年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！

关于抵押贷经营贷参考深圳的

我写的东西，都会稍微长一点，如果你对抵押贷款的问题感兴趣，本文会和你讲清楚抵押贷款的本质、风险、适合人群，用一篇几千字的文章，讲清楚一类问题。

如果你是一个有房人群，或者是一个有公司的企业经营者，你一年大概率要接到100个左右的电话营销，都是推销抵押贷款的。如果你身边有做贷款中介的朋友，他们百分之一百都在朋友圈推广过抵押贷款的好处：贷款利息低、先息后本、还款方式灵活、额度高……

事实上并非如此，除了少部分非常资深、全面的金融人士，大部分都不知道抵押贷款的到底意味着什么？又如何和我们现实的经济系统产生互动。

第一个问题：什么是抵押经营贷？

顾名思义，是给企业用于经营性质的、有房产作为抵押增信的贷款。所以一般要求：贷款必须有公司，而且成立必须满一年，有稳定的经营流水，贷款主体之一股东必须持股满一年（每个银行要求不尽相同，从持股满3个月、6个月、一年的要求都有），持股必须达到一定的标准。这个贷款因为是公司、股东双重借款人，房地产抵押只是一个增信担保措施，需要通过股东大会签名决议。一般而言，为了规避炒房人借此降低买房首付，银行有明文的要求：刚过户的房产不能做；贷款资金不能用于偿还首付借款，不能用于炒股。央行目前有成熟的追踪贷款资金流向的工具。

现实中，银行为了业绩考虑，在一二线城市，房子是相对优质的资产，银行都会降低对公司真实经营的要求，类似流水、业务真实性，都有操作空间，这也就是贷款中介的生存空间。一个经营稳健的企业，理论上办抵押贷款不需要中介。中介大部分都是帮忙搞定空壳公司、经营流水作假。

第二个问题：抵押经营贷款真的又便宜额度又高吗

回答这个问题，得回到抵押贷款的特点。中国不同的银行，有不同的风控视角、不同的存款成本，抵押经营贷款作为一个很重要的贷款类别，就有不同的特点。

第一种:低额度、低利率、低贷款成数。类似于交通银行、中国银行、邮储银行、工商银行这样的大银行，在经营中比较保守，倾向于给成立时间久、公司经营状况良好的企业很低的利息，深圳目前看到最低的可以做到3.5%。但这样的贷款往往评估价会保守一点、成数也低一点，期限一般3年。对贷款的要求比较高，但也有中介说，自己可以包装通过，这个就是里应外合。

而少部分大型股份制商业银行，为了抢夺客户，也会阶段性给出这样的优惠利率。但这个利率只是阶段性的，第二年、第三年未必能给。

第二种：额度、利率、成数比较均衡。一般建行、大型商业银行喜欢这样，各方面都比较均衡，对贷款的资质也比较灵活，评估价随行就市，流水有操作的空间。这样的贷款目前3.95%左右（参考的是一年期利率），适合大多数人。

第三种：很多小型商业银行的生存空间，额度高、利率高。很多中小企业，或者有瑕疵的贷款人，会选择这些银行，类似浙商、宁波银行，这一类银行，贷款成数甚至可以给到指导价的100%。但利率非常高！

还有一个贷款的利率本质问题：利率的参考基准是谁？

大部分抵押贷款，都是3年期，但这3年，各家银行规则不同，有的需要做一次审批，有的3年做一次审批和还款续贷操作。他们参考的都是一年起LPR利率。而按揭贷款一般是20、30年，参考的是5年期及以上LPR利率，贷款期限越长，基准利率越高。8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这决定了抵押贷款利率会低于按揭贷款。

中介都是用最低的利率、最低的条件来做广告，但最后看人下菜，不同的人给不同的方法。

事实上，银行不是谁家开的，也不是行长说了算，银行有银行的规矩，有银行的风控措施，你很难大尺度挑战银行的风控规则。

第三个问题：普通上班族办理经营性贷款并不能节省成本

因为参考基准和贷款性质完全不同，导致看上去抵押经营贷款比按揭贷款便宜得多。从国家的金融政策来说，为了鼓励和扶持中小企业发展，对中小企业的贷款这几年有较大的倾斜。如果你是一个稳健经营、负债率合理的中小企业，那你贷款的成本确实在显著下降。

但对上班族，这个并不成立，这里面有几个成本：

成本1、公司的持有和转让成本

上班族为了办理抵押经营贷款，至少得持有一个公司，按照深圳的市场价，购买+过户的成本，至少是3000元。另外，每年持有公司的成本大概是5000元/每年，就是每年都必须刚性支出5000元左右，包括：记账报税费用、地址挂靠费用、账户管理费、税控盘费用等。而且每年都有一些常规的维护工作。如果是企业经营者，这些成本都是不需要的。

成本2、赎楼和过桥的成本、中介费

一般而言，按揭贷款转为抵押贷款，都有一个赎楼的过程。目前深圳是全中国资金成本最低，大概万分之7每天，整个过程下来，平均1%的赎楼成本。如果你是空壳公司，没有实际的经验，办理贷款大概率需要中介服务，服务费1-3%不等，取决于你的真实情况，最低按照1%计算，整体成本2%。

大部分贷款3年到期之后，需要续还一下，这个成本分摊到3年，每年0.7%。少部分银行贷款在一切正常的情况下，可以9年续一次。整体算下来，不管什么模式，都很难真正起到降低贷款利率的效果。

我所说的费用，已经是行业最低成本。

还有一个隐形的风险，这个被中介宣传为优点：抵押经营贷款可以先息后本，前期还款压力很低。但最致命的地方在于，先息后本是一个双刃剑，你还完三年，发现自己所欠的本金一分钱都没少。在房价快速上涨的预期之下，这个方式有优点：再过几年，你会房价翻倍，你会发现自己的贷款本金少可以忽略不计：例如：一个500万的房子，贷款350万，3年后房价涨到1000万，350万在1000万面前确实可以忽略不计。但在未来房价涨幅预期越来越小，3年后，房价可能是450万，350万的贷款就变成一个沉重的负担。而且，大部分上班族并不具备这样的现金规划能力。银行按揭贷款设置等额本息和等额本金，其实是强制性的降低买房人的人生风险，帮助买房人存下来一笔钱。

你办理了抵押贷款，拿着一大笔钱，不用偿还本金，很容易这笔钱瞎折腾全部亏没了，到头来，房子就成了银行的拍卖物。即便是企业经营者，抵押贷款也应该是人生的最后一道屏障。你在办理抵押贷款之前，应该深刻的问问自己：1、我是不是一定需要这一笔钱，没有这笔钱，会不会挂掉。2、这笔钱的投向，成功的概率有多大，收益率在最保守的情况下，能不能覆盖利息。3、如果有一天经营风险持续恶化，能不能接受损失这套房子的风险。

普通人，完全没有必要折腾按揭贷款转为抵押贷款，这样的折腾，对一个上班族而言，劳心劳力，而且缺乏专业知识和能力。折腾半天，最后一分钱没节省，中介赚得盆满钵满。

第四个问题：贷款中介的话术和陷阱

贷款中介，大部分是一群学历比较低、专业知识比较低，经过公司的专业人士培训洗脑的小弟，他们用统一的话术，在对市场传递一种模糊的认知。银行的从业人员，因为要接受监管，一般不敢对外随便传播不严谨的话术。

在贷款中介的话术里面，常见的陷阱和骗局有这些：

1、这是改革开放以来，有史以来，最低的贷款利率，赶紧来办抵押贷款。然后，朋友圈会附上一个近20年的房贷利率走势，确实在稳中下降。

贷款中介的描述没有错，但是理解有错，贷款利率低，对社会往往不是好事，而是坏事。这就回到利率的本质：利率从何而来？如何定价？利率本质上反应的是一个社会的三个方面：潜在的经济增长预期；资金的供给量；资金的需求量。适度的利率水平，有助于经济的增长，利率水平很大程度上反应的是真实的经济增长率和无风险收益率。欧洲、日本央行持续负利率很多年，但依然没什么人借款，因为整个社会没有发展机会。

中国走到今天，贷款利率史上最低，而且预期还要持续走低，这个时候，其实是一个危险的社会信号，说明我们阶段性发展已经见顶，我们到了一个很难突破的瓶颈期。这个时候，作为一个普通人，更应该降低杠杆水平，因为现阶段，理财的潜在收益也显著下降，你很难找到机会覆盖贷款的成本。所以很多人排队还掉4.5%的房贷，因为我们确实无法找到安全覆盖4.5%成本的资产。

2、贷款3年到期后，政策还是一样，东家不借西家借。

大部分贷款人，如果深入了解抵押贷款后，都会问，那假如3年到期后，银行不给我续期，或者我找不到过桥的资金，怎么办？中介都会说，那你换一家银行办啊，A银行不办我们可以找B银行啊，深圳几十家银行。

事实上是，面对几百万的大额资金，如果有一天你面临这样的局面，你已经是一个待宰的羔羊，意味着你到时候要付出更高额的中介费，肯定不是1%能解决的局面。

这样的情况，往往是：个人在3年期间出现过逾期；个人资产负债表发生恶化，有大额的信用贷款；公司的流水不够（空壳公司，流水无从谈起）；房产的评估价大幅下调（2020年到2023年，深圳的房产评估价至少平均下调30%，这是个非常危险的局面）。以上情况的任何一种，你都会面临非常大的风险。

3、我们和银行有很硬的关系，什么事情都能搞定

这个话术，基本上是必备话术。你会感觉，每一个做这个业务的人，银行都是他们家开的。腐败和灰色，确实是很多中介的生存之道。但这肯定不会是长久之道。据了解，确实有网点行长胆子比较大，能给黑名单客户都把贷款批下来，大家一起分赃。

但真实的情况下，银行越来越智能，越来越自动化，未来，大部分银行、大部分贷款的审批都会自动化，人工干预的空间越来越小。每一家银行都有自己的风控体系和逻辑，很难因为每一个特定的个人去改变。我的判断，未来500万以内的贷款，大部分银行，都不在需要任何人工的参与，银行系统完全可以做到自动化、智能化。包装贷款的难度会越来越大。

4、4%的利率很低，先息后本，你做啥都能把这个利息赚回来

真实的情况就是上面说的，贷款利息越低，说明社会的生存发展机会越少。在可以预见的未来，这4%的利息非常难赚回来。大部分企业家，都在艰难的维持公司的生存。

第五个问题：对企业经营者而言，抵押经营贷款往往也不是一个好选择

最近的5年，中国企业的金融环境发生了翻天覆地的变化：获得贷款变得容易，500万以下的贷款基本上全部线上化；有更多的数据和方式可以获取授信支持；贷款利率显著下降。

根据我对金融体系的理解，如果你是一个经营正常、纳税正常的企业（不要偷税漏税太夸张），银行有足够多的方式和产品给你授信，这个授信是足够支持企业发展的。特别是年开票销售额3000万以上的企业，银行已经有很多工具可以覆盖到这类企业。贷款的成本也并不高，介于3.5-6%之间，取决于企业的情况。

如果一个企业，长期的资本投入很大（往往是用于研发和大额的固定资产设备投资），纯粹的信用方式还不能满足企业的融资需求。企业家这个时候不能急于抵押自己的房子，应该做更审慎的评估，这样的项目，可能更适合风险资本进入。如果没有风险资本进入，一定要做这样的投资，在做这个决策前，企业家最好想好家庭的退路。我见过企业家用银行的贷款去支持企业的研发投入，但最后研发失败，最后背上沉重的负担。

一个稳健经营、有持续的现金流的企业，如果想扩大自己的规模，企业家应该想办法和银行等金融机构构建长期的关系，利用更多的金融工具，支持公司的发展，而且把公司的经营风险和家庭资产做一定的隔离。

住房，特别是唯一住房，这是家庭的资产，也是家庭最后的避风港。轻易就拿出来做抵押贷款，那基本上只是山穷水尽后的选择。而类似于公司的厂房、写字楼等资产，则是另外一个逻辑。

银行的客户经理和中介都喜欢说服客户抵押贷款，即便有更好的选择，他也会说服客户选择抵押。因为抵押贷款对银行的风险非常低，只要不要大幅贬值，银行几乎没有风险，而且操作简单，你可以理解为这是银行无风险套利的一种工具。

现实生活中，很多企业主被迫抵押，往往是因为公司的经验长期不规范，长期不开发票，无法采集到足够多的授信数据。公司的治理结构存在很大的问题：我认识的一个企业家，公司的法人和大股东都是自己的岳父，一个年过60的老人，这样是规避了自己的风险，但公司也永远没有做大的机会。没有金融机构和投资人能相信，一个60多岁的老人能带领公司成长。

第六个问题：合适的时候，清掉家庭负债，隔离家庭风险

我倾向于认为，2023年，深圳的房地我倾向于认为，2023年，深圳的房地产市场会面临更大的压力，特别是2020年快速上涨的网红盘。

大多数人对未来过度预期，不管在全世界任何一个地方，1500万以上的房产，都是一个不小的门槛，但2020年一波网红盘暴涨，深圳到处都是15万+单价的伪豪宅楼盘。大多数人过高的估计了自己的个人职业生涯能力，也高估了中国的实际发展速度。

在内外交困的局势中，低增速的调整可能是一个比较长的过程，短期内我们很难找到一个替代的增长方案。而对普通人而言，35岁意味着职业生涯阶段性见顶，45岁意味着职业生涯彻底到头。一个理性的选择是，45岁左右，家庭负债控制在一个比较低的水平，我认为资产负债率要低于30%（这也是二套房七成、八成首付的逻辑）；当年的收入是当年支出的2倍，这样才有比较高的安全垫。如果不能，可能就需要处理掉一些低效的资产。

未来的房地产收益率，会无限接近贷款利率，甚至很多楼盘低于贷款利率，房子变成一个真真实实，每年需要支出利息的消费品。如果你是刚需，这完全不是问题，因为安居乐业比什么都重要，人生很短暂，大部分人很平凡。但如果是短期投机，那意味着很可能加杠杆会导致更多的亏损。

而对企业经营者，这个问题更难。这也是润泽产业服务成立的初心：很多企业家，专注自己的产品和销售，他们需要超越财务管理和记账报税的层次，需要一个更全面、更高瞻远瞩的资本规划。企业家到了45岁，也是知天命的年纪，企业有一定规模，家庭有一些财富积累，很多人面对不清楚的机会，稀里糊涂赌上了全部身价，不但输光了家底，还卷进来老婆、孩子。

企业家到了一定规模后，最迫切的事情是开始把家庭和企业分开，他们是两个完全独立的个体。企业家本身从公司获取合理的报酬用于家庭开支，企业的风险归于企业，这是最本质的逻辑。

不同银行的贷款额度！珍藏版

平时每当我们有资金难题时，很多时候第一时间会考虑银行贷款。小规模资金周转，周转时间也较短时，信用贷款肯定合适。但稍微大额资金需求（比如30万以上）、用款时间较长时，难免自然就选房产抵押贷款更多。

主要还是相对于其他大额贷款，房屋抵押要求更低。普通私企员工、自由职业、个体户、小微企业主，也可以通过房产抵押贷款，申请大额贷款。（当然房子本身就是最大的门槛）

而且相比较其他类型贷款来说，房产抵押贷款利率是比较低很多的，最低可以做到3.45%（这个主要看个人资质，最新政策，多数人只能到3.6%左右。）等于贷款100万，每个月只用还约2875元。对于个人或者是中小企业可以减少融资成本和还款压力。

而且还款方式也比较多，像先息后本、5年不归本只还息、等额本息、气球贷、随借随还、循环贷等方式。而且周期也比较长，最多可做到10-20年。（等于小型房贷了，利息还比较低，这也是经常你们会接到电话做转贷降息的原因，就是做的这个。）

那么现在这么多银行，找哪个做，额度又会是多少呢。下面小编给大家列举了一下，大家参考收藏一下。

建设银行（四大行里各方面都比较友好的银行，给张好人卡。）最高2000万

中国银行（铁公鸡，最最最抠门的银行，没有之一。）最高1000万

工商银行（号称市值最大、客户存款第一和盈利最多的上市银行。）最高1000万

农业银行（活动超鸡多的银行，不是在做活动就是在准备做活动。）最高1000万

招商银行（俗称信用卡银行，只要你用信用卡，必定有一张招商的。）最高1000万

光大银行（一般般银行，有外汇亏损，信托出事前科。）最高1500万

上海银行（地方性商业银行，小银行啦。）最高2000万

兴业银行（这货是大陆第一家股份制商业银行，风评不是很好。）最高1500万

浦发银行（这货比较大方，你看这额度就知道了，大气啊。）最高3000万

广发银行（跟上海银行差不多，地方性质。）最高1500万

邮储银行（网点巨多也是最多的银行，哪都能看见。）最高1000万

华夏银行（额度可以，办事效率较低，不过银行嘛，嘿嘿。）最高3000万

以上就是我为大家整理的银行抵押贷款额度了，其实还有不少银行，但都差不多，就不一一列举了。

注：真实额度利率受政策影响随时会变，而且每个人资质不同，无论额度还是利率都不一样，大家做个参考就行。

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