0061 澳洲买房贷款，贷款经纪人VS银行贷款专员利弊分析

这是作者@木木山高的第61篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

无论是在中国还是在澳大利亚，提到买房，首先想到的可能就是钱不够的问题，要解决资金问题就得考虑购房贷款。

在澳洲买房，无论是自住房还是投资房，要向银行申请购房贷款，一般有两种途径：

①贷款经纪人（MBk）

②银行贷款专员（Bk或LiSii）

我在工作中碰到过很多客户们，特别是第一次买房的客户，问得最多的问题就是，林嵩请你给我解释一下：

我应该找MBk还是找Bk？

MBk和Bk有什么区别？

MBk和Bk哪个好？

我很着急要贷款，MBk和Bk到底哪个可以解决我的问题？

其实对于这些问题，真的很难用1-2句话说清楚，关于好坏也没有绝对的标准答案，关键是根据客户的情况，看客户适合哪个，就选哪个。

我今天写这篇文章，就是详细对比一下，贷款经纪人（Bk）和银行贷款专员（Bk）的服务，分析一下两者的优势和劣势。

看完木木山高这篇文章，对于贷款经纪人（Bk）和银行贷款专员（Bk）都会有一个清晰而明确的认识，到时候再做选择就轻松多了。

最重要的原则：每个人的情况不一样，适合自己的贷款方案就是最好的。

贷款经纪人

MBk

银行贷款专员

Bk/LiSii

所属

单位

某专业贷款公司或自己独立运营

专属于某家银行

服务

Bk一般和几十家银行或基金公司合作，会帮助客户从上百个贷款产品中选择一款合适的产品，并帮助客户比较利率、费用和介绍银行账户的功能。

最终选择哪一款产品由客户自己决定。

从申请贷款到买房最后完成交易手续，Bk都可以全程提供咨询服务。

Bk只会提供自家银行的贷款产品给客户，并解释该款产品的利率、费用和介绍银行账户的功能。

银行贷款专员会帮客户申请贷款，其他的工作由客户自己完成。

贷款

选择

与Bk合作的金融机构一般有30-50家银行，另外还有一部分基金公司。

总计有上百个贷款产品可供选择，这大大拓宽了客户的选择范围。

Bk只会也只能提供自家银行的贷款产品。

大银行通常有某些产品适用于所有贷款客户，小银行可选择的范围更少。

如果客户自己研究银行贷款，理论上客户可以自己去到各家银行咨询贷款产品，但是耗费大量时间和精力。

优势

Bk作为贷款专业人士对整个市场比较了解，可以给客户专业的意见和建议。

Bk和客户站在同一方，为客户谋取利益。

从众多贷款产品中选择适合客户的产品。

Bk作为银行的员工，对自家银行的贷款产品非常了解，可以详细解释贷款方案。

除此之外，Bk作为银行的员工，还可以为客户提供该银行的其他金融产品或服务，例如信用卡和储蓄账户。

劣势

大部分客户，最终都是向银行申请贷款，Bk只是作为第三方来开展工作。

每个客户的情况不一样，有的客户情况比较复杂，可能很难从某银行获得贷款。

Bk只做自家银行的业务，就算碰到情况比较复杂的客户，Bk显然不会告诉客户其他地方有类似或更好的贷款产品。

收费

Bk提供的服务通常是免费的。

Bk的收入来源于房屋买卖交易完成后，发放贷款机构支付的佣金。

偶尔收费的情况，例如：

①贷款额度低于25万澳币

②贷款情况极端复杂

Bk提供的服务通常是免费的。

少部分银行可能会收取贷款申请费。

Bk的收入来源于银行发放的工资，通常银行会有贷款业绩要求。

补充一些内容：

一个好的贷款经纪人Bk通常经验丰富，他们了解各个金融机构信贷政策的细微差别，并且能够指导客户找到最合适的贷款产品。

如果客户的借贷情况比较复杂，通过贷款经纪人Bk向银行申请贷款时，Bk可以代表客户向银行做出更详细、周全的解释说明，帮助客户增加贷款成功的几率，尽量减少客户被拒绝的机会。

申请贷款的过程，通常会需要很多相关文件，有些申请步骤会让客户感到困惑和不解，Bk可以协助客户将贷款申请文件整理好，同时尽量减少客户的疑惑。

@木木山高

2022.04.24

轻信他人发放千万元贷款仅做形式审查！金华银行信贷部门经理获刑三年

21世纪经济报道记者徐倩宜北京报道

近日，温州银保监分局公布的一则罚单剑指金华银行。

罚单显示，原金华银行小微贷款部门经理沈德苗，原金华银行信贷员陈炼因未有效履行贷前调查职责，均被处以禁止从事银行业工作5年的处罚决定。

21世纪经济报道记者搜索裁判文书发现，这个信贷部门经理和信贷员早在四年前，已被刑事处罚。

判决书显示，两人违规放贷的累计金额竟超千万。

两人均因犯违法发放贷款罪，被判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金5万元。

员工“违规放贷”千万元辩护人称其未经专业培训

2015年2月至4月，沈德苗与陈炼在经办金华银行的借款客户张某、韩某、丁某等6人的6笔个人经营性贷款中，未按规定对借款人的房产抵押评估价值进行核实，也未对借款人的经营场地开展实地调查即发放贷款导致出现贷款逾期，发放的贷款金额共计人民币1100万元。

2015年1月，沈德苗、陈炼进入金华银行温州分行工作。从进入银行的第2个月起，两人就开始违规发放贷款。

2015年2月至4月，两人共同经办金华银行张某、韩某等人申请的不动产抵押加保证人保证形式的经营性贷款时，不动产的实际所有人林强伪造了2份虚高的房产抵押评估书，不动产虚高价值为人民币48万元。沈德苗与陈炼以虚高后的房产评估书为参考，作出房产价值7折的抵押贷款及房产价值2折的保证贷款，共发放贷款人民币284万元，并造成贷款逾期。

其中，张某房产实际价值145万，虚高价值人民币162万元，贷款人民币134万元，其中包括抵押贷款102万及保证贷款32万、韩某房产实际价值135万，虚高价值人民币166万元，贷款150万元，其中包括抵押贷款116万及保证贷款34万。

沈德苗与陈炼的辩护人辩称，两人未经过专业业务培训及学习，对行业规范及法律法规并不熟悉，主观上没有违法的故意，仅是工作失误。

沈德苗与陈炼均表示，对涉案的六笔贷款进行了形式的审核及部分的调查，但未对经营场地进行实地调查、核实，若构成犯罪，自愿认罪。

两人为何冒险“违规放贷”？

轻信他人介绍来的资源或是导致违规放贷的原因。

根据判决书中的信息显示，被放贷的客户都是沈德苗的“朋友”林强介绍来的。

沈德苗说，2014年，他在平安银行工作时结识林强后交往密切，林强借给他人民币2万元用于交朋友，沈德苗介绍稠州银行的工作人员给林强办理贷款。

沈德苗跳槽到金华银行后，林强帮他拉存款，也同时介绍一些客户到金华银行贷款。

在贷款过程中，林强偶尔叫沈德苗和陈炼参加宴请，并借给沈德苗人民币3万多元用于支付娱乐消费等。

贷款的具体业务是陈炼在办理，贷款方式均为抵押加保证的方式，按照银行规定，在贷前审查中，作为经办人和协办人，需要自己与陈炼一起到客户经营场地开展实地调查，但是两人都没有去。

一方面是信任林强的客户，另一方面迫于银行的贷款指标压力，就在贷前审查中走过场，没有尽职调查。

沈德苗还帮林强以买单的方式支付了人民币5万元，他认为是归还对林强的借款。

陈炼说自己在进金华银行前也已认识林强，后来发现部门经理沈德苗跟林强的关系很好。

在金华银行上班后，自己没有经过相应的培训，都是向同事边学边做。办理案涉贷款时，一方面其有指标压力，另一方面其觉得沈德苗是自己的上司。上司的篮子交代给自己，也不能卡的很死，所以在贷前审查中基本走形式，没有做到认真实地调查。

在审查房屋评估书时，通过联系沈德苗提供的评估师的号码及上网查看相近房源的价格等方式进行核实，但没有认真核实评估师的签字。

张某、韩某、丁某等6人的贷款，均称用于个人经营，部分借款人提供了个人或伙同他人的经营场所的营业执照、合伙协议等材料。

经工商网审查，营业执照都是真实的，但在贷后跟踪调查时才发现这些经营场地都不存在。

陈炼说自己没有收取林强任何好处费。

法院认为，沈德苗与陈炼对借款人提供的证明借款用途的材料审查后，未到现场实地调查的行为直接违反了金华银行的内部规定，但不能以此认定违反了国家规定。

辩护人就此提出的辩护意见，予以采纳。

沈德苗与陈炼未尽到审慎注意义务，未审核出2份房产评估书中评估师签名的问题，导致发放的该两笔贷款逾期，累计金额人民币284万元，应构成违法发放贷款罪。

屡禁不止的“违规放贷”

北京盈科（镇江）律师事务所王坤律师表示，“违规放贷”或“违法放贷”屡禁不止的原因基于多个方面。主要有四方面原因：

其一，经济利益驱动。商业银行之间存在激烈竞争，各家银行都有业绩要求，对银行相关人员也有绩效考核。因此，银行会尽可能将放出贷款。

其二，侥幸心理推动。“违规放贷”或“违法放贷”发生在银行从业人员与借款人之间，部分银行从业人员认为，借款人拿到借款，得到利益，不会往外说，不太会暴露。

其三，风险判断不清。部分银行从业人员认为，在构成“违规放贷”甚至“违法放贷”的情况下，即使对应的借款合同被认定无效，但借款人还本付息的义务并不会免除，因此总体风险不大。

其四，法律意识不足。绝大多数的银行从业人员，对于“违法放贷”会构成刑事犯罪没有非常清楚的概念和完整的认识。

那么，作为银行的信贷员，都需要履行哪些贷前调查职责呢？王坤表示，银行信贷员贷前尽职调查，主要针对借款人的基本情况、借款用途、还款来源和还款能力等财务状况、保证人的担保能力、抵押物和质押物或质权的权属和价值以及变现能力等。目的是判断该笔信贷业务的合法性、合规性、商业风险等，以此明确是否发放款项以及发放的金额。

本文中，林强为化名。

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为什么会有小贷从事人员和贷款中介从事人员

我就是银行贷款助贷机构从业者，俗称的中介，简单点说就是因为银行不愿意擦屁股，所以就有了中介。银保监会是悬在所有金融机构头上的一把利剑，你仔细品一下银监会的规定:贷款不得用于购房，不得用于做提供的贷款用途证明以外的用途。但是有几个人贷款是真正用在一件事上的，所以就得包装，如果银行的人给你包装这些，一旦曝光，他的饭碗就没了，所以有了第三方的助贷机构来做这些灰色地带的事情，懂了吗？银行又不会给中介返点，所以中介公司就会收一点手续费来维持运营，其次，中介公司的营销展业成本也很高的，中介公司就是做了银行不愿意做又不得不做的事情

每个银行每个分行的个贷部门就那么两三个客户经理，让他们去展业找客户？省省吧！他们不会的，成本太高了，那些天天兢兢业业找客户的大多是中介的业务经理，只有有了这个群体，那些需要资金的客户才能贷到相对成本更低，更高效，更优质的贷款产品，不至于入坑。

所以这个行业永远不会消亡，除非每个银行都配备庞大的营销团队去做基础的展业工作，才有改变的可能

中介行业鱼龙混杂，要找中介一定要找费用透明且专业的机构或人（这里指的专业是能帮你把事办成，对所有银行的产品和政策都很熟悉，且与银行个贷部门的关系很k的这些人）那些徒有其表，连银行产品都不熟悉的业务经理，就敬而远之吧！