审批政策中的收入和负债率核实

收入与负债核实是审批政策中的重要一环，还款能力高、负债率低往往更容易通过审批。本文从审批政策的角度介绍一些收入及负债率核实的方法。

一、核实收入方法

1.1核实收入方法一

首先根据受薪方式以及是否有物业将客群分层，受薪方式有受薪人士(上班族)和私营业主(个体户)，一共可以分为4层。即受薪人士无物业、受薪人士有物业、私营业主有物业、私营业主无物业。

受薪人士

受薪人士又分为银行代发和现金发薪。银行代发的话会有工资流水，现金发薪需要提供收入证明。审批中如果收入证明和银行代发数据不一致，若收入证明=银行代发，则以银行代发为准；若收入证明银行代发，则需要根据是否有无物业进行不同对待。有物业的情况下可以直接用收入证明作为收入，无物业的情况下则需要对收入证明进行打折然后作为核实收入。

私营业主/自雇人士

私营业主及自雇人士则需要对公银行流水以及个人银行流水以及股份占比。对无物业的情况，一般计算其近3个月的平均对公及个人银行流水取一定的比例；有物业的情况下可在无物业的情况下适当扩大，比如是无物业的2倍作为核实收入。

1.2核实收入方法二

若认为通过方法一核实的收入虚高，还可以根据客户年龄和单位类型按特定的收入表对应作为核实收入。这个方法适用于现金发薪以及部分银行代发的客户。

1.3受薪人士特殊核实收入方法

(1)核实收入不可超过申请表总收入

(2)收入证明月收入不低于3000元

(3)只认可按月发薪，非每月发放的收入不计入核实收入

(4)同时提供收入证明和工资流水，若全部通过银行代发，以银行代发工资作为核实收入

(5)追加贷款和三个月内结清再贷，按上次核实收入与此次申请表总收入的低值作为核实收入

1.4私营业主/自雇人士特殊核实收入方法

(1)核实收入不可超过申请表总收入，流水通常计算到申请月的前一个月

(2)追加或结清再贷，需提供新的资料重新核实

(3)客户为法人的私营业主，若为提供股权证明核实收入股份按100%，则按客户所说的个人股份进行核实。

二、负债率核实

负债率又叫DTI，计算公式为月还款额/月核实收入。根据月还款额的来源又拆分出DIR内部负债率，即本次贷款的月还款额/月核实收入。月还款额包括房贷月供、消费抵押贷月供、经营性贷款月供、汽车贷款月供、其它贷款月供以及一切对外担保贷款。

DTI不超过75%，DIR不超过60%，追加贷款除外。

举一个负债率计算的实例，假设有一个人，叫做张三，他的的负债如下：

1、房贷，月供15000元

2、经营性贷款，月供5000元（本金100万元，先息后本）

3、汽车贷款，月供3000元

4、消费贷款（其他贷款）6000元月供

5、对外担保贷款，月供4000元

6、50000元信用卡（合计三张，每张额度在1000-20000元不等），当前已经使用15000元额度。核算负债月供=15000+100万*3.5%+3000+6000+4000=63000元(先息后本贷款月供计算为贷款本金的3.5%)信用卡已用额度的10%=15000*10%=1500元，此时的负债为63000+1500=64500元

月还款能力=房贷月供金额*银行认定的倍数保单期缴金额*银行认定的倍数平均月收入金额*银行认定的倍数（取三个数值中最高的一个）

例如：张三认定收入分三类认定：

房贷月供15000认定倍数8

认定收入=120000

保单年交18000认定倍数6

认定收入=108000

平均月收入金额80000认定倍数1

认定收入=80000张三的还款能力取其中的最高值120000。

于是张三当前的借款负债比为：64500/120000=53.75%张三此时计划新借入一笔月还款15000的贷款。张三新的借款负债比为：（63000+1500+15000）/120000=66.25%≤75%，因此DTI审批通过。

收入与负债核实只是审批政策中一小部分，此外还有审批金额推算、个人信用审核、资料核对细则、电核细则，有时间再慢慢学习和分享。

参考文章贷款必须知道的，如何计算负债比例

【作者】：L

【原创公众号】：风控猎人

【简介】：某创业公司策略分析师，积极上进，努力提升。乾坤未定，你我都是黑马。

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0066 为什么一定要重视债务收入比？

这是作者@木木山高的第66篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

在澳大利亚买房，申请房屋贷款的时候，有三个指标是银行最看重的，那就是：

（1）DTI=DTI=债务收入比

（2）LTI=LTI=贷款收入比

（3）LVRi=LVR=贷款价值比

今天这篇文章，先介绍一下DTI债务收入比。

债务收入比DTI，其实非常好理解，顾名思义就是总债务和总收入的比例，这个百分比可以供贷方（银行或基金公司）来确定申请人的借款风险。

银行在审理贷款的时候看重这个标准，其实是把这个百分比看作是一个压力测试，看看申请人是否能达到银行的要求，把风险控制在可承受范围之内。

通常，许多贷方（银行或基金公司）认为DTI超过6，就是有风险的，并且在某些情况下可能导致贷款申请被拒绝。

然而在实际情况中，每个银行接受的DTI值从6到9不等，而且银行政策也会随时调整。

了解债务收入比DTI，可以帮助申请人将债务控制在可管理的范围之内。

债务收入比DTI的计算方式非常简单，DTI计算公式为：

总债务除以总收入（税前收入）。

总收入就是各项收入的总和，包括：

①工资收入

②投资房租金收入

③加班费

④佣金

⑤奖金

如果你是自雇人士，总收入就是税前净利润，再加上任何可接受的加回费用，比如有些一次性支出（Offx）通常可以把它加回来，算作你的收入。

总债务就是各项负债的总和，包括：

①房屋贷款

②个人贷款

③信用卡额度

④任何类型的先购买后付款产品

⑤学生贷款

⑥税务债务

我假设几个案例。

案例一，申请人张三，每年的总收入为20万澳元，他想贷款100万澳元。

张三的负债情况：

①新抵押贷款100万澳元。

负债总额：$100万澳元

应用公式计算DTI：总债务÷总收入

DTI=$1000000÷$200000=5

这意味着张三的债务总额是总收入的5倍。

案例二，申请人张三，每年的总收入为20万澳元，他想贷款100万澳元。

张三的负债情况：

①新抵押贷款100万澳元。

②有一张1万澳元额度的信用卡。

负债总额：$101万澳元

应用公式计算DTI：总负债÷总收入

DTI=$1010000÷$200000=5.05

这意味着张三的债务总额是总收入的5.05倍。

案例三，申请人张三，每年的总收入为10万澳元，他想贷款100万澳元。

张三的负债情况：

①新抵押贷款100万澳元。

②有一张5万澳元额度的信用卡。

③车贷5万澳元

负债总额：$110万澳元

应用公式计算DTI：总负债÷总收入

DTI=$1100000÷$100000=11

这意味着张三的债务总额是总收入的11倍。

案例四，有一对申请人张三夫妇，两人加起来每年工资收入15万澳元，还有投资房租金收入3万澳元，他们想贷款150万澳元。

张三夫妇的负债情况：

①新抵押贷款150万澳元。

②有一张5万澳元额度的信用卡。

③车贷5万澳元

④个人贷款2万澳元

负债总额：$162万澳元

应用公式计算DTI：总负债÷总收入

DTI=$1620000÷$180000=9

这意味着张三夫妇的债务总额是总收入的9倍。

尽管大多数贷方（银行或基金公司）使用债务收入比来评估申请人的还款能力，但每个贷方都有自己认为安全的DTI水平。

如果DTI正好是总收入的6倍或低于6倍，许多贷方认为这个比例非常合适，可以安全地放贷。

如果申请人的债务总额较高，许多贷方会认为这是高风险借款人，可能会拒绝放贷。

银行考虑的出发点是，如果利率突然上升或申请人的财务状况突然发生变化（例如疫情），这笔借贷有可能会面临很大风险。

如果债务收入比低于3.6的时候，贷方往往会更愿意发放这笔贷款，并同时提供更低的利率和其他费用。

2022年5月3日，澳大利亚中央银行宣布加息25个基点，使现金利率达到0.35%。澳洲央行行长说，要控制住通货膨胀，“需要进一步提高利率”。

外界普遍认为，澳洲中央银行将在短期内再次上调现金利率，业界普遍认为将加息至少0.4个百分点。

5月底，为了应对日益增长的利率，澳大利亚四大银行中的澳新银行ANZ和澳洲国民银行NAB宣布将收紧房屋贷款额度。

澳新银行ANZ公布消息，将债务收入比（DTI）从原来的9下调至7.5。

这就意味着澳新银行ANZ将不再接受贷款额超过收入7.5倍的借款人的贷款申请。

一周前，澳大利亚国民银行NAB也采取了类似措施，澳洲国民银行NAB公布消息，将债务收入比（DTI）从原来的9下调至8。

这就意味着澳大利亚国民银行NAB将不再接受贷款额超过收入8倍的借款人的贷款申请。

尽管两家银行的贷款上限仍然很高，但这些举措表明，随着利率不断上升，银行将进一步减少高风险贷款（高额贷款），以抵御未来潜在的风险，而这可能直接导致超低房贷利率时代的结束和间接导致房价下跌。

此前，另外两家四大银行，联邦银行CBA和西太平洋银行W可接受的最高债务收入比（DTI）均为9。

同时，西太平洋银行W将要求对DTI超过7的客户进行更加严格的信用审查，以应对未来的潜在风险。

联邦银行CBA，监控DTI高于4.5的申请，而DTI为7或更高的申请，则可能需要更长的审核时间。

其他较小的银行制定了自己的DTI标准，并且与各大主要银行基本保持一致。

如何降低债务收入比？

如果债务收入比过高，这意味着申请人的债务远远超过了他/她的收入水平，这应该被视为一个危险信号，表明申请人可能承担了过多的债务，应该采取一些措施将债务收入比保持在一个合理的范围之内。

债务收入比过高也可能导致住房贷款申请被拒绝。

降低债务收入比的可行方案：

①通过加班或做兼职来增加收入。

②制定预算，减少消费欲望，控制任何琐碎的开支。

③关闭信用卡。

④还清汽车贷款。

⑤还清教育贷款。

@木木山高

2022.05.31

我是林嵩，长居北京/墨尔本。

专注探索在中澳两国自由生活的生存之道。

0069 贷款收入比LTI和贷款价值比LVR

这是作者@木木山高的第69篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

在澳大利亚买房，申请房屋贷款的时候，有三个指标是银行最看重的，那就是：

（1）DTI=DTI=债务收入比

（2）LTI=LTI=贷款收入比

（3）LVRi=LVR=贷款价值比

上次已经写过一篇文章《0066为什么一定要重视债务收入比？》详细介绍了债务收入比DTI。

今天再写一篇文章，详细讲解一下另外两个概念：贷款收入比LTI和贷款价值比LVR。

LTI=LTI，按照字面意思理解就是贷款和收入的比例。

贷款收入比LTI和上次讲过的债务收入比DTI有一点区别在于：

在计算债务收入比DTI的时候，是要计算各项负债的总和，包括但不限于房屋贷款、个人贷款、信用卡额度、任何类型的先购买后付款产品、学生贷款、税务债务等等。

但是，在计算贷款收入比LTI的时候，仅仅只计算客户贷款的金额就够了。

LTI的计算方法为：

申请人的住房贷款总额除以申请人总年收入（税前）。

案例1：

如果你年收入为5万澳元（税前），想要贷款20万澳元。

20÷5=4，那么你的LTI比例为4。

案例2：

如果你年收入为16万澳元（税前），打算贷款200万澳元。

200÷16=12.5，那么你的LTI比例为12.5。

在银行实际审核过程中，如果LTI数值大于8，信贷评估人员可能会认为贷款比例过高，风险偏大，拒绝发放贷款。

讲完LTI贷款收入比再来分析一下LVR贷款价值比。

如果你正在考虑购买一套房子，那么了解一些基础的贷款知识是完全有必要的。

我会解释贷款价值比LVR这个概念，并说明LVR在申请房屋贷款时的重要性。

LVRi=LVR=贷款价值比，有时候也缩写为LTV。

可以理解为购买某个房产所需的借贷金额与贷款担保的房产价值相比较，以百分比表示。

简而言之：LVR指的是贷方（银行或基金公司）用来表示房屋贷款额度占购买房产价值的百分比的计算方法。

如何计算贷款价值比LVR？

LVR的计算方法：将贷款金额除以房产价值，然后乘以100。

贷款价值比（LVR）公式：（贷款金额÷房产价值）×100=LVR

需要注意的是，计算LVR的贷款金额中不包括产权转让费和印花税之类的前期成本。

举例①：

首付50万澳元，贷款150万澳元，购买价值200万澳元的房产。

1500000÷2000000=0.75×100=75%

那么LVR为75%，因为贷款额占房产价值的75%。

举例②：

首付50万澳元，贷款450万澳元，购买价值500万澳元的房产。

4500000÷5000000=0.9×100=90%

那么LVR为90%，因为贷款额占房产价值的90%。

在买房过程中，通常有两个价格判断体系，一个是银行评估价格，一个是买卖双方签订合同的实际成交价格。

在计算LVR的时候，银行一般使用评估价格来计算LVR。

如果买的是独立屋H，银行一般默认评估价格就是签订买卖合同的价格，所以我们可以按照实际成交价格来计算LVR。

需要特别注意的是，如果购买的是公寓A或楼花公寓Off-h-，银行的评估价格一般会低于实际成交价格10%-15%，不要害怕、不要悲伤，银行制定的游戏规则就是这样的。

银行做生意的逻辑就是利益永远最大化，风险绝对最小化。

说得直白一点就是我要赚最多的钱，风险由其他人来承担。

因为银行必须确保他们放贷的金额不超过房产的真实价值。

银行对于房屋的估价就是假设购房者在无法偿还住房贷款的情况下，出售该房产，可以收回的金额。

所以银行在审批公寓贷款的时候，会根据评估价格来计算LVR，而不是买卖双方的成交价格，这样导致的结果就是，实际贷款金额和预期有差距，首付金额也会有差距，买家要做好心理准备和应对策略。

举例③：

购买一套公寓A，买卖双方签订合同成交价格为50万澳元，但是银行对这套公寓评估后的价格是40万澳元。

买家原本的贷款计划是这样的：

首付10万澳元，贷款40万澳元，贷款比例80%，购买价值50万澳元的公寓。

400000÷500000=0.8×100=80%

那么LVR为80%，因为贷款额占房产价值的80%。

但是这套房子在银行评估体系中价值为40万澳元，那么银行只能按照总价40万来计算贷款额度。

银行按照评估价格40万澳元计算贷款金额，贷款比例80%，所以买家贷款上限为32万澳元。

成交价格50万澳元，银行实际发放贷款的金额仅为32万澳元，买家首付从10万澳元增加到了18万澳元，无形之中又提高了首付门槛。

银行放贷金额减少，就意味着买家必须增加自己的首付金额才能购买这套房子。

如果买家现金充足，突然增加几万澳币做首付也可以负担得起，那就没问题。

但是如果买家现金不够，贷款金额比例又低于预期，导致资金缺口比较大，那可能就买不到这套房子，而且面临违约风险，需要支付违约金。

对贷方（银行或基金公司）来说，在评估贷款的时候会考虑很多因素，申请人的LVR非常重要，它会影响贷款利率以及借贷的金额。

购房者在申请房屋贷款的时候，贷方（银行或基金公司）认为申请人的LVR越低越好，LVR越低意味着申请人借贷金额越少，银行的风险也越低，因此可能会获得更低的利率。

谈到LVR，贷方（银行或基金公司）广泛接受的临界点是80%。

这意味着，一旦贷款LVR超过80%，获得住房贷款的成本可能会增加很多。

如果LVR大于80%，贷方（银行或基金公司）可能会认为这笔贷款风险过高，所以会要求申请人购买一份贷款抵押保险LMI=LMI。

万一申请人出现拖欠房屋贷款的情况，LMI会保护贷方。

所以，一般来说，LVR越高，LMI的成本就越高。

提交购买保险的证明之后，贷方（银行或基金公司）才可能批准这个贷款申请。

当然，在LVR大于80%的时候也有例外情况，就是银行默认有些低风险的职业可以不用购买LMI，比如有些贷方认为医师、工程师和会计师等职业风险较低，有时会免除这些申请人的LMI费用。

我们作为贷款经纪人MBk，在实际工作中，计算申请人贷款能力的时候，每个银行的计算器都看重这最关键的三个指标：

①DTI=DTI=债务收入比

②LTI=LTI=贷款收入比

③LVRi=LVR=贷款价值比

每次把申请人的收入、生活开支、负债、贷款、家庭情况等信息输入计算器之后，系统会自动算出这三个指标的数值，并显示在计算器末尾。

如果三个指标同时都是绿色P通过，那是最好的结果，即意味着申请人可以顺利获得贷款。

如果①和②，都是绿色P通过，只有③是红色Fi失败。

这样的情况也可以接受，让客户买保险LMI就好了。

但是如果三项都是红色Fi失败，或者①和②这两项都是红色Fi失败，则意味着这个贷款申请几乎不会成功，无法提交申请。

@木木山高

2022.06.23