提前还贷一定划算吗？

“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”某银行客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日，北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者程婕供图/视觉中国

又“降息”了！购房者纷纷提前还贷！划算吗？专家提醒→

近两年各城市房贷利率出现明显下调，近期还出现了一个现象，有购房者提前还贷，比如本来要在20年内慢慢偿还贷款，现在突然提前还贷，这是怎么回事？

毛小姐和武先生是一对生活在上海的90后夫妻，2021年10月，他们在老家合肥购置了一套新房，房贷近200万元，而近期他们打算提前还掉剩余的贷款。

购房者毛小姐：当时也没有想到买在利率高点，所以也没有办法，想少还点利息，就只能提前还贷。

毛小姐向记者算了笔账，他们去年购房时，由于合肥楼市较火热，房贷利率政策为当时的LPR基础上再加上1.23%，而目前政策已经变为LPR减去0.2%。这就造成他们实际还贷利率大幅高于目前的利率。

购房者毛小姐：现在买房利率只要4.1%，差了1.43%左右。亏了有大概六七十万元，基本上要多付六七十万元的利息。

多地银行下调房贷利率

北京首套房利率进入“4时代”

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。

记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷利率随5年期以上LPR进行下调。北上广深四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”，苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。

“目前，北京地区各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷利率下限降至4.85%。”

广州地区首套及二套房贷利率也进一步下探，首贷利率最低可降至4.3%。除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%之间。

上海及深圳地区，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷利率降至4.65%，深圳首套利率下限则调整为4.6%，即在最新5年期以上LPR基础上分别加了35个和30个基点。

而苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。

“目前首套房贷利率可申请到4.1%，是最低价格了。”苏州市某股份行个贷人员表示，“客户如果在全国范围内已无其他房贷，首付比例为三成。对部分符合优惠条件的客户，首付比例可降至两成。”

今年5月，央行、银保监会联合下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

记者在此前调研中了解到，此通知下发后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市均有银行将首套房贷利率下限调整至5年期以上LPR-20基点的水平。因此，在本次LPR下调之后，多地首套房贷利率最低可降至4.1%。

提前还款划算吗？

在当前的利率水平下，提前还款到底划算吗？是当下最佳选择吗？专业人士指出，要结合个人情况从多方面来考量。

星图金融研究院研究员黄大智：是否提前还贷，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。房贷是国内居民少数可以用低利率加杠杆的融资方式，当一笔钱用于投资，能够获取比房贷利率更高的收益时，或者说能够取得“预期更高”的收益时，自然不会选择提前还贷。长江证券银行业首席分析师马祥云：如果手上资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下，提前归还按揭贷款也是无可厚非的，但是按揭贷款毕竟是一笔金额比较大、期限非常长的融资，我们认为也不能简单去考虑短期的收益率，也要考虑期限、未来再融资的风险，以及整个家庭的财务安排，所以还是要从多因素角度审慎考虑和决策。

（来源：央视财经、经济参考报）

【编辑：商佩】

【来源：央视财经】

提前还房贷收取补偿金，是个例吗？提前还款划算吗？

8月1日，某国有大型银行发布公告称，将于11月1日起，对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。调整后，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

公告一经发出，便引发市场热议。有专家直言，今年以来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，在这种情况下，金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，银行应提高站位，提高认识，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出应有作为和担当。

那么，银行对个人房贷提前还款收取补偿金，究竟是个例还是普遍现象？为何部分银行调整房贷提前还款补偿金收费标准？对于“房贷一族”来说，提前还款是否划算？《金融时报》记者走访多家银行北京地区网点展开调查。

《金融时报》记者同时注意到，8月2日傍晚，上述国有大型银行相关公告已删除。

记者咨询多家银行工作人员了解到，北京地区多数银行对于个人按揭类贷款提前还款，不收取补偿金。

“个人住房贷款提前还款，不会向客户收取违约金（补偿金）。”8月3日，工商银行北京方庄支行一位客户经理对《金融时报》记者表示。

中信银行北京朝阳支行一位信贷经理告诉记者：“提前还房贷不收取补偿金，客户可以在中信银行手机银行里直接提交申请，一般是提前15天申请。”

“客户可通过手机银行或者到银行网点来办理个人按揭类贷款提前还款，并且不需要支付任何费用。”兴业银行一位工作人员介绍说。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示，目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

当被问及合同里是否会有提前还款收取违约金（补偿金）的条款时，上述工商银行北京方庄支行客户经理告诉《金融时报》记者：“房贷合同一般是格式合同，里面会有这样的条款，但是客户签合同时，我们会把这个条款直接划掉。”

杭州银行北京分行一位客户经理表示：“目前我行的按揭贷款合同里，没有关于收取补偿金的条款，这些年也没有收过补偿金。”

值得注意的是，各家银行对于个人按揭类贷款提前还款是否有违约金（补偿金）的情况，不同地区有不同规定。

某国有大型银行总行个人金融部负责人告诉《金融时报》记者，在合同约定的基础上，该行各地分行有全部减免或者部分减免补偿金的权限，要具体情况具体分析。

“有的银行提前还款需要收取6个月的贷款利息，有的银行是收取3个月贷款利息，也有部分银行规定，若贷款满3年或1年，则不会收取相关费用。”一位资深观察人士表示。

为何部分银行调整房贷提前还款补偿金收费标准？

在谈及为何部分银行调整房贷提前还款补偿金收费标准时，董希淼分析称，一是今年以来个人贷款有效需求不足，增长缓慢，银行以收取补偿金方式遏制客户提前还款行为；二是近年来由于加大向实体经济让利，费用减免较多，中间业务收入下滑明显，通过收取补偿金增加中间业务收入。

“银行收取房贷提前还款补偿金，一方面是为了弥补由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”某股份制银行研究人士告诉《金融时报》记者。

“一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前明显下降，因此银行还是希望锁定长期的、利率较高的优质资产。”上述研究人士称。

贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创2019年以来新低。

不过采访中业内专家普遍认为，从整体上看，由于银行总体房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。

“一些购房者若是还房贷的利率支出比较高，这个时候会抵触还房贷，势必会有一些提前还房贷的做法。银行也需要提前预警此类事件，做好预案和应对措施，比如说做好解释工作或者说做好提前还房贷的排队工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

提前还款是否划算？

作为“房贷一族”，当前提前还款到底是否划算？多位受访的业内专家表示，提前还款实际上有利有弊，需根据个人实际情况判定。“利”是可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力，“弊”则是会占用现有资金，失去其他投资机会。

据银行人士观察，目前提前还房贷的客户主要是2019年之前办理房贷的购房者，那时的房贷利率普遍偏高，有的利率甚至超过6%。虽然目前LPR已有所下行，但有些购房者仍然选择的是固定利率，即使是选择LPR，也需要等到约定的日期才可下调房贷利率。

“判断是否提前偿还房贷最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利率。如果可以覆盖，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分偿还贷款。”董希淼建议。

“对普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。”上述股份制银行研究人士表示。

上述研究人士建议，以下四种情况可以考虑不提前还款：“一是等额本息还款已到中期的；二是等额本金还款期超过三分之一的；三是通过公积金贷款的；四是有更好理财投资渠道的。”

转自：金融时报（记者孟扬）

来源：中国财经报