什么是房产抵押经营贷款，如何申请？

本篇我们以北京为例为大家梳理下，什么是房产抵押经营贷款？

一、房产抵押贷款名词解释？

房产抵押经营贷：借款人用自己的房产或者朋友的房产向银行申请一笔大额贷款，贷款用途是企业使用，可以用来支付上游订单，企业采购.....等活动。

2015年以后随着房产快速升值，部分银行对于目前有按揭贷款房产还款满18个月以后，可以申请二次抵押贷款（比如：招商银行，中信银行等）

二、房产抵押经营贷款进件标准呢？

1、企业成立时间和收购时间需要满6个月以上，有一定对公流水和纳税证明。

2、房产必须是可以上市交易的房产，比如住宅，公寓，厂房等，都必须有大红本。

3、能提供历史1年经营流水和历史来往合同，合计金额能覆盖本次贷款额2倍以上。

4、企业征信和借款人征信良好，不可以出现法律诉讼和行政处罚，地址异常等情况。

5、负债方面：综合负债率不超过70%，小微企业综合负债不超过4000万（部分银行规定）

6、申请经营贷款企业有固定办公场所。

7、对于新过户房产必须满6个月才可以申请，而且需要提供买卖合同

只有满足以上7点才可以申请房产抵押贷款，而且在办理过程中需要借款人夫妻双方出面，如果是企业股东申请，部分银行还需要企业法人出面开设对公企业账户。

三、在贷款利率方面：

1、对于特别优质企业和房产客户依然可以享受比较低利率优惠，年息3.65%-4.35%左右，年限为3年期先息后本，适合短周期需求中小微企业客户。

2、对于企业用款周期比较长，而且投资回报比较慢的客户群来说，其实利率低短周期的产品并不适合，建议办理年息为4.3%-5.25%，20年长期贷款，这样避免资金回款比较慢，银行到期无法偿还本金尴尬局面。

PS:申请银行类房产抵押贷款用款慢1年以上可以提前还款，而且是没有违约金（并不是很多粉丝理解合约20年就收20年利息）

四、在贷款额度方面：

1、房产抵押经营贷的额度是按照房产最近半年成交价格来定，70年产权的住宅和别墅7成，商业办公楼可以做到5成，小微企业经营贷款额度为3000万，如果申请房产抵押贷款客户房产多，企业优质最高可以贷房产评估8成，学区房最高评估9成。

2、银行给予额度越多，利率也自然会提升，一般来说房产抵押贷款利率为3.85%-5.25%区间，根据央行公布LPR利率适当减30-50个BP，但是如果企业希望用房产贷更多资金，那么就会增加BP。

3、房产抵押贷款影响贷款额度还有一个比较大硬伤：借款人企业负债+个人信用贷款负债+信用卡负债+经营贷款负债

在办理房产抵押贷款时候，建议不要去申请过多个人信用贷款，信用卡负债，通过信用贷款和信用卡去置换银行其他贷款，这样不仅不利于房产抵押贷款办理，而且还会占用自己征信查询次数。

4、别墅和大面积房产也会影响贷款额度

对于别墅、房产面积超过200平以上，由于房产变现比较困难，那么在申请房产抵押贷款时候银行会适当降低额度，一般为评估值5-6成

五、房产抵押贷款办理要求

1、房产要求：房龄通常要求在30年以内，部分优质学区房50年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房产除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。

2、借款人要求：借款人年龄范围要在18-65岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。

3、企业要求：房产抵押经营贷必须要有公司营业执照，注册和新加股东满6个月以上，房产抵押经营贷是一种专项贷款，在申请资料方面2021年新增：提供完税证明，提供公司1年对公流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片，最近2年财务报表等等，而过去只需要提供:新办营业执照+上下游合同+流水等等。

六、房产抵押贷款办理流程：

申请房产抵押贷款部分银行需要开设对公账户，不过整体流程基本是一样的，办理流程如下：

了解完房产抵押经营贷的基本情况，您还会认为办理房产抵押贷款那么容易吗？而随着新监管政策变化，2021年不仅银行贷款利率在上涨，在准备资料方面也不断增加，如果您只有房产和企业，企业没有营业收入等等，也是没办法申请房产抵押贷款的。

不过，随着金融科技发展，很多客户通过金融PP去申请房产抵押贷款，在这里需要注意：在申请的时候需要了解清楚贷款利率，是不是银行产品，别申请完毕以后才发现还款方式和贷款利率不适合自己。

为历史遗留项目解决不动产登记难题——8.1万户居民拿到了“大红本”

本报记者陈雪柠赵莹莹

“等了这么久，盼了这么久，终于拿上房本了！”昨天上午，丰台区彩虹家园小区第一批3户居民在不动产登记中心领到了红彤彤的产权证。因开发单位对地下仓储空间的违规使用，项目无法通过相关验收，小区居民入住7年难以办理房产证。如今问题终于得到解决，后续1800余户居民将陆续领证。

去年以来，本市加速解决历史遗留的“办证难”问题，经过市区两级合力推动，截至目前共为140余个历史遗留项目、约8.1万套房屋解决了不动产登记难题，其中2020年办理了约5.1万套，2021年已办理约3万套。按计划，本市年内将解决10万套不动产登记的历史遗留难题。

无错优先为居民产权“解套”

不动产登记的历史遗留问题，多是在城市快速发展建设过程中产生。

有的开发企业为了加快建设，立项、规划、工程开工建设手续不齐全；有的没有完成规划中公共配套设施的建设等，导致项目无法满足规划验收和建设工程验收；有的挪用了代收购房人缴纳的契税款和专项维修资金，资金链断裂后，相关款项无法按要求缴纳……

沉疴旧疾逐渐演变为疑难杂症，更成为压在相关小区住户们心头的一块大石头。

“随着产权意识提高，前来办理房产证的居民迅速增长，这几年全市每年都要办理100万件左右。”市规自委确权登记处处长詹奕介绍，也是在此过程中，“办证难”问题从零星发现到集中暴露。

问题导向，政策先行。

2019年，《关于切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题的意见》由市规自委、市住建委、市税务局共同印发，确立了“尊重历史、无错优先、违法必究”3项重要原则，为解决“办证难”问题提供依据、引导方向。

所谓“无错优先”，就是将完善不动产登记前置审批手续与为履行合法购房手续的购房人办理登记分开，对现状基本符合规划的历史遗留项目，除涉及安全使用的质量验收外，不再将其他审批、验收等作为购房人办理登记的前置条件。

以丰台区彩虹家园小区为例，项目的问题归根结底在于地下仓储空间的违规使用。规划的库房住了人，改变使用用途，带来严重的安全隐患，自然无法通过相关验收。“开发商的问题不应该影响合法安置居民的房产证办理。”区级工作专班按照《意见》规定，将地上部分和地下部分依据实际情况分开处理，先行为符合登记条件的地上部分建筑办理首次登记和转移登记，后期通过执法手段，对用途改变情况进行整改，并长期进行监督。

“拿到房产证，感觉自己终于在北京落地生根了。”首批拿到“大红本”的居民马老师满心欢喜。

查缺补漏用政策助力“痛点”解决

“4月30日，恒大名都小区3号楼1单元、2单元的252户业主，已经可以领取住宅专项维修资金的发票。”五一假期后上班的第一天，朝阳区房管局工作人员矫恒霞更新了恒大名都小区占用业主住宅专项维修资金一事的最新督办进展，“每天都督，直到全部资金交齐为止。”

去年9月，恒大名都小区3号楼业主通过北京12345热线投诉，入住已经3年，开发商代收的小区住宅专项维修资金还没能上缴。

在解决不动产登记历史遗留问题的过程中，主管部门发现，在造成居民入住多年后仍拿不到产权证书的原因中，因开发企业挪用预售阶段代收的购房人缴纳的契税款和住宅专项维修资金，是较为集中的一项。通州华业东方玫瑰小区，就因开发企业无法替购房人缴纳已代为收取的契税，导致部分业主至今无法办理产权证书，落户、孩子入学、就医等好多事儿也因此被耽搁。

“居民的‘痛点’在哪儿，我们的着手点就在哪儿。”市住建委房屋市场管理处处长王争说，自从房产证办证难被纳入“每月一题”后，市住建委就将其作为一根“必须啃掉的骨头”，高位推动。

4月7日，《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》在全市下发，明确对开发企业提出三“不得”：不得代收、代缴新建商品房交易过程中应由购房人缴纳的契税和住宅专项维修资金；不得将代收购房人应缴契税或住宅专项维修资金作为商品房销售和交付的前置条件；购房人委托开发企业或第三方代办的相应款项不得转入开发企业或其它第三方账户。同时，各区住建部门也要及时排查辖内已代收契税和住宅专项维修资金项目，因开发企业代收、代缴契税和住宅专项维修资金影响购房家庭无法办证的项目，纳入各区历史遗留项目不动产登记专班协调推进解决。

上述政策的出台和严格执行，一方面化解房产证办理的存量矛盾，另一方面则最大限度遏制新的历史遗留问题产生。

精准施策打通办证“最后一公里”

去年以来，市规自委会同市区有关部门地毯式梳理，逐步摸清不动产登记历史遗留问题的总体情况。经统计，全市存在住宅类历史遗留不动产登记问题项目900余个，涉及房屋50余万套。如今，140余个历史遗留项目、约8.1万套房屋“办证难”问题已得到解决。

“既然是历史遗留项目，这就意味着问题的复杂程度超乎预料。”詹奕介绍，一个项目往往由多个原因共同引发形成，需要不同行业主管部门从项目建设手续办理各环节进行研究突破，合力推进解决。

去年4月15日，海淀区将双榆树东里甲20号楼列为第一批要解决的办证难小区。这是一处普通商品房项目，于2000年开工建设，2003年竣工，竣工当年就销售完毕，业主陆续入住。“所有的业主都联系不上开发商，而且相应的营业执照被吊销，相当于这个项目主体没了，直接导致后期的竣工备案、确立大产权、分户登记等都无法办理。”区不动产登记中心主任程跃深入调查后发现，开发企业还存在一房两卖问题，套取银行贷款致使36套房屋被查封。

诸多问题叠加，让该小区的房产证办理陷入越拖越难、越难越拖的恶性循环。

多方努力下，这个小区的大难题有了解决方案：针对开发企业营业执照被吊销的问题，小区业主委员会可作为申请主体办理；针对无法正常办理竣工备案手续的问题，可委托检测鉴定机构对整栋房屋进行避雷、安全检测鉴定；针对法院查封、一房两卖问题，一揽子与海淀区法院联动解决。如今，160户居民的房产证问题已顺利解决。

值得关注的是，本市还明确了“谁违法、谁担责”的原则，在坚持“无错优先”的同时，要对开发企业违法违规及不当牟利行为依法严厉追责，在维护居民合法权益和整治违法违规行为中取得良好平衡。

破解群众“急难愁盼”显担当

京平

久拖未决的烦心事最终得解，居民手中崭新的“大红本”，是相关部门敢于担当、主动作为的生动体现，是为民办事、为民造福的现实彰显。

一本房产证，不仅关乎住有所居，更影响着落户、入学、就医等重要民生诉求。由于种种复杂原因，一些居民虽合法合规购入房屋，却迟迟未能拿到房产证，加之年深日久、利益巨大、牵涉众多、追责困难，逐渐就拖成了“急难愁盼”问题。对这样棘手的历史遗留问题，相关部门迎难而上、主动作为，将“办证难”视为“必须啃掉的骨头”。

在“办证难”问题上，本市确立了“尊重历史、无错优先、违法必究”的原则。这其中的关键是“决不让无过错的老百姓吃亏”，这是解决群众“急难愁盼”的基本出发点和落脚点。从瞄准民生痛点到明晰解题思路，从摸清存量情况到严格遏制增量，从强化主体担当到寻求治理合力，随着相关工作稳步推进，解决问题的闭环机制逐渐形成并日趋优化。事实证明，持续探索、破解难题的过程，既是以实际行动增强群众获得感幸福感安全感的过程，也是积累经验智慧、提升治理能力的过程。

“让人民生活幸福是‘国之大者’”，彰显了我们党全心全意为人民服务的根本宗旨。这句话一定要在事上见，要看广大党员干部能不能听民声、察民意、办实事、求实效，能不能把自己摆进去、把职责摆进去、把工作摆进去。当前，党史学习教育正在深入展开，“我为群众办实事”实践活动正在火热推进，把学习成效转化为工作动力和成效，就要紧盯人民群众最关心最迫切最直接最现实的利益问题，动真碰硬、务实求解。

开展工作，首先看态度，关键看行动，最终看效果。自去年至今，本市已有8.1万户居民拿到了“大红本”，群众的笑容，正是对所有付出和努力的最好褒奖。初心恒心皆是为民之心，排除万难、为民解忧，便是对初心与使命的最好践行。

阳泉生活 | 82户居民盼望的“大红本”拿到了

6月28日，城区观象台社区工作人员将办理好的不动产权证书统一带回社区，溢鑫苑小区住户终于拿到了盼望13年之久的“大红本”，每个人脸上都洋溢着笑容。

溢鑫苑小区有2栋82户居民。居民自2009年入住以来，由于种种原因，一直没有拿到不动产权证书。没有不动产权证书，小区居民在落户、就学、房产交易、房屋租售、抵押贷款等方面受到很大影响。居民多次因办证问题找相关部门求助，但由于原开发建设公司已注销、工程资料缺失，不动产权证书办理起来困难重重，成了居民的“心病”。

观象台社区以房屋产权登记确权颁证清零行动为契机，在基层治理上下功夫，决心解决这一群众急难愁盼问题。社区网格员通过张贴办证通告、上门摸底、到相关部门查找开发建设单位情况，摸清底数，为办证打好群众基础和数据基础。上站街道每日进行调度，观象台社区每日跟进办理进度。在推进工作中，开发商原始拆迁资料缺失、工程资料短缺、拖欠税款、测绘安全鉴定等问题成了办理过程中的“拦路虎”。上站街道、观象台社区相关工作人员多次与市清零行动协调机制工作小组办公室、市住建局、城建开发公司、不动产登记中心、公证处等有关单位协调，共同打通办证过程中的堵点，让居民看到了希望。

针对溢鑫苑小区原法人无法联系、居民手中合同票据缺失等问题，观象台社区积极引导居民参与到“清零行动”中，发动了解过往史的居民，与承办单位对接，共同想办法、做工作，带动住户配合办理。观象台社区通过代办、跑腿等方式提高办证效率，有效解决高龄住户腿脚不便、上班住户没时间等问题。

经过各部门的团结协作、积极协调，溢鑫苑小区住户终于拿到了盼望已久的不动产权证书。小区住户王文广在拿到自家不动产权证书的那一刻激动地说：“住进小区13年了，终于拿到了。心里的这块大石头可算落地了。感谢上站街道、观象台社区为老百姓办实事。”