广州公寓房不到38万，白菜价太香了？现在就来扒一扒公寓房的命门

广州公寓打“骨折”价格不到38万，白菜价的公寓太香了？劝你看完这篇再说吧，不然就是买心跳！为什么呢？今天给大伙扒一扒复式公寓房的命门！

刚需客最好慎重考虑，一旦资金被套牢，想要卖掉公寓来换住宅的首付，可没那么简单。以下其中的风险，可以掂量掂量之后再做决定。

1、复式公寓房是商住楼，产权年限为40年或50年，只有使用权，是没有产权的。不像住宅楼，土地性质为住宅用地，房屋产权年限为70年。

2、公寓房，不能落户且不带学位，水电物业费贵，公摊面积大，通常在30%左右，买了公寓难出手。能买住宅的，就别买公寓。住宅楼可落户带学位，不用担心孩子的教育问题。而且住宅公摊面积，通常在17%到22%左右。

3、复式公寓公寓虽然总价低，但首付至少5成，贷款年限最高10年，并且只能商贷，商贷利率还比较高。以后想转手的话，税费也相当高。即使要租出去，收租又能赚多少钱？未来会不会有人当接盘侠，还是个问题。

4、上下楼梯有安全隐患，搬大件东西比较困难，上下楼拿东西很不方便。

5、复式公寓多户少梯，梯户配比是比较高的，要是住高层赶上高峰期，等电梯是个不能忽视的问题。而且公寓得房率低，自然通风、采光比较差，夏天热、冬天冷，居住体验差。

6、装修与维修费用，比大平层要高得多，楼梯比较占空间，楼梯下方空间很鸡肋，即使定做柜子，定制家具的价格都比普通的要贵。

公寓做得再花里胡哨，不管是投资还是自住，最终还是要回归居住上的。公寓的硬伤，没阳台、不能明火煮食、水电费比住宅贵，进出人员杂乱等，建议刚需客不要轻易入手。你愿意做慈善，就当我没说吧，你开心就好。

广州租房新政：提倡“押一付一”

4月12日，广州市住建局发布关于规范住房租赁市场的通知（以下简称“通知”），进一步防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展，加快构建租购并举的住房制度。

通知强调，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

已出租房源

应在5个工作日内撤除发布信息

在房源管理方面，通知要求，住房租赁从业主体应当将经营的房源信息纳入广州市房屋租赁信息服务平台管理，由房屋租赁行政主管部门进行房源核验。住房租赁从业主体对发布房源信息真实性、合法性负责，不得发布禁止出租的房源信息、误导或虚假信息。对已出租或终止委托出租的房源，应当5个工作日内将房源信息从发布渠道上撤除。

具备租赁房源信息发布功能的网络信息平台应当与广州市房屋租赁信息服务平台完成对接，发布租赁房源信息时应当核验发布主体身份及房源核验码，并在显著位置标识房源核验码。

网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门应依法依规对其进行处理。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。

网络信息平台接到投诉，经自查发现房源存在虚假信息的，或住房和城乡建设、网信等部门提出相关要求的，应当立即处置并保存相关记录。发布主体存在过失或过错的，网络信息平台应当依法限制或取消发布主体的发布权限。

房租收取提倡“押一付一”

值得注意的是，通知指出，提倡出租人按月收取租金，租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。

住房租赁从业主体经营非自有住房的，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当将超额部分的租金、押金纳入监管，收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。

记者登录某租赁平台随机点开了广州市的10个房源，发现以上案例房屋租金收取方式均为“押二付一”，即押金为2个月租金。也有少数房源仅收取1个月押金，以天河区房源为例，该平台上共有12801套房源，其中，“押一付一”的房源仅有352套，且均为由品牌方运营的公寓。

合同中不得包含“租金贷”

资金管理方面，通知指出，住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按约定履行监管义务。

对于纳入监管的租金，将从租赁合同生效次月开始按月（或按与原出租人约定的支付周期）自动解冻相应金额。而在确保足额按期支付房屋权属人租金和退还承租人押金的前提下，可以向监管银行申请划拨支付装修改造房屋、管理成本等运营必要费用。

此外，对于备受关注的租金贷，《通知》明确，住房租赁从业主体不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金应当划入借款人账户。

综合羊城晚报、金羊网、羊城派

文字羊城晚报全媒体记者孙绮曼

来源：羊城晚报

乱买房套牢，全家挤公寓，小孩明年上学咋办

本文为解答读者来信，以下为读者提问：

球哥您好！

展信安，素未蒙面抱着试试看的态度来信，希望得到您的建议。

我们家里现在面临的问题是：

1.小孩明年要上小学，初心想买房让小朋友读一间比较好的小学

2.二宝一岁多了，全家老小挤在一套小公寓里，有买房需求。

目前我们手上外地两套房未还清（早年无知的情况下随便买的）卖掉很难，广州天河智慧城一套公寓，我和老公都是做设计的，平时有时候要加班，老公天河上班，我海珠区，但是一般几年工作也会有变动，但基本市区工作选择更多，我们现在的情况是还清外地的房子可以有购房资格4成，卖掉公寓后手里的钱预算总价300万左右，因为一直生活在天河，所以目前萝岗这边房子看的比较多，基本上能买的起三房就是黄埔龙光峰景华庭，这个有概率可以读黄埔军校小学，但是也需要摇号，还有就是万科山景城，这个是我们最远可以接受的距离。

我们现在问题的是公寓并不好卖除非降价甩卖，不然我们没有足够的首付买房，还有一个选项就是小孩户口在冼村街，考虑租在体育东学位房统筹上学，但是入读体育东小学概率可能并不太高，体育西小学概率可能大些，但可能也不确定以及这个学校如何？这个也不太清楚。就是可能租房的环境生活环境不一定很好，但平时俩人上班比较路程比较近，目前看的可以备案的三房租金6500以内，我们公寓租出去4000左右。

现在比较犹豫的是要不要甩卖公寓抓紧买房，不确定广州的楼市是否会因疫情经济好转后上涨以至于之后卖掉也买不起或者付出更高的成本。

综上所述就是我们应该抓紧卖掉公寓换房还是直接租房上学再攒几年钱不卖公寓再买房呢，还是可以有其他的选项求指引，我们因为当年对房产的无知已经把一手还可以的牌打的稀烂，害怕再因为错误的选择错失买房机会。

诚恳希望得到您的建议，谢谢您，球哥～

雪球回复：

你们家的情况，二孩，大娃明年要上学；有两套外地的房子，卖不掉；有一套智慧城公寓，不想大降价所以卖不掉。现在全家挤在公寓里生活。

这，不是正宗原汁原味的投住分离么，三套房，全家还是无家可归，小孩也没有地方读书。

所以大家看到了，这就是乱买房的代价，我经常警告大家别乱买房，别乱投资就是这个原因，房子套住了，贷款名额也套住了。一家老小没地方住，小孩没法上学。

看了你们的资料，卖了公寓后手里有300万，也只打算买山景城或龙光的三房，说明你们夫妻的月供能力不高。又或者，你们收入很高，但被二套贷款名额限制了，这个是可以找我解决的。

整个案子有点麻烦，如果你们月供能力高的，我还能帮你们买房，但收入不高就真的没有办法了。

我的建议是，你现在割肉把公寓卖掉，然后来找我这边买房，如果你们月供能力充足的，应该能买到不错的房子的。这是最好的解决方案。

如果你们的收入不高，到了明年1月你还卖不出公寓，就来找我帮你发租房求助信息吧。

如果你想不卖房马上买房，我还是能帮你买的。

但我先说重点，从你的文章中看出，你是一个即要，又要的人。

知道一定要卖出公寓，但又不想降价。也因为这个错过了最好的卖出时机，现在更难卖了。现在正常的房子都难卖，就别说公寓了。

既然想通过租房上学，但你一直还心念念想上到好的学校。租房上学是国家给的福利，还想奢求学校是不应该的。

所以，看到大家在打租房上名校的主意，我真是觉得很可笑，这是国家给穷人的福利，大家想占这便宜是不是太过份了。

我强调过很多次，普通家庭只需要看房子质量，不要再计较学校好不好了。你家的情况，其实比普通家庭还困难，这个你需要认清楚的。

身为父母的心态我很理解，但社会现实还是需要认清的。你想要的好东西，人人都想要，为什么偏偏只留给你呢？

最后我给你的建议，最好的方案是你愿意割肉卖公寓，卖了后来找我们，如果你们收入是够的，应该能帮你们提高一点预算，买到还行的房子。（最好的方案是两套外地的房子，一套公寓都全部大割肉，为了全家往后十几年的幸福生活，没有其它办法。）

如果卖不掉公寓，那明年可以来找我帮你发个贴，找个读者愿意租房给你上学的。但不可能保证是好学校。

如果你执意不想割肉卖公寓，我现在就可以马上帮你买龙光或山景城，或其它房子；但是风险极高，我不太建议。如果一定要买，那现在就要来找我们了，相关的工作是需要提前准备的。

需要可以来找我们，如果啥都想要，又不认清自己现在困难的处境，那就爱莫能助了。

也该反思一下，为啥之前买一堆垃圾房子，吃一亏长一智，都长了三智了。

我今天看到一句话，觉得挺有道理的：为什么有些人‬‎总是被骗，因他们的需求只有骗子可以满足。

欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球