能用房子做哪些贷款？

最近回答一些客户的问题，发现针对房子的问题蛮多的。接下来会写一些文章介绍房子融资相关的内容。今天先来说说房子能做哪些贷款的问题。

房子是我们国家国民持有的最大资产，是现在市场上的硬通货，也是当下金融市场上最保值的优质资产。因此也成为银行等金融机构最为青睐的融资抵押物。房子可以用来做抵押，大多数人都知道，但是房子可以用来做信用贷款，可能知道的人就不多了。今天就系统来介绍下，我们如果手中持有房子，到底能做哪些贷款？

我们先根据房子是否贷款来对房子做一个简单的分成三类：清房、按揭房、持证抵押房。

第一类清房就是我们平常说的全款房，要么买房的时候一次性付款，要么就是之前有贷款，但是现在已经还清了，产证原件在产权人手里持有；第二类按揭房是最普遍的一类房子，大多数买房的人都会做按揭，买房人自己付一部分比例的首付，然后剩余部分通过银行按揭的方式贷款。买房人一般分5到30年不等的时间每个月分期还款，还款方式主要是等额本息和等额本金，这类房产的产证原件一般是放在按揭银行；第三类是持证抵押房，指的是清房抵押给银行做了抵押贷款这类房子，产证一般还在产权人手中持有，给你办理抵押的银行持有他项权利证明，证明你的房子在所属银行做了抵押贷款。这类房产做的贷款一般有两类用途，一类是用于企业经营，一类是用于个人消费。也就是经常听到大家说的消费贷和经营贷。市面是主要的持证抵押房都是做了一次抵押，我们简称一抵；也有极个别的抵押房，做了一次抵押后，还继续做了二次抵押，二次抵押可以抵押给银行，也可以抵押给机构甚至是个人，这叫二抵。当然也存在三次抵押的可能，但这个极难见到，因为经过两次抵押之后，房产剩余的抵押价值空间不大了，没有什么再做三次抵押的必要了。接下来还是用一个表格分别对这三类房产能做哪些贷款做一个说明：

清房

信用贷款

可以根据房子的评估价，给产权人授信一笔不高于房产价值20%的清房贷，有的银行有最高额度的限制，例如有家银行最高33.3万。

一抵

一般可贷房产评估价的7成，最高可以做到8.5成；市面上年利率一般在3~4%，最低可做到年化3%；还款方式支持先息后本、等额本息甚至自主月供、超期月供等还款方式；贷款期限有1~20年不等。

二抵

跟一抵类似，但额度是按房产评估价的7成（最高9成）减去一抵的贷款余额，利率偏高，一般银行都做不了这种类型的二抵，机构会偏多一些；还款方式同样支持先息后本、等额本息等；期限1~5年不等。

按揭房

信用贷款

可以根据每个月的月供以及已还款的期数授信一笔月供贷，一般在20~50万之间，一般在还款一年以上比较好申请，当然特殊情况一个月以上也行。

二抵

大多数银行都可以做这种类型房子的二抵，其他的跟清房的二抵类似。

持证抵押房

信用贷款

一般针对抵押贷款的还款方式是等额本息或等额本金，可以类似做上面按揭房说的月供贷。如果还款方式是先息后本，比较难做，能做的机构少，但也是可以操作的。

二抵

如果只有一抵，跟清房的二抵类似。

以上的说明主要是针对住宅类房产，对于其他类的房产：商铺、办公楼、厂房、商场、会所等，能做的贷款可能不会像上面这么多，可以参考，涉及到具体的房产类型以后再做专题介绍。

我准备一把清房贷了

一、还房贷是个非常个性化的问题

为什么说还房贷是个非常个性化的问题呢，因为这是和一个人的性格紧密联系的。有的人喜欢尽快还房贷，喜欢无债一身轻。也有的人喜欢用这个还房贷的钱去做更多别的事，比如买投资房或者是换辆自己心心念的车。有的人只愿意按照银行的最低还款额还款，有的人喜欢根据自己的实际情况来还房贷，比如我就是按照自己能还的最高额还款的。有的人喜欢慢悠悠地还，觉得反正有30年呢，这个时间还早，无所谓早还还是晚还，又或者说还那么早会给自己带来压力。

所以还房贷是个非常个性化的问题，只要是适合自己的方案，就是最好的方案

二、想不到手里的钱还能干啥用，肯定提前还房贷

一个小妹说，自己手里有40万，房贷还有45万，想一把还40万，剩下5万缓一缓再还。银行的贷款人告诉他贷款不用白不用，没有必要那么早的还房贷。但是小妹觉得自己已经有了房，有了车，啥也不缺，不需要买啥了，目前最大的心愿就是还房贷。她问完我后我直接告诉她：还房贷。

没有一家银行想让你提前还房贷的，毕竟每年固定的利息收入是非常可观的，站在他们的角度，你这个房子就是他们的赚钱机器，他们当然希望你还的越慢越好，反正有法律在那限制着你，有房子在他们手里抵押着，他们才不担心你还钱还的有多辛苦，或者说你有没有可能还不上，他们关心的就是每个月稳稳地赚取你的利息。

如果你手里有一笔钱，也不知道干啥用，赶紧还房贷，不要犹豫。

三、不会理财，也找不到比房贷高的理财产品，果断还房贷

理财陪伴营有的朋友说，我可以把这个钱拿去理财。这个思维是对的，但是用的钱不对，因为理财要用不影响生活的闲钱，而不是要用来还房贷的钱。目前大部分人的房贷都属于商业贷款，利率都在6%左右。稳健的理财的收益率在2%-4%左右，这个就非常不划算了。如果你想拼一拼买股票或者基金，可能到最后连本金都没有了，所以为了保险起见，我非常建议你还房贷。

理财，是让你生活更自由，更有选择的从容，而不是用了不该用的钱去赌一个自己想要的幸运偏差。

我又想起了我那个同事，她20年前买房子欠银行130万。当时她老公挣钱很多，一年差不多挣100万左右，其实如果按照他们俩人收入，一个人的收入还房贷，一个人的收入养家的话，这个房贷真的不算啥，轻轻松松就还完了。但是他们就是选择了最低还款额，结余的钱都吃吃喝喝玩耍了。现在快50岁了，因为各种虚荣，各种用房子抵押贷款套现折腾，现在欠银行500多万。前天和我说自己这辈子是没有希望还完了，只能让儿子和女儿继续还了。

其实很多时候，当断不断，反受其乱，有很多东西都是这样，房贷尤其明显。

在我们能尽量提前还的情况下，没有更好的选择的情况下，简简单单还房贷是最直接，也是最好的理财行为。

下调首付比例！多地楼市调控松动，从公积金买房开始

2022年各地房贷政策的调整动作，自开年便渐渐有了声响。

下调公积金贷款最低首付比例，实行“只认贷不认房”的认定标准，提高公积金贷款最高额度……抢在商业银行贷款调整之前的，是多地公积金贷款政策的松动。

广西北海：降低公积金贷款首付比例

1月12日，北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，北海也成为今年全国首个降低首付比例的城市。

《通知》中最核心的内容是，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

“此类降低首付的政策，比贷款额度提高、利率下降或者说放款节奏放快更为有效。因为首付比例下调，客观上使得购房者的购房压力明显下降。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

北海此番直接“上猛药”，也是因为其楼市正处于非常需要鼓励交易的状态。广西壮族自治区统计局发布的数据显示，北海2021年1-12月累计商品房销售面积279.27万㎡，同比增长3.9%，累计销售额166.92亿元，同比下降4%。

易居研究院中国百城库存报告数据也显示，北海楼市2021年年底去库存周期为23.7个月，总体上处于库存去化相对困难的城市。

下行的房地产市场行情呼吁着政策，严跃进认为，预计后续全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款等方面也会有降低首付的动作和表现。

四川自贡：取消“认房又认贷”

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

通知明确，既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。

此前，自贡对公积金贷款首套房的认定标准为“认房又认贷”：房屋登记信息系统中无成套住房，征信报告中既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款。

“换句话说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行。”严跃进解释称，类似规定显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的比例认购住房，即从首付40%下调到20%，显然具有非常好的刺激效应。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，自贡实行“认贷不认房”的政策，实际就是调控的放松，住房套数的认定由“双标尺”减为“单标尺”，对于提升市场成交有一定帮助。

自贡市公积金中心曾在《自贡市住房公积金2020年年度报告》中披露，2016年至2018年，由于政策性因素，该市公积金存缴增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增长放缓。公积金缴存扩面增长乏力的现象已经出现。

“这一政策对改善人群有一定利好，如前期未使用公积金贷款，换房过程中按首套房来执行，首付条件和贷款利率都会更为有利。”张波表示。

提振市场信心，促进合理住房需求释放

除了上述两地，近期还有南宁、青岛、济南、马鞍山、宁波等多个城市调整了公积金细则，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。

早在2021年四季度，多地已经开始进行公积金政策的调整。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，2021年底公积金政策调整多对针对人才、新市民等群体。

“今年以来，部分城市调整认贷不认房的认定标准、下调最低首付比率等，公积金调整的力度不断加强，覆盖范围亦在进一步扩大。”陈文静认为，公积金政策的调整一定程度上有利于提振市场信心，促进合理需求的积极释放。

中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。何为合理住房需求？银保监会此前表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括刚性自住需求，也包括改善性住房需求。

陈文静认为，短期看，预计房地产信贷环境将持续改善，接下来将有更多城市跟进调整公积金政策，但公积金限贷认定标准的放宽或更多的在中小城市推进，大城市调整预期较小。(左宇坤)

来源：中国新闻网