关于银行下户的那些事儿

“小蔡，你申报的那个李总，行里建议不要做了，跟你说声啊”。

“王经理，什么情况，昨天在行里，你和李总不是聊得挺好的吗？他个人征信、经营、家庭情况都不错，材料你们都看过，没问题啊”。

“与这个没关系，关键是今天我们负责开立对公户的张经理和他一起去他公司下户实地拍照，他在路上开口找张经理借200块钱加油，这连生活都成问题了，贷款就算了吧！”

我：......（心里一万只羊驼跑过）

下户顺利，意味着你就离融资成功又迈进了一步。

下户坎坷，轻则降低成数、利率上浮，重则直接拒贷。

目的

所谓下户，是银行专业术语，意思是指银行对借款人的经营场所、住址进行现场考察。

信用贷款一般只走面审环节就可以了，而抵押贷款需要银行客户经理到借款人的住所、经营地，了解抵押物和实际经营情况；

下户的主要目的有三点：

1）确认事实，对借款人的实际经营及资金用途进行调查。

2）实地考察了解你的综合情况，判断逾期的风险性。

3）确定贷款的细节。

在申请抵押贷款过程中，下户是关键的一环，相当于你已经闯过了前面的重重障碍关卡，进入了最后的冲刺阶段。

在这个无数人曾经掉过的坑里，我来分享一下，关于下户的注意事项。

抵押物已出租

如果用来申请抵押贷款的抵押物出租给他人了，就会多办点手续。

银行规定，对于抵押物出租给他人这种情况，需要提供租赁合同、承租人身份证复印件、并且承租人需要签署一份声明书。

这份声明书的大致内容就是告知承租人：你租的房产或商铺即将被房东抵押了。如果将来出租人逾期未还款，那么银行在处置房屋时，需要你无条件配合，必须立即腾退，并放弃优先购买等权利。

其实手续并不麻烦，但容易对租户的稳定性会产生不利影响，总会担心随时被银行扫地出门，毕竟杯弓蛇影大有人在。因此在租户不愿意签字配合的情况下，还是耐心要做好解释工作。

老、破、小

如果你的房子是房龄久，既没有物业，人员还混杂的小区，那就会影响审批的额度。

远远就能看到：裸露的红砖，斑驳的墙皮，木窗朽了，玻璃漏风，楼道里堆满了破桌子烂板凳和煤球，下水道的污水散发出让人上头的味道，垃圾堆里流浪猫在用餐，头顶电线上内衣裤头在迎风摇摆，一楼整点违章建筑……

谁看到这样的房子，都要想想这房子能卖得出去么？

这种情况能批出一个好额度，恐怕你自己都不会相信吧

商业房产

商业房产一般分为酒店式公寓、写字楼、商铺等，大多数银行规定，空置的商业房产、改变原有格局、使用用途、无法区分相邻房产之间的界限都是不接受抵押的。

实际操作中，很多人都把房子格局改造了、打通了。

怎么办？是不是要恢复。

答案是：不需要。

因为，“空置”、“用途”、“界限”都是可以用不同的角度来看的。

里需要有几个人，需要有哪些东西，我放一堆材料进去就不算空置。

这里原来有堵墙，我换成一个大书柜，或换成一块木板隔开，算不算改变。

有电脑有人就算办公，有床就算居住，那两者都有怎么算。

经营场所

有些企业主虽然说是开公司的，但不知道是不拘小节还是皮包公司，经营场所连个门头也舍不得挂一个...

平时就无所谓了，但是下户时该有还是得有。

有了门头，你得有个办公室吧。

有些经营场所也不知道到底是不是自己的，办公桌也没有，连个文件夹也没有。好家伙，平时文件都用脑袋记得？

既然是在这里办公，那执照、公章、常见材料就得都在这里吧

如果你是做生产制造的，现场没样品，总得有个样本图册吧，看不出来和经营范围有任何一丁点关系，那就太不像话了。

看完了场地，银行客户经理大多数会跟你聊几句。

可是，做生意的人，吹牛B的习惯能不能改改。

本来已经该看的看了，该问的也问了，即将打道回府了。

膨胀了，甚至还想给银行这边增加点信心：

其实我压根就不缺钱，我在XX地产公司还有百把万的工程款还没收回来，还借给朋友几十万，一边说一边拿出一大堆借条借据出来…

我谢谢你....

特殊情况

胶囊房、员工宿舍、养宠物、麻将爱好者等，麻烦下户前收拾下屋子。人靠衣裳，佛靠金装，出门谈事，都会捯饬捯饬自己，皮鞋擦得响亮，表示对别人的尊重。

麻烦尊重一下对方，这房子能让人落得下脚，看得入眼。

如果你的业余爱好和房子里的格局，体现为赌博、暴力等因素，建议你先转移一下，以免被拒贷。等他走了，你再继续你的爱好去。

之前我遇到一个客户，把70多岁的父母和80多岁的岳父岳母，都接过来一起住。

都不用逢年过节，平时自己人就能凑一桌麻将。

虽说尊老爱幼是中国人的传统美德，但在银行看来，这是家庭负担重的表现，还款能力堪忧，减分，下户时还是老人家尽量回避一下更好。

房产抵押贷款的流程以及注意事项！！！干货

关于房产抵押贷款的流程，资料，注意事项这些问题，其实都是以前的一些老生常谈的问题，但是贷款这个东西不是一两句话能说清楚的，所以郑州金融贷款彤彤就不停的来更新，避免更多的人踩坑。

一、房产抵押的流程

下面是简易版

1、准备资料去银行面签

2、下户看房子和实体

3、补齐剩余资料，提交审批

4、出最终批复，签正式合同

5、办理抵押，入库放款

6、避免资金回流，做好贷后

一般这个流程，如果是全款房的话，那么最快4天可以搞完，如果是按揭房的话，那么最快的话，大概1个周的时间，但是房产抵押涉及的人和资料众多且繁琐，客户情况也不同，所以最好是提前1个月或者2个周规划。

二、准备的资料

房产抵押贷款分为消费贷和经营贷，准备的资料略有不同

经营贷：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，营业执照正副本，公章，近6个月公司或者个人流水，经营佐证，借款用途

消费贷：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，6个月的个人流水，借款用途，工作证明。

三、注意事项

注意事项分为很多种，比如贷前，贷中，贷后

贷前

1、知道自己的情况，用款时间，提前一个月申请，赶早不赶晚

2、注意征信，信用卡和贷款不要有逾期，切记，一定不要忘记还款，别因为逾期造成申请不了贷款

3、靠谱中介，一定要找靠谱且专业的，市面上不伐黑心中介，这个在彤彤以往的文章里都有体现，这里不多说，感兴趣的小伙伴可以翻翻

贷中

1、贷中的时候，一定不要频繁查询征信，哪怕批复下来了也不要随意点网贷，有的银行在放款前还会查询一次征信，所以不要因为批过了就万事大吉了

2、积极配合银行，不要抱负面情绪，咱是从银行申请贷款的，虽然说有房子作为抵押，但是银行看的还款意向以及还款能力，而不是房子，如果银行觉得客户很多地方都不配合，比较难缠，那么本来能做的客户也说做不了，放个贷款，只是工作，肯定要考虑坏账率的，如果凭感觉觉得客户风险性较高，那么贷款就不好批过，毕竟谁都不想给自己找麻烦

贷后

1、一定要切记不要资金回流！不要资金回流！现在的贷款，一般都是放款至三方账户，一定要让三方账户取现金给客户，客户在存到非借款行的银行卡里。

2、本行的还款卡，不要用来还网贷，信用卡，不要购买股票，理财基金什么的。

3、如果做的经营贷，那么营业执照在本次贷款未结清前，一定不要注销，这个是很多中介都交代不到位的地方，更有些黑中介让客户把执照注销，贷后查到客户本人名下无执照了，贷款收回，那么中介就在做一次，再挣一笔钱。

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮助到您！

2021房产抵押贷款好办吗

很多人都会面临难处，想要用房子抵押贷款，但是房产抵押贷款并不是那么容易的，也没有那么难，一般贷款是需要提供征信记录的，如果房子是一次性付完没有贷款的话，房产抵押贷款是很好办下来的，如果之前还有贷款没还清，那就是需要二次抵押，下面就跟小编一起来了解一下。

2021房产抵押贷款好办吗

说麻烦也不麻烦！说不麻烦也麻烦！怎么说呢！？先说贷款流程吧，贷款流程：准备资料－去银行申请签约－银行安排评估公司上门评估－审批通过出额度－去房管局排队入押－放款！

首先准备资料的麻烦：夫妻双方身份证，结婚证，房产证，工作证明（自顾人士提供营业执照），近半年银行流水，用途证明。准备资料最麻烦的就是用途证明，装修用途要提供装修合同，经营用途要提供购销合同，这2种用途都要第三方收款账户，也就是说贷款的钱不是打到你本人账户，而是打到第三方收款账户。

还有就是要跑好几个地方，银行要跑一次（资料不齐全还要跑），要在家等上门评估，产权不清晰的还要跑不动产档案处打查册，最后还要跑去房管局入押。

特别第一次去银行申请的，去到银行，不是缺那个资料就是少那个资料，跑一次银行算好的了，有些要跑好几趟也是正常的！

2021年房产抵押贷款新政策

现在，就政策而言，各大正规银行都在准备一些新的住房抵押贷款政策，但实际执行都在春节后，虽然也有一些银行从1月开始陆续执行，为了第一季度的开门红，住房抵押贷款利率都定得很低，基本上都能达到年利率3.65%，不过贷款周期上的可贷年限却不太长。至于具体的办理流程，就目前北京地区各大支行的政策来看，基本上办理流程可以归纳为以下7个步骤。

1、面签：准备四证(身份证(借出人和贷款者的身份证，如有不同，需为共同借款人或担保人)，户口本，婚姻证明(结婚证或离婚证加离婚协议或离婚判决书)，房本(可为全套房本副本))。业务流水(个人及对公流水)，公司资料(营业执照副本，开户许可证，公章)。上述资料最好一次提供，部分可在最后完成前补充。

2.下户：根据各银行不同的政策，有的银行需要客户经理到当地的房屋所在地和公司的营业地下户，有的只需要到房屋所在地即可。自然，有些银行的下户和面签是同时进行的。有的银行需要评估报告，有的银行会根据自己与评估公司合作的银行统计数据不需要评估报告，如果需要评估公司一般面签当天会请评估公司上门评估！

3.终审：如果是申请抵押经营贷款要有上下游关系的合同，等所有资料都齐全了，银行的客户经理就开始写卷子，最后把卷子交给银行出终结性的报告！

4.公证：银行按揭一般都要求客户到公证处做借贷公证(有些银行不需要公证，很多人就会钻空子做一些财产分割不清楚的贷款)，有些银行还会要求借款人做强制公证。

5.上抵：一般银行按揭材料，公证件跟批贷函一起出！这样公证与抵押常常不冲突，一般可以同时进行！您将房本交给银行，银行一般会批量统一上抵！

6.放款：银行收到公证书及建设局他项权利证书后，一般一至三个工作日即可安排放款！

领取借款合同：银行一般在放款后两个工作日左右会寄给客户，客户也可以亲自来领取！

房子抵押贷款怎么贷2021

1、向银行提交贷款申请：内容要说明贷款的用途、金额及期限等。

2、递交贷款资料：如果是个人申请房屋抵押贷款，则需要提供以下资料：借款人身份证、近半年的流水、工作证明、征信报告、房屋产权证等。如果是企业需要抵押房产，应提供的材料有：企业营业执照、企业章程、企业验资报告、购销合同、近半年的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明等。

3、看房评估：以上材料全部交齐后，银行会对抵押的房产进行实地勘察、评估。

4、报批贷款：房屋评估公司会将评估报告或评估意见书报送至银行进行审批。

5、签订借款合同：借款人与贷款机构签订借款合同及全部相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。

7、银行放款：由于各银行规定不同，其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

房屋二次抵押银行

因为融资的需要，现在很多客户需要办理房屋的二次抵押，即已经抵押给银行的房屋，再次办理抵押登记，获得二次贷款。请问二次抵押是否必须持有房产证才可以办理？是否需要经过原抵押权人（银行）书面同意才可以办理？为了调查该房屋是否已经抵押或第一次抵押给哪个银行，银行可否查册或查档，需要什么文件？

区国土城建和水务局：根据《城市房地产抵押管理办法》相关规定：

1、办理房产余额抵押须提供土地证、房产证；

2、办理房产余额抵押不需经原抵押权人书面同意，但抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

同时，根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定：权利人查询其名下房地产登记结果信息，需提交本人身份证明原件；代理人查询的应出具代理查询委托书、委托人及本人身份证原件；权利人是单位的，需出具单位介绍信和查阅人身份证明原件。

房子二次贷款怎么贷

1、因为房产抵押贷款的房子是属于你的，而且，当你还款之后，你就没有记录了，所以，当你把房子的贷款还上了，也就拿到了房产的物权，就可以进行二次贷款了。原则上，这样的操作是没有问题的。这里交广微贷易小编特别说明一下，此项操作的注意事项。

2、抵押在银行的房产为本人或本人公司所有。能在银行确认可循环使用，并且可以重新放出等额的贷款出来。在过去一年内，供还银行的款需要正常，并且没有逾期，征信条件保持良好的状态。