重磅！全民降息落地，你的百万房贷能省上万元！2022房价如何？

北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京等多地银行的个人住房按揭贷款利率已经开始以最新的5年期以上LPR定价。随着最新的5年期贷款市场报价利率（LPR）下调，京城已有多家银行正式将房贷利率下调至5个基点。1月21日，目前首套房贷利率已由此前的5.2%普遍降至5.15%，二套房贷利率由此前的5.7%降至5.65%，在放款额度方面目前北京地区多家网点房贷额度充足且无须排队等待。

本次LPR下降将利好“房贷一族”，在一定程度上减少房贷支出。

那具体能省多少？一起来算笔账：

选择的是以LPR为定价基准

如果房贷选择的是以LPR为定价基准，那么你的房贷执行利率将跟随LPR的变动而变动。

●如果你选择以贷款发放日的每年对月对日为重定价日（例如2月1日），那么你的房贷月供将会减少，并且会维持一年不变。

月供具体能减少多少？（以下测算为假设今年内5年期LPR保持4.6％不变）国泰君安首席宏观分析师董琦表示：

以100万元房贷为例，分20年等额本息偿还、选择浮动利率，假设房贷利率在未降之前为5.39％，相当于LPR加点74BP（2021年12月发布的5年期以上LPR为4.65％）。

假设房贷利率重定价日为每年2月1日，则其房贷利率将重定价为5.34％=4.6％（2022年1月发布的5年期以上LPR）+0.74％（固定点差）。

那么测算下来，原来每月还本付息约6817元，重定价后将变为6789元，每月节约28元，一年节约336元。

若贷款额度为300万元，则每月节约85元，一年节约1020元。

如果你选择的是以每年1月1日为重定价日，那么本次1月20日LPR的调整并不能给你今年的月供带来变化。

由于多数存量房贷重定价日为每年1月1日，本次5年期以上LPR下降对这部分存量个人住房贷款的影响相对有限。

以每年1月1日为重定价日，房贷利率则以上年12月份的LPR为基准。也就是说，对于这部分居民来说，假设今年12月份LPR与本次1月份LPR持平，那么明年起将开始享受本次LPR下降所带来的优惠。

2021年来，整体信贷政策已经出现了明显的稳定现象。

2021年数据：全年人民币贷款增加19.95万亿元，同比多增3150亿元。分部门看，住户贷款增加7.92万亿元，其中，短期贷款增加1.84万亿元，中长期贷款增加6.08万亿元；

2020年：分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。

从数据看，2021年居民户中长期贷款年度突破6万亿是历史记录，2021年居民户中长期贷款明显出现了一个v字形，一季度单季度刷新历史记录，二三季度明显收紧，四季度有所恢复，整体也对应了楼市的发展变化。一季度全国楼市高温，二季度逐渐退烧，三季度进入冰点，四季度调控政策见底，市场也逐渐有所企稳。

本次降息对于购房者的直接影响不大，但心里影响大

本次降息是非对称降息，1年期降低10基点，而5年期只降低了5基点。

本次降息5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年节省720元。

5年期房贷的降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。

最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

目前看，在四季度楼市出现政策底部后，市场底部将在2022年一季度开始出现。

第六：38万亿的房贷总额，一年影响大约减少127亿

央行之前公布的数据，累积住房贷款大约存量38万亿，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款大约1万，那么38万亿30年大约减少的就是3800亿。平均到每一年的直接影响并不大。只有127亿。

作为普通人，背上房贷究竟有多惨？

如果您买的房子是用来“投资”的，或者说手头有多余的房子用来出租，以抵消贷款。那么这篇文章，不会引起您的共情。

可能，我们这里说的普通人，层次有点儿低。但是，事实就是这样，根据官方发布的数据，在过去的2021年，中国人均GDP合计约8.1万人民币，折合美元1.23万元。山东省和这一数据大致相当。根据国家统计局的数据，2021年我国人均可支配收入35128元人民币，算下来三口之家一年的收入大约10万元左右。

由于各省的发展水平，不尽相同，有高有底。不过不论高低，大家所在城市的消费水平应该是与之相匹配的。我们大致可以理解为绝大部分人面临的情况差不多，生活过得捉襟见肘。

按理说，一年10万元左右的家庭年收入，看起来是一个非常可观的数据，应付房贷应该不成问题，不应该出来“卖惨”！

但是我们仔细算一下账，就会发现。如果你有房贷要还，生活真的会比较艰难。以我所在的城市举例来说，坐标某东部沿海省会城市，房价水平大约1.3万元/平方米，全国排名50名左右。就正常三居室的房子，建筑面积110多平，总价要150万元左右。

如果你买房的时候，首付3成，也就是45万元，需要贷款105万元，以30年商业贷款为例，本息合计超过200万，月供超过5000元。如果，您比较幸运，首付比较高，或者有住房公积金，那么月供一般也在3000多甚至4000多元。一年房贷支出大约就是5-6万元。

办理过房贷的朋友应该记得，银行要求房贷不能超过月收入的50%，也就是说收入是房贷的2倍。根据个人经历，最好是在2.5倍以上。这么换算下来，年收入要维持在15-20万元，远远超过上面提到的10万元平均。好，就算二线城市可能比平均要高一些，应该也达不到2倍的程度。（能达到年入20万元的城市，房价就远不是这个数了）

仔细算算，咬咬牙还是可以坚持的。当年买房的时候，中介也是这么劝的，还贷压力不大。辛苦两年，以后收入会上涨，肯定会越来越轻松。

但是事实是，收入真的大幅度上涨了吗？新冠疫情以来，很多人在艰难的维持，失业率或创新高，这还是不算大量灵活就业的情况下的。大家的收入情况，真的是长期看涨30年吗？有多少人在担心35岁会被优化，被“毕业”……

长达30年的还贷计划，叠加经济“新常态”，感觉大家都在高度紧张的状态，据统计，我国的居民负债率已经超过70%，也印证了这一情况。

不知道大家现在过得怎么样？不知道是已经无债一身轻，还是努力地“搬砖”中，亦或者是正在打算“上车”，甚至干脆不上车了。

反正，我最近非常想出去散散心，可是我不敢……

当前中产要合理使用银行贷款

疫情还没过去，宏观经济增长速度受到影响，作为小中产无法期待有过去10-20年的工资增长速度，预计会有很长一段时间的平稳期。

过去，一套房5千-1万元一平米，总价50-100万，贷款50万，月供3000左右，还款前5年有些压力，随着经济增长以及工龄增长，工资不断提高，还款基本无压力，购房10年后两人夫妻基本上可以还清贷款。

现在，一套房3万-6万一平米，总价300-600万，贷款200-400万，月供3-4万，工资若在5-10年不能大幅增长，生活压力很难明显改善，更别说还清贷款。一旦房价下跌趋势，加上疫情造成工资降低，甚至企业裁员失业，房子不一定保得住。

目前楼市下跌趋势，股市行情不好，若有闲钱，建议不要投资基金和股票，考虑提前还一部分房贷，降低负债。一方面看不到几年后工资大幅上涨的趋势，多年后还款压力不会降低；一方面需要当心房产继续贬值和风险。

银行是可以做房产二抵贷款的，很多人还不知道这一点。当前遇到困难的，可以利用房产在近几年的增值，做二抵贷款渡过眼前的困难时期。现在贷款作为购房首付的，奉劝还是谨慎操作！若经济不能保持过去20年的高速增长，现在买房需要背负的压力时间更长。

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