首套房商贷利率下限下调，贷款500万元30年可省超22万元

中国商报（记者王立芳）5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限——对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。业内人士表示，此举对稳定市场预期将起到积极作用，有利于进一步满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房贷利率会下调多少

针对首套房贷款进行定向降息后，房贷利率会下调多少？

据了解，我国现行房贷利率政策为，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。LPR每月20日公布一期，目前五年期以上LPR为4.6%，在此基础上减去20个基点，则意味着首套房贷利率最低可降至4.4%。

不过，这并不意味着所有城市的首套房贷款利率都将降至4.4%。通知同时明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。也就是说，此番调整后各地的实际房贷利率还要等各地加点政策出台后才能最终确定。

记者了解到，当前，全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较3月回落17个、15个基点。

“部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。”中国人民银行金融市场司司长邹澜说。

东北证券研究所总经理助理沈新凤对中国商报记者表示，此举也为商业银行的利率调降动作再度扩大了空间。

进一步稳预期支持刚需

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，对首套房贷款定向降息是贯彻落实央行、外汇局此前发布的金融纾困23条政策的表现，也标志着新一轮金融纾困地产政策调整的开始，有利于降低居民购房成本。

据了解，4月18日，央行、外汇局发布23条金融支持举措，明确“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。

“新冠肺炎疫情影响下，即使当前多数城市出台降低首付等政策，允许居民加杠杆，但居民收入预期下降，加杠杆意愿不高，一定程度上会使政策效果打折扣。”沈新凤对中国商报记者表示，尽管20（基点）直接节省的利息规模并不大，但增强了市场对后续降息的预期，展示了中央层面托底市场的坚定态度和决心，有助于进一步稳定市场预期。

需要注意的是，本次房贷利率新政针对的是首套住房，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行，即LPR加60个基点，目前为5.2%。对此，李宇嘉表示，这体现出政策在金融纾困地产上的“有所为有所不为”，坚持“房住不炒”，同时支持刚性和改善性住房需求。

此次首套房贷利率下限下调将进一步减轻刚需群体的购房压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》提到，3月，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。若是按照减20个基点计算，那么实际利率可以降到5.22%。按照500万元贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算，月供额减少621.6元，30年累计可节省利息22.38万元。

这届年轻人在偷偷提前还清房贷

就在今天，央行发布重要公告，1年期LPR（贷款市场报价利率）从3.7%降至3.65%，5年期LPR从4.45%降至4.3%。

这意味着买了房子的购房者又可以在之后的周期中少还一点利息。具体可以少还多少钱呢？假设你贷款了100万元，采用的是30年等额本息的还款方式，那么你30年一共减少了3.18万元的利息。

如果你没有买房，那么也有一个好消息要告诉你，因为首套房的商业贷款利率最低可以达到4.1%。跟2021年的5.4%相比下降了1.3%左右。

假设你在去年贷款100万买了一套房子，采用30年等额本息的方式还款，总利息一共是102.15万元，每个月需要还贷5615.31元。到了现在购买首套房，同样是贷款100万元，同样的还款方式，总利息为73.95万元，直接比去年买房少了28.2万元。每个月需要还贷4831.98元，每个月可以少还783.33元。

神奇吧？只要你晚一年买房，同一套房子利息就可能少了28.2万元，每个月的贷款压力少783.33元。

更加神奇的是，只要你晚一年买房，整套房的房价也有可能出现5%左右的跌幅。

近日，国家统计局发布了70个大中城市7月份房价指数，北京、上海、杭州、成都等城市房价出现了3%以上的上涨，但是有更多城市出现了同比下跌的情况。在省会城市中，合肥、兰州、福州、武汉、郑州、太原、乌鲁木齐等城市分别出现了3.2%、4.6%、4.8%、4.9%、4.6%、5.5%、8.9%的下跌幅度。

我们以武汉为例，去年价值200万的房子，今年就可能只剩下190.2万元了，房价直接少了10万元！如果再算上30年的利息，这又减少了20万元的房贷压力。

相比较而言，现在买房要比去年买房好了不少，因为房价降了，房贷利息也降了，跟去年相比有较大的幸福度。可现实是，很多人还在等，因为他们不知道明年的房价和贷款利率是不是还会下降？

疫情的影响和利率的不断下降反而刺激了一些人提前还房贷。我之前就聊过提前还房贷的问题，我的观点一直是不太提倡，因为通胀的存在，房贷压力对我们的生活影响会越来越小。

可是最近一段时间，我在网上看到了越来越多关于提前还房贷的内容，这是为什么呢？

我总结了一下，主要有三个原因：

第一、感觉心理不平衡。3年前，我的朋友在老家县城买了一套房子，房贷利率是当时最高的6.37%。就在房子交付之后，房地产市场就变了，国内的房贷利率就开始一降再降。到了现在已经降到了4.1%，这让我的朋友内心非常不平衡，因为买的时间问题，50万的贷款就要多还25.26万元，这让谁也感觉难以接受。

由于自己的房贷利率过高，他就开始了提前还房贷的计划，最近两年已经提前还给银行了30万元，打算在明年年底一次性把房贷还清，省得多花几十万冤枉钱。

我的这个朋友虽然利率最高，但是总的贷款额度并不是特别高，至少还在承受范围之内。可是这对于那些在北上广深买房的人来说就会非常难受了，因为假设他们以6.37%的利率向银行贷款500万元，那么30年的利息就可能多出252.6万元，这笔费用就非常巨大了。

如果你是这个贷款了500万的购房人，看着现在的贷款利率，内心是不是会非常复杂？此时你有现金的话，应该有提前还款的冲动。

第二、没有好的投资渠道。我们的一生都会在计算中度过，假设我们的贷款利率高达6.37%，但是我们可以每年稳定赚到10%的投资回报，你一定不会提前还掉银行的贷款的。因为你能从银行贷款越多，你就能赚到越多的钱。

举个例子，假设你从银行贷款了100万，每年的利率是6.37%，可是你将这笔钱投资到其他地方能赚到10%，这意味着你利用这笔钱每年可以净赚36300元。

可现实是，绝大多数人找不到一个可以每年稳定赚到10%的投资，就连5%的稳定投资回报都难以达到。很多人比较确定的投资渠道就是银行的定期存款和金融平台上货币基金。投资回报率低于2.5%。

正因为很多人没有好的投资回报率，与其让它放在家里贬值不如提前还清房贷，还能减少一点利息。

第三、不喜欢欠账的感觉。很多人不喜欢别人欠自己的钱，同时也不喜欢欠别人的钱。只要我们有房贷在身，总会感觉不舒服的感觉，很多人为了追求一种完全无压力的状态，喜欢在有钱之后，提前还清房贷！

你是属于哪种情况呢？

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，用资本思维与创新模式融合，全世界都是你的舞台！

在新商业的世界里，没有被淘汰的行业，只有被淘汰的产品和过时的商业模式，未来所有的商业竞争都会聚焦在产品创新和模式创新上。

一家公司或一个老板，如果创新能力短缺注定会提前败下阵来，请记住没有创新力，哪有想象力！

一文读懂房贷利率降低20个基点对普通人的影响

现在的社会，大家普通是房奴，每月背负巨额的月供，压力很大。所以只要是关于贷款利率的话题，永远都不会过时。很多人只要提到降息、降准，就认为自己的房贷是要降了。其实不然，影响房贷利率的升降是很多因素造成的。如果当初你选择的是固定利率还是浮动利率？你的利率变动周期是在每年1月1日，还是放款时的对月对日?这些都与房贷利率息息相关。

房贷利率

如果当初选择固定利率，那么自放款之日起至贷款结清前，你的贷款利率均为放款当日利率，一直固定不变；选择浮动利率，则每年按照LPR的变动来影响月供。如果你的利率变动周期是1月1日，则每年1月1日自动校准现今房贷利率，上年度9月份降低的利率，此时就能享受到；如果利率浮动周期是放款时的对月对日，如放款日8月1日，则明年8月份才能享受到去年9月份降低的利率。

银行工作人员

当然影响房贷利率很重要的因素还是国家的调控政策。2022年5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求对于首次贷款购买自住房，并办理住房按揭贷款的，贷款利率下限按不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点执行。于是15日当天，大家的朋友圈和话题都被该条新闻占满。对于刚买了房子，还没放款的人来说，撞了大运。其实大家也都是这么认为的。

理想住房

但随着时间来到16日，也就是今天的时候，有没有发现媒体在举例说明降低20基点影响的时候，都是把房贷说到500万元和1000万元这样的量级来比较。如贷款500万元，期限30年，利率由4.6%降低至4.4%的时候，原本等额本息月供25632元变成25038元，减少594元，总利息由423万元减少至401万元，利息节省22万元；按照等额本金，首期月供由33056元变成32222元，减少834元，总利息由346万元减少至331万元，利息节省15万元。贷款金额越大，利好效应放大。但是房贷500万元以上的普遍也只是北上广深等一线城市的常态。

中国人民银行

一般在二三线城市，房贷普通都在100万元左右。那么房贷利率降低20个基点，对于绝大多数的普通人来说，意味着什么？贷款100万元，期限30年，利率由4.6%降低至4.4%的时候，等额本息月供5126元变成5008元，减少118元，总利息由84.55万元减少至80.27万元，利息节省4.28万元。考虑到30年的通货膨胀的因素，实际上利息并没有节省多少。

银行大楼

笔者认为，此次监管机构对于利率下限值的降低，相较于2010年、2011年动辄房贷利率打七折和七五折优惠来说，实际优惠上幅度上还是很小的，仅下降了约4.3%的利率，且这还是在今年通胀压力如此大的背景下，对普通人来说几乎没有影响。央行出台政策，根本原因还是在于4月份金融数据不及预期，经济上行压力陡增及社会层面经济低迷造成的。所以为了稳定经济，活跃房地产市场带来的社会各行业复兴是此次监管的重要目的。说直白点，政府没钱保民生，后果就相当严重了。