有贷款的房屋，该如何过户？

自2021年1月1日起施行的《民法典》第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

通过对上述法律规定的分析，其实我们不难看出，对于抵押财产能否进行转让，关键还是取决于抵押人和抵押权人之间的约定。即便法律规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是仍然受双方当事人约定的制约，即如果双方在之前的抵押合同中明确否定了抵押期间抵押人可以转让抵押财产的权利的，那么抵押人仍然需要遵守合同的约定。事后抵押人未经抵押权人同意，是不得转让抵押财产的。

另外，对于“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权”情形的认定，本律师个人认为，主动权在抵押权人手中。立法中采用的是“可能”损害抵押权的实现，而不是一定会损害抵押权的实现。在确定抵押权人是否享有该权利时，当前在带抵押过户试点前期阶段，抵押权人所负担的证明责任可能会比较的低，即只要抵押权人认为转让抵押财产可能会损害到抵押权的，那么抵押权人就可以行使法律赋予的权利。

本律师个人观点认为，在实务中抵押权人还可能会通过下列方式来证明：

其一，抵押财产的受让人征信有问题，且不能提供其他担保的。

其二，抵押财产的受让人不具备偿还债务能力的。

其三，抵押财产的受让人作为被告或者被执行人有尚未了结的案件。

其四，抵押财产受市场行情波动影响较大，资产净值可能不足以偿还剩余债务的。

其五，抵押权人在原抵押合同中已经明确约定，若抵押人在抵押期间转让抵押财产的必须要对原债务承担连带清偿保证的，但抵押人不同意的。

其五，抵押权人要求抵押人提供抵押财产受让人有足够清偿债务能力的相关证明材料，但是抵押财产受让人实际上无法提供的。

当出现转让抵押财产可能会损害抵押权的情况时，抵押权人此时所享有的法定权利就是可以要求抵押人将所转让的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。根据当前不动产过户交易的流程，实务中可以要求不动产的买受人将应付价款汇至第三方监管账户，然后由第三方监管账户将相应款项付至抵押权人的账户。对于转让价款低于债权数额的部分，原债务人需对此承担补充清偿责任。

根据张家港市不动产登记中心工作人员的介绍，要办理“带抵押过户”登记业务，需要买卖双方以及各自贷款银行共同签订《带抵押转让四方协议》。

然后，在不动产登记联办窗口当天即可完成二手房买卖转移登记、抵押注销登记和抵押再次登记“三合一”办理流程，银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划至卖方个人银行账户。

最后，本律师个人认为，为顺利完成带抵押过户，买卖双方在办理过户手续之前均需要提前了解如下事项：

其一，买方提前查询自己的征信情况，了解贷款额度问题。

其二，买方要了解所需购买的房屋的产权情况，尽可能不购买已被法院查封或者不购买已经陷入诉讼或者债务危机的产权人的房屋。

其三，卖方需要了解已经还贷金额以及剩余贷款本息金额。

其四，买卖双方均应当提前向自己的贷款银行了解带抵押过户的手续和流程。

购买二手房时有贷款房子怎么过户，购买有贷款的房子注意哪些问题

现在贷款买房是十分常见的事情，因为许多城市的房价非常的高，所以只能通过贷款的方式来进行买房。但是后期因为个人的需求，会把房子转手或者是过户出去。在二手房交易中，如果房子有贷款，交易手续会复杂许多。那么购买二手房时，有贷款房子怎么过户?购买有贷款的房子要注意哪些问题?

一、有贷款房子怎么过户

1、转按揭。

由买家偿还房贷，就是把自己的房子卖出去或转让给他人，从而申请个人的住房贷款，更改借款的时间、借款人或抵押物的贷款。

2、卖家利用银行贷款来交纳剩下的贷款。

买家如果不愿意购买房贷还没有还清的房子，卖家有银行认可的抵押物的话，可通过银行贷款，把剩余的贷款交纳掉。这样卖家就可以用抵押向银行借出一定的款，把想要卖掉房子的房贷还掉，房屋就能买卖成功。

3、通过买方的首付款，偿还剩余贷款。

一般的，房屋交易双方会认可首付房产总成交额的30%至40%，因此，可以通过买家的首付，卖家将剩余的贷款付清，再把房产抵押登记撤销，进行下一步交易。

二、购买有贷款的房子要注意哪些问题

1、注意贷款额度

购买二手房，贷款额度是非常重要的，影响二手房贷款额度的因素有很多，其中评估值非常重要，在申请二手房贷款的时候，贷款银行一般先会对房产进行评估，评估值一般会低于它的市值。

2、注意房龄

二手房的房龄大小会影响到贷款额度，同时也会影响到房屋的质量和居住舒适度。因为银行在审批贷款的过程中，通常会把竣工年代作为影响贷款人申请贷款年限的主要条件，大部分银行目前的政策是34。

3、注意购房风险

购买二手房的风险比较大，这是很多购房者共同的看法，购买未还清贷款的二手房，很有可能会要求买方先行垫付资金将房屋的抵押解除，再进行过户等手续。这个时候，大家一定要注意在合同中做详细的约定，如果出现违约情况的处罚。

以上就是关于贷款房子怎么过户以及购买有贷款的房子要注意哪些问题的一些内容，还有就是，房子过户时需要缴纳一些费用，主要包括契税、房屋评估费、公证费等，这些在交易之前都需要有一定的了解。

如何快速卖房？卖房需要注意什么？注意这六点，卖得快卖得价格高

卖房除了要选择好的时机之外，在挂靠中介，和客户谈判，签订合同等等的时候都需要注意，因为每一个环都关系到自身的利益。我们今天就来聊聊卖房是需要注意的事项。

一定要是连锁靠谱中介

第一、首先挂靠中介时选择的中介必须是有实力的连锁中介，且该中介的口碑要好，选择好的中介是成功卖房的第一步。找中介卖房有一点很关键，很多想急于出手的房东，会满城的找中介挂房子，其实这样是不利于卖方的。每个中介都想成交，所以会不断给你打电话压价，最后房子不一定卖得有多快，电话接得烦死。所以只找一家前独家销售，给足销售奖励，时间越短奖励越高，中介费也不会少。这家中介会比你更用心，联系其他门店，其他人看房也只会打他电话，你只需要在有意向客户要谈价格的时候出现就好了，其余时间等；

谈价时要让对方先出价

第二、中介找到意向客户后联系你面谈价格，这时候也是关键点。我们都知道，在谈判中谁先出价谁就输了，所以在谈判时一定要对方先开价，如果离你心里成交价格相差太大那就没必要谈（中介打电话约你面谈时就应该会告诉你对方什么心理价格）。如果接近你的心里价格时，一定要咬死付款方式一次性才能这个价格，如果贷款就要比这个价格规格几万十几万。如今大环境大部分客户是拿不出这们多钱的，所以你就有了几万十几万的利润空间周旋，也提高了你卖房的筹码（这段不知大家有没有看懂，如果没明白可以私信我），缩短成交周期。也许会有人当心贷款放款时间，其实现在资金都要进监管部门，即使是一次性买你也不会马上拿到钱，现在银行房贷任务重，钱都没地方去所以放款很快；

先充分了解对方基础情况

第三、一定要让中介对客户的基础信息了解清楚：如果客户有征信问题会导致贷款无法办理，有的中介会想些外招来解决但是很复杂且时间周期长，更有甚者买房的人带不了款导致房屋买卖延迟，影响你的资金周转得不偿失。还有就是首付付款时间，如果对方首付拖得很长同样也是影响到你，因为二手房交易流程相对复杂繁琐，首付拖延加上办理过户抵押贷款等，那时间就很长了。所以一定要充分了解客户信息；

定金不是订金

第四、定金尽量多要点：意外总会出现，在谈判的时候好好，万一客户回去后想法变了，或者被其他中介带看其他更好房源，被其他中介洗脑来退房，这时候多交定金就起到了作用。收据一定要开具定金而不是订金，同时违约条款也也写的苛刻一点，避免不必要的麻烦；

限定时间

第五、签订定金合同时要限定贷款回款时间：二手房买卖需要经过多个部门审批办理，所以繁琐且耗时间，如果不限定时间，有些客户会借此拖延时间；

要果断

第六、一定要果断：很多人卖房亏钱或少赚的一个问题就是犹豫不决，以为还能涨或者还有更好的客户，一犹豫客户跑了，房子也没卖掉，所以一旦谈好了果断出手！

现在二手房买卖资金都要进资金监管部门，避免了之前资金方面的风险，也避免了过完户钱到不了账的事情。以上几点就是在卖房的时候需要多加注意的点，如果还有什么没讲到位的欢迎朋友们指点！