经营贷换房贷，不是“馅饼”是陷阱

据11月14日《法治日报》报道，近年来，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将房贷转换成经营贷，从中赚取服务费。然而这种操作存在一系列风险。银保监会日前公布的8张行政处罚罚单中，有5张直接涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

与房贷利率相比，较低的经营贷利率无疑对购房者有诱惑力，加上中介的忽悠，一些人难免会心动。但实际上，经营贷换房贷，不是“馅饼”而是陷阱。

首先，严禁经营贷资金进入楼市是一条“铁律”。银保监会等部门印发的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款。如此，贷款者偿还房贷的压力便会陡增，甚至可能出现还不起房贷而违约的情况。

其次，经营贷的本意是为了扶持中小企业发展，贷款期限一般是3到5年，不会像普通房贷那样长达二三十年。这就需要购房者不断续贷，重新递交申请材料，“露馅”的几率就会增加，仍然有被收回贷款、影响征信等得不偿失的风险。

更严重的是，根据我国刑法的规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

围堵经营贷换房贷，监管部门要加强对不良中介的打击，同时建立黑名单制度，对出现问题较多的中介重点监管，让“打歪主意”者无机可乘，保证经营贷真正用到该用的地方，维护房地产市场的平稳有序。购房者更须明白，天上不会掉“馅饼”，千万别禁不住忽悠将自己置于违法犯罪的险地。

抵押经营贷和抵押消费贷有什么区别？

一，资金用途及注意事项

消费贷是将资金用于消费，一般放款到借款人个人银行卡内，用于消费，可以装修，购买实物商品等等，禁止投资股票，房地产，理财等。

经营贷是将资金用于经营，一般放款到借款人上游企业或者关联企业，用于企业日常经营，原材料采购，扩大经营等，禁止投资股票，房地产等。

二，审批逻辑以及贷后要求

消费贷是根据个人收入能力，来判定借款人的还款能力，借款人收入是第一还款来源，抵押物是第二还款来源，判断还款能力，需要判定借款人收入证明，银行流水，征信情况，负债情况，以及抵押物变现能力，变现周期。一般来说，消费贷款的期限在1-30年不等，根据客户需求以及还款能力来定。贷后方面，少数银行提供发票，严查投资行为。

经营贷是根据企业运营能力、企业实控人的收入能力来判定借款人还款能力，一般经营贷款借款主体用中小企业做主体，法人或实际控制人做连带担保责任；也可以以企业法人，或者占比超过一定比例的股东做主借款人，无论哪种借款主体，都需要考察企业所在行业的当前情况，适当追加担保，产能过剩行业属于重点关注，比如目前房地产行业相关的中小企业。判定还款能力，主要根据抵押物情况，企业流水，法人流水，股东流水，财务流水，财务报告，订单，已签合同，应收账款等。抵押贷款期限一般1-3年，少数可以5年。贷后方面，禁止投资行为，严查资金回流，就是贷款金额需要打到上游企业或者相关行业，不允许资金回到法人、财务或者企业账上。

三，还款方式以及难易程度

消费贷款一般跟当地一手房按揭，或者二手房按揭相近，根据银行贷款余额不同，会有不同，以深圳为例，20年期目前大概是4.1%左右，可以等额本息，等额本金。办理贷款材料比较少，一般夫妻身份证，户口本，结婚证，房证，银行流水，收入证明等，大概办理周期7天内放款。

抵押贷款一般都是5年期以内，目前比较低，10年期在年化3.5%左右，还款方式一般是先息后本，少数可以等额本金、等额本息。办理材料相对比较复杂，不同银行要求不同，一般需要，营业执照，法人或者借款人夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房证，银行流水，合同，订单，水电缴费凭证，财务报告等，办理周期一般10天内，需要去经营场地实地考察。

以上是两种银行贷款标准要求，但不是必须要求，根据你个人情况，材料、利率、贷款周期都不同，不用担心你的材料不够，不用担心麻烦，不用担心利率高，因为同一家银行，不同的客户经理，对一个客户的受理也有不同判断，并且银行那么多，总会找到利率低，放款快，材料简单的。

房贷转经营贷省利息？银保监会提醒消费者：全是坑，别上当

近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布2022年第8期风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害，要特别注意四大风险。

早在10月初，北京青年报曾发表调查报道《用经营贷置换房贷馅饼还是陷阱？》，以实际案例提醒广大消费者不要被不法中介诱导违规办理经营贷。

风险一：中介违规操作给消费者带来违约违法隐患

根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

据北青报记者了解，即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师表示，如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

风险二：中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻

银保监会风险提示指出，不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。

根据北青报记者当时的调查，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之5，高的能到千分之2。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。此外，还有少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者骑虎难下只能应允，最后发现，转贷的成本比自己预想的高了很多。

风险三：“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险

经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

据北青报记者调查，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。续签的时候，大部分银行会要求先一次性归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。客户如果还不上这笔钱，到时还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

风险四：“转贷”操作有信息安全权被侵害风险

消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

消费者如何防范转贷风险？要做到四件事

银保监会风险提示称，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。同时，银保监会消保局也提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

一是防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传欺骗和误导消费者。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠，实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。

二是选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识，保护自身合法权益。

三是认真审核合同内容，按约定使用贷款。金融机构和消费者都应本着公平自愿、诚实守信的原则，金融机构应合规放贷，消费者要理性借贷。申请贷款时，提供真实有效的贷款申请材料；在合同签署时，认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节；借贷后，注意按照约定用途使用贷款，避免挪作他用，产生违约责任，影响个人征信。

四是注意个人信息保护，避免造成财产损失。在办理金融业务时，不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息，防止信息泄露的风险；不轻易登录不明机构网站和转发链接；不轻信自称某金融机构的陌生来电，避免个人信息被不法分子利用，甚至造成财产损失。

文/北京青年报记者程婕

编辑/田野

【版权声明】本文著作权（含信息网络传播权）归属北京青年报社所有，未经授权不得转载