成都楼市：临近年底，不要乱买房

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔你好，经常看你的文章，望指点迷津。

万科国宾蜀园一期花涧苑，离天府艺术公园300米，公园目前围着的，但看到里面已实景呈现了；离2号线和6号线约1公里；房子已经准现房呈现了，正在弄绿化，明年九月清水交付。

售价26600元每平，选的楼王的次顶层13楼，交了10万定金。但手上老房子还没卖掉，资金压力暂时还是有点大。

家人说现在房地产形势不好，国宾板块的新房都在各种降价促销。我们定金刚交就又降了，等于说买了就亏几大万。

因此纠结是不是十万定金不要了？等楼市继续下跌和家里经济形势好点再抄底？定金是不退的，而我又舍不得十万定金，也怕刚退了房地产市场就反转了，到时想换房也换不起了。

成叔：你好，现在不是年底了吗，各大开发商都有业绩考核，回款压力大，所以很多售楼部买房都有折扣优惠，比之前是要便宜一部分，您应该是买的比较早了，没赶上这波红利，

虽说疫情当下，经济形势不是很好，但是政府乃至国家都放松了疫情管理政策，也在积极促进经济的发展，变相的也是促进了楼市的发展，且近段时间政府也从也方便促进楼市的交易，自5月底新政以来，成都楼市每个月的交易量都是稳步上升，鲜有下降趋势，这些现象都证明楼市在回暖，等到明年，开发商的回款压力没有了，放出来的优惠也会收回的。所以你现在也不用急着违约。

提问：成叔，你好，请教一下：

1.温江鹭湖宫220平210万（清水）

2.温江万盛142平246万（精装）

3.青羊区非遗或成华区110平左右精装260万，

从这个逻辑，250万左右的这样投资购房，你首选那个？

成叔：你好，投资首选区域

1.温江鹭湖宫属于国色天乡板块，文旅板块可居住，虽价格便宜但不宜投资，涨幅主要靠通货膨胀

2.万盛新的发展，但142面积偏大总价高，后期转手不太容易，户型选择要不就选普通刚改，要不就是大平层

3.和上述交流过的类似，成华≥非遗

3≥21

提问：成叔，你好，给大二的孩孑买，属于孩子的首套新房，目前家住温江，希望给孩子买个区域发展好的位置（如以下区域的楼盘）价格在200-260万左右的，配套好，适合达到自住兼增值。

第一华润中环天序。

第二武候樾府。

第三首钢锦悦里。

第四国贸鹭原。

第五首开中环。

第六观澜9号。

成叔：你好，首先，买房锁定大方向和区域，优先选择5+2区域，其中5+1（高新）区域保值是最保险的，结合您现居住温江和房价的情况，确实青羊非遗、武侯新城距离近，成华区（已有4号线贯穿）其实也可以考虑，毕竟是主城区性价比最高的区域，天府新区有潜力，但如果孩子没在南门上班就距离远，主城区相对来说去哪都方便。成华目前性价比比较高的，发展中的二八板块可以关注，其次结合现住温江的情况，青羊那边距离近，教育资源好些，也是你可以重点关注的。楼盘的话，你关注的华润、首开、国贸可以先看看，实地考察一下之后逻辑会更清楚一些。

提问：成叔，你好，一圈层和二圈层板块买房有什么不同？

成叔：你好，分如果从价格上来看，看的就是大区域内整体均价的对比。一圈层和一二圈层有两个区别，一是在预售价格上，一圈层最高均价限制在三万五，二圈层是两万五，二是在规划上，二圈层并没有明显的优势，同时因为二圈城各板块之间差异巨大，没有形成集群效应

不同板块买房除了要看现有配套和未来的规划情况，还有产业落地情况以及未来可开发的土地量，板块在城市的占位。

提问：成叔，你好，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20万左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

成叔：你好，在成都，如果首付预算在20万，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差也是一个很明显的缺点最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。

从今天起，坚定看好楼市

上周，成都出台了今年的第3波楼市新政策。

限购条件简化＋摇号规则调整，简而言之，是对市场的进一步“松绑”。

↑戳图片，可查看新政解读↑

这次新政后，市场上也出现了许多不同的反应：

刚一心碎一地、普通扬眉吐气、中介欢呼雀跃，开发商兴奋得连夜制定策略.......

甚至在新政第二天，成都有近20个楼盘取证，楼市难得又热闹起来。

那这次新政之后，究竟会对楼市产生何种影响？

今天，我们就站在客观公正的角度来为大家分析分析，文末也会给到年末买房的建议，希望能给大家一些参考。

网红盘面前只拼运气

成都楼市“万人摇“再现？

这次新政最重磅的一条，无疑是取消了“购房顺位”。

不再区分顺一顺二顺三顺四，管你多长的社保或户口都是浮云。

在红盘面前，只有刚需和普通，大家一律平等，摇号听天由命。

如此一来，最受伤的自然是原先的刚一和棚改，特别是那些专门转了户口或社保的，更是直接跌落谷底.....

反观刚三刚四和普通们，仿佛终于等来了春天，做好准备跟倒挂神盘们一战到底......

看大家纷纷沉浸在“买到就赚”的想象里，还蛮不忍心给大家泼冷水的

真该醒醒了！你以为神盘这么多？你以为你就能摇中？你运气真就这么好？？？

两点扎心的事实：一是有倒挂的红盘所剩无几，二是红盘摇中率远比你想的更低。

昨天我们刚统计完，成都值得无脑冲的红盘只剩20个了，还包括一大半万年没消息的“鸽王”。

真正能卖，且会在近2年开盘的，一只手都数的清。

公众号后台回复“倒挂盘”，可查看成都剩余倒挂盘汇总

不仅如此，成都的红盘是也真的难摇，能有幸被眷顾的都是“天选之子”。

成都摇号历史上共产生46次万人摇，最高摇号人数61856人，最低10276人，综合中签率普遍不超过2%。

平均100个人中只选1-2人，这概率，能中的简直是跌个跟头捡金条——运气爆棚了！

公众号后台回复“万人摇”，可查看成都历史万人摇中签率

一方面是神盘少之又少，另一方面是中签率极低。

全市的人都准备献上自己的房票，但只会产生那么几百上千个幸运儿。

所以，理性看待新政对市场热度的影响，也理性看待自己的购房需求。

“万人摇”会重回市场，但仅仅极少数新盘能享受如此待遇，也仅有极少数人能摇中它们。

以后楼盘基本不摇号了

“变相加价”怎么办？

新政的第二条重点内容，是成都部分楼盘“取消摇号”了。

第一类，没开过的“双限盘”不摇号了。

第二类，面积≥200㎡的房源也不摇号了。

这条政策一出，可以说，成都绝大多数新盘都进入自主销售期了。

从去年开始，成都的土拍都是采取的“双限模式”，即限地价＋限房价，这意味着我们看到的大多项目都是双限盘。

↑戳卡片，可查看不摇号楼盘↑

那不摇号了，会产生什么问题呢？

争议最大的就是这点，大家开始担心，市场会不会回到以往那样？

会不会变成：“全款的往里走，贷款的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”？

的确，楼市行情火爆的前几年，因为不摇号，茶水费、捆绑车位等“变相加价”行为层出不穷。

现在也不摇号了，开发商会不会乱来？那岂不是房子更不好买了？

理性分析来看，问题当然没这么简单。

以往出现这种情况，注意一个大前提：楼市火爆。

17年前后的楼市，全国各地行情正好，房价也都在上涨期。

一线城市领头，二三线跟涨，甚至是四五线都铆足了劲，开发商疯狂拿地，购房者线上抢房。

看似一片光明景象，直到一纸“限购令”下发，楼市正式开始降温。

今时不同往日，你觉得现在的楼市又是个什么情况？

住宅销量跌了，银行房贷额度腰斩，开发商死了大半，购房者对楼市丧失了信心。

成都新房销量下滑

怕房价会继续下跌，怕买了交不到房，怕失业还不起贷款，今年的楼市已经完全变天了。

现在的目的，就是要把楼市慢慢拉回正规，不降不跌，基调以稳为主。

如此情况下，一些人反倒在网上强行带节奏，说不摇号了，楼市马上行情要变好，马上要暴涨，这不纯纯搞笑吗？

更何况，不摇号这两类楼盘，本身在市场上难卖，去化相当头疼。

自从双限盘入市以来，成都出现过“三倍熔断”的就4个：华建锦院，天恒瑞云府，绿城桂语麓境和锦江金茂府。

详细数据我们也统计过，一共60个双限盘，仅4个熔断，概率6.6%，摇号其实早已“名存实亡”。

公众号后台回复“双限盘”，可查看成都已开盘的双限盘

但新政前是没办法嘛，都得按规矩来。

报名之后再顺销，开发商再搞各种优惠、降价手段卖房，其实挺麻烦的，费时费力还不讨好。

不摇号政策给到了开发商更多的自主性，更重要的是，简化了流程，避免了一些不必要的麻烦。

建面200㎡以上的不用说，更是极少数盘才有，大多是大平层、叠拼、跃层等，很多是难啃的硬骨头。

当然，到这儿就有人要来开杠了，那红盘怎么说？总有红盘要加价怎么办？

我们就再来理一理，成都的不摇号的红盘究竟有多少：

第一，双限盘的中的网红项目，除了最近2个限价低的现房，还有吗？

第二，200㎡以上的红盘，除中洲、CFC、麓湖、西派少城/澜岸、三叶草、华府金沙名城、招商57号地之外，还有其他的吗？

恒大三叶草产品实拍图

不摇号的红盘！加在一起不超过10个！仅此而已啊！

10个盘难道能让成都楼市回到疯狂的2017年？可不可能嘛？大家心里难道没数吗？

即使有部分楼盘真的敢私下玩花样，大家反手一个举报不就行了。

这不，近期有流言在传哪个楼盘可以提前锁房的，不出几天，辟谣公告就来了，足以证明开发商们对此事的态度。

跟“万人摇”的逻辑一样，红盘少，不摇号的楼盘更少，都是楼市个别现象。

仅有的几个热盘，影响不了楼市的大局，新政的目的很简单，就是简化流程，让大家买房更方便。

如果还有部分自媒体/房企/购房者不过脑子胡说，带节奏的嫌疑真的够明显了。

调控这几年，政策紧紧松松，最终将房价和市场情绪稳定在一个合适的维度上。

这一切也都预示着，楼市离回归正常轨道越来越近了。

二手房市场严重“内卷”

刚需买家选择机会增加

仔细看完上面的分析，明眼人应该也都读懂了：

总体来看，这次新政对新房市场中绝大多数楼盘的影响微乎其微。

对于二手房市场，也不会造成太大波动，所以大家仍然可以慢慢选，不需要被恐慌情绪带偏。

顶多是新政之后，高新南区可以买近郊了，特别是位置条件更好的双流和龙泉，预估会迎来更多的高新外溢购房者。

截至2022年11月23日，成都二手房挂牌量超过18.1万套。

然而531新政当天挂牌量是15.6万套，531新政到今天一共卖了7.5万套，二手房反而越卖越多了。

算上卖掉的，仅仅5个多月的时间，成都就已经新增了10万套二手房！

另外，据好好选房统计，531新政到今年10月底，天府新区新增挂牌量最多，暴增55%，排全城第一。

其中麓湖、锦江生态带、雅居乐、南湖等板块名列前茅，也意味着这些板块的抛售潮最凶猛。

公众号后台回复“挂牌”，可获取完整数据表（来源：好好选房）

以天府新区争议最大的“锦江生态带”板块为例，挂牌量高，但每个盘都在降价。

中海锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘，从去年的3万＋连连降价，如今最低的2.1万都在卖，投资客纷纷出逃。

（下周我们会专门写一篇该板块的分析文章，感兴趣的网友记得关注呀。）

图源：贝壳找房

一些炒房客多的楼盘，10万、20万的降，更高的直降四十五万的也有。

总价千万级的豪宅降价尺度更是惊人，动不动就是500万起搞降价。

毕竟不降价卖，甚至连带看都没有，同小区房东为了卖房也开启“内卷模式”，挂牌没有最低只有更低。

要知道，挂牌价不等于成交价，实际成交还比挂牌低得多，甚至能大刀砍。

诚心买的情况，自住换房的、买入成本高的，一般砍价幅度在5-10万。

而投资着急脱手的，买的时候就便宜，最终成交也是赚多赚少的问题。

所以现在去看二手房，中介都会直截了当的告诉你：价格不用担心，只要看得上，先挥起20万的大刀砍

而在卖房的这群人中，除了正常置换和投资客见市场行情不好而抛售的，还出现了另一类人群。

卖房仅仅是为了降利率！前2年买的房子，利率高达6.13%，现在每个月多还几千块，简直血亏。

这类人占比还非常高，甚至一些人都没考虑好后续计划，不管是租房还是买房，只是想赶紧把利息省下。

所以，只要存量房利率一天不降，相信接下来成都的挂牌量还会继续增加。

相应的，买家们在二手房市场中也能获得更多机会。

史诗级救市已经出台

从年底起，可以保持乐观态度

既然新政的影响有限，对于购房者而言，心态就要放平。

回归初心，问问自己买房的目的是什么？

是刚需自住？是改善置换？是维稳保值？还是想靠房子实现财富增值？

如今买房的，大多也逃不过这几种类型，特别前2类人群，我们一直是积极态度。

这一年市场很冷，房价越来越低，买家们却信心不足，有些看不清未来。

但可以肯定的是，不管是新房还二手房，现阶段都给到了买家十足的议价空间，这是几年难遇的。

刚需自住的，如果不排斥二手，也不着急自住，一些顺销且还在悄悄打折的新盘是值得考虑的。

别去赌那一点点运气摇红盘，红盘可以一直捂，但没房的你有精力跟它一直耗吗？

改善置换的，特别是预算够高的，新房市场已经向你们敞开了大门。

不摇号，基本全城畅买，利率又低，从没有比现在还友好的换房时机。

更何况，最近这一个月，上层传来了不少好消息，激起的声浪比以往更高：

“金融16条”出台，堪称史诗级救市，将会给楼市带来更多信心；

“防疫20条”推行，疫情影响面越来越小，或许明年会更进一步；

全面拯救烂尾楼、银行兜底，即使做不好也可免责；

对国企和民企一视同仁，都要发放贷款支持；

对疫情的管控可以放松，取消常规化核酸，不再层层加码........

涉及到房地产利益根基的金融政策＋防疫的调整，无疑是重磅信号，这也预示着至暗时刻就快过去，黎明越来越近。

大家也心知肚明，房价肯定会慢慢起来，但就想等到最低点再出手，实际这并不明智。

没几个人能够精准预测周期，房价一旦回暖，往往会在瞬间打你个措手不及。

特别是自住人群，即使等到利率普降到4.1%又怎样，一个月也就省个几十块。

你更多时间都花在纠结上了，看中的房子被别人选走或等到房价回弹，反而得不偿失。

年底最后1个多月，遇到合适的就该主动出击，犹犹豫豫，很可能捡了芝麻丢了西瓜！

讲真，在成都要买房，但不能乱买房

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，本人在成都工作，想知道在青白江买房投资未来升值潜力怎么样，在成都三圈层买房合不合适呢？

成叔：你好，青白江未来有一定的发展潜力和发展空间，但是否具有投资价值，我们需要谨慎看待，从多方面分析。首先青白江是西部最大的铁路物流枢纽，近几年的定位一直是“国际化”，而成都国际铁路港国家级经济技术开发区的成立，也将大大提升青白江的发展潜力；交通方面，地铁在陆续修建，但需要较长的时间；房价方面，二手房价格在三圈层中算中等，大部分买房的人都是用于投资，但是这里租售情况不理想。因此，在青白江的购房建议是，如果一二圈层的限购放松，那么青白江的优势将会越来越小，投资风险就会变大，房价升值慢。因此建议成都的购房者尽量选择一二圈层，四川省内的购房者，相比其他城市来说可以选择青白江。

提问:成叔，你好，天府新区发房价是不是有点高啊，现在买房在天府新区，会不会追高啊？

成叔：你好，天府新区作为成都近几年崛起的一颗新星，发展势头大家有目共睹。府新区的主要特点是“公园城市”，因此各楼盘不仅公园绿化多，容积率也比较低，但是这也意味着不利于社区周围商业的发展，因此商业对房价的影响有限，高密度住宅和高居住品质总是矛盾的；其次，高收入人群较少，难以支撑这里过高的房价，那么未来商品房流入二手市场的几率就会增大，加之改善房成为成都目前主要的房产供给，一些高收入群体购房将会被分流；所以，普通收入者才是天府新区购房的主体，加上这里各区域规划明确，适合工薪上班族，因此这一类人将推动天府新区的发展，而这里的高价值板块尚不明确发展势头，现在的房价高不一定能一直保持，变动较大。

提问：成叔，你好，感觉天府新区一直出神盘，现在在天府新区买房的话，有没有什么危险，比较偏保守，毕竟太过火热，害怕买了站岗。

成叔：你好，作为“神盘”供应主力的天府新区一直是成都楼市热点，但是购房者在看热闹的同时也要正视危机，天府新区发展之快让众多购房者一拥而上，认为未来升值空间巨大，但其实天府新区最佳下手点已经过去，随着不断发展现在已经呈现出了很大的涨势，未来再难出现价格翻倍的情况。因此购房者的盲目跟风势必导致价格分水的情况出现。目前来看，天府新区虽已明确四大功能分区，但由于面积太大，眼下的规划难以确定哪里才是未来的高净值板块，还是要看最终的配套层级，目前来说难以预测。再者，天府新区的“神盘”频出，但是这些板块距离均较远，很难最终共同迈入高净值板块，未来也许会有很大差距。因此。看似具备“大剪刀差”的“神盘”不是什么定心丸，真正落地的配套层级和区域稀缺性，才是房价上涨的永动机。天府新区的未来，还是未知数。

提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前打算购房，但鉴于自己预算不够，打算用全家所有积蓄加贷款借钱，购买视高，因此可否咨询下您目前视高的楼市现状和未来发展趋势，我买视高的选择是否合适？

成叔：你好，就现在的视高表现来看，可以说是非常不值得买，从自住分析，视高离成都近，有规划红利，但视高主要离兴隆湖近，也没什么用处。视高和成都唯一的关系，就是离成都近，未来它可能会有一个不错的颜值，但就仅此而已，成都现在朝东南发展，成渝抱团是现在及以后的长期发展目标，现在成都和重庆，目前还没有一个像样的连接点，相比起正南边方向的视高，未来发展的重点会在东南方向。显然视高的房子相比于成都同价格的房子没有任何优势，当然如果你真在兴隆湖上班，的确预算不够，又的确想买个房子，去视高买套总价低的也是可以的，除此之外，没资格就乖乖凑资格，拿钱去买成都的房子，别碰视高。