首套房利率将跌破4.1%，超20座城市会从中受益

在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，这有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威

“符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。”

9月29日晚间，中国人民银行、银保监会发布的这则重磅通知瞬间刷屏朋友圈。按照最新报价计算，当前首套房贷利率下限为4.1%。通知的发布，意味着符合条件的城市首套房贷利率下限有望降至4.1%以下。

事实上，这是金融监管部门年内第二次对首套住房贷款利率下限进行调整。2022年5月，央行、银保监会发布通知称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

此外，年初以来，五年期以上LPR已历经多次下降。最新政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

值得注意的是，除了城市需符合相关条件，新政针对的购房者为2022年底前的增量客户，同时由于调降的为首套房贷利率下限，对于存量住房贷款客户则影响有限。

至少23个城市有望调降

具体来看，通知提出阶段性调整差别化住房信贷政策。

首先，通知划定了条件及政策实施时间：对于2022年6月-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

通知同时指出，按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

那么，当前有哪些城市符合上述条件？

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。在此之中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三四线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

“此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性。

“当然，这只是首套房贷利率下限的调整，而不是首套房贷利率，具体如何定价仍由银行与客户商定，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。”董希淼补充道，“从地区看，部分二三线城市可能符合调整的条件并进行调整，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住房贷款将实际执行利率下限。”

与此同时，有金融业人士提醒，部分符合条件的热点城市，如房价上涨，银行和客户所协商利率可能相应上调，以符合房住不炒要求；另一方面，因为新政具有“阶段性”，可能出现居民将购房计划提前的情况。

存量住房贷款影响有限

在多位业内人士看来，新政将帮助减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。

中原地产首席分析师张大伟指出，现在全国有接近80多个城市首套房房贷利率下调到了4.1%，如果继续降低的确可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

据其测算，以贷款100万元、30年期限为例，下调15个基点，月供将减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

然而，并非所有购房者能够享受到新政的优惠。“刚上车的我感觉好亏啊。”有部分已购房者发出感慨。

实际上，在2019年LPR改革完成后，商业性个人住房贷款利率由两部分构成：一是相应期限LPR，二是基点（BP,1BP=0.01%）。在此之中，LPR为浮动利率，主要参考五年期以上LPR水平；而基点则在购房者与银行签订借款合同时就已固定。

根据本次通知，此番有望调降的为首套房贷利率下限，也就是基点部分，并不涉及LPR。而对于已购房者来说，基点已经固定，不会因为新的政策而发生变化。因此，新政仅针对在年底前的新增购房者，对于存量购房者来说影响有限。

不过，年初以来，五年期以上LPR已经历多次调降，累计下调35个基点。对于选择了浮动利率的存量客户来说，有望在2023年获益。

政策力度有望进一步加大？

利好政策当前，后续房地产市场以及相关政策再次引发高度关注。

7月28日，中央政治局会议提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”；8月24日，国务院常务会议强调，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

9月23日，央行货币政策委员会2022年三季度例会亦指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

“全年经济增长目标能在多大程度上实现，房地产市场是重要的影响因素。应加快调整优化房地产金融政策，阶段性放宽房地产贷款集中度管理相关要求；通过政策性银行专项借款等措施，撬动商业银行信贷资金，对‘保交楼’项目给予专项支持。”董希淼指出。

对于市场普遍关注的二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率的调整，多位业内人士认为，后续政策力度有望进一步加大。

在张大伟看来，整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前来看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

央行9月9日发布的8月金融统计数据报告显示，居民贷款新增4580亿元，同比少增1175亿元。其中以个人住房贷款为主的中长期贷款2658亿元，同比少增1601亿元。“这意味着当前房地产领域尚未回暖。”有业内人士指出。

“对个人住房贷款，应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消‘认房又认贷’、降低贷款利率等措施进行优化。”董希淼同时表示，“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可以探索实施‘因区施策’，适当放开一二线城市郊区的限购政策。”

（《财经》记者王博、张颖馨对此文亦有贡献）

至少10城首套房贷利率进入“3时代”，最低已降至3.7%

澎湃新闻记者计思敏

首套房贷利率已进入“3时代”。

10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。自8月份降息以来，贷款市场报价利率（LPR）已连续2个月按兵不动。

拉长时间线看，今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。

尽管10月贷款市场报价利率（LPR）保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超10个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

重点城市主流首套房贷利率为4.12%

具体而言，按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按10月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率报告，2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平；本月平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

至少10城首套房贷利率已降至3字头

今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。

不过，在业内人士看来，央行明确仅房价过冷的城市可运用上述工具，即主要针对的是房地产市场疲软的城市。按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有10城首套房贷利率降至“3”字头，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌、清远、江门、昆明、襄阳、济宁。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

利率变化来看，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30BP，88城房贷利率与上月一致，未做调整。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

本期资深编辑邢潭

首套房贷款利率迎新政，如何正确理解政策四大关键词？

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

信息很短，信息量却不小。政策中提及的“首套房”“部分城市”“新发放”“阶段性”四个关键词应该如何理解？一起来看本期快问快答

问：如何理解“首套房”？

答：“首套房”商贷利率变化，直指刚需群体，并不涉及二套房利率调整。此前，首套房利率下限为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，即4.1％。尽管新政对利率下限调整的表述为“自主决定维持、下调或取消”，但市场普遍认为“下调”的概率较大，因为近期银行业已普遍下调了存款利率，这为房贷利率的进一步下行打开了空间。

问：如何理解“部分城市”？

答：根据通知，该城市必须满足“2022年6－8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”条件，方可放宽首套房利率下限。根据市场机构预测，满足以上条件的城市约为23个，其中二线城市8个、三线城市15个，北上广深等一线城市、二线热点城市均不在其中。新政有助于满足三线城市的新市民购房需求，也有利于缓解个别城市的住房供给相对过剩矛盾。

问：如何理解“新发放”？

答：政策聚焦“新发放”贷款，意在进一步降低新购房者成本。为何不涉及存量房贷？今年以来，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR已经历了三次下行、降至4.3％，不少城市的首套房利率、二套房利率已降至4.1％、4.9％，较大幅度减少了居民的利息支出。

进一步降低“新发放”房贷利率，可以更精准地触达收入波动群体、新市民群体等，进而更加充分地释放刚性住房需求。

问：如何理解“阶段性”？

答：通知要求，在2022年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。一方面，这能够避免市场陷入长期观望，抚平看涨、看跌等不稳定预期；另一方面，这向市场释放了“精准滴灌”的信号，厘清“放水”误解。