脚下有泥 心中有情——记邮储银行江苏省分行最美乡村信贷员史丽军
在广袤的乡村大地,有这样一群人,他们扎根农村,坚守“三农”阵地,为一批批农户、家庭农场、合作社等农业主体提供资金支持,用惠农信贷帮助农户增收致富,助力乡村产业振兴。今天,让我们走进这群人的代表,来自邮储银行常州金坛支行的“省分行最美乡村信贷员”史丽军。
支农支小,引金融活水润泽美丽乡村
史丽军是土生土长的金坛人,从事小额贷款客户经理已有11个年头。11年来,无论刮风下雨,只要客户有需求,史丽军都第一时间响应,田间地头、茶山、蟹塘、果园……都曾留下过他的足迹。这些年,史丽军跑遍了全区共7个乡镇100余个行政村,驾驶里程近25万公里。进村入户、走访调查,宣传金融知识、送金融服务,帮助农民、个体工商户增收致富,是他的日常工作,更是他作为银行从业人员的职责使命。
客户王老板是一名“新型农民”,早些年乡村旅游火了后,就把自己在薛埠镇仙姑村的房子改造成了农家乐。近几年该村被评为全国最美乡村,来旅游观光的游客日渐增多,餐饮和住宿等需求也快速增长。为进一步抓住市场机遇,王老板萌生了对自家农家乐进行改造升级的念头,但一盘点手头资金,大部分都用于前期采购设备了,没有闲钱用于升级改造。史丽军在走访中了解到这一情况,为其申请了100万元小额贷款,用于农家乐装修升级,增添了十余个包间和客房,助力其进一步做大做强。
量体裁衣,有效解决农户融资难问题
传统的银行贷款中,往往需要客户提供符合要求的抵押物或寻找有效担保人。在对各行政村的日常走访中,很多村委提出目前农户无银行认可抵押物,担保人难寻等融资困难。在了解到该情况后,史丽军积极向行领导汇报,针对符合条件的行政村和农户,开展信用村信用户建设,为信用户提供34、“农户信用贷”、“富农贷”等专属信贷支持,有效破解农户融资难问题。自开展信用村信用户建设以来,史丽军协助支行建成信用村20个,发放“邮农贷”、“农户信用贷”合计600余万元,帮助60余户农户解决了资金难题。
客户李大哥在朱林镇从事粮食种植已有10多年,夫妻俩勤勤恳恳,老实本分,随着近些年国家对农业支持力度不断扩大,他们也想扩大自己的经营规模,但一直苦于没有资金支持。史丽军在日常走访中了解到该情况后,向其推荐了邮储银行针对农业大户的专属产品“富农贷”。李大哥经营稳定、资质良好,50万“富农贷”很快批了下来,而且还享受了利率优惠。“该笔贷款真是我的及时雨,正是因为有了邮储银行的贷款支持,我的种植规模才能进一步扩大。”李大哥在贷款资金发放后高兴地说。目前,李大哥的粮食种植规模已突破2000亩,也成立了农机合作社,并被评为了“国家示范合作社”。
“脚下沾有多少泥土,心中就沉淀多少真情”。在金融服务三农的前沿阵地,邮储银行常州市分行许多像史丽军这样的故事还在延续。只有扎根乡村,深入田间地头,沾一沾农村的泥土,主动把金融服务送到农户家中、农户手中,才能不断地为乡村振兴注入金融“活水”。
存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信 经营贷换房贷暗藏诸多风险
调查动机
银保监会近日公布了8张行政处罚罚单,其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。
近年来,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低,多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率,且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差,一些中介活跃在推销经营贷的前线,忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷,声称可以省下一大笔利息。
然而,真有这样的好事吗?经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险?《法治日报》记者对此展开了调查。
□本报见习记者张守坤
□本报记者陈磊
“我们可以代办‘转贷降息’,对您来说特别合适。”近日,家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称,相对于目前的房贷利率,经营贷利率低至3.2%左右,若选择置换,每年可为她省下上万元贷款利息。
王蕊心动了。去年,她买了一套二手房,总价约250万元,纯商业贷款利率5.5%,月供超过8000元,感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时,王蕊很快来了兴趣。中介告诉她,经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品,目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担,“房贷转经营贷,都是通过正规银行放款的,绝对安全”。
据了解,办理经营贷的基本条件,申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东,且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称,通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。
然而,《法治日报》记者近日调查发现,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险,比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。
暗箱操作以贷换贷
宣称降低还贷成本
记者采访发现,有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话,称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。
据了解,经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展,贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高,而且融资门槛和利率较低,银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下,一些银行甚至可以做到3%左右,低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。
一位银行内部人士告诉记者,小微企业在申请经营贷时,银行会要求企业营业执照至少满一年,有实际经营地点,企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外,用于抵押的房产要结清之前的贷款。
但这些限制条件在一些中介看来并非难事。
北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍,房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷:假如你手上有200万元房贷,想要提前还款却没有充足资金,中介会先把还房贷的钱借给你,你还清房贷后,房产得以解押。之后,中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款,等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。
“与房贷相比,经营贷都是先息后本,每个月还的都是利息,还贷压力会小很多。”李女士说,“如果名下没有公司,我们会负责帮你办,经营流水、地点等资料也能操作,银行审核基本都能过,后续也不会有风险,只需要付一定的手续费即可,手续费一般是贷款额的1%左右。”
隐性收费不可小觑
实际负担可能增加
“转贷降息”,这个宣称能减少数十万元利息的诱惑,是否暗藏陷阱呢?
在和多位中介沟通后,记者了解到,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险。
“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算,中介费至少要2万元,过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右,粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。
他举例称,若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算,200万元房贷每月月供1.25万元,利息总额175.65万元;假如5年期经营贷年化利率3.7%,每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元,却忽略了本金带来的压力,经营贷先息后本,前面偿还的都是利息,5年后需一次性归还本金200万元,到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办?
“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期,经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后,贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑,购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款,但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧,能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。
“在经营贷置换房贷过程中,一些中介只告诉购房者好处,而选择性不说存在的风险,甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者,如果条件允许,正常通过银行提前还房贷,要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。
值得注意的是,记者调查发现,目前想提前还房贷也不容易。
来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产,贷款260万元。最近她想提前还款,却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重,银行工作人员解释称“系统升级出现”,需要和银行预约线下提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到,即便能够成功申请到提前还贷,流程也很复杂,如果银行不支持A或网站办理,那么线下办理流程更烦琐,有时需要花费几个月时间。
短贷长投违反约定
或存在流动性危险
对于购房者来说,经营贷置换房贷,虽然表面上看能降低资金成本,但可能会对自身征信产生不可逆的影响。
“在许多中介的运作下,经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多,但这中间存在续贷行为,比如每3至5年向银行递交一次申请材料,接受一次审核。风险恰恰藏于其中,中介帮忙办理的材料均系伪造,经不住多次审查。”牛奇说。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为,将经营贷置换为房贷,以获取利差,违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途,借款人未经贷款银行同意,将经营用贷款挪作购房,依据民法典相关规定,贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。
“贷款银行提前收回贷款,购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短,购房贷款期限长,经营贷转房贷会造成短贷长投,这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者,国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市,中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处,银行可能会收回贷款,影响个人征信,甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
刑法规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
为了维护房地产市场健康发展,防止经营贷违规流入楼市,有关部门一直在行动。
2021年7月28日,中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行机构加强借款人资质核查,加强经营用途贷款“三查”,落实各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
与此同时,从去年下半年开始,金融监管部门有序调整楼市金融监管政策,全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来,央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限,推动全国各地房贷利率大幅度调降。
“监管部门应加强贷款信息共享,及时了解经营贷款的具体流向,发现违规流入房地产市场的,要立即查处,并予以处罚,包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向,对可疑的资金流动,要及时向监管部门报告,对于违规流入的,该提前收回的,应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念,不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。
来源:法治日报
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