您的房贷利率已转成LPR，未来走势如何？央行发声

根据中国银行、中国工商银行等多家国有银行此前发布的公告，自25日起，对个人房贷统一转换为贷款市场报价利率（LPR）定价。若对转换结果有异议，可于2020年12月31日前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

值得关注的是，25日，央行相关负责人在国务院政策例行吹风会上提到了LPR改革成效。

央行货币政策司司长孙国峰表示，LPR是报价行根据自身对最优质客户实际发放贷款利率的水平，在以中期借贷便利利率为代表的公开市场操作利率基础上加点报出，加点幅度取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

他说，未来LPR的走势取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。同时也应当看到，LPR和贷款利率不是简单的对应关系，2020年7月企业贷款利率同比下降0.64个百分点，降幅明显超过同期一年期LPR的降幅，体现了LPR改革疏通利率传导机制的效果。随着LPR改革推动贷款利率下降的潜力进一步释放，预计后续企业贷款利率还会进一步下行。

央行副行长刘国强进一步说，央行改革完善LPR形成机制，经过一年来的持续推动，取得了显著成效：LPR的市场化程度明显提高、LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考、货币政策传导效率明显增强、对存款利率市场化起到了重要的推动作用、促进金融结构优化。总的来看，以LPR改革为办法，促进降低贷款利率的成效显著。2020年7月，企业贷款加权平均利率是4.68%，同比下降了0.64个百分点，降幅明显超过同期一年期LPR的降幅。

那么，对于普通居民来讲，房贷利率走向如何？到底应该转还是不转呢？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，LPR新报价机制市场化程度更高，对货币政策的传导效率更高。贝壳研究院数据显示，2020年以来重点城市平均首、二主流房贷利率已经历“八连降”，分别较去年底降36和39个基点，房贷利率随LPR的下行减轻了购房者月供负担。

他分析，未来短期内5年期以上LPR下降概率缩小，房贷利率下降节奏将放缓，逐步趋于稳定。贝壳研究院数据显示，持续宽松的房贷政策已出现分化，8月有4个城市房贷利率出现回升。未来货币政策由总量宽松向结构性“精准滴灌”转变，同时“房住不炒”定位不变，未来房贷利率降幅有限。

从当前经济形势看，下半年国内流动性仍将保持合理充裕，故短期内LPR或仍有一定的下降空间，但中长期LPR走势难确定，故对于固定利率与浮动利率选择，有贷一族还应当根据自己对于风险的偏好情况及当前自己的房贷情况做出选择——

若剩余还款时间较短，或有提前还款的计划，建议选择以LPR定价的浮动利率，可享受短期利率下行月供减少的利好；

若还款年限仍较长，选择LPR或可享受短期月供减少的利好，同时也要承担长期利率上行的风险。对于住房贷款原利率本身较低的人群，如在2016年以基准的9折获得贷款的群体，若不愿承受未来LPR上行、月供增加的风险，可选择固定利率。（记者潘福达）

房贷利率“打折”了，河南已有银行执行4.4%利率！你的房贷会有变化吗？

【大河报·大河财立方】（记者裴熔熔陈玉静）5月15日，央行、银保监会重磅发文，调整差别化住房信贷政策：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

政策一出，让平静的周末“炸了锅”。多位专家预计，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。

而对于大众来说，更关心的莫过于自己的房贷利率将如何调整？月供会不会降低？对此，大河报·大河财立方记者对河南省内多家银行进行了了解咨询，看看他们怎么说？大家的存量房贷究竟会降吗？

降息20个基点之后，

百万房贷30年可少还4万多元

根据央行、银保监会的发文，此次调整的为首套房房贷利率，利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套房房贷利率未有调整，利率下限按现行规定执行。同时按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

按照4月20日的最新报价，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。这也就意味着，自通知发出之后，国内首套房最低利率降为4.4%（4.6%-20个基点）；二套房房贷利率原规定是不得低于相应期限LPR加60个基点，本次政策未有调整，即仍为5.2%（4.6%+60个基点）。

下降20个基点，反映在月供上，究竟能少多少？

据记者估算，以贷款100万元，30年等额本息计算，4.6%的商贷利率每月月供约为5126.44元，而下降了20个基点之后每月月供为5007.61元，相当于每月少还118.83元，30年就少还4万多元。

河南多家银行将同步调整，

已有银行执行4.4%利率

河南各银行的房贷利率同步降了吗？

“我们已经明确了要按照央行和银保监会的口径下调房贷利率，只是内部还没下发正式通知。”河南某城商行相关人员告诉记者，按照以往经验，该行会同步下通知规定利率下限，同时会要求支行开展业务时不低于市场利率，不能直接以底限利率营销。

“是这样的情况，LPR下浮20个基点只是利率下限，不是执行利率。各行会根据市场行情、资金成本等综合因素考虑，执行各地的执行利率。我行应该也会同步降，只是目前还没正式下发调整通知。”某股份行郑州分行相关人员告诉记者。

在采访过程中，记者了解到，河南多家银行目前的情况类似，房贷利率将会根据监管要求和市场情况动态调整，不过由于时间、流程等原因，还未明确具体执行标准。但也有银行表示，已经有一些合作楼盘项目按照4.4%的利率执行，“这个根据项目的需求。”

大河报·大河财立方记者注意到，5月16日，已有部分房产中介平台发布执行首套房贷利率4.4%楼盘汇总，记者咨询金水区某楼盘，接听人士表示，虽然合作银行没有正式通知，但该楼盘的合作银行已可以执行最低利率，“可以按照4.4%签约”。

不过也有楼盘表示，目前只是楼盘单方面宣传执行4.4%利率，最终利率仍要看签约银行。

若是调整落地，哪些客户能享受这一政策？存量房贷客户有可能吗？

对此，多家银行表示，本次调整只针对新增客户，而存量客户的房贷利率只会随LPR利率浮动，跟政策调整无关。“比如你之前的房贷利率是LPR上浮20个基点，不管此次政策如何调整，你的房贷利率浮动比例不变。哪怕LPR下降到了4%，你的房贷利率依旧是4%上浮20个基点。”某银行客户经理告诉记者。

专家：地产调控还有进一步放松潜力

此次房贷政策调整，不论对于楼市还是新增房贷客户，无疑是重大利好。接下来有可能会带来哪些连锁效应？听听专家怎么说。

王青：二季度降息降准有可能持续落地

东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。根据央行在一季度货币政策执行报告中披露的数据，3月居民新增房贷平均利率是5.49%，比去年12月下降0.14个百分点。这是去年年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点。

东方金诚高级分析师冯琳表示，作为主导楼市走向的核心因素，房贷利率下调对居民购房成本影响很大。以100万房贷、等额本息偿还30年为例，房贷利率每下调10个基点，也就是0.1个百分点，月供就可以节省60元；如果下调100个基点，也就是1个百分点，月供可以节省600元，约占整个月供的10%左右。

“我们预计，本次首套房房贷利率下限下调，结合更多城市限购松动，接下来地产调控还有进一步放松潜力。这将带动楼市在年中或稍晚一些时候逐步具备企稳回暖的条件。这也是今年稳定宏观经济运行的关键所在。”王青说道。

不过，王青指出，本次首套房房贷利率下限下调，是针对房地产的定向调控措施，并不意味着接下来LPR报价下调及政策性降息（MLF利率下调）的空间封闭。当前宏观经济下行压力较大，地产下滑仅是部分原因，本轮疫情冲击影响全面且持续时间较长，而外部地缘政治升温带来的负面冲击更是短期内难以缓解。因此，作为“增量政策工具”的一部分，二季度降息降准有可能持续落地。

周茂华：下调住房贷款利率定价下限符合部分区域房地产市场情况

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。

“主要是近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华说道。

周茂华称，预计接下来部分楼市供给相对大、楼市需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，减轻刚需购房成本。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施，都是在推动楼市回归“三稳”轨道。

申万宏源：下调房贷利率的LPR加点，旨在促进刚需和改善性需求释放

本次首套房房贷利率下限下调，申万宏源证券分析师发布研报认为，下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。

LPR改革之后，2021年开始存量房贷合同已经全部转为固定利率合同或LPR加点固定的浮动利率合同，这意味着下调LPR和下调新增购房合同LPR加点的传导对象实现分层：如果直接下调LPR，则已经购房和尚未购房的居民均有受益，但对于一线城市、东部沿海省份等人口净流入较多的区域来说，已购房居民购买力的进一步提升可能刺激更大规模的购房需求，如果由此导致房价快速上涨，则置换性需求受益大于首套刚需。本次采取的首套房贷LPR加点下调，并不会直接导致已购房居民既有合同的月供减少，从而更多将刺激首套刚需居民释放需求，突出新老划断，刺激地产需求的同时兼顾长期需求结构平衡性。

房贷利率明显下降，“银行”打电话叫客户转贷降利率，靠谱吗？

最近国内房贷利率一路走低，一方面五年期的LPR下调，从4.60%下调15，降到了4.45%；另一方面是央行发文下调首套房贷款的LPR20。双重政策利好之下，近期买房的人无疑可以享受到一个极优的利率；但这对于一些曾经在高点购买首套房的人而言，无疑是一个扎心的消息，因此在接到可以“转贷”降低利率的说辞时，难免心动，那么“转贷”降利可靠吗?

众所周知，自2020年8月银行贷款利率采用LPR计价后，对于原以基准利率上浮比例计价的房贷利率，如果客户没有特别申请，均直接转为以LPR计价，比如原来签订合同的贷款利率为基本利率上浮10%，即4.9%*1.1=5.39%，在2020年8月后银行的系统会默认更改为:LPR+74BP,当时的LPR值为4.65%,74BP-0.74%,因此变换实际利率依然为5.39%没有变化。

在采用LPR计价之后，后续的贷款利率就随着LPR的变动而变动，比如此次LPR降为4.45%，那么你相应的贷款利率就变为5.19%（4.45%+0.74%）。所人以LPR计价的贷款方式，根本无需因为LPR的变动而进行所谓的“转贷”，因为本身系统就会降低利率。

当然2021年在转为LPR计价时，银行还给用户一个选择即固定利率，也就是说你可以选择直接固话5.39%的利率进行计息，后续不管LPR是升还是降，你的贷款利率及利息永远固定。这本身就是对未来30年利率走势的一个博弈，在你选定之后就不允许在变更，那此时是否可以“转贷”变为LPR加点计价方式?其实对于固定利率的，即使可以也不建议变动，因为这本身就是博弈，因这一年下降，你就要更改，那后续上升呢?可没有机会再变为固定利率了。

那对于那些LPR+较高BP值的呢？目前首套房允许下调20个BP，即LPR-20BP，相比于那些+70BP、80BP等等的，确实有着天大的区别，这种情况下，可以进行所谓的“转贷”降利率吗?答案是否定的。首先银行是不可能直接与你更改合同，调低利率的，这无疑给银行增加利息上的损失。那么结清后“转贷”会不会获得LPR-20BP的低息了呢?只能说，难!

一是这套房子结清贷款后，房子已经属于你名下，不存在买卖行为何须贷款?此时以该房子再贷款也不可能是住房按揭贷款了，只能是消费贷、经营贷这些短期贷款产品，不仅利率高而且期限短；二是即使你的有关系有能力，再来一次按揭贷款，但目前不少地区是认贷不认房的，在你有一笔贷款(含已结清的情况下)，再来一笔贷款属于二套房，二套房的利率本就远远高于套房的利率，得不偿失。

唯一具备可操作性的就是这笔贷款结清之后，你将房子卖给你亲属(非配偶，且这个亲属名下无任何房产，属于第一套房)，那么他可以享受到首套房的利率优惠，但这个操作有三个问题：一是先结清的资金来源?毕竟房贷都是几十上百万的资金；二是房子过户没在你名下，你放心不?三是二手房交易是有税费的，特别是未满五年的房子，这笔税费损失是否值得？

所以说所谓的“转贷享受低利率”的电话，在我看来更多的可能是一种新的诈骗，即使不是诈骗，这个操作也是得不偿失，与其如此，还不如好好保持现状，所以不要盲目相信所谓的“转贷降利率”的套路，这类电话也决不可能是银行打的，毕竟没有哪个银行如此之傻来损失自己的利益！