提前还贷80万少还利息111万，提前还贷一定划算吗？

“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”某银行客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日，北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万，提前还贷省利息

为什么“房奴”要提前还贷呢？北京市民李女士在社交平台上分享她今年5月提前还贷的经历。

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%，提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率的理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔，提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

服务提示

提前还贷要预约北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

工行某个贷中心工作人员今日接受客户询问时表示，提前还贷可以在手机银行上全程线上办理，不过需要提前一个月时间申请，没有任何收费，“按手机银行提示操作就行。”

中行东城区一家支行的个贷经理也表示，提前还贷需要提前一个月预约，全程在手机银行上操作，不用到网点办理。

建行朝阳区一家个贷中心工作人员介绍说，提前还贷用手机银行操作最方便，也可以线下办理，但都需要预约，一般是T+10个工作日。客户在预约日前之前把钱转到还房贷的卡上就可以等系统自动扣款了。

不过，也有银行不能线上操作，需要客户到现场办理。招行客服表示，北京分行贷款暂不支持线上操作提前还款，需要本人带身份证和还款卡到当地贷后中心申请办理。

农行客服表示，办理房贷提前还款，一般应提前一个月由借款人本人到贷款行提出书面申请，采取银行与客户相互协商的原则审批并办理。有近期去过农行网点办过提前还贷的市民表示，自己6月下旬预约的，7月初就去网点办好了，实际没有那么长时间。

无论办理渠道和周期有何差异，以上这些银行均表示，提前还款没有额外收费。不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

文/北京青年报记者程婕

编辑/田野

3年前贷款80万给读大二孩子买房，如今他的选择，让我赔了两套房

3年前，49岁的老张日子过得很舒服，自己是一名公职人员，每月到手工资8000多，公积金双边2000多，加上其他绩效补贴，一年总的收入15个。

老张父母早期是农场职工，在父母的影响下，他选择了体系内的司法学校，然后18岁的小张也顺利成为了一名监管场所人民警察，后来找的老婆也是同一个单位的职工。

2019年疫情还没发生前，老张老婆已经提前退休，每个月在亲戚家的餐馆帮忙也能有2000多，而此时老张家里面已经有两套房，一套在老家县城，一套是单位以前集资建的福利房。

此时，老张公积金里面已经攒了快20万，房价正在上涨的势头，单位里面好多同事在这时期买了房子，都觉得以后房价还会上涨，老张也开始有点“蠢蠢欲动”。

老张的孩子正在外省读大二，按计划会让孩子毕业后回来考体制内工作，他和老婆商量后，决定给孩子先买一套房放着。

老张还是先和儿子商量了一下，儿子从小娇生惯养，玩性大比较，对于以后没啥考虑，只是让他们自己看着办。

老张的儿子户口是跟着自己在单位，意味着他儿子以后的孩子户口也可以落在单位上，而市区里面的孩子读书是按单位划分，所以就不存在学区房一说。老张就考虑在北边住宅区买房，离公园和市中心都比较近，配套设施相对完善。

北边住宅区相对市中心，其实也没有多大价格优势，已经达到了9000一平米，老张一家考虑买个四室两厅，也就是150平左右。

他家现在的情况大概有存款25万，公积金两口子25万，然后父母可以借给10万，也就是最多能拿出55万做首付，留5万做后期费用。

之后，他们就在北边各楼盘看房，通过一个月的考察后，决定买一个离公园比较近的楼盘，一期已经卖完，二期差不多要封顶了，正在预售，活动单价在8600，他们选择了一个142平米的，总价122万。

因为有一期均价8800在做对比，加之房价还处于一个上行期，老张果断交了5万的定金。但在后来遇到了一点问题，当地公积金贷款夫妻双方都是职工，最多能贷60万，意味着要拿出62万首付，而缺口还差7万。

后来老两口经过商量，老家县城里的房子现在是租给别人，还有半年多到期，到期后可以考虑卖了，因为是老小区，以后也不会回去住，按行情可以卖50多万。

同事们也给他意见，不如付42万首付，留18万做装修，这样贷款80万，然后等老家房子卖了，提前还一部分，再转公积金贷款。老张想想也对，于是就开始去银行办贷款。

最终房子买下来，贷款80万，贷款利率4.9%，20年，月还5200多。老两口月入10000，给儿子1500的生活费，还能留下3000多，再加2000多的公积金入账，一点压力都没有。

那时，老张不抽烟，只是偶尔喝点酒，上班一日三餐基本在单位吃，老张媳妇在亲戚家饭馆帮忙，吃的也不用花费，开销也就是电话费、开车的油费，一个月不超1000。父母都有退休金，完全不用他们操心，甚至还会给他们一点。

本来计算得挺好的，没成想，2019年年底刚交房，就遇到疫情，起初觉得没啥影响，后来由于属于特殊单位，对疫情防控要求特别高，老李媳妇不得不从餐馆辞职，回老家照顾父母去了。

就这样，一个月就少了2000多的收入，同时由于疫情影响，财政压力增大，不得不对一些部门的工资进行调整，这其中就有老张他们，虽然降幅不大，才800多块钱，但加上媳妇的2000多，基本每月还完贷款就是月光族。

还好老张起初还留了18万做装修用，现在不敢动了，留做应急。考虑到儿子也暂时在读书，等他毕业要结婚前再慢慢去装修。

2020年下半年，在我们国家正确的防疫政策下和大家的共同努力，都觉得疫情很快会像非典一样结束。

恰巧这时，二区的车位开始售卖，老张考虑到疫情马上就会结束，老家县城的租户差不多就可以搬走，考虑以后儿子停车方便，就花12万抢了一个车位。

没想到的是，疫情反反复复。老张赶紧把老家县城的房子简单的布置了一下，然后挂到中介开始卖。

当时已经是2020年底，房价还在高位，即将开始下跌的前夕，挂出去没多久，就有人出价46万，老张觉得价格不合适，就没有卖。也是因为上班情况特殊，休息也不能到处乱跑，中间有段时间就没有管房子。

2021年初疫情又开始反弹，房价也开始下跌，感觉整个市场开始萧条起来，老张觉得不对劲，又重新把房子挂出去，而这次等来的是无人问津。偶尔有人询价，都表现得心不诚。

老张没有预见的最大问题出现了，儿子2021年7月毕业后，在女朋友家人的帮助下，进入了当地一家不错的公司，一个月到手也有8000多。

2021年底，儿子告诉老张，现在和女朋友谈得差不多，她家人也挺喜欢他的。但她家那边的意见是，要在那边买一套全款房，两家各承担一半，房子买了就考虑结婚。

那可是江西省会城市，房价15000以上，买一套三室的房子，差不多200万，意思就是老张家要凑100万给儿子。

说实话，女方家出一半，这要求不为过。但老张现在手上只有买车位剩下的6万，老张也考虑过，即使现在把两套没有贷款的房卖了也凑不到100万。

于是老张问儿子：“能不能用女方家的钱做首付，然后先贷款，我这边想办法”。

他回答说：“这不可能，人家付全款都可以，就是要求入赘。现在意思就是让我们两边照顾，怕闺女嫁给我遭罪，才出的这主意。”

说实话，老张也怕儿子受气，只是跟儿子说自己再想想办法。

然后老张就开始盘算，新买的房子，儿子都不回来，留着干什么。房子加车位总价134万，当时贷款80万，现在还差78万。2021年年底房价虽然跌了，但还在8000左右，连车位还能卖125万左右，最终手上的能有50万。再把老家县城的卖了，跟几个老同事再借一点，问题不大。

2022年初，房子带车位以130万挂出。但人算不如天算，房价狂奔下跌，看房的挺多，就是没人出价，都在观望。偶尔有人出价，给出的价格能把你气死。开始还能给到100万出头，后面都是90多了。

好在老家县城本来房价就不高，地理位置好，波动小一点，最终以42万成交。

其实老张也考虑把现在住的房子卖了，但牵扯到单位，里面的事情太复杂，再说卖了现在住的房子，把钱都给儿子，那80万的负债怎么还是个问题？

考虑再三，老张觉得房子暂时不卖了，即使现在最好情况也就能卖100万，还要交个税，再还完银行欠的78万，一点意义都没有，说不定疫情结束，价格会回调的。

于是就跟儿子说，想和对方父母见见面，好好谈谈这件事。经过双方见面交流，老张跟对方说，自己就这么一个儿子，这些房子早晚都会归他们，即使以后不回来，也是一个资产在这里，跑不了，现在这行情，真卖不了，卖了就要亏几十万。

对方父母也挺通情达理，最后给出一个方案：老张手上有50万，他们给女儿100万，缺口50万，也不用去银行贷款，他们借给未来女婿，签一个欠条，房本填两个个人的名字。

这事一解决，就差给儿子办婚礼了。但老张一点高兴不起来，本来打算用卖县城房子的50万来还一部分房贷，再苦两三年就可以结清，然后就可以选择退休了（因为属于特殊职业，只要干满30年就可以选择退休）。

而现在差80万，再加40多万利息，估计要10年才能还清。这只能干到退休年龄了，但愿儿子以后有出息，能拉一把，或者祈祷房价能回归正常，把房子变现，把钱给儿子。

大家觉得，这套房子留在手里，会是一种怎么样的结局？

首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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