因

如果是银行的优质客户，就会优先放款。那么何为优质客户呢？就是和银行业务往来频繁的，在银行有理财、有存款，或工资代发的人群。但是要记得，如果在房贷未放款之前借了信用贷，信用卡消费等，银行放款就会谨慎很多，甚至拒绝放款。

二、政策原因

2021年，对房地产贷款的占比进行了限额限量，相对往年的房贷额度收紧了许多。主要是因为房贷额度严重不足，放款速度也在延后，现在想从银行成功拿到房贷，必须要等上一段时间，甚至要等一两年才能放款。

想快速通过房贷审核，尝试以下方法：

提供资产证明。如果收入不够，名下有其他资产可以作为凭证的，比如房、车、商铺等，这些资产提供给银行，银行也会通过房贷申请的。

多买理财产品。银行不是慈善机构，也是需要经营的，银行要保证既能给你带来收益，自己又能获益。通过购买银行的金融理财产品，银行也能清楚知道你的经济实力，那么在办理房贷的过程中，审批速度也会快一些。

与开发商合作的银行。在我们决定贷款买房的时候，开发商会向我们推荐银行，他们推荐的银行其实都是与开发商有合作的，如果通过这些银行办理贷款，就容易许多了。

惠阳商铺贷款好尴尬！买商铺无法申请按揭只能全款支付

住房贷款难、审批时间长?!一惠阳地产策划告诉房掌柜，惠阳商铺贷款地位更尴尬，部分楼盘无法寻找到合作银行导致买商铺无法申请到贷款，只能全款支付或分期支付!

房掌柜对此就惠阳及惠城区部分楼盘进行咨询，发现惠阳区确实存在多个在售楼盘商铺未能和银行取得合作、导致无法提供按揭贷款的情况。而惠城区则情况稍好，多个有在售商铺的楼盘均未有商铺部分无法按揭的情况，不过这些楼盘多数也向房掌柜表示，目前只能和一家银行合作。

对此，房掌柜致电采访省内知名房地产专家韩世同，他表示目前商铺贷款风险较大以及银行额度有限，导致目前商铺按揭难。而南粤银行惠州分行一高管则直接表示，目前商铺贷款难主要原因就是银行用于商铺贷款的额度有限另外，楼盘和银行的合作关系情况也是取得银行按揭的重要原因。

惠阳多个楼盘商铺不能按揭多半需全款支付

位于厦深高铁惠州南站附近的惠阳金玉东方城，是集住宅，商业，珠宝产业等为一体开发的项目，占地总面积超过150万㎡。由于住宅部分和珠宝产业园部分已开发多年，并有众多珠宝加工商入驻，目前小区内入住率较高。据房掌柜了解，金玉东方城项目下半年将重点推出商铺。该项目一策划称，由于商铺部分无法取得银行贷款，目前将只接受客户全款支付或者与开发商签订分期付款条约。但房掌柜进一步问到商铺为何不能贷款时，另一工作人员表示主要是目前公司从银行方面贷款困难，所以开发商也无法保证业主一定能从银行贷到钱，实施全款支付和分期付款也实属无奈。不过该工作人员还称，开发商资金并无紧张情况，项目内多个珠宝加工厂已入驻多年，加上开发商在深圳有实业，资金运转正常，所以贷不到款主要原因还是在合作银行方面。

据房掌柜致电多个有在售商铺的惠阳楼盘发现，像金玉东方城商铺无法取得银行贷款并非个例。位于惠阳中心区域的清泉城市广场商铺部分，项目工作人员称目前也无法按揭贷款，不过该项目工作人员表示，公司正在和银行洽谈合作事宜，应该很快可恢复按揭，不过具体何时恢复还暂不可知。除此以外，惠阳区政府附近楼盘华伟第E商道的情况亦是如此。

但并非所有在售商铺的楼盘都无法取得按揭业务。央企中信地产旗下惠阳项目中信新城工作人员则表示，他们的商铺可以提供按揭业务，而合作银行同为中信集团旗下的公司中信银行，利率要上浮20%，至于其他银行目前则暂不能提供按揭。而中梁V城市的项目工作人员则称，他们和多个银行有合作，建行，浦发银行和东莞银行等都可以。

惠城多个楼盘商业指定一家银行仅少数楼盘有选择性

与此同时，房掌柜也咨询了惠城区多个目前在售热门楼盘的商业部分，暂没有楼盘表示其商业部分不能用银行按揭，不过大多数销售人员却表示，目前服务的楼盘商业只能和指定的一家银行才能取得按揭业务。

今年上半年新房销售火爆的中信地产旗下在惠城区两个项目，商铺部分亦备受外界关注，不过上述项目工作人员表示，按揭业务均只能和工商银行合作，利率普遍上浮10%-20%左右。龙光水悦龙湾一冯姓工作人员向房掌柜称，项目商铺部分只和中国银行合作，利率统一上浮20%。除此之外，TPARK时尚公园商业也只和招商银行合作，而即将入市的宝安山水龙城商铺部分也只会和广发银行有合作。

而在惠州被誉为是地标的华贸中心，目前商铺和公寓均有在售，其中商铺的价格普遍在10万元/㎡，产品面积在200-700㎡之间，部分商铺的总价超过5000万。据房掌柜了解，和其他楼盘相比，华贸中心可选择商业贷款的合作银行较多，中国银行和邮政银行均可办理贷款业务。另外，惠城区奥林匹克花园和海伦堡海伦春天，目前在售的商铺产品也可以从多个合作银行中办理按揭业务。

商铺难贷款因银行额度有限下半年形势专家银行高管意见不一

众所周知，2014年银行贷款额度收紧是全国皆有的现象，而惠州也受此影响，不仅商住房房贷审批时间较长，而楼盘商铺贷款形势更加严峻。对此省内知名房地产专家韩世同认为，商铺贷款难主要是对其的价值评估风险大，很多商铺评估的溢价过高。银行担心商铺未能达到预期收益，万一发生断供，贷款就可能无法追回，所以银行对商铺贷款把控相对严格，这也是出现有部分楼盘无法取得银行贷款的原因。当然，银行对于一些相对有把握的楼盘，也可能会出现多家银行竞争贷款的局面。不过很多时候因为贷款额度有限，银行也有要求部分楼盘只能与自己一家合作，避免存在与其他银行竞争的局面。

而一位在银行系统工作多年目前就职于南粤银行惠州分行的高管从银行方面回应，目前商铺贷款难，主要原因之一还是因为银行用于该部分的贷款额度有限，用于商铺贷款部分的钱不多，贷款自然就紧张。另外，也要看楼盘和银行的合作关系状况，这就涉及到银行评估开发商是否为优质客户，这也解释了为什么有些楼盘能和银行合作做商铺贷款，而有些楼盘则做不了。

该银行高管同时也提到，随着央行降准，下半年贷款额度将放宽，商铺贷款紧张的局面或许会得到缓解，而南粤银行下半年也将会寻求几个楼盘做个人商业贷款业务。

不过，省内知名房地产专家韩世同却有不同看法，他认为尽管目前银行的政策已经相对于上半年有所宽松，但仍然不看好下半年商业贷款方面的情况有所好转。