垫资过桥需要注意的问题
所谓的垫资过桥其实是专门针对于短时间内需要大额资金用于偿还贷款或者是短期资金周转的一种专门化的服务。我们常用到的地方就是房产买卖和房产抵押的，我们在选择垫资过桥时应注意哪些问题呢?
首先需要注意的是，垫资过桥贷款的借款人应当关注贷款的利息成本、距离前端费用以及出售房产所花费时间比预期长所带来的后果。虽然垫资过桥贷款属于短期融资，但是其利率较高，距离前端费用也较高(比期限仅为几周或几个月的贷款利率通常要高)。
事实上，对于能获得预付款的贷款人来说，任何一笔担保贷款都是可以接受的。所以如果个人持有股票、债券或保险单，最好还是以它们作为抵押品来申请垫资过桥贷款。
如果是首次合作的单位要更加小心，必要时请律师和会计师做尽职调查，调查的内容包括开发项目的真实性和单位的注册情况，特别是注册资金的额度，这是对外承担责任能力的基础调查项目资金的来源以及到位情况、注重既往经营业绩、履约能力以及社会信誉等各方面情况的综合调查。
因为过桥贷款涉及的资金一般比较大，所以在选择办理过桥贷款公司的时候一定要考虑以下情况：
1.垫资费用：通常客户是找中介介绍垫资方，中间都会加价报给客户，很多情况都是资金方出款承担风险。
2.垫资时间（转贷）：绝大部分的客户不知道自己去和银行沟通还款后取证解压事宜，这就给为客户做单的中介提供可操作空间，无形中增加了客户费用。如果委托中介处理，最好是能跟中介签合同约定取证解押入押去不动产权登记证明放款等各个时间节点。转贷控制好的情况下7个工作日内是完全没问题的。
3.选择垫资方的原则：不用双新（新资方、新朋友（与中介或者朋友没有成功合作经验））、不选最便宜（那是机构给合作中介的批发价，中间大部分有套路）、不选说话漂亮先收费的。
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房抵：年化最低3.7%！最高可贷9成！附办理指南
所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且在取得房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。
与大众们认为“资金充足才会全款”的想法不同。恰恰是不足以支付二套六成或七成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。
很多人便想到了这种能绕开二套房贷只能贷三四成的“限制”，开发出了另一条“捷径”
一小部分人首套也会采取全款抵押方式，大多见于单身人士。他们因为首套总价很低，如果办理按揭贷款，把宝贵的首贷资格给浪费了，而全款抵押是不占用首贷的名额的，以后结婚时还能置换办理首贷按揭。还有一些人是老手，熟悉“无限房票大法”，这里不做过多介绍。
产品介绍
贷款成数：最高9成
额度：最高1000万
期限：3年
还款方式：先息后本
利率：一年最低3.7%，三年最低4.0%
抵押物：位于杭州主城区、萧山（余杭临安或者商业用房利率上浮0.2）
面向对象：
①能提供住房、别墅的个体工商户、小微企业主。
②支持借款人本人，夫妻双方直系亲属或经营实体的抵押物。
▍关于资金成本
由于需要一次性付出全款，如果手里资金不充足的情况下，则需要三方公司垫资或个人拆借，会有一定的资金成本。
全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和抵押贷款手续费，合计3%-5%左右。
▍关于预审资质
这一步很重要，如果不做预审，可能会出现购房后，银行贷款办不下来或者成数不够的问题，导致资金周转时间延长，这点必须提前规划，找专业人士咨询。
▍关于操作流程
1.垫资预审、抵押预审
最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。
2.过户
垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。
3.出产证后办理抵押归还垫资款
二手房，从过户到出产证的时间大概2-3个工作日，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-15天。
▍全款再抵押的优势
1.全款购买有一定的议价空间2.可贷成数高：抵押不受购房政策限制，一般都能贷到房产价值7成，有些银行甚至可以贷到8-9成额度。
3.解决了一些非首房首贷下的杠杆问题，为广大购房者降低首付比例，有了更多选择空间。
▍全款再抵押的劣势
1.无法使用公积金：由于是房产抵押贷款，无法使用公积金偿还贷款。2.不适合期房办理：只有在现有房屋和房产证能够立即办理的情况下，才能进行抵押（大多出现于买二手房）
垫资买房真的划算吗？这些成本你都算过吗？
先垫资全款买房，过完户再办理抵押贷的买房形式你听说过吗？业内叫做全款代购。之前咱们已经聊过这种操作方式的适用场景和风险，今天咱们从成本出发，带您算好代购买房全流程的每一笔账，看看垫资买房真的划算吗？
首先是垫资部分，垫资一般是金融机构或者个人出资，这种空垫利息通常比较高，市场价一般是十天0.7%，包月2%，折合年化利率非常吓人，年利率24%，不过好在这种垫资周期不会太长，正常操作是在房子过户的前一天垫资公司将资金打给借款人，从过户到抵押贷放款一般是一个月内，所以垫资周期也是一个月。如果超出一个月，次月一般按天计息，每天万7。
其次就是抵押贷部分，这个抵押贷一般是银行的抵押经营贷，年利率4%左右，金融公司收取贷款服务费，市场价1%，后期的放款需要受托支付到第三方收款账户，提现费用0.3%，关于受托支付我在以前的文章有过详细解释，这里不再赘述。可能您还听说过评估费和公证费，其实现在大多数银行都是包评估和公证的，不需要借款人再额外付费。
最后还有一笔隐藏的费用是您需要注意的，那就是公司的维护成本，由于向银行的借款属于抵押经营贷，所以您需要持有一家公司，而且贷款存续期间这个公司不能发生股权变更或者注销，如果公司注销或者转让了，那贷款的用途经营也就不成立了，银行会要求您提前结清贷款，而维持一家公司需要承担每年的地址费和代理记账的费用，每年大概五千元左右，当然啦，如果您本身就真实经营着一家公司，那就不存在这笔费用了。
简单测算一下，按照垫资500万垫一个月来计算，刨除每年的代理记账和地址的费用，走完整个代购流程也需要16.5万的成本，那到底划算吗？这得看看这么高的成本下收益如何？
收益一：抵押经营贷相比按揭贷款利息更低，按揭五年期以上的年利率5.65%，抵押经营贷最高4.5%，每年有1.15%的息差。
收益二：在买房谈判中获得更高的议价空间，很多卖方非常看重付款周期，全款的客户能让卖方更快拿到钱，因而在价格上卖方会做出更多的让步。
收益三：节省税费，房屋买卖中的契税，个税，增值税都是以网签价为基数来交税，由于是全款买房，房产一般按照最低的网签价来过户，从而节省税费。
好了，就说这么多，关注我，带您了解更多贷款资讯，更多问题欢迎给我留言或私信，期待你的好问题，下期见！
