住房贷款到底要不要提前还？

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

记者：郭子源

监制：代明

编辑：张烁

想要提前结清房贷，先get这五件事情

每月的房贷月供是很多工薪族的心头之痛，为了尽快摘掉“房奴”的标签，很多人手头有了闲钱，都会选择提前还款结清房贷。

但问题在于，并不是每个“房奴”都适合提前还贷，如果没有搞清楚这五件事，就贸然去还款，很可能不仅没有省下来利息，反而还多花了冤枉钱。

具体是哪五件事？一起看看吧。

一、需要提前申请

目前，几乎所有的银行都支持提前还贷业务。不过，如果想要提前还贷，那就需要提前申请预约还款，只有申请通过了，才能提前还贷。

二、处于还贷末期

一般来说，提前还贷越早越好，因为这样可以少付更多的房贷利息。但如果已处于还贷末期，或者还贷时间已经超过了三分之一，那么无论选择何种还贷方式，最好都别提前还贷了，因为此时剩余的贷款多为本金，就算选择提前还贷，那也节省不了多少钱。

三、有次数限定

银行对于申请提前还房贷的次数是有严格规定的，通常一年只能申请一次。如果1年内已经有过一次提前还房贷的记录，那同一年就无法再次办理提前还贷款。因此，在申请提前还房贷时最好一次还清，或者尽可能多还一些，一方面可以省更多钱，另一方面可以避免浪费时间。

四、或有违约金

对于提前还贷，不少银行都有这样的规定：在还贷未满一年时，如果借款人进行提前还贷，那就需要缴纳一定的违约金。本来提前还贷是为了少还房贷利息，但如果违约金更高，那还谈何省钱呢？

五、先还商贷部分

如果办理的是组合贷款，而且只能提前结清部分房贷，建议优先还商业贷款部分，因为商业贷款的利率比较高。

封面新闻记者李竺轩

【如果您有新闻线索，欢迎向我们报料，一经采纳有费用酬谢。报料微信关注：ihx，报料QQ：3386405712】

降息了，适合提前还房贷吗？专家：这两点需注意

靴子终于落地！8月22日，首套和二套房房贷利率下限分别降至4.1%、4.9%，达2019年以来新低。

加上近两年投资市场“腥风血雨”，这让很多在利率高点入手的购房者选择了提前还贷。家住黄埔区的陈先生便是其中之一。

他告诉南都·湾财社记者，“手上攒了一笔钱，银行理财收益不高，也没有更好的投资渠道，还不如把剩下的房贷都还掉”。

现在是提前还贷的好时机吗？什么情况适合提前还贷？

房贷利率下限达2019年来新低

22日，中国人民银行官网公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。其中，1年期LPR较上月下降5个基点，与房贷密切相关的5年期以上LPR则下调15个基点，力度超出市场预期。

值得注意的是，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

本次5年期以上LPR下降至4.3%后，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

近期，部分二、三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

中指院分析认为，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

广州部分银行首套不加点！少还多少钱？

本次五年期LPR下调15BP后，结合央行5月15日新政，居民利息支出能节省多少钱？按贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款，让我们来算一笔账。

下调前，首套房贷利率按最低4.45%-20BP，每月还款14758.2元。

调整后，首套房贷利率按最低4.3%-20BP，每月还款14495.95元，30年总支出利息减少超9.4万元。

不过，不是所有城市的首套房贷款利率都按最低房贷利率执行，各地的实际房贷利率在LPR利率基础上的加点政策也不同。

据克而瑞监测，综合广州各大银行的最新加点情况来看，目前广州不少银行实行首套不加点，也就是最低按照4.3%执行。

目前广州各大行首套执行利率在4.30%-4.50%之间，其中工商银行、农业银行、平安银行、广发银行等银行执行首套不加点；二套执行利率普遍加点60BP，执行利率为4.90%，建设银行加点较高，执行利率为5.05%。

当然，银行还需要根据不同的楼盘、首付的比例，以及贷款人的资质来调整相应的贷款利率。

提前还贷是否好时机？

房贷利率达2019年以来新低，也让很多在利率高点入手的购房者心理不平衡，选择提前还贷。在他们看来，手里的闲钱不知该如何投资增值，还不如把利率高点入手的房贷给还了。

值得注意的是，房贷也并不是每个人提前还都很划算，提前还贷划算与否，主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。

目前房贷主要有两种还款方式，一种是等额本金，是将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息：是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

业内专家分析认为，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，该支付的利息都差不多支付完了，再考虑提前还款意义不大。

针对目前出现的“提前还贷潮”，贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析认为，“这主要还是受宏观大环境影响，部分人群认为未来可能面临收入降低等情况。所以其想在当下还有一定存款的时候提前还款，未来面临调整的时候生活压力会相应小一些”。

他认为，“对于大多数人来说，提前还款也许并不是一个明智的选择，首先提前还款看上去节省了利息，但其实并没有考虑货币贬值，如果考虑到未来的20、30年物价的上升，货币的贬值，提前还款大概率是不划算的，而且目前确实贷款利率在持续下降”。

提前还贷要注意两点

不过有几类人是适合提前还款的。

第一类，有钱任性，提前还了还有充足的余粮，确实还不还都无所谓。

第二类，近1-2年房贷利率非常高的人群，比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的，那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这1-2年的人会多些，早些年甚至基准利率还打折的人，三思而后行。

那么，提前还贷要注意什么问题？

首先，李茂喆建议，“如果考虑提前还款，最应该注意一点就是找银行算下未来要还的资金中，本金和利息的比例关系，如果剩下的还款金额中利息基本已经还得差不多了，本金占绝大多数了，可以再考虑下真的是否还需要提前还。

其次，要注意违约金。

日前，因8月1日在官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，交通银行“提前还款补偿金收费”话题在社交平台引起热议。不过在舆论风波中，短短一天内就删除了官网公告。

事实上，目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金均有所不同。

南都·湾财社记者王艳玲