盘活公积金余额，40万15年房贷仅需还款5年，节省利息超5万

盘活公积金余额，40万15年房贷仅需还款5年，节省利息超5万

昨天写了一篇文章讲了2020年买房的事情，头条展现量达到10000了，真是相当的开心。原来这几年大家对房子的事情还是比较相心的。有友友评论说：中国人自古的理财方式就是买房子置业。可以看出我也只是亿万中国同胞中普通人一个，观念还是比较传统的。

也有网友评论这是炒房变成了房东了。工薪阶层怎么能炒房，没那实力呀，只能算是强制自己不乱花钱而已。

这个房子主要目的还是保住现金，避免过度消费，同时强制的储蓄。一个月1000多元，其实也就是下两次馆子，对于吃货夫妻档是很容易就花掉了的。

作为普通工薪阶层，没有多余的收入来源，我和队友都是拿固定工资的。收入是一定的，支出多了，留下来的便少了。所以即使手上只有十多万的现金，也花了70%用在了首付上，只留少量现金备用，同时每月还贷款，无形中又会强制储蓄下来40万。也许短时间看房价有些下滑，但好在五线城市房子比较便宜，5380元一平的价格，社平一月的收入可以买1.5平。

虽然我们这公积金政策还不能每月抵房贷，依然是满一年后提取还款额。这个就很好了，在我看来就是零存整取。每月1000多块，一不小心就会花掉，但是一笔10000元的费用，就可以存起来，或者不舍得弄散了开支掉。

还款2年了，40万贷款现在还剩17万了，同时手上可使用的现金并没有减少。这是怎么做到的呢？

在上一篇中提到了一点，匆忙买房还有个原因是两个人的公积金里有些余额，大概15万。所以想盘活这部份钱，盘算后就觉得52.8万的这套房价格完美符合我们的要求。本来想贷5年，享受更低利息的，无赖收入太低，公积金中心不同意，理由是以我们的收入最短需要贷15年，担心月供完后全家饿肚子。

就这样办下来了贷款，第一年按部就班的每月还款2810元，满12个月后，借遍父母兄弟提前还款14万。还有队友平时人品不错，周转一周，没有被人拒绝，爽快答应下来。提前还款加上前12月还款额，一共取出来17万现金。还完14万借款，手上3万就算是这一年零存整取出来的，立马办个定期存起来，以免乱花了。这一波操作下来，贷款额从40万经过一年的时间变成了24万，每月还款额从2810元降到了1777元。

到了第24个月还款月，同样操作又来了一波，这次因为公积金提前至少还5万的规定，所以我们就还了5万进行。但是余额不足，所以提前还5万，仅取出来了6.4万，相当于没有把这一年还的钱全取出来，自己填进去了6000元，就当是存钱了。这一波操作下来，一年时间贷款额从24万变成了17.6万，每月还款额1390元。基本一个人的公积金就可以覆盖房贷，进入到了还款无压力阶段。

另一个人公积金不能让它躺在里面呀，所以往后可以每2年申请提前还5万元，这样算下来5-6年就可以把房子还完。总共贷款40万，支出利息不到6万元。

那时候我家娃刚好到读大学的年纪，家里的钱要用来养大学生，我真是个管家小天才！队友想换车的想法只能是个想法了，哈哈哈！

将这样操作盘活躺平的公积金余额的方法告诉同事后，十多人都选择了这样去操作。既不影响手上的现金流，还可以节省大把的利息。

如果您也觉得我是个管家小天才，请点个赞，留个言，互动一下吧！

房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

纯干货｜提前还贷攻略(已还40万，节省利息38.8万）

全文共2116字，深度阅读约五分钟，纯文字干货，喜欢的点个“关注”，或者“收藏”以备不时之需。纯属‬个人‬观点‬，欢迎‬留言区‬讨论‬

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提前还贷我是这么考虑和执行的：

一、基本情况

【提前还贷前】商贷本金75万/利息52.4万/等额本金30年。

【提前还贷40万后（月供不变）】本金剩余32.5万/利息13.63万（减少利息38.8万）/等额本金14年（缩短16年）。

二、选等额本金（月供递减）等额本息（月供不变)？

1、申请贷款前先在房贷计算器里计算了一下，75万商贷、利率LPR4.65%：

（1）等额本息：利息64.2万，月供3867元（月供不变。相当于借1万元，需付利息8560元。）

（2）等额本金：利息52.4万，月供4989元（月递减8元）。相当于借1万元，需付利息6986元。

2、综合考虑后选择了等额本金

(1）多节省利息11.8万。75万商贷，等额本金利息比等额本息要少11.8万（64.2-52.4万），可以多节约15.7%的利息（11.8/75），非常可观。

（2）督促自己少花钱。等额本金、等额本息月供相差1122元，如果每个月想方设法1000块应该也是能抠出来，等于变相地督促自己不要乱花钱，特别是不乱花小钱（小钱累计起来真的挺多的）。

(3）计划提前10年内还完贷款。考虑如果继续保持目前抠抠缩缩专心致志省钱、丧心病狂攒钱的状态，10年内应该可以还清75万商贷。提前还贷，等额本金比等额本息更合适。

三、要不要提前还贷

1、萌芽。刚买完房还没还贷款的时候，处于工作5年每天抵抠缩缩终于攒够了钱、买了自己的房、终于不用再搬家了的兴奋阶段。等到开始还房贷，打开手机银行查看“还款记录〞，360个月划了好久好久才划到底-2051年10月，第一次直观的感受到还贷360个月要面临着什么。划的不是数字，是实打实每个月要还的钱。一想到要还30年、360个月，从30岁到60岁，人生最高质量的阶段就要在还房贷中度过，就觉得有块大石头重重的压在心里喘不过气来。就这样还了1年，每次想到房贷还要还29年就觉得人生暗淡，仿佛人生就是为了还房贷，很丧，甚至后悔买房．真的好想过无债一身松的日子，所以心就萌发了想要提前还贷的小苗苗。争取早日赋身，早日自由。

2、坚定。调研了一下身边比我大十岁左右的同事，基本上都是10年内还完了商贷，所以更加坚定了想要提前还房贷的心。

3、迫切。手里所有存款4万+投资存款19万＋男朋友妈妈给的彩礼和买金饰的17万，所有的钱一共40万．放在银行一天的利息26元，一个月780元。而商贷一个月的利息2890元，足足比银行存款多2110。有这钱干啥不香，更加迫切地想要提前还贷。在仔细研究了提前还贷的两种方式的优劣势后就联系了银行。

四、“月供不变”“年限不变”？

1、名词俗解

（1）“月供不变”：指提前还款后，月还款本金保持不变、月利息减少，月供也会相应减少。

（2）“年限不变”：指提前还贷后，还货的总时间不变，月供减少(本金、利息都会相应减少)。

2、选“月供不变”“年限不变”

(1）大多数银行支持“年限不变”，少部分银行或支行支持“月供不变”．我同事签约的上海农村商业银行就不能办理“月供不变”业务。是否可以选择“月供不变”跟哪家银行、哪个支行有关。

(2）各有优势，根据自己的实际情况来

1.“年限不变”比“月供不变”月供额少。以我为例，商贷75万/等额本金/30年/LPR4.65%，提前还贷40万后：选择“年限不变”的月供2182元，选择“月供不变”的月供3334元，即月供相差1152元。

2.“月供不变”比“年限不变”节约更多利息。以我为例，商贷75万/等额本金/30年/LPR4.65%，提前还贷40万后选择“月供不变”总利息13.48万，选择“年限不变”总利息25.49万，即“月供不变”比“年限不变”节约利息12.01万。

3、总结：

(1）先在提前还贷计算器上，分别计算“年限不变”“月供不变”，对比计算出来的总利息、月供额、缩短的年限等，再结合自己的实际经济情况、意愿侧重点等再选择。

(2）总的来说，选择“年限不变”的月供比“月供不变”少，若每月还货压力大，可以选择“年限不变”，

(3）值得注意：“月供不变〞是提前还贷后每月还的本金与提前还贷前的本金一致，但利息是减少的，也就是“月供不变”的月供也会减少。以我为例，商贷75万/等额本金/30年/LPR4.65%，提前还货前月供4981（月供2083，利息2898），还贷40万后月供3334元（本金2083、利息1251)。

五、是否有违约金

贷款合同里有约定未满N年提前还贷是需要缴纳违约金；还货满足N年后，就可以不缴纳违约金。我的贷款银行是中国银行，买房时政策比我友好，约定的期限是1年，绝大多数银行、支行是3年。

六、如何办理提前还贷

线上：以前手机银行上可以直接申请还贷，现在很多银行都关闭了线上提前还贷业务．可以打开自己的“手机-贷款-我的贷款-提前还贷”看看。线下还贷：（1）联系贷款银行/联系自己的贷款业务员：

1️⃣确定需要携带的材料清单，包括身份证、户口本、结婚证、银行流水、收人证明等；

2️⃣确定提前还贷方式，月供不变年限不变。有的银行、支行不支特“月供不变”。3️⃣预约线下办理时间。

4️⃣现场办理：签字，并确定提前还贷的钱到账时间。一定要在规定的时间前把钱存到还货银行卡。

至此，全文完毕，希望能够对你在提前还贷的时候有帮助[作揖]

要不要提前还房贷月供不变

缩短年限存钱＃缩短还款年限