房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

用着2分利息的网贷，为何会觉得4厘利息高

有人一边用着2分的网贷，一边还嫌弃4厘的利息高，现实生活中比比皆是。

有人选择2分利息网贷的原因，不外乎下面几种：

1.图方便，觉得自己就用几万或者大几千块钱，没有必要去银行再去银行整这么麻烦，信用卡额度又不太够。就先在网上申请几个网贷。

2.非常着急用钱，恨不得一秒之内就必须拿到一笔钱。

3.被营销广告所吸引。在浏览各种软件的时候，都会有相关的广告弹出。还有一些平台会出一些营销活动，比如新用户利息打折或者多少天内免息。

如果一旦申请，那接着你就进入了网贷的“陷阱”了，首先他们在利息上就会迷惑你。

自从国家规定贷款要标出“年化利率”，不能以“一天5元的利息”、“一个月一百元的利息”这类展示，网贷软件就会显示实际年化利率在7.2%以上，比如下面这个图：

“年化利率7.2%起”多少多少起，这个“起”其实挺值得玩味的，因为每个人的情况都不一样，实际申请下来的网贷远远超7.2%。

在这里可以了解一下基础知识：1厘=0.1%，1分=1%

如果你的网贷年利率显示24%，那就是相当于你的月息是2分（24%除以12个月=2%）。

很多人陷入网贷还不自知的一个原因就是：网贷都是小额的，一般都是12期。一万块钱，可能利息根本感觉不出来有多大，可能也就一二百块钱。但是一旦本金翻倍，那么这个利息可真是真不敢细想啊。

账都是经不起算的，所以在还网贷的时候，总有一种还不完甚至是越还越多的感觉。

这其实都是网贷的“利息”让你产生一种错觉。

而且大多数的网贷是等额本息的还款方式，其实这里的等额本息跟我们平时说的房贷的“等额本息”还不太一样，我们一般把网贷的还款方式称为“等本等息”。

房贷的等额本息，是随着还掉的本金在减少，利息也在减少。

而常见的网贷，利息是不随本金减少而减少

举个例子，10万的房贷，5%的年利率，分12个月还完。

按照房贷等额本息计算，每期的月供是8560.75。

第一期月供包含8144.08的本金和416.67的利息，第一期还完之后还剩下91855.92的本金，

那么第二期计算利息的时候是按照剩下的91855.92本金来计算利息的。

对于已经还掉了的本金部分，是不用再计算利息的。

所以在看到这个表的时候，你会发现第二期偿还的利息是382.73，相比第一期的利息要少。

但是网贷并不是这样计算的。

假如你还是借了10万，还是5%的年利率，网贷是先给你计算这一年的要还的利息总额是5000元，然后把这5000元平均分摊到12个月上，这样计算的话就是每个月要还416.67元的利息。

12期的利息总额是：10万*5%=5000

每月的利息：5000/12=416.67

两个还款方式：计算出来的利息总额一个是2728.98，另一个是5000。

这样一对比你就会发现网贷的利息其实比你实际想的要高的多，这其实也是“一直还不完”的一个重要原因。

而且有些平台会混淆视听，不会注明还款是等额本息还是等本等息。

反正大家觉得每个月的还款额都一样，那不就是等额本息吗。

其实不止网贷平台是这种计算方式，很多消费金融或者地方的小额贷款公司都是按照这种计算方式来算利息。

为什么一而再，再而三的让大家不要用非银行的贷款，就是因为坑太多了。

除了利息，还有一种，就是非常影响征信。

在现在的社会中，征信越来越重要，很多人一不小心就成黑户，其实有时候完全可以避免。

有一些人是好奇心作祟，突然某天刷到一个视频“我在某某平台上借到10万”心想：我也试试吧，看我能借到多少。

其实，你可能也不缺钱，就是想知道自己能借多少而已，然后你就按照提示一步一步操作，最后无论出没有出额度，只要你同意了《相关协议》或者《信息授权条款》或者是《授信申请和信息授权合同》这类的合同，就意味着你这个贷款不管出不出额度，它都已经上征信了，在征信报告上会显示“贷款审批”字样。

如果“贷款审批字样”三个月出现超过6次，可以说你的征信就已经花了，银行也会认为这样的人会非常着急缺钱，连网贷公司都借不出来的人，他的还款能力肯定有问题，这样的征信想在银行做信用、无抵押的贷款基本上都很难了，。

因为6次以上的“贷款审批”意味着你短时间内非常缺钱，这个时候你再不怕麻烦的去找银行，银行是根本不可能搭理你的，因为市场上有更多比你资质更好的客户，他们完全可以优中选优，没有必要放着好客户不做非要做风险大的客户。

要知道：银行从来不是慈善机构。

这个时候你再后悔，已经晚了，早知道不用网贷了。

这里借用小品中的一句名言：汽车撞墙你知道拐啦，股票涨了你知道买啦，犯错误判刑了你知道悔改啦，孩子已经长大了你又开始喂奶了！

当然也有些人是走投无路的情况，无可奈何才选择网贷，他们也知道银行的利息低，但是门槛高，要有房子、有车子、公积金、营业执照什么的自己都没有，没有办法才去申请网贷的。

如果真的是什么资产都没有，下策是先选择信用卡，好好养卡，多提升卡的额度，起码短期周转一下，信用卡还是比网贷要稍微好那么一点点的，也算是矮子里面挑将军吧！

也有人认识到了网贷的危害，想着上岸。一般解决负债的最常见的方法就是靠房产，将房产抵押，把现有的负债整合一下，一次性偿还其他贷款，只还一笔贷款，这样会省下来不少利息。

但是想要解决问题，还是得靠自己，如果把房产抵押了，你仍然改不了你的消费主义或者收入无法有所提升或者是改不了借网贷的习惯，那无论是谁都救不了你的。

如果没有房产，也不要想着通过赌博或者买彩票这种小概率事件来翻身，现实告诉我们你只会输得更惨。

个人贷款中，贷款利率越低越好吗？

在个人贷款中，贷款利率是我们申请贷款时很重要的一个考虑因素，但是贷款利率就一定是越低越好吗？

答案是非绝对的。主要有这样几个因素影响我们贷款的综合成本。

一、提前还款违约金的影响

对于提前还款违约金的影响，我们通过举例的方式来说明。我们以两种违约金的例子来进行演示。

举例1：剩余本金的固定百分比

比如说一笔贷款，规定的提前还款违约金为剩余本金的5%。此时假设一笔贷款还满一年后剩余本金为10万元，那么此时如果提前还款，那么需要支付的违约金为100000*5%=5000；需要支付的还款金额为剩余本金+违约金=100000+5000=105000；

举例2：须还满固定期限的利息（一般会出现在房贷合同中）

比如说一笔贷款期限为10年，贷款合同规定如需提前还款，必须还满一年的利息。假设按照还款计划表，一年的利息为20000，还满9个月后，剩余本金为650000，那么9个月后需要提前还款，那么需要支付的违约金为20000/12*3=5000（为了方便计算，假设每月利息一致）；需要支付的还款金额为剩余本金+违约金=650000+5000=655000；

所以，当我们申请并支用一笔贷款时，建议提前问清楚如果提前还款，违约金是怎么计算的。不然年化利率低1%，都赶不上提前还款时的违约金支出。

二、贷款期限的影响

关于贷款期限的影响，我们也通过举例的方式来进行说明。

举例：假设两个贷款产品，产品A和产品B，都是等额本息还款方式：

产品A：年利率5%，期限5年，本金20万，总利息26455，三年后剩余本金为86029；3年后合计还款=月供*36=3774.25*36=135873，假设此时提前还款，无违约金，则合计支出135873+86029=221902；

产品B：年利率5.5%，期限3年，本金20万，总利息17410；与产品A相比，同样三年，合计支出200000+17410=217410，此时，低于产品A三年的合计支出221902；

这边的产品A和产品B，大家可以联想一下房贷总利息支出，30年与20年相比，利息支出多的可不是一星半点。

这就是贷款期限不同带来的总成本不一致，即使产品B的年利率是略高于产品A的年利率。这主要是等额本息还款方式的计算规则决定的。

三、还款方式的影响

在贷款产品中，还款方式比较多，比如说等额本息、先息后本、等额本金等。不同的还款方式适合不同的人群，主要和收入机构以及收入频率相挂钩；

年利率4%的先息后本产品，年利率5%的等额本息产品（期限拉长），对普通工薪族而言，可能反而年利率5%的产品更适合；

所以，在贷款中，选择产品时，不能仅仅关注贷款利率，还有很多因素需要综合考虑进去。