按揭贷款的计算

按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。

一新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。

二公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

①市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；

账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万

账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万

账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。

借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额×15×时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上

②省公积金的最高额度

缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上

如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）

已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供

③首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%

三购买二手房时，商业贷款的计算方式

贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制

个人年龄限制上面已经说过了

房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄+房龄≤40/45/50（每个银行有差异）

房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。

最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。

另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。

四购买二手房公积金的贷款年限

①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁

②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）

以上两点同时满足，以贷款年限短的为准

所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，

原来月供是这么算的！房贷计算器都OUT了！（收藏）

有很多“小白”看到身边的人都在考虑买房，自己手头上也有一些闲钱，但是不知道到底够不够。

看到大家对长沙买房银行贷款概念特别模糊，事儿君特意帮大家整理了一下，我们分别计算一下首付、等额本息还款月供计算方式（最简单的方式）、各银行利率上浮情况。

新房贷款比例计算方式首套房贷款

首套房贷款70%，首付就是30%

例如100万的房子，首付就是30%*100万=30万

二套房贷款（首套未还清）

二套房贷款在首套房贷款【未】还清的情况下，二套房的首付比例为45%

例如100万的房子，首付就是45%*100万=45万

二套房贷款（首套已还清）

二套房贷款在首套房贷款【已】还清的情况下，二套房的首付比例为35%

例如100万的房子，首付就是35%*100万=35万

二手房贷款比例计算方式首套房贷款

首套房贷款70%，但首付不等于30%，这是为什么呢？

二手一般不是按成交价格来计算贷款的，银行会委托评估机构进行房屋价格评估。所以我们一般是先算贷款金额（比例与新房一致），再拿成交价格减去能贷款的额度就是我们的首付了。

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*70%≈59万（取整）

那么首付=100万（成交价）-59万（贷款金额）=41万（首付）

二套房贷款（首套未还清）

二套房贷款在首套房贷款【未】还清的情况下，二套房的贷款比例为55%（具体算法与首套房贷款算法一致）

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*55%≈46万（取整）

那么首付=100万（成交价）-46万（贷款金额）=54万（首付）

二套房贷款（首套已还清）

二套房贷款在首套房贷款【已】还清的情况下，二套房的贷款比例为65%（具体算法与首套房贷款算法一致）

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*65%≈55万（取整）

那么首付=100万（成交价）-55万（贷款金额）=45万（首付）

通过对比，新房计算贷款额度是很简单的，而二手房要稍微复杂一些，但对于专业中介经纪人来讲，通过比对周边二手房的成交价格和评估价格来计算，基本上用房子多大面积，就知道首付要多少钱了。

长沙买房银行利率上浮情况长沙：首套房普遍上浮15%

根据最新统计，目前长沙首套房贷款利率普遍上浮15%，最高上浮20%，最低的是建设银行，上浮10%；而二套房方面普遍上浮25%，最低的是交通银行，上浮20%。

拿贷款50万和100万计算，与基准利率（4.9%）之间，贷款20年、等额本息计算，每个月到底要多还多少钱？怎么最快速计算月供呢？

基准利率还贷（4.9%）50万，月供：3272元/月

100万，月供：6544元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按基准年利率4.9%算）：

贷款10年，基数：94.7例如：贷款50万，月供=50万/94.7（基数）=5279元

贷款15年，基数：127.3例如：贷款50万，月供=50万/127.3（基数）=3928元

贷款20年，基数：152.8例如：贷款50万，月供=50万/152.8（基数）=3272元

贷款30年，基数：188.4例如：贷款50万，月供=50万/188.4（基数）=2654元

基准利率上浮15%还贷（4.9%*115%=5.635%）50万，月供：3479元/月

100万，月供：6958元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率5.635%算）：

贷款10年，基数：91.6例如：贷款50万，月供=50万/91.6（基数）=5461元

贷款15年，基数：121.3例如：贷款50万，月供=50万/121.3（基数）=4123元

贷款20年，基数：143.7例如：贷款50万，月供=50万/143.7（基数）=3479元

贷款30年，基数：173.4例如：贷款50万，月供=50万/173.4（基数）=2883元

基准利率上浮20%还贷（4.9%*12%=5.88%）50万，月供：3548元/月

100万，月供：7095元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率5.88%算）：

贷款10年，基数：90.6例如：贷款50万，月供=50万/90.6（基数）=5521元

贷款15年，基数：119.4例如：贷款50万，月供=50万/119.4（基数）=187元

贷款20年，基数：140.9例如：贷款50万，月供=50万/140.9（基数）=3548元

贷款30年，基数：169.0例如：贷款50万，月供=50万/169.0（基数）=2959元

基准利率上浮25%还贷（4.9%*125%=6.125%）50万，月供：3620元/月

100万，月供：7240元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率6.125%算）：

贷款10年，基数：89.6例如：贷款50万，月供=50万/89.6（基数）=5583元

贷款15年，基数：117.5例如：贷款50万，月供=50万/117.5（基数）=4254元

贷款20年，基数：138.1例如：贷款50万，月供=50万/138.1（基数）=3620元

贷款30年，基数：164.5例如：贷款50万，月供=50万/164.5（基数）=3040元

最直观的看利率上浮后月供到底差多少

如果要算总利息，计算方式为：月供*贷款年限（年）*12（月/年）-贷款金额=总利息

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综合整理：房子那些事儿（事儿君整理）

贷款买房月供多少钱比较合适？银行员工：量入为出

买房是每个年轻人都要面临的现实问题，都说成家方能立业，在城市里有一个属于自己的家，才有足够的安全感，进而拼搏自己的事业。

不过，房价对于绝大多数的年轻人来说，还是不太友好，虽然最近几年房价一直稳中还有些许降，但还是极少的“打工人”可以全款买房，几乎都得贷款。

贷款买房就涉及到几个重要的因素，比如：贷款金额多少比较适中？月供多少压力可以承受？贷款年限多久最为划算？

买房贷款与其他类型的贷款无异，都是通过计算欠银行的本金，支付相应的利息，不同的是，房贷作为一项民生工程，除了利率相对来说比较优惠，还有一些可供选择的贷款条件，我们应该仔细甄别。

一般来说，我们每个月还款金额越多，生活质量就会降低，所以选择一个合适的期限，就显得尤为重要。

我接触到的购房者，一般分成两类。

第一类属于负债厌恶型，不想背负任何债务，只要有负债就睡不着觉，无奈确实没有全款买房的能力，所以希望贷款期限越短越好。

这类朋友会要求银行，尽量顶着上限来批贷款，觉得自己紧衣缩食一段时间，早点把贷款还清比较舒坦。

第二类属于害怕风险型，贷款就按照最长时间来贷，这样每个月的还款金额最低，即使自己突然发生什么情况，也不至于会断供。

这类朋友选择的都是30年的贷款期限，尽量让月供不影响自己的正常生活，不过久而久之，很多人会觉得白白浪费了很多利息，想着要提前还贷。

不论是哪一种类型，其实都有一些弊端，银行的客户经理自然是希望购房者可以贷款最长期限，这样不仅自己的风险比较低，贷款比较容易批过，而且可以利息收益最大化。

因此，我们不能道听途说，一定要自己弄清楚，什么样的贷款期限更适合自己。

按照我的经验，我建议工薪阶层，还是尽量缩短一些贷款期限，这样做有两点好处：

其一是工薪阶层每个月收入比较固定，有利于控制自己乱花钱，其二是贷款期限短，整体利息支出比较低，相对划算。

而对于那些做生意的客户，我觉得选择最长期限比较好，因为房贷的利率还是算信贷产品中比较低的，手上的钱可以用来做其他投资，免得去承受其他更高的贷款利息。

当然，贷款期限并不是我们想怎么选就怎么选的，银行必须参考客户的偿债能力，银行的标准一般是家庭月应还款不能超过家庭月收入的50%。

举个例子，一个家庭月收入为2万元，那么家庭名下所有的房贷、车贷、信用贷等各种月还款加起来，不能超过1万元，否则房贷就有可能批不下来。

我知道很多人为了让房贷可以批下来，会虚报自己的收入，实际上月收入仅仅比月供高一点点。

这其实有很大的风险隐患，当贷款真的批下来了，你会发现每个月绝大多数的钱都还贷款了，压力很大，生活质量急剧下降，那才是真的痛苦。

所以，我个人建议大家平心而论，算清楚自己的真实收入，不要让月供超过收入的60%，毕竟我们生活中可能出现各种突发情况，有备无患才是最好的。

除非是对自己的未来职业生涯非常有信心，认为自己在3-5年一定会升职加薪，那可以适当把比例调整到75%左右，还是要留下一些空间。

而且大家也要知道，所有的银行房贷只要正常还款半年以上，手上有闲置资金的话，都可以申请提前还贷，提前还款的部分都是本金，这样总利息也能相应减少很多。

因此，我们房贷选择期限和月供的时候，一定要本着实事求是的态度，遵循量入为出的原则，如果有考虑提前还贷，那么最好选择等额本金的还款方式哦。

（感谢您的关注，希望能给您带来帮助，期待您的咨询和留言！）