房抵贷拿到的钱还能再买房？假的

当资金周转不开或是有大额消费的时候，有的人会把名下的房产拿到银行做抵押，抵押的可以是普通住宅，也可以是商铺、公寓。但是有这么一部分人前脚刚从银行拿到贷款，后脚就把钱投到了楼市。

为了避免过多的资金流入楼市，很多城市最近都收紧了房地产抵押贷款的条件。以北京为例，部分国有大行都收紧了房抵贷业务，比如将贷款利率从年初的3.6%上升到现在的4.05%。此外，还加大了审核力度、放慢放款速度，以商铺和地段不好的公寓作抵押都将受到严格限制。

如果将普通住宅作为抵押物，最高可以贷到房产估值的70%，而以公寓和商铺为抵押物的话，额度相对较低，最高只有50%。

监管明确规定，房抵贷得到的贷款只能用于消费或者经营，不能用于其他投资，所以很多银行加强了对资金流向的审核。比如在审批之前需要上缴增值税发票，后期还会不定期监控资金流向。而有很多客户达不到上述要求，导致经常放不出贷款，所以有的银行直接取消了房抵贷业务。

然而此时却有很多房产中介宣称，可以通过“运作”让那些想通过房抵贷买房却又不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款。不仅可以贷到房产估值的80%-90%，远超银行给出的70%，而且最低可申请3.85%的年化利率。最重要的是整个过程都由中介公司全权办理，只需要付3%—5%的服务费。

事情真的像房产中介说的这样吗？在强监管之下，这种“后台运作”还能行得通吗？《证券日报》记者调查发现，中介人员承诺的这些条件基本都无法实现。就拿年化利率来说，虽然住宅类房抵经营贷可申请3.85%的年化利率，但是要求每年必须归还本金；如果是商铺类房抵贷，贷款利率就更高了，为8.5%—10%，而且只能贷房产估值的30%或35%。

最近几年，监管部门对银行房贷的监控非常严格。今年，不少大型银行更是将新增住房类贷款占比降至30%以下。

相关专家表示，房抵贷一类的业务收紧，可能是由于银行今年额度开始收紧。在收紧的情况下，贷款方面是有压力的。所以不仅不能盲目放贷，更要防范资金违规使用或流入房地产领域。这也有助于稳定房地产市场。

（策划证券日报音视频中心）

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来源：证券日报

一年跌48%！长沙网红楼盘亏了几十万，业主“心如刀绞”

在房价一路走高的今天，作为省会城市的长沙却因为“平易近人”的房价显得有些“格格不入”。而最近，长沙又因为部分网红楼盘价格狂跌而上了热搜。

长沙公寓价格大跳水

据报道，有部分业主表示，去年8月以将近1.55万元/平方米的价格入手了长沙“网红盘”卓越中寰的一套公寓。短短一年时间，卓越中寰的成交价跌去48%。一年就亏掉了几十万，让业主心痛不已。

不止这一个楼盘遇到这种情况，长沙多个热门公寓楼盘均出现了大幅度的下跌。曾经万字打头的价格，如今却大跳水到7打头、5打头、甚至更夸张的4打头。降幅最低的也有20%。

据湖南世联行市场知识中心近日公布的8月市场报告显示，8月长沙内五区公寓成交均价为11958元/㎡，供应3.17万方，同比下滑86%，环比下滑87%。成交8.95万方，同比下滑38%，环比下滑33%。

而长沙公寓降价的原因主要有以下几方面：

高库存。据统计，截至8月底，长沙的公寓库存依然有近500万方。开发商为了促销，打折促销也是最常用的一种手段。

而造成高库存的原因，是因为有不少写字楼项目都改成了公寓。比如湘雅对面的富兴、绿地，还有今年的商业大平层扎堆，这些房子对外宣传大平层，实际就是高端公寓。

同时，由于长沙住宅限价严重，因此不少前两年的商业占比高的项目都要靠公寓溢价来维持利润。如今公寓价格缩水也很正常。

公寓是否值得投资

由于购买住宅的限制较多，因此不少人会把公寓作为投资备选。但在购买公寓前，还需要注意一些问题。

首先，公寓毫无疑问有不少优点。

不限购不限贷。不少城市对购买住宅都有严格的限制，因此很多人在没有购房资格的时候会购买公寓作为过渡。

总价低。公寓比较适合购买过渡性居住的购房群体，这对于购房者的购房能力也降低了考验，公寓房的建筑面积普遍偏小，就算是公寓的价格比较高的话，总价也不会太高。

但同时，公寓的问题也不容忽视。

首先，公寓属于商用物业，审核更严格，对各种收入证明和财产证明要求更高，有拒贷的风险。

其次，公寓的首付和房贷利率也更高。公寓最低首付需要50%，住宅最低首付只需三成。同样总价的公寓和住宅，公寓需要的最低首付款要高于住宅。公寓贷款年限更短，相同贷款金额的前提下，购房者的月供压力更大。

具体房贷多少可以利用安居客APP中的房贷计算器计算

同时，公寓无法落户。这对于想要给孩子落户上学的购房者来说也是一个痛点。

除了公寓，还有不少人会选择其他地产进行投资，比如商铺或者写字楼。

商铺首付一般是五成，只高不低。商铺贷款利率一般会在基准利率基础上，上浮20%-30%，视个人情况和银行政策而定。商铺贷款一般是5年，最长是10年。贷款人可以按月还款，也可以选择全部或部分提前还款。

和产权70年、最多可贷款20年或30年的住宅不同，写字楼、商铺、公寓等商业用地的产权只有40年，贷款年限最多10年，而且贷款利率更高。

所以对于想要把公寓、商铺等房产用来投资的人来说，在入手前还需要谨慎考虑这些问题。

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商铺总价300万，其中有贷款，年租金18万可以入手吗？

这本是网友在悟空问答中提出的问题，为了更好的表达对当下商铺投资前景的思考，故以图文的形式进行表述，希望能有更多的网友一起参与探讨，取长补短，相互促进。

商铺总价300万，年租金18万，通过计算可知，年租金回报率为6%。看似很不错，实则有问题。首先，单纯从租金回报率来看，在当前经济环境下，6%的回报率应该说已经相当不错了。因为即便不考虑商铺后期的“增值”收益，参照今年中国银行发行的三年期大额存单3.85%的年利率，也已经完胜基础性理财收益。而且按照年均5%左右的通货膨胀率，又能稳稳跑赢通胀，再比较今年全国住宅价格年均涨幅未能超过5%，这样的商铺当然值得拥有！

但是，以上是基于全款购买得出的结论。如果这个价格不是税后的落地价，或者还是从别人那里转手过来的二手商铺，再加上20%左右的税费即60万左右，回报率就会低于6%。

更为关键是，此商铺还有贷款！网友没有说清楚贷款占比是多少，贷款的期限是多少年，姑且按照商铺最大贷款额度50%即150万、最长款期10年、中长期5年以上商业贷款基准利率6.55%上浮10%即7.205%、等额本息还款方式来计算，此商铺月供为17575.17元，10年间累计还款2109020.40元！

那么问题来了。如果扣除月租金1.5万，每月分文不进账的情况下，还要再贴进去2500余元！

众所周知，商铺回本和盈利的途径只有2种，一是赚取租金收益，二是商铺自身增值。但是通过以上计算可知，依靠租金收入这条路已经给堵死了（不仅10年间白忙活还要倒贴钱），那么通过商铺的自身增值能够扭亏为盈吗？不妨接着分析！

首先，这间商铺的总价为300万，那么这样的商铺会位于什么样的城市？笔者认为大概率在三线以下城市。1、一二线城市核心区域的商铺单价通常达到10多万元以上，20、30平米的商铺租不出这个价；2、发达地区三线城市核心区域的商铺一般在5万元以上，一般地区也不会低于3万元每平，因此100平米的商铺在普通三线城市的优势地段相对会比较靠谱些。

但是这件商铺会在普通三线城市的什么位置呢？据我所知，普通三线城市总价300万的商铺，即便在核心地段，年租金回报率也就在3%～4%之间，极少达到或超过5%，而一年能够租出18万的价格，要么是核心区域的小面积商铺，要么是位置偏远的大套商铺。

那么问题又来了。普通三线城市经济状况、消费水平、人口情况、营商环境、商铺市场供应量是个什么状况？能不能满足此间商铺通过自身增值来实现盈利呢？我看有困难。

第一，人人皆知，商铺的上涨是伴随着商品房的价格上涨而上涨的。如今全国商品房平均上涨幅度都没有超过5%，商铺如何通过增值来实现回本和盈利？况且还是位于普通的三线城市！退一步说，即便商铺的上涨幅度能够追平住宅的上涨幅度，扣除7%的贷款利率，以及10年间倒贴进去的钱，不知何年何月才能开始进账。

第二，三线城市通常是人口外流、经济发展较为缓慢、居民消费能力普遍不高、营商环境堪忧、商铺产能严重过剩的“塔底”城市，而且在遭受电商冲击，实体店面临夹缝生存的状态下，投资商铺如何能通过自身增值实现回本和盈利？况且6%的回报率是假设租金收益持续稳定、中间没有空置期为前提得来的收益，但是别说是三线城市，哪座城市的商铺又可以确保没有空置期、租金收益持续不变？

第三，三线及以下城市的住宅价格今后10年、20年会保持上涨吗？这要看城市是否占有区位优势。不怀疑今后城市的房价会在货币、土地、投资等因素的影响下，出现一定幅度的“虚涨”，但也要看具体是什么层级的城市，今后的房价出现分化一定是大趋势，不是所有城市的房价都会涨，上涨的幅度也不一样，而在整体房价要求稳定、市场饱和的情况下，不排除一些没有经济和人口支撑的三线城市的房价会下降！那么没有住宅价格的领涨，商铺想要自我上涨的概率极低。

总结：投资商铺是一个“瓷器活”，不能单纯从某个时段的回报率决定投资意向，而要通盘考虑商铺所在的城市、所在城市的具体位置、当地的商业环境、经济发展状况、城市居民消费水平、自有资金占比、房地产发展前景、房价涨跌趋势等诸多因素；随着电商的迅猛崛起，商铺的商业价值在直线下降，“一铺养三代”的辉煌时期已经成为过去，目前乃至今后一段时期绝大多数的商铺都失去了投资价值，因此此间商铺同样不建议购买。