住房贷款多久还清，才最划算

通过按揭贷款购房几乎是大多数购房者们选择的一种房屋购买方式，不少刚需的购房者好不容易筹齐了首付，购买了人生中的第一套房，但是想想后续二十年乃至三十年的好几千的月供，总是倍感压力，总觉得自己迫不得已成为了房奴大军的一员。想着如果哪天赚到钱了，就赶紧把房贷还清，卸下压力。

房贷几年内还清最划算？

1、购房贷款多少年还清才划算？这个问题不能一概而论，要根据买房人不同的收入和自身经济状况来讨论。如果贷款人的收入稳定且比较高（每个月2W-5W）的话，则适合选择短期贷款，时间越短利息越少，对于高收入只是为了暂时周转的人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。

2、而收入不稳定或低收入人群(0.5W-1W)，考虑到自身的收入问题，则可以年限拉长。不使自身当前的生活质量下降，可以选择房贷期限短的，但每个月的偿还金额会比较多，但利息会少很多，如果个人经济条件符合选择这一种会比较好。

3、当然，随着自身收入水平的增加，如果想要提前还款的人，一般都是为了解放房奴的身份，恢复自由，这些人若是申请了等额本金的还款方式的话，最划算的还款时间是在8年到12年之间，在经历了十年的还款相信大家已经还清了很多的房贷本金，而且积累了很多的资金，所以10年后还清房贷会容易很多，而且可以早日解脱。

5、如果是通过公积金贷的房贷，大家可以不要提前还款，因为本身公积金贷款的利率就非常低，所以我们可以用准备提前还款的钱作出更多的利润，所以银行人员都不会建议公积金房贷者提前还款的。

贷款20年好还是30年好？

让我们先来看两组数据，以我们同样贷款100万元做等额本息为例，如果你分别贷款年限是20年及30年，每个月还款和利息分别是多少呢。

（1）房屋贷款20年，每个月要还6192元，如果你20年按时还完，合计产生的利息将近48万；

（2）房屋贷款30年，每个月要还5307元，如果你30年按时还完，合计产生的利息是91万；

案例（2）比案例（1）多出的这43万，原因就是因为你每个月少还了900元，使向银行所借取的本金归还的时间更加延后了，所以总的利息是在不断的增加。但是每个月还5000元和6000元真的会有本质的差别么。所以笔者建议，贷款年限在自己承受的范围内尽量缩短，如果后期赚到钱了，可以第一时间提前还款，或者先还上一部分。

所以如果真的是在经济条件不是很好的情况下，可以选择最长期限进行还款，这样一来，每月的还款压力也不会特别大，对家庭生活造成的影响会比较小。但提前还款可能也是要收一部分违约金的，因此，选择了三十年还款期限的你也可以在后期经济条件赶上来之后，将贷款提前还清。

不过，贷款人的年龄对贷款年限也有影响，四十岁以上的人买房时，银行不会让你贷款三十年。最长的贷款年限金额=70年-贷款人年龄。

提前还贷真的合算吗？

最近利率一直下行，很多人都在考虑提前还贷。我也是其中的一分子，几乎看了所有的文章，做了一翻功课之后，今天跟大家细致讨论下这个问题。

相信这篇文章对于部分有用的人来说，价值几万到几十万。

反对观点一：等额本金还款期已过1/3的或等额本息还款过半，不建议提前还贷。这个观点非常可恶，而且这种文章非常多。

一副非常有科学依据的样子，有的还配了利息和本金的占比图表。

这个观点是前面每期还的是钱利息多，后面还的是本金多。所以本金比利息多了就不合算。这真很有迷惑性。

但是前期利息占比高和还贷合算不合算有什么关系？

房贷利息都是根据你实际占用金额和时间计算，你前期占用的资金多，时间长当然利息就高啦。

后期占用金额的时间都短，利息当然少了。

反对观点二：房贷的利率贷款利率低，贷款很合算，所以不建议提前还贷。首先贷款利率低我要打半个问号。

房贷利率低有的地方只有4.25%，可我存银行的利率更低，为啥我感觉付出的比收到多，就是在亏钱呢？

因为在装修贷、车贷、车位贷等各种贷款中，房贷的利率确实很低，但是，我想知道的是提前还贷是否合算，说明我手上有多出一笔闲钱，我并不是要贷款的人呀。

（也多说一句，如果还了房贷又去借其他贷款，那就是真不对了哈~）

反对观点三：为了抵抗通货膨胀，不建议提前还贷这个逻辑是，因为通货膨胀导致钱越来越不值钱，现在还1w和十年后还1w的压力不一样了。

还款压力小这个是可以理解的，

但是，手里的这笔钱也跟贷款的钱一样通货膨胀越来越不值钱呀。这两个钱的膨胀系数是一样的呀。

所以，这个因素说不能证明要不要提前还贷。

反对观点四：提前还款是违约行为，要付违约金，所以不建议提前还贷这个观点，太不负责了。

并不是所有提前还贷都要付违约金的。

是否需要付违约金，要付多少，什么时候开始付，可以翻看下贷款合同里面的约定。

违约金或手续费并不可怕，关键是是否合算。

反对观点五：还有些考虑如果提前还贷了，手上没有现在流了，突然万一失业、生病怎么办？所以不建议提前还贷。这个结论有点片面，是一个参考条件，不能成为是否提前还贷的结论。

那如果我有100w，提前贷款还了还有钱，另外还有固定收入呢？还是没有根本回答这个问题。

目前大部分人，包括我比较赞同的

结论性观点是：提前是否合算取决于，

“

这些钱在你手头上能赚到的钱能不能跑赢你的贷款利息。

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但是，现在理财产品不太好，这也是大家提前还贷越来越多的原因。

以我为例，我算了下自己的情况：

有一笔40w的贷款，当时商贷的利率是4.9%，等额本息。目前，还剩下30w本金，15年约13w利息。如果算了下用这30w去所谓的理财，15年利息有20w。

用这笔多出来的钱去买理财不香吗？

为什么会这样？本质是因为这种保险的现金价值像复利一样随时间增长。

我总结下这类产品有几个特点：1.安全稳定。你不用指望能跟股市一样让你暴富，合同上写每年多少钱就是多少钱。同时也不用担心亏钱。

2.但要注意：前几年现金价值会比本金还少，如果你非要在没回本的时候退保是要亏钱的。因为它毕竟是长期保险，长期利益相对比较高。

所以如果你的贷款剩余年数如果没有个7~8年以上的，这个方案通常是不合算的。

我就是这么上车的。我觉得能跑过纯商业贷款真的是很让我吃惊！！！

我第一次算的时候看了好几遍，后面给几个朋友算的时候他们也很吃惊。

把这个对比思路推荐给你们，希望对你们有帮助。

讲完是否“合算”之后，回过头来补充说说是否“合适”！

”合算“与”合适“这两个词怎么理解呢？比如一辆跑车平时都是卖100w，今天正好有活动打八折卖80，你觉得买这辆车合算吗？当然是合算。

但是，如果你不需要跑车或者你买不起只有能力买代步车，你觉得买这辆车合适吗？答案当然是不合适！（不要说什么买完再转手卖别人的各种情况，假设不允许只能自己用。）

所以，要根据每个人的情况，先明确合不合适，再来说合不合算！

提前还款对你合适吗？

都是成年人，自己更了解自己的情况，这个要根据自己的情况来定。

如果你每个月的收入都不够花的，要提前还款，以减少房贷压力，那么这方案可能不适合你。（当前你每月不够花了，我也不知道你哪来钱提前还贷，哈哈）

对比的前提是，这是笔闲钱，这笔钱还贷或不还贷，对我生活质量不会有太大的影响。

否则，那就没啥好讨论的了。

想要提前还贷的目前不是因为当前压力太大了，而是觉得银行利息太高了，不合算。

另外，也不提倡手上所有的钱都放在储蓄或都买长期理财，要控制一定的比例。具体的内容可以看“标准普尔家庭资产四象限法”这些文章很多。

结尾如果对产品感兴趣，或者不明白怎么算的，欢迎与我讨论。

可以私信告诉我“剩余还款的本金、剩余期数，每期还款金额”（这些信息在你还款的银行A里都可以查到）我帮你算是否合算！

不是任何时候提前还贷都划算

图片来源：视觉中国

来源：中国人民银行官网

广经观察

文、表/广州日报全媒体记者王楚涵

近期，交通银行的一则“提前还贷需支付补偿金”的消息，令“提前还贷”话题再度受到关注。“提前还了30万元房贷，省了50万元的利息。”“提前还贷之后月供降了3000多元，压力小了些。”记者关注到，近期不少市民在网络平台上分享了自己提前还房贷的经历。那么，提前还贷是否一定划算？选取哪种还贷方式更好？还贷过程中，又有哪些风险需要规避呢？

现象：居民提前偿还房贷意愿提升

市民简女士表示，购房贷款100多万元，房贷利率5.19%，3年期间共计还贷25万元，查询明细后才发现，其中本金约5万元，利息高达20多万元，于是在手头有余钱的情况下，选择缩短年限的还款方式，提前还了30万元贷款，算下来节省了50多万元的利息。

人民银行数据显示，今年4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，中长期贷款减少459亿元。“手头有余钱，找不到好的投资渠道”“想减轻还贷压力”“目前理财收益率不及房贷利率”等，成为市民选择提前还房贷的主要原因。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。

从当前房贷利率和银行理财收益率的情况对比来看，贝壳研究院统计数据显示，7月30城房贷主流利率下调，至此已有74城（6月58城）房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。与此同时，普益标准的最新数据显示，8月1日至8月7日，新发银行理财产品中，固收类其封闭式净值型产品的平均业绩基准为4.02%，环比下跌0.04个百分点。银行理财子公司新发开放式产品的平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26个百分点，新发封闭式产品的平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07个百分点。

分析：在贷款早期提前还贷才节省利息

提前还贷一定划算吗？“一般而言，不管是等额本金还是等额本息，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义，而当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道。

事实上，提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。肖文晓表示，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。

在提前部分还贷过程中，市民有两种还贷方式可以选择：月供不变、减少期数和月供减少、期数不变。哪种还贷方式更为划算呢？记者计算发现，相较而言，月供不变、减少期数的方式节省的利息更多。具体来看，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，若在今年8月份提前还贷50万元。采用月供不变、减少期数的方式，节省利息76万元，而采用月供减少、期数不变，节省利息46万元。“如果市民每月还贷压力较大的话，可以考虑月供减少、期数不变的方式来减轻每月压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充。

提醒：用消费贷、信用贷等还房贷不合规

部分银行近期纷纷下调消费贷产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些违规乱象，因流动资金贷款违规流入房地产领域等，大连银保监局对浦发银行连开9张罚单，6张处罚对象为浦发银行大连分行，合计罚款290万元，3位相关责任人同时被罚。

肖文晓提醒，用消费贷、信用贷等其他资金来提前还房贷，最大的风险是这种做法并不符合银行的资金用途规范，一旦被查处，就有可能因为银行要收回资金在短期内给借贷人带来巨大的偿债压力，并记录成为借贷人的信用污点。此外，尽管在某些时期消费贷和信用贷的利率可能会比较优惠，但是其贷款年限一般只有几年，与房贷最长可达30年的还款期限是不能比拟的，平摊到每个月的月供高低也截然不同，并不适合非高收入人群。

“如果银行的按揭合同中明确约定了提前还款需收取违约金，相关标准如未超出政府监管部门规定的要求，该规定对合同双方具有法律约束力。”广东法制盛邦律师事务所合伙人戴小红表示，因为合同是银行出具的格式条款，所以该条款应该特别提示。银行按合同约定收取违约金合法，但是从情理上来说是有点不合情理，因为银行作为强势的放贷主体，消费者对于这一条款往往是只能无奈接受的，所以建议政府监管部门如银保监会出台相关政策对银行的该条款加以限制。

戴小红提醒，在实务中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往会免予收取提前还款违约金，建议贷款用户可尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于还未贷款购房的市民，签订合同时建议重点关注利率标准及适用类别（如固定利率或浮动利率）、供款计算方式（如等额本金或等额本息）、各类违约金标准等条款，并及时按规定金额月供还款。

算一算：理财收益率为3.5%，与5.7%房贷利率提前还款节省的收益基本打平

方正证券研究报告中举例指出，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。

居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品。

那么哪种选择能带来个人效益最大化？

方案一：提前还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。

方案二：购买理财产品。以94.94万元用于理财(3%-4%)，一年的收益能达2.85万～3.8万元。

方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。同时，方正证券指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。