房贷出现提前还贷潮，提前还贷真的就省钱了吗？利息是怎么算的？
近期，随着楼市下行压力的持续，部分城市出现了房贷提前还贷的情况，尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢？提前还贷真的就省钱了吗？
很多人觉得提前还贷可以省钱，因为在大部分人的认知当中，房贷利率的计算是按照贷款额度计算好的，然后本金和利息一起分期偿还的。因此很多人都会觉得，只要我提前还贷那么剩下的利息我就不用还了，自然也就剩下了不少钱。但实际上，这种想法与现实是有偏差的。
房贷利息是怎么计算的？房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金✖年利率✖贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子，如果等额本息按照本金✖年利率（4.25%）✖贷款年限的方式计算房贷利率，那么100万贷款按照LPR-20基点的最低房贷利率计算30年期限贷款的话，应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元，每期还款6319.44元。但实际上，100万贷款按照当前最低房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61元，每期还款4914.4元。
从以上的例子大家不难看出，房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金✖年利率✖贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后，第一个月的贷款利息按照100万来计算，第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的，并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。
提前还贷能省钱吗？提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。
如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。
还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。
综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。
很多人都被当前的房贷还款压力击退，觉得有钱了就可以提前还款过过手头宽裕的生活。但实际上如果个人有能力提前还款，其实房贷的支出也不会对个人和家庭的生活造成多少影响。反倒是房贷还清之后，想真正在每个月按照还款额度定存是很难做到的。最后很多人都会发现，不论自己是否提前还款，最终都不会额外存下来更多的钱。
房贷选择等额本息还款怎么计算
举例说明贷款56万，年化利率为6.37%，贷款年限30年，选择等额本息还款方式，每月1号还上月贷款，每月还款怎么计算？
最原始公式：首先把年化利率转化成月利率，月利率i=年利率/12=6.37%/12=0.005308333；
每月还款金额=贷款金额*月利率*（1+月利率）^360÷【（1+月利率）^360-1】，把上面的数据带入公式得出每月还款金额为3491.84元。
可以利用EXCEL表格进行计算，非常的方便。
第一个月应还利息：560000*月利率=2972.67元，应还本金为3491.84-2972.67=519.17。
注意等额本息还款，因为是每月还款金额一样，故每月需要先算还款的利息，通过每月还款总额减每月还款利息得出每月的还款本金。
第二个月应还利息：（560000-519.17）*月利率=2969.91元，应还本金为3491.84-2969.91=521.93元。依次类推。
注意第一个月还款的金额往往与上面算出的不一致，这是因为贷款不是1号发放，而银行贷款是按照日计算的，只需要调整第一月的还款数据就可以了。
房贷100万，贷款30年，等额本息，看看划算不？利息是多少？
房贷100万，贷款30年，等额本息，利息是多少？
如果是5.5%利率：总利息为104.4万
如果是5%利率：总利息为93.25万
如果是4%利率：总利息为71.86万
如果是3%利率：总利息为51.77万
如果是2%利率：总利息为33.06万
如果是1.5%利率：总利息为24.24万
降低房价、降低房子首付、降低房贷利率、延长房贷年限效果是不一样的！
一、降低房子首付，其实是增加了购房者的成本。因为首付减少了，那贷款就增多了，但贷款是有利息的！
二、延长房贷年限也是增加了购房者成本。付款利息时间更长了！
三、降低房价，毋庸置疑，当然显然直接降低了购房者成本！
四、降低房贷利率，也是降低了购房者成本。本金不变，利率降低，自然利息就会减少！
所以，我们现在看到，拯救房市打的是【降低房子首付+降低房价+降低房贷利率】这一套组合拳！
不过，好像效果现在还不是非常明显！
——还有两个至关重要的因素没怎么动：
限售、限购！
如果有住房公积金，还是用住房公积金贷款，比较划算：
一、目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，月利率为3.25%乘以12个月，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国都一样！
二、住房公积金贷款申请条件
贷款条件：
1、具有合法有效身份
2、具有完全的民事行为能力
3、具有稳定的职业和收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力
4、购买、建造、翻建、大修自住住房
5、具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件
6、提供委托人认可的担保
7、借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款！
