LPR又降了，5年期调至4.3%！越看越想提前还房贷

根据最新消息：

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这意味着，首套房贷利率将最低有可能调至4.1%!

越看越想提前还房贷。不过，关于提前还房贷这件事，其中的门道还是挺多的，今天来聊一聊。

先问一下最近你有没有和房价君一样，收到各种各样五花八门的贷款电话？

转贷的，装修贷的，消费贷的，各类贷款都在拼利息谁比谁更低，甚至有些给出了三点几的年化利率，就问你心动不？

在收入不确定的当下，央妈又各种花式放水，市场上的钱越来越多了，但相反的却是，普通老百姓开始想着，要不要提前把欠银行的那几十上百万房贷提前给还了。

为什么要提前还贷呢？以前都说房贷是普通人能够够得着的最大的一笔金融杠杆了，其实说起来都是泪，因为大多数人，都只为了想要省出那么一点利息。

比如前两天还贷的时候注意了一下自己所欠按揭的情况，2019年买的房子，贷款了126万，还了31期，每个月7000多，总还款金额还了将近24万多，结果一看，本金还有接近122万。2年多里光利息就还掉了20万

。

盯着当年5.88%贷下来的房贷，现在买个理财产品能稳定的达到这个收益率的，对于理财小白来讲也很难啊，你说能不想提前还款吗?

不过话说回来哈。如果你也要提前还款，一定要注意以下几点。

首先是违约金的情况。

在买房时你与银行签定的贷款合同上，通常都有一个关于违约条款的约定，当时买房因为觉得反正要贷款，合同也是制式的没有仔细看，就直接签字了。

这一点，希望还没买房的你，不要再重复踩小编踩过的坑，违约条款一定要认真看，接受不了是可以换银行贷款的嘛，毕竟大多数楼盘都不止一家合作银行。

关于违约条款中，其中有一条，是针对提前还款违约金约定的。这一点每个银行都不相同，比如农行，如果提前还房贷，需要提前30天申请，而且要一个月房贷金额作为违约金。

但之前房价君与建设银行的房贷合同中，约定的是未还本金的1%作为违约金。

招商银行的违约金，同样也是未还本金的1%，每个银行都有不同规定，这一点，如果你有提前还款的打算，一定要看清楚。

大家也可以在评论区说一下自己的提前还贷违约金，给其它人做个参考。

再来看第二点，你也很想提前还贷，但是又没有那么一大笔资金，灵活还贷，成为很多人的选择。

灵活还贷，顾名思议，你现在手里有10万，又不买房又不投资，存款利率又低到没眼看，那这个时候也可以向银行申请先还10万，这样一来，总的贷款金额减少了，利息自然就变少了。

这个时候，灵活还贷怎么还？也需要根据自身的情况进行考虑。

一般来讲，有两种选择：

一是贷款期数不变，比如同样贷款20年，但因为提前还了一笔钱，你每月的月供就变少了，如果在不确定的当下，你的收入浮动太大，未来可能收入依旧有影响，原来的月供有压力，那么可以用这种方式。

另一种是贷款年限缩短，比如原来贷款年限为20年，提前还掉一笔钱后，将贷款年限缩短为15年，但每月还款金额依旧不变，如果你收入稳定，可以尝试这种方式。

但无论是缩短还款年限，还是减少月供，因为提前还款后本金变少，因此利息都会有不同程度的减少。

最后，关于通过转贷的形式来降低利率，这一点慎重考虑哦。

很多人想提前还款，但是手里现金不够，房价君也曾收到过不少转贷的电话。那么所谓的转贷，是怎样操作的呢？

现在比较多的有两种：

抵押消费贷和抵押经营贷。但值得注意的是，这两种贷款类型，各大商业银行都有推出类似产品，但是从严格意义上来讲，资金都是不能用于购房或投资用途的。

但房价君也知道，总有艺高人胆大的，那我们就来看看具体怎么操作。

一种是自己有流动资金，可以先还完银行房贷欠款，接下来再将房屋抵押，进行抵押贷款，大概能贷出房子估值的7-8成做流动资金，利率大概率会比房贷低，多数都在3点几的利率，这样一来，相当于把房贷利率转成了抵押贷的利率。

另一种是，自己没有流动资金，则需要去找过桥公司进行资金垫付，同样向银行申请提前还贷，这样需要日息大概千分之一的利息。另外，如果找贷款公司办理抵押贷，还需要1-3%的手续费。

那能省钱吗？是能省一点点的。我们来算一笔账吧。为了方便，都以贷款100万、等额本金来算吧。

可以看到，房贷转为抵押贷之后，都会有不同程度的利息的减少。但是，上面表格中的计算方式，其实不是完全准确的，只能参考。

因为实际操作过程中，计算方式可能会有出入，比如贷款年限，抵押贷也许不能像房贷一下子贷那么久，再比如，经营贷的需要维持公司正常经营，费用也会有变化等等。最主要的是，不管哪种抵押贷，钱款用于购房，都是违规的，那这其中必然会产生违规风险。

至于用不用这样的方式去做转贷，就看个人的想法了。

不过有一种降低利率的方式，是安全及保险的，那就是符合公积金贷款政策的购房者，如果你是首套唯一住房，已经出红本的房产，还款满足要求年限，那么就可以申请商贷转公积金贷款，公积金贷款的利率，只有3.25%，远低于各种商业贷款哦。

好了，今天的文章就是这样，记得点赞点在看，下篇见。

建设银行估值分析

目前建设银行A股股价5.99元，每股净资产9.69元，预期净资产收益率13.15%左右。2021年每股利润预计1.22元至1.27元之间。市盈率约为4.83倍。国家规定分红要超过利润的30%，以此推算每股分红约为0.37元，当前价格持有建设银行，利润率约为20.7%，股息率约为6.18%。此股长期净资产收益率约为13.79%。国内银行业市值排名第二。

建设银行由于历史业务上的侧重，多承接国内重大的建设投资项目，如矿山、铁路、水坝、港口、机场建设等等。大多数是由国家信用支撑的，涉及国计民生的大项目。贷款资金背后多由国家信用担保，贷款质量在国有大银行中属于优秀的。是上市公司中少数基本面能一眼看清的股票。企业没有倒闭的风险。理论上，投资这只股票不足五年就可以收回本钱。有人将它称为债券型的股票。

目前在香港上市的建设银行股价为5.98元（港币）。香港与人民币外汇当前比值大约是1:0.815，算上交易费，持有香港上市的建设银行，按82%的比例折算，股价为4.9元（人民币）。表面看香港股价更有吸引力，考虑到国内投资者持有香港股票分红要交20%的红利税。若按分红收益计算估值，则香港建设银行的估值比A股贵了2.5%。

在美国股市中选择与建设银行横向比较的银行是瑞银集团。目前价格18.44美元。市盈率8.34倍。以利润为统一标准进行比较，瑞银集团股票估值比建设银行贵了72.67%。实事上选择瑞银集团与建设银行相比也是无奈之举。因为在美国没有一家上市银行能够起到建设银行在中国经济中的作用。瑞银集团尽管是美国上市公司，但这是瑞士银行财团开办的全球性信用最佳的银行。信用度比建设银行更高。只好以信用度替代了作用。

国内投资者应对中国经济充满信心，建设银行是值得长期投资的标的。现价买入长期收益为15.57%。假设国内出现重大金融危机，影响了公司利润，扣除损益后，建设银行无风险长期收益为14.07%。

经导调查 | 一位济南“新市民”的房贷之旅：“从申请到放款一个多月，利率4.1%”

经济导报记者王雅洁

“从申请到放款一个多月，房贷利率4.1%!”9月25日，济南“新市民”蒋女士告诉经济导报记者，她刚刚在济南购买的首套房，房贷利率享受到了8月下调后最新LPR减20个基点。这一好消息超出了她的预期。

从“因城施策”到“一城一策”，地方政府以较大自主权优化楼市政策，让不少刚性和改善性住房需求得到释放。9月15日，济南对楼市调控政策再进行适度调整。那么，调整后的济南楼市贷款政策落地情况如何?购房者有没有享受到政策福利?日前，在政策调整期间购房的蒋女士接受了经济导报记者的采访，听她讲述济南楼市新政下的购房经历。

首付几成由购房资格审查认定

二手房实际首付或更多

国家政策导向下，近期各地稳地产、稳民生相关政策相继发布。8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”。8月31日，国务院常务会议再次对房地产行业“一城一策”作出部署。进入9月，各地“一城一策”陆续跟进，如9月15日，济南、青岛同时出台楼市新政，宣布调整限购政策。楼市新政出台背景下，像蒋女士等刚需房、改善房购房者果断出手了。

“今年5月、9月济南两轮楼市调控，为我们刚需房的购置提供了有力支持。今年7月底，我通过房屋中介向银行提交了贷款申请证明文件，8月25日银行信息显示审批通过。其间，接到几次通知，让补充证明材料。”面对经济导报记者，蒋女士回忆此次向银行申请房贷的过程，“9月13日上午，补充完最后一个证明文件后，下午就放款了。”在她看来，如果材料准备齐全，贷款周期会更快些。

经济导报记者了解到，蒋女士购买的这套房是位于济南二环以内历下区的二手房，这也是蒋女士落户济南后购买的首套住房。2021年5月，她以投靠子女将外市户口迁至济南，打算在济养老的她动了购房的心思，开始关注楼市政策。

“孩子是独生子，在济南工作生活，所以想住得近一些。但户口迁过来以后，咨询发现，当时济南购房政策是‘认房又认贷’，虽然我在济南没有房产，但在外地有过房贷记录。按当时政策无论此前房贷还清与否，再在济南买房只能按二套房认定，需交六成首付，贷款利率也高。”蒋女士听说，针对济南“新市民”有贷款、购房等扶持政策，她多方咨询也未有进展。

很快，事情迎来了转机。2022年5月，济南对楼市调控政策进行适度调整，不再将长清区、章丘区列入限购范围。支持养老及多子女家庭合理住房需求，可增购一套住房公积金贷款额度重新提至70万元。

“今年5月的这一轮政策调整，释放了部分刚需、养老及改善房的需求。认房不认贷，首套房首付三成、二套房四成的新政，尤其满足了蒋女士这类‘新市民’的购房需求。”为蒋女士办理购房事宜的房屋中介王琳在接受经济导报记者采访时介绍，今年7月，她为蒋女士找到合适的房源后，首先带蒋女士去房管部门做了购房资质审核。

经过相关审核流程，蒋女士被认定在济南无房产，符合首套房三成首付的条件。但在蒋女士购买二手房申请贷款过程中，她发现，二手房的实际首付比购房资质审定的“三成首付”要多一点。

“二手房贷款实操过程中，银行会先对房产出具对应估值，再据估值的七成比例为首套房购房者发放贷款。目前，银行二手房估值是取该区域(或小区楼盘)的成交平均值，这就会出现评估价低于实际成交价的情况。那么，银行实际放款金额就会低于成交价的七成，首付款就需要购房者补足差价部分。”一直做二手房业务的王琳举了个例子，“例如客户购买的这套住宅，成交价为3万元/平方米，银行估值在2.6万元/平方米，就会存在每平方0.4万元的差价。这实际上是银行针对二手房做出的风险评估。”

购房过程中巧遇LPR下调

还清贷款后享受到首套利率

9月，济南迎来年内第二次楼市调控。这也是自2016年10月济南施行楼市限购政策近六年以来的首次大范围调整。这次限购范围调整后，历城区、槐荫区、天桥区、长清区以及济南高新区放开限购。限购调整不包括二环内市中区以及蒋女士购房的历下区。此轮限购调整后，贷款政策情况如何?日前，经济导报记者向银行及房屋中介了解情况，建设银行、农业银行等少部分银行已经出台了限购后的贷款政策，但大部分银行贷款调整还未出台。

“每次政府出台楼市调控政策后，银行信贷政策的跟进是购房者最关注的。”济南一家城商行信贷业务经理刘小川告诉经济导报记者，部分大行会第一时间向总行申请政策调整，也有部分银行的信贷调整需结合自身业务实际，同时也是观望行业情况。

“蒋女士7月底向银行提交贷款申请材料时，济南个人住房贷款利率首套执行4.25%，二套房贷款利率执行5.05%。这是根据在当时五年期LPR4.45%基础上，执行央行减20个基点的优惠政策而来的。”王琳表示，“今年8月LPR出现下调，五年期贷款利率降至4.30%，这意味着个人住房贷款利率再一次迎来新变化。”

经济导报记者注意到，8月LPR调整后，济南个人住房贷款利率随之跟进，首套执行4.1%，二套房贷款利率执行4.9%。对此，王琳直言，“LPR出现调整后，济南部分新楼盘纷纷跟进。但当时蒋女士的贷款办理正在进行中，最终执行什么利率，并不确定。”

“二手房交易的贷款银行政策各有不同。”刘小川解释，“大部分银行是按照审批签约时的LPR利率来执行，也有少数银行是按照放款时的LPR利率。蒋女士此次申请房贷的银行是招商银行，该行是按照放款时的基准利率来执行的。”

经济导报记者发现，在购房过程中，政策预期与落地执行，还有一些实操新情况。蒋女士告诉经济导报记者，虽然目前济南限购区域内对首套房和二套房的首付资格认定是认房不认贷，但银行对购房者发放的贷款利率是“认贷”的，无论未还清贷款的房产是否在济南，都按二套房利率发放。

“在办理贷款时，有一个插曲。银行发现我在外地有一笔房贷未还清。随即告知我，如不还清，在济南购买的首套房只能按二套利率放贷。”蒋女士查看了信贷记录，显示她在山东老家还有一笔十几万元的房贷余额，年利率是5.8%。“前几年买房的时候，都是基准利率加点，即使现在转换了LPR，基准利率也一直在降，但加点数不变。”蒋女士和家人商量后，把此前外地的贷款还清，选择在济南购置的这套住房享受首套房利率。

9月13日，蒋女士收到了银行放款的信息。信息显示，蒋女士办理的业务品种为二手楼住房贷款，基准利率类别为贷款市场报价利率(LPR)，年利率(单利)4.1%。