银行是怎样审批城市更新贷款的？

作者：刘鹏，来源：信贷白话

一、

授信方案怎么写？

授信主体：**城市更新有限公司（项目的实施主体）

贷款品种：固定资产贷款

授信用途：如：**片区/地块城市更新项目，其中*亿元用于该项目一级开发阶段，*亿元用于该项目二级开发阶段。

担保方式：全部授信由**公司提供连带责任保证担保，在二级开发阶段放款时/项目用地在具备抵押条件时追加项目用地/在建工程抵押。

期限：期限*年（宽限期*年），其中二级开发阶段期限*年（宽限期*年）。一般不超过15年。

还款方案：还款按以下方案同时执行，按时间孰先原则：（1）申请人宽限期不还本。运营期第1年还款*亿元，第2年还款*亿元。（2）进入二级开发销售阶段按照销售回款的*%提取保证金，销售回款进度达到*%时结清银行贷款。

封闭管理措施：

1、借款人须在我行开立唯一销售回款/运营收入监管账户，要求项目销售回款/运营收入全部归集该账户监管，除用于项目合理的成本运营支出外不得挪作他用。

2、纯销售类项目应按比例提取还款保证金（保证金提取比例不低于下述计算结果：贷款金额/（项目销售收入*70%）），原则上销售回款进度达到70%时应结清贷款。

其他要求：

项目退出机制为，若借款人出现无法继续进行二级开发的情形，包括但不限于借款人未能竞得土地使用权、国有土地使用权未能办至借款人名下等，应立即无条件一次性偿还全部融资本息。

二、

行业分类怎么选？

一般情况下，城市更新贷款一级开发阶段行业投向选择“N7990其他土地管理服务”，二级开发阶段行业投向选择“K7090其他房地产业”。

二级开发阶段纳入房地产贷款管理，对于不纳入房地产贷款的项目，建议取得当地监管部门书面同意意见。

N7990其他土地管理服务是指：土地交易服务、土地储备管理及其他未列明的土地管理服务。

包括下列其他土地管理服务活动：土地交易服务；土地储备管理服务；土地批后监管服务；土地市场监测与监管服务；土地利用咨询服务；其他土地管理服务。

三、

项目公司像空壳，能否无视？

项目公司的主要任务是负责**城区范围内拆迁、土地平整和安置房建设等工作，由于涉及安置房建设，因此需具备一定的房地产开发相应资质。

若自身不具备相应的房地产开发资质，一般情况下，项目公司通过与具备相应房地产开发资质的公司会开展股权收购或构建其他控制关系，使其将来拥有能够完成保障房建设相关任务的能力。

如果项目公司仅具备一级开发的能力而无一二级联动的能力，项目公司太弱。

重点关注：项目公司营业执照中的经营范围中是否包含建筑物拆除作业、房地产开发经营等方面。

四、

授信上报材料有哪些？

城市更新贷款授信材料

序号

类型

材料名称

审批机构

主要内容或目的

1

项目所在地城市更新政策或管理办法

关于加快推进城市更新工作的实施意见

人民政府办公室

城市更新贷款以项目销售收入作为还款来源

2

立项手续

项目备案证

发改委

确定项目权利主体资格；地点；总投资；建设内容

3

政策部门审批文件

关于**城市更新项目实施主体及方案有关事项专题会议纪要

人民政府办公室

明确**城市更新项目实施主体及方案等事项

4

规划手续

《关于同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》的批复》

自然资源和规划局

原则同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》，规划土地性质为**用地，如商住混合用地等。

5

规划手续

控制性用地规划图

自然资源和规划局

规划土地性质为**用地。如：住宅用地等

6

规划手续

关于**城市更新项目单元规划的批复

自然资源和规划局

同意**城市更新项目的单元规划

7

环评手续

《关于**地块城市更新项目环评的情况说明》

生态环境局

明确项目是否需要报批环评报告（根据环境保护部函（环函[2010]250号）文，拆迁活动不应纳入建设项目环境影响评价管理）；对于拆迁活动完成后实施的建设项目是否取得环评批复

8

政策部门审批文件

《房屋征收决定公告及安置补偿方案》

人民政府办公室

拆迁范围；拆迁面积；拆迁期限；补偿方式和标准

9

无房地产开发资质情况下

股权收购协议等

收购方和被收购方股东

同意在**阶段将**公司（拥有房地产开发资质）的股权进行转让，以使得收购方达到实际控制目的

五、

监管政策中，要避免踩哪些雷？

（一）二级开发阶段：

需关注，项目公司自身预计是否能够完成土地款的缴清、房地产开发资质的取得、项目四证的取得等。

（二）用途合规性需确保：

1、融资仅限用于支付拆除重建类城市更新项目拆迁阶段拆迁费用、货币补偿款、临时安置费用、平整费、回迁安置房建设资金、借款利息支出和公共服务设施建设资金，以及后续项目开发建设等合理资金需求，包括置换用于上述用途合规借款的贷款。

2、融资不得直接或间接用于借款人缴交土地出让金、支付土地购置费用、进行股权投资、进入证券期货市场等，且不得绕道通过信托机构用于土地储备项目。不得用于并购融资。

（三）细节要求：

住建部[2021]63号文件规定的相关要求如下：

1、城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。即：拆除面积/总建筑面积≤20%。

2、城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。即：建筑面积（计容面积）/拆除面积≤2。

3、城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。即查阅会议纪要等政策文件确定。

审稿：薄著，编辑：乔乔

楼市维稳政策升级，近期房地产销售和贷款投放已有边际改善

在房地产行业的下行周期里，“年关难过”是普遍存在的现象，但今年的年关似乎来得更早。

11月1日，旭辉集团一纸公告拉开“暗黑时刻”的序幕。公告称，自今年10月至今，公司无法与境外债权人达成协议，为公平对待所有境外债权人，已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。截至公告日，旭辉境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

几乎与此同时，绿地控股公告将对旗下2022—2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求，其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年。

紧随其后，11月2日金科股份发布公告称，因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，截至本公告日，公司仍未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据（20金科地产MTN001）应付本息，从而构成违约。

不过，利好也接踵而至，继三部门召集21家民营房企召开座谈会推进第二轮增信发债之后，央行行长易纲关于“房地产行业关联很多上下游行业，房地产销售和贷款投放已有边际改善”的讲话，也极大提振了市场信心。

收缩

缺钱是当下几乎所有房企面临的困境。据中指研究院数据，截至今年10月31日，房地产企业待偿债券余额共计30075.9亿元，一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。

中国房地产报援引Wi数据显示，今年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较去年全年增加1000亿元。上海票交所数据显示，8月房地产行业商票逾期企业达2633家，较7月增加729家，在逾期企业中占比64%。房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，比去年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较去年全年增加368亿美元。

“除了公开宣布违约的，不知道还有多少房企正在违约边缘挣扎。”有业内人士直言。

在这样的背景下，新一轮收缩战线、瘦身组织架构已经开始。在旭辉暂停支付本息的公告之后，有媒体报道，旭辉当天下发一份内部文件，撤销投资拓展中心、产品中心、企业管理中心、人力发展中心，同时成立综合管理中心，调整后旭辉在集团层面仅有营销中心、运营中心、财务资本中心以及综合管理中心，这四大中心下辖19个部门。

这意味着，旭辉在扩张阶段的几大重要部门都被收缩了，这也是继今年7月的重大人事调整、今年10月的区域合并之后，旭辉进行的又一次大调整。

无独有偶，今年下半年开始，某百强房企已经停止北京之外的市场拓展，待现有项目清算收尾后，全线收缩，与此同时，集团层面也进行了较大力度的架构调整，目前仅留大营销、大成本、大后勤几个中心。

据市场统计，去年底以来，碧桂园、融创、世茂、新城控股等众多房企通过组织架构的调整进行收缩，包括总部精简和区域公司合并，旨在降本增效。

人员优化相伴而生，一人多职、一人多岗成为当下房企的常态，不少仍在职的人表示，离开的人很难，留下的也并不好过。

压力

众所周知，房地产企业的现金流主要来自两方面，销售回款和融资。但目前大部分民营房企面临的处境是，一方面，房子难卖，即使卖掉，大部分预售资金也要被严格监管，另一方面，金融机构不愿也不敢借钱。

依靠销售回笼资金仍然是大多数房企的选择，不过现状并不乐观。据中指研究院统计，今年前10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%。其中，9月百城商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%；10月受多地疫情反复等因素影响，百城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

在经历5-6月回升、6-7月回落、8-9月回升之后，10月市场情绪整体再度偏低。

房企资金承压下，土地市场也表现低迷。根据中指监测，今年前10月，全国300城住宅用地推出5.5亿平方米，绝对规模为近十年同期最低水平，同比下降39.8%；成交3.9亿平方米，同比下降40.8%；土地出让金2.4万亿元，同比下降36.3%。

也并非完全悲观，根据中指数据，进入10月第二周(第42周)以来市场成交规模连续回升，第44周（10月24日-30日）重点50城商品住宅总成交面积约633万平方米，环比增长13.8%。9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元，少增幅度环比收窄，居民中长期贷款继续修复。

信心

值得注意的是，无论需求端还是融资端，楼市维稳政策都在持续升级。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。

这也是房企第二轮增信项目，在此之前，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。可以看出，第二轮增信项目的房企范围有所扩容。

在此之前，10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出要“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

业内普遍预计，此次中债增进一步加大支持民营房企发债融资，后续将有更多企业通过中债增支持发债进行融资，房企融资环境改善的力度进一步增强。

除了融资端，市场端也在通过加大救市力度提振各方信心。

据统计，仅9-10月全国已有超160省市出台政策超230条，内容涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。目前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，超百城下调首套公积金贷款利率。

对于当下市场来说，信心的恢复显得尤为重要。

11月2月，央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”提到，房地产行业关联很多上下游行业，区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

易纲表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。

此番讲话无疑给依然充满寒意的房地产市场带来巨大信心，“房地产行业关联很多上下游行业”的表述进一步明确房地产行业的重要性，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，同时指出各地房地产市场差异大，各地政府因城施策优化调整楼市政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。

7月“断供潮”使购房者对期房交付普遍产生担忧，购房预期转弱，但随着各地“保交楼”工作积极推进，目前已产生实质性进展，9月2000亿专项借款启动，郑州、沈阳等地已有资金到位，对当地“保交楼”起到积极作用，稳市场、稳预期的导向更加明确。

陈文静表示，从市场趋势来看，短期购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。从中长期市场来看，城镇化会继续支撑房地产发展，改善性住房需求较大，市场结构性机会仍在。（蓝鲸）

75 关于项目贷款

项目贷款按项目性质、用途、企业性质和产品开发生产不同阶段划分，主要可分为以下几类贷款：

1、基本建设贷款，是指用于经国家有关部门批准的基础设施、市政工程、服务设施和以扩大再生产为主的新建或扩建等基本建设而发放的贷款；

2、技术改造贷款，是用于现有企业以扩大再生产为主的技术改造项目而发放的贷款；

3、并购贷款，是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产债务重组中产生的融资需求而发放的贷款；

4、房地产贷款，包括法人房地产业务和个人住房消费贷款业务，法人房地产业务包括商品房开发贷款、商业用房贷款、学生公寓建设贷款、建筑安装企业的设备投资贷款等。

项目贷款具备以下特点：

1、贷款支持的项目本身需要按照国家规定的审批程序进行审批。

固定资产投资项目一般要经过立项、可行性研究、初步设计和开工等几次审批，才能进入施工建设。项目建成后还要由政府有关部门组织竣工、决算、验收等工作；

2、项目贷款必须考虑建设资金的配套。

国家规定建设项目必须具有资本金，即投资人的非债务资金。不同行业的项目所要求的资本金占总投资的比例不同，银行贷款不能作为项目资本金，通常要求的项目资本金在30%以上；

3、项目贷款期限较长，往往是一次审批，多次发放贷款，利率一年一定。

项目贷款以整个项目全部资金需求为评审对象，一次审批承诺。而放款阶段是根据工程进度和年度贷款计划，逐年逐笔发放。合同期限是指对项目发放第一笔贷款起至最后一笔贷款还清为止的期限。合同利率为贷款第一年利率，以后每年要根据人民银行的利率变动进行调整；

4、项目贷款是一次性的。

一笔项目贷款只能用于借款人的一次固定资产投资活动，从项目建设时投入，项目竣工投产产生效益开始归还借款，到银行逐步收回全部贷款本息，贷款即退出企业生产活动，新的项目贷款投资活动需要按规定重新立项报批；

5、项目贷款的还款来源主要是借款人的税后利润、固定资产折旧以及其他自有资金；

6、项目贷款专业性强，管理过程复杂，对客户经理的素质要求较高。

企业上马一个项目，对于企业而言是一件经营发展的重大事项。项目干成了，可能企业规模翻倍。干不好，老本都折进去了。所以，企业进行项目投资建设，一定是得非常谨慎的。

同样，银行为企业进行项目贷款，更需要非常谨慎。

从银行的角度来看，一个项目的新建，资金来源主要包括资本金和融资两部分。

项目建设本身就需要企业资本金的投入。资本金投入，要么是股东增资投入，要么就是企业对新建项目出资。土地、厂房、设备等等，都需要资金投入。如果是完全依赖企业自身经营的资金作为资本金的投入，那必然是会占用企业原有的用于正常经营生产的资金的。

除了资本金的占用以外，就还背上了大额的债务融资。项目建设是需要时间的，也就需要长期的投入。而中间如果现金流跟不上，很可能就会造成资金链的断裂。

项目建成后能否回血是不确定的。一个项目，从规划，到建设，到竣工，到投产，到持续销售，到稳定回款，这是一个漫长的过程，中间每个环节都有可能会出现不及预期的情况。

可能本来预计3年建成的实际建了5年，可能本来预计生产某个产品等建成后这个产品已经淘汰了，这些都有可能。

总之，项目的投入是当期的，产出是未来的。财务借款的压力是现时的，而项目的收益是后续的。同样，对于银行来讲，放款是一次性的，而承担的风险却覆盖了整个还款期。

金融就在我们身边，把晦涩难懂的金融知识，用大白话整理出来，每周更新，初心只有一个：与您一起切磋研习。

关注我们，成为朋友，共同成长。本文由“金一先生2022”首发，微信公众号同名。