一半是海水，一半是火焰，银行开发贷放款两重天
南方财经全媒体记者吴霜上海报道
10月13日，21世纪经济报道记者对江浙沪一带的银行的房地产开发贷进行了调研，发现近期银行开发贷放款出现了分化。一些银行攥紧了钱袋子，对房地产开发类项目避而远之；还有一些则打响了贷款抢夺战。
招商银行上海某支行的贷款经理告诉记者，招商银行不偏向开发贷业务，目前闸口全部由总行管理，额度有所控制。
记者从行业人士处了解到，除了招行，也有其他银行对开发贷保持谨慎。
对比来看，同片区的建设银行开发贷放款正常。该行贷款经理告诉记者：“只要手续齐全，额度都能保证。”
他还表示，目前开发贷的准入要求采用名单制管理，放贷速度取决于公司项目的进展情况，流程与其他行类似，大概包括评估、审批、放款三个步骤，两证审批，四证放款。
根据中国银监会办公厅《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）规定，四证包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，两证则是四证中的前两个证件。
另外，平安银行杭州分行的情况基本类似。该行房贷经理表示，目前开发贷额度充足。他说，今年以来开发贷额度都较为宽松，只要能批下来都能放款。在准入要求上，平安银行要求项目要满足区位准入；放款时间在一个月到一个半月之间；利率区间较大，一事一议。
一位宁波城商行的开发贷负责人告诉记者，目前各家银行对于优质房地产开放商项目的竞争非常激烈，存在将开发贷降至3%区间的情况。这主要是为了与开发商谈定一揽子贷款计划，不仅是开发贷，还有后期的预售金管理、按揭贷款等。
克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨对记者表示，对于房地产开发贷，近期部分银行减少或者停止是出于对风险的谨慎考量，现在银行大多在观望政策走向。目前来说，一方面，“房住不炒”仍是主基调；另一方面，我国汇率面临较大压力，美元正处于快速升值空间，央行和国开行不能大水漫灌救市，否则可能造成人民币的快速贬值。综合来看，当前情况下并不存在大规模刺激的可能性及空间。
开发商收缩贷款需求
银行收紧放贷，开发贷的需求方——房地产开放商也对贷款持谨慎态度。
一家房地产开发公司的融资部负责人向记者表示：“现在开发贷各家银行抢疯了！”
根据他最近的观察，银行对开发贷一直保持着支持态度，利率已经降至百分之三点几，处于历史低位，但是目前房地产开发项目少，不是银行增加贷款量的主要推手。
房地产企业目前以追求自保为主，开发进度整体在收缩。根据克而瑞发布的报告，9月份50强房企中有超过七成的企业无投资，而2022年投资“暂停”企业超过30家，且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等房企。
土地市场方面，截至9月27日，全国300城经营性土地9月份总成交建筑面积为9480万平方米，同比来看降幅约为四成左右。
近期，中指研究院发布的《2022年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2022年1-9月，TOP100房企拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2％，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续四月维持收窄态势，其中央企、国企仍是拿地主力。
开发贷收缩的另一面是销售低迷。一位房地产行业人士向记者表示，三四五线城市房子销售情况不乐观，房企收回现金流存在困难。现在预售资金的监管更加严格，回款周期长，能够确保现有项目正常交付是房企的主要任务，没有开发新项目的余地。
从房地产企业的营销情况看，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。根据克而瑞研究中心报告，TOP100房企9月份实现单月销售操盘金额5709.6亿元，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。累计业绩方面，百强房企1-9月销售操盘金额为46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。
在居民房地产贷款端，根据央行10月11日发布的《2022年前三季度金融统计数据报告》，在居民贷款方面，短贷、中长贷均少增。居民中长期贷款主要与房贷有关。9月居民贷款增加6503亿元，同比少增1383亿元。其中，中长期贷款增加3456亿元，同比少增1211亿元，反映出房地产市场需求依然偏弱。
等待明确回暖信号
国庆节前政策集中出台，部分城市下调房贷利率下限、公积金贷款利率、置换个税优惠等，引导楼市稳定信心。
贝壳研究院统计数据显示，今年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。
目前已有济宁、武汉、宜昌、襄阳等地的首套房贷款利率降至3%区间。根据央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度或还会有更多符合条件的城市密集下调首套房贷利率。
据市场机构梳理，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，考虑到未纳入统计的三四线及以下的城市，预计符合条件的更多。
此外，央行三季度货币政策委员会提到，要推动“保交楼”专项贷款加快落地使用，引导商业银行提供配套融资支持。目前郑州、沈阳等地已经得到了“保交楼”专项借款的拨付，也撬动了地方纾困基金、商业银行贷款等的帮助，房企融资增加。
孙杨表示，房地产行业和消费者都在等待一个引领性的指导方向，但出了相关政策，房地产行业的恢复也还需要很长过程。从居民的购房需求来看，近几年“房住不炒”政策落实的效果显著，筛掉了大量投机购房者，目前更多的是出于刚需或者是改善需求的购房者。等待信号明确后，这一部分需求将会被释放。
（统筹：马春园）
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传闻中的金融支持房地产16条，都有哪些重点？
21世纪经济报道记者唐婧北京报道
有关央行、银保监会已向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的消息在市场上流传，21世纪经济报道记者从相关方获得了证实。
该通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6个方面，共16条具体措施。重点内容包括坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励金融机构依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益以及鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持等。
保持房地产融资平稳有序方面，稳定房地产开发贷款投放并支持个人住房贷款合理需求。一是坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
二是支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
三是稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
四是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
五是保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
六是保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
积极做好“保交楼”金融服务方面，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款并鼓励金融机构提供配套融资支持。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。
配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
积极配合做好受困房地产企业风险处置方面，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
依法保障住房金融消费者合法权益方面，《通知》特别提出鼓励依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。
阶段性调整部分金融管理政策方面，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排并阶段性优化房地产项目并购融资政策。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
加大住房租赁金融支持力度方面,《通知》提出优化住房租赁信贷服务和拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。
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金融十六条，房地产重大利好真的来了
房地产板块这两天，突然迎来了爆发式的上涨，港股龙湖、旭辉、碧桂园区在10天内上涨了3倍，连万科这种千亿市值的大盘股都拉到了涨停板，房地产的春天要来了吗、别怀疑，这次也许真的可以给死气沉沉的楼市打一针强心剂。
央行和银监会出台了房地产的金融16条，标题叫“关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知”。这个通知里面从房企融资到购房者贷款，再到保交楼等密密麻麻整整八页纸16条救市政策。几个重要的点和大家分享交流。
首先，针对房企融资的第一条提出，对国有、民营房企一视同仁，这个说法是很少见的，因为一直以来，央国企和民营房企在融资上是有差别的，在今年恶劣的市场环境下，大家都以为民企就快自生自灭了，一视同仁四个字，意味着苦尽甘来。
第二，除了支持房地产开发贷，也要稳定建筑企业的信贷投放，今年难的何止是房企，地产牵扯的上一下游企业那是方方面面，尤其是建筑企业接连破产，年底啦农民工都要回家过年的，要稳定民生。第三，也是非常重要的一点，支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期，什么意思，过去的房企，如果到期了不还钱，我们会视作债务暴雷，但是现在，已经定调，在未来半年内到期的，可以允许超出原规定，再多展期一年，缓期一年对一家快暴雷的房企来说真的是及时雨啊。
第三、是针对保证楼的，一是支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款，二是鼓励金融机构提供配套融资支持，“保交楼”关注民生问题，甚至关乎到整个社会的购房信心，从上到下都高度重视，这次还重点写了，对于新发放的配套融资形成不良的相关机构和人员已尽职的可以免责，这段时间，高层嘴上天天喊着借钱给开发商，但是到了银行那也不敢批，银行担心万一坏账了又赖银行身上了，那现在好了，可以免责，银行的步子就可以放大点了，手上有烂尾房的业主也可以安心一点了。
最后，还有针对购房者的，降低利率、合理调整首付比例什么的都是老生常谈。现实情况是因为疫情、隔离失业的个人收入都没了，贷款还在还，怎么办？现在你可以和金融机构依法自主协商延期还本付息了，这个说法主要是针对现在断供的现象，法拍房越来越多了大家发现没有，你们一断供不管了，那给银行会带来多大麻烦，所以国家的意思就是，别着急还不上钱，那就缓缓，别动不动就断供，有事儿好商量。
希望在16条能给房地产上上下下的人们增强信心，给市场带来转变。
