重回7年前！首套房贷利率一夜“打折”，买房能省多少钱？

本文来源：时代周报作者：忻奇琪

盛夏将至，五月来临，各地楼市进入销售旺季，全国首套住房贷款利率下限也迎来重磅调整。

5月15日，中国人民银行、中国银保监会下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，将首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

尽管《通知》于周末下发，但仍吸引市场的广泛关注。

5月15日，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向时代周报记者表示，此次房贷利率下调幅度大，“打折”过后的房贷利率重回2015年“9·30”后的利率水平。可以预测，《通知》对今年房地产市场起重要影响作用。

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首套房贷利率重回4字头

据时代周报记者计算，根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，此次调整过后，部分地区的首套住房的房贷利率最低可到4.4%，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。

以贷款100万元、30年等额本息还款计算，在4.6%的利率下，购房者每月月供为5126.44元，利息总额为845519.73元。下调20个基点，即在4.4%的利率下，月供为5007.61元，利息总额为802739.28元。

照此计算，如果购房者能以4.4%的利率贷款购房，以贷款100万元为例，月供可减少约120元，30年累计可节省利息4万多元。

业内人士普遍认为，此举大幅降低了首套刚需购房者的购房门槛与成本，也提振了市场的信心。房价相对坚挺的城市而言，预计后续仍将遵循“因城施策”的方针，由各地银行分别对首套房贷款利率进行调整。

5月15日晚间，时代周报记者从建设银行某分行的个贷经理陈月（化名）处了解到，目前该行暂时没有收到具体调整的细则，上海目前仍将执行首套4.95%利率，二套5.65%的利率，目前贷款额充足。

而另一家商业银行的个贷专员也向时代周报记者表示，具体是否有调整让需要以官方通知为准，已经完成办理的贷款合同不受影响。

对于此次新政，中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅在接受时代周报记者采访时表示，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。

“个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。”杨畅进一步解释道。

此外，杨畅分析称，由于《通知》强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，因此对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，因城施策、有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

超100城房贷利率提前下调

事实上，今年年初至今，全国已有不少城市下调房贷利率。

2月21日，广州地区四大行的首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房利率从此前的5.8%下调至5.6%，调整幅度较大，这也是广州继1月后再次调整房贷利率。

3月，苏州多家银行向购房者表示，首套房贷款利率已经降至4.6％，即与LPR基准利率持平；二套房贷款利率也有所优惠，如果首套房贷款已经还清，则二套房贷款利率也能享受4.6％的利率水平。同期，昆山房贷利率跌破5年来新低，最低可低至4.75%。

4月14日，在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜提到，自3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

此后，跟进房贷利率调整的城市数量增加。

4月18日，据南京日报报道，多家南京银行的首套房贷利率区间为5.2%~5.4%，较今年2月、4月初的5.5%~5.9%、5.2%~5.6%，有所下调。同时，放款时间不断提速，最快一周可放款。

据时代周报记者了解，目前已有部分城市的银行分支机构以及房地产中介人士开始为房贷利率调整做准备工作。

某大行苏州地区个贷经理对媒体表示：“在等（总行）通知，降就会一起降。”

苏州某新盘代理人士张喆（化名）向时代周报记者表示，针对目前苏州新房市场的分化行情，利率下降后，预计原本火热的板块被“打新”的可能性会加大，能有效地增加郊区板块对刚需客的吸引力，但对整个新房市场成交的影响，仍需时间观察。

截止9月，已有86个城市房贷利率低至4.1%，刚需利好

去年下半年以来，大家期待已久的楼市降温终于来临了，全国大部分城市的房价涨幅停止，并出现了下跌的情况，导致去年全国平均房价涨幅降至2.8%，这个涨幅水平直接就让房子保值增值的属性消失了，虽然开发商现在也是实实在在的打折促销，不玩文字游戏，可市场的购房需求还是降低了很多，一套房相对于高点便宜几十万之多都没能吸引到足够的购房者，这让开发商的资金越来越紧张了，因此最近一年多来，我们看到不少开发商的楼盘出现了停工的现象，可以说现在的楼市变化是过去这些年来少有发生的事情，为了让楼市有所回暖，今年以来各地也是频频出招，以此来刺激楼市升温！

截止目前，全国各地几百个城市累计调控超700次，大多都是以鼓励购房为主，降低购房门槛，给予购房方面的优惠和补贴，虽然到目前为止，整体楼市依然还比较的低迷，回暖不明显，可市场的门槛依然在不断的下探，不少城市依然在放宽购房条件，并且逐渐的扩大，这其中不得不提到的就是最近一年多来房贷利率的变化，简直就是一个天上和地下的区别，去年的时候，不少人买房的房贷利率可能还在5.8-6%左右，可到了今年房贷利率不断下调，最低已经达到了4.1%左右，下降了将近2个百分点左右，而且房贷利率的下调，逐渐在整体楼市中蔓延开来！

最新数据，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。就利率变化来看，本月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。

不难看出，虽然我们的房贷利率今年下调了很多，但这种下调的脚步依然还没有放松，并逐渐地开始扩大化。这一趋势在笔者看来对于刚需们是非常利好的一件事情，此前房贷利率上涨的时候，不少贷款买房的人都认为房贷利率太高了，有些人贷款买房二三十年发现，自己的利息成本竟然和贷款本金持平了，表面上一套房可能总价才100万，实际加上利息后的成本可能就要200万了，从很大程度上来说，房贷利率的变化能够直接影响到购房成本，而且还不是一点小钱，我们就拿贷款100万月供30年计算，按去年和今年的房贷利率对比，利息差距都有几十万之多，每个月的月供都要少还上千元。

房贷利率的不断下调，在笔者看来对于购房者的成本影响最为直观，特别是现在房贷利率下调了近2个百分点，按照当前的这种走势，不排除后期的房贷利率还会下调，那么刚需们在这个时期里买房肯定是一个不错的时机，加上现在开发商的各种优惠条件，以及契税方面的等等补贴，少则可以节省几十万的购房成本，多则能够节省上百万的成本，在过去20年的楼市发展中，这种利好都是难得一见的，我们的房地产逻辑已经变了，在市场需求不断降低的背景下，很多购房利好也呈现出来，房价涨幅没有了，还多了一大堆的优惠！

这种房子，打折卖！超5成折价成交！真的“划算”？

法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，一般价格会低于市场价，受到部分购房者的关注。近日，上海某高端住宅小区的10套房源被集中上架进行法拍，单套房源按评估价八折起拍，总价超过1400万元。这批法拍房的具体情况如何？价格是否真的如传闻中所说很“划算”？记者进行了实地探访。

开发商拖欠6亿工程款

首批上海10套千万豪宅8折起拍

该批法拍房共10套，位于上海普陀区中环名品公馆小区，单套面积约177平方米，是小区面积最大的户型。每套房屋按评估价的八折起拍，起拍总价约1415万元，均价8万元每平方米，但最终成交价在10万元上下。小区二手房目前价格如何？记者来到该小区附近，中介表示，从近期成交来看，110平户型的成交均价在10万元左右，80多平户型的成交均价在8万、9万不等。

专业人士表示，仅从成交价来看，优势不大，但存在一定的税费优势。中介告诉记者，这批法拍房均集中在10号楼。记者来到10号楼发现楼下大门紧锁，从外部看，整栋楼基本处于空置状态。

上海市普陀区某房产中介：边上的商业没建起来。建不了，因为商业也弄不起来，所以政府不给它预售证，10号楼是没法卖的。

在小区门口仍设有售楼处，售楼处工作人员称，如果想看这批法拍房，要提前准备全款验资证明。

中环名品公馆售楼人员：如果看房第一要拿身份证，然后拿全款验资证明，至少要有1500万元的验资，现在已经拍到1700万元了。

阿里拍卖平台信息显示，截至周日晚，该批10套法拍房已有2套落锤成交。2套房源每套参拍人数在10人左右，分别经历29轮和30轮报价后成交，相关负责人表示，第二轮8套房屋的拍卖热度预计会有所提升。

公开资料显示，小区开发商为上海智富茂城置业有限公司，目前名下正在执行的总债务超过27亿元，从判决裁定文书来看，10号楼共62套房屋都在此执行范围。此外，该小区之前已经有22套房屋上拍，后续可能还会有部分房屋会进入司法拍卖程序。

上海：一年上线2200套法拍房

半数以上折价成交

相较于普通二手房交易，法拍房在税费、贷款、折扣比例方面有哪些不同？上海法拍房市场有哪些特征？参与法拍房又有哪些风险点和注意事项？

肖然是上海一家专门从事法拍房服务的机构负责人，她告诉记者，近几年上海平均每年法拍住宅的数量大约在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折价成交约占54%，溢价成交占46%。2021年初，上海法拍房开始纳入限购政策，限购后，整体成交价明显下降、折扣力度增加。

上海某法拍房服务机构负责人肖然：之前法拍房不限购，2020年，只有19%的成交房源占比是在八折以及以下。但是2021年比例高达40%，这个数据非常明显，完全是限购前和限购后的对比，差别非常明显。

业内人士表示，上海普通二手房交易税费通常为10%左右，由买方承担。而法拍房交易中，买方需要承担的税费仅为契税1%-3%。此外，在“核验价”政策背景下，法拍房贷款比例可能更高，并且会出现部分罕见的稀缺房源，所以在一线城市一直保持一定热度。但同时，法拍房由于其特殊性，也存在一定风险，如付款周期短、易造成违约，或存在隐形税费、收房困难等风险。

上海某法拍房服务机构负责人肖然：普通人对法拍房会有一些恐惧，但是随着这几年法制的完善，还有交易流程不断完善，包括执行体系的完善，其实这些问题都得到非常大的解决。

法拍房参与流程方面，首先从最高法指定的7个网拍平台进行选房看样，充分了解限购政策及税费等信息，再进行参拍、竞价，竞得后需按要求及时支付尾款。特别是需要贷款的购房者，一定要先向银行申请贷款预审，通过后再进行后续操作。

某拍卖平台司法业务负责人陈春：要做相关的政策了解，特别是关于限购和税费的了解，如果确认竞价成功，就需要按照法院在标的详情页里面的公示时间支付尾款，否则就会被判定为悔拍，罚没保证金。

转自央视财经

来源：长沙晚报