上海市民卖房，房产已过户贷款已获批，银行不放贷，银行：没额度

最近，不少市民来电向我们反映，他们的房贷早在去年底就已经通过审批了，可等了三个月，钱款却迟迟到不了账。到底是什么原因？

去年末，朱女士将手中一套位于松江九亭的二手房挂牌出售，很快，就有买家来签约，下家部分房款是问银行贷的，在拿到银行批贷函后，双方就去房产交易中心办了过户，没想到，这钱却迟迟没有到账。

朱女士告诉记者，去年12月底买家已经从建设银行拿到了贷款获批的批贷函，并与她去房产交易中心启动了过户流程，当时帮助办理的中介告诉她，一般7到10天就可以放款，但一直等到现在，钱还没有真正放下来。银行给出的理由是，没有额度了。

三个月来，朱女士和下家曾多次催过银行，但却一直没有得到明确的放款时间。房款收不到，朱女士也只好暂时不把房子交给买家。与朱女士一样，遭遇房贷卡壳尴尬的还有张小姐。年底，她卖了手上一套二手房，准备置换新房，但没想到，买家的银行贷款也迟迟放不下来，而这直接影响到了她的置换计划。由于自己看中的新房，等着钱下定，如果上家的贷款迟迟不放，她甚至买不到想要的房子。

那么，像这样的情况，是不是个例呢？一位就职于沪上某大型房产中介信贷部门的业内人士透露，类似银行贷款已经审批通过，但却迟迟放不了款的情况，其实已经持续有一段时间。尤其是个别银行情况比较突出。

以往，每年四季度，因为受限于全年放款额度，银行房贷的确会相对收紧；但到次年初，情况就会好转。但是这次，一季度已经过去，部分银行放款速度仍然这么慢，究竟是卡在了哪儿呢？记者以顾客身份先后咨询了多家银行。某大银行个贷中心一位客户经理证实，去年审批通过的房贷，到现在还没有发放完毕。

这位客户经理坦言，去年四季度以来，央行批给每家银行的房贷额度都很有限，一个月额度通常几天就用完了，大家都在紧巴巴地过日子。这一说法得到了其他银行默认，部分中小行甚至表示，房贷申请已经暂停。

那么，如果因为银行房贷款放不下来，而发生房屋交易违约，责任应该谁承担呢？法律界人士表示，要看银行与客户的贷款合同是否明确约定，抵押手续办完后多长时间能放款。如果有约定，那么银行就要承担违约责任。而如果没有，恐怕损失只能由客户承担。

律师表示，买房人在合同关系中一般处于弱势低位，所以他是不敢起诉银行。而真正遭受损失的是卖房人，他跟银行之间又没有合同关系。所以即使银行违约，他也不能直接起诉银行。

实际上，受楼市调控和信贷政策收紧影响，去年四季度以来，房贷的放款周期较往年有所拉长。过去半年，上海个人住房贷款增速也呈现逐月下降趋势。今年2月，新增量只有223亿元，环比少增11.2亿元。这一方面是因为34的限购政策发挥效应，另一方面也与监管层窗口调控房贷额度有一定关系。在这里，我们也要提醒购房者，特别是置换型购房者，如果想用下家房款来支付首付，在签订合同时，需要了解下家是否有贷款，以及贷款能到账的时间。以免因为下家贷款放款拖延，而造成自己损失。

追偿按揭贷款垫偿款的律师函「通用版」

河北X律师事务所

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律师函

尊敬的【业主姓名】女士：

我所依法接受【开发商】（以下简称X公司）的委托，现就该公司向您追偿按揭贷款保证金的相关事宜，正式函告如下：

根据X公司提供的材料显示，2016年6月7日，贵方与X公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定贵方购买X公司开发的X住宅小区南区7号楼1单元3001号商品房，该商品房建筑面积116.23平米，单价X元/平米，总金额X元，贵方以按揭贷款方式付款，首付X元，银行按揭贷款68万元。同时还约定若贵方逾期归还贷款致使X公司承担保证责任代偿按揭款的，贵方应自X公司代还款之日起按日百分之一的标准向X公司支付违约金。

2016年6月13日，贵方作为借款人，X公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司X支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贵方向中国工商银行股份有限公司X支行借款68万元，贷款期限360个月，X公司对贵方的该笔借款向银行承担阶段性连带责任保证。

截至X年X月X日，由于贵方未按期偿还按揭贷款，中国工商银行股份有限公司X支行累计扣划恒诚公司保证金6826.48元。

为了维护X公司与贵方的良好关系，本着尽量和平解决此事，减少双方讼累的目的。请贵方于收到本函后十日内返还X公司为您代偿的按揭款并按合同约定支付违约金，双方本着最大的诚意，协商解决此事。如贵方仍故意拖延、拒绝支付，X公司将通过法律手段追究贵方的法律责任。届时贵方还将承受支付诉讼费及银行账户、资产被查封等不利后果。故望贵方给予积极配合，并先以此为谢！

恒诚公司联系方式：（此处填地址），联系电话：。如有问题，可通过该方式联系。

特此函告！

河北X律师事务所

律师X

年月日

市民潍坊中梁龙玺台购房，两年没下贷款太心酸！开发商：政策变动

半岛网5月10日讯近日，潍坊市民杜先生向半岛网记者反映称，2020年7月份，他使用父亲的名字购买坊子区中梁龙玺台的房子，当时父亲名下有一笔负债，但开发商跟他保证贷款可以办理。但之后的两年中，贷款一次又一次无法办理，杜先生想退掉房子，开发企业却让他赔付高额违约金，对此，杜先生表示不认可。

市民：开发商曾保证可办理贷款，但购房两年仍然办不下来

“我一开始交了近14万首付，之后贷款失败，开发商说银行嫌首付低了，让我再补交首付6万，我补了。首付一共19万多了，结果还是办不下来，销售跟我说他们公司在银行的贷款太多了，公司财务在和银行沟通，让我再等等。”杜先生告诉记者，此次购房贷款之路非常曲折。

据杜先生称，这一等就是很长一段时间。之后，售楼处换了销售人员联系他，给他发律师函，催办贷款。“他们让提供什么材料，我就准备什么材料，准备完材料之后，给我找中间人代办。中间人说我父亲有负债，银行让再交五六万首付，我拒绝支付，又说给我转建行办理。准备材料期间，我跟销售沟通，了解到建行也不能保证办理成功。”杜先生说，“贷款一次又一次办不下来，拖了两年，现在只能贷13年，每个月还贷也多了，我就想把房子退了，但售楼处说退房需要移交法务，我需要赔付违约金。”

杜先生说，开发企业一次次让加首付，没提负债的问题，只说交的首付太低。“如果一开始告诉我是负债的问题，我就不补那6万了，直接把负债还上，还能早早贷下房贷。现在他们以我不符合退房要求为由，退房算我违约，定金不退，加扣总房款的百分之多少，预计得扣四五万。”杜先生称，如此高额的违约金自己实在无法接受。

据了解，潍坊中梁龙玺台开发企业为潍坊梁鼎置业有限公司。该公司成立于2019年11月26日，法定代表人为田小亮。经营范围包括房地产开发经营。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)

开发企业：贷款受银行政策影响，没法作出保证只能协调

为帮助杜先生协调解决问题，5月9日，记者联系到中梁龙玺台一王姓经理。

“这位客户从我们开盘买房到现在隔了2年的时间，这中间银行政策是时刻变动的，一开始的时候首付比例低，后来提高了，这个我们也没有办法。”中梁龙玺台售楼处一王姓经理称，“我们也很着急，中间多次给他发催款函、催办函，想办法协调解决问题。他每次的回答都是不一样的，多次搪塞我们，我们房子一期快要交房了，确实是拖不住了，目前已经移交法务。”

但据杜先生称，购房前售楼处曾保证可以办理贷款，期间他也一直配合，却屡次办不下贷款。“我们没法给他保证，哪怕客户没有任何问题，我们也不能给他保证百分百办下来，任何人都不能给他保证，银行也不会给他保证。”王姓经理称，客户如果真的办不下来贷款，银行会出具拒贷证明，不是开发商说了算的。

目前，杜先生非常无奈，希望自己的问题尽快得到处理，他称：“我现在就两个诉求，要么在不再增加首付的基础上给办下贷款，给我房子要么把已经交的钱给我退了，哪怕算我违约，少扣一点违约金我也认了。主要是他们开发商就这样拖着我，售楼处也不管了，法务也不联系我，我也联系不上法务，作为一个老百姓来说，小二十万在开发商那，房子还不是我的，我着急啊。”

“我再联系下，如果可以转建行办理的话，我们会继续给客户协调办理贷款。”王姓经理称。

针对此事，半岛网记者将持续关注。

半岛网记者