你对贷款的认知，像极了文盲！

这世上有句毒鸡汤，一直被封为神句，这句话百分之九十九的人都听过，说：

“只有穷人存钱，富人都是负债”。

具体来说，意思就是：富人们比的是谁负债更多，负债多，说明有实力，银行愿意借给他那么多钱。穷人没有银行愿意借给他钱，穷人也不知道钱生钱，只知道把钱存在银行，然后吃哪一点点利息，然后钱又被富人从银行借走，钱生钱。

于是，对于贷款的曲解纷至沓来，99%的人都陷入了贷款的认知误区。

一.你花钱的样子，像极了韭菜虽然本文主线是房贷，但我们先来聊聊其他贷款。

“富人在借钱，穷人才存钱！”这句话对么?从内在含义来看大体是对的，但大多数人对于富人借钱干嘛，富人从哪里以什么手段借钱，却一无所知。只记住了借钱两个字，只认知了借钱二字的字面意思。

别人借钱是致富、钱生钱，而大多数人借钱却是花钱、消费，而且你花钱的样子，像极了韭菜。因为你压根不知道，你借来的钱，利息到底有多高！

不用我多说，在信用卡分期、装修贷、汽车贷、现金贷、花呗、白条这类金融及其发达的时代，要说一个中青年人没有用过上述任何一项业务，说出来可能你自己都不信。

但绝大多数人不知道，也搞不明白这些钱借来的成本有多高。

以最基本的信用卡分期为例：

1000元贷款手续费是多少呢？按照正常不打折不活动的算法，每个月6.6元，一年下来79.2元，按照银行的年化利息算法，折合年化7.92%看起来好像不高。

我们再看号称日利息仅0.035%的微粒贷，10期累计利息为58.78元，如果折合到一年，大概要六十多块钱，反而比信用卡分期算下来还稍稍低了一点。

绝大多数分期贷款利息，给人的印象和初算几乎都只是6%-8%左右，猛一看不高。

两种分期我们都设计成10期还款，1000元总额，用IRR公式来计算实际利率，得出来的实际利率是多少呢？

一个年利率接近15%，一个年利率接近13%!明面利息与实际利息差距接近一半。

仔细的人应该都有留意，很多贷款平台喜欢用“借1万元，一天只收5块钱利息”或“借1千元.每天只收5毛钱利息”这样的看似很低息的广告语，其实我们拿365*5算下来，一年的实际利息高达1825元，折合真实利息18.25%！

高利贷的门槛是多少呢？

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定：

借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

我们的信用卡分期也好，网络贷款也好，利息已经非常接近了高利贷的门槛。

我们无论去银行，无论去余额宝存钱，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存够1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000块存够一年才可以得到300块钱利息。

相反，你借来名义8%的贷款，在第一个月你使用10000块钱的时候收你8%利息，在你还款到最后只欠他几百块钱的时候，依然收你总额那10000块钱8%的利息，而非是剩下多少本金，根据本金收你多少利息。

障眼法让你不觉得他高，这也就是金融机构的高明之处。更不用说，套路更复杂的汽车金融分期，甚至臭名昭著的校园贷。

所以，许许多多人，不存钱，不筹首付，秉承着能借来钱就是牛的心态，用接近高利贷的资金，用以买手机、买首饰、买包、买化妆品、甚至是旅游、买车。

所以我说，无知真可怕。所以我说，你花钱的样子，像极了韭菜。

被银行收割，被金融机构收割，被有钱人收割。

二.你对待房贷的态度，像极了文盲对于房贷你知道多少？20%的人可能很熟悉，剩下的80%的人大略是不熟悉。

如果再细分，这80%中，又有20%略知一二，剩下的80%可能像极了文盲。

普通人对房贷的误区有这么几个：

◈1.房贷利息高

房贷利率目前执行国家标准基础利率为4.9%，因为月供是基本固定的，所以在看完上边第一部分信用卡分期之后，既然本金越还越少，你会不会下意识的认为房贷也要根据上边的算法计算，把4.9%乘以1.8倍来推导实际的利息？

如果按照4.9%的利率30年贷款贷100W，那套路算法应该得到的是147%的利息，也就是147万的利息，而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息。

因为房贷虽然是按照每月固定还款（等额本息），但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化，也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。

还以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息计算，如果贷款30年，100万总的利息是237.6万，相比房贷30年仅有91万的利息，比例高达2.6:1

也就是说，房贷大约是信用卡分期利息的40%都不到。

◈2.房贷利率一成不变

这一条很简单，一句话可以概率。即每个人的房贷从贷款起，执行的上浮或打折比例将会一成不变，但基础利率会随着每年国家的基础利率变化，而在次年的一月发生变化。

举个例子，你贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折，那当年基础利率变成4.5%后，你第二年的利率也会变成4.5%，如果贷款时上浮10%，那第二年的利率会变成4.5%上浮10%，以此类推。

◈3.房贷利率上浮太亏

之前有专门撰文讲过房贷利率上浮是否影响买房的问题，文章地址：《刚需买房，如果有专家跟你说“等房贷利率下调”，请拉黑他！》。

简单的理解就是，随意他上浮，因为你压根不可能真的还到30年，正常的还房贷周期普遍都在五六七八年，短的甚至是三年就已经还清卖房换房或者重贷。毕竟房子越来越贵，贷票很关键，你不可能放着几十万的贷款不还，而去全款或者高额首付贷买下一套几百万的房子。

◈4.等额本金和等额本息

就等额本金和等额本息哪个更实惠的问题，购房者分不清楚，从业人员也是分为两派，但99%的人都被一个框给框住了思维，这个框是“到底哪个最实惠？”

而实际上在我们房产投资中，哪个更实惠并不是问题的关键，关键在于怎么收益最大化，怎么调配承受能力。

以100万贷款基础利率分别计算等额本息和等额本金贷款第一年来算，一个是6万3的年还款，一个是8万1的年还款，差额接近2W，这对于很多家庭来说直接就影响到了正常生活。所以，在能承受的范围内，尽量多贷款长贷款，用等额本息来降低初期的还款压力，是最合适的选择。

如果你真的要说谁在数字上更划算，其实没有任何差别，因为两个算法最终实际利率都是一样4.9%，你前期还的多，后期自然还的少，但是利率是没有变化的。

三.不会用杠杆，你只能被抛弃任何时候，借贷都是杠杆，文首的网贷、信用卡分期等等，属于拿人的信用做杠杆。而买房的杠杆简单讲就是：通过小比例首付，以及所买的房子撬动大比例房贷。

读完全文，不论你是否有所感悟，但至少我相信你记住了一个数字，那就是房贷利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以说，房贷是普通人能借来最便宜的大额贷款。

除了银行房贷，谁愿意一次借给你这么多钱？谁又愿意借给30年这么久？

30年意味着什么呢？几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

货币贬值的速度，物价上涨的速度我就不必过多赘述，人人皆知。

银行提供70%的杠杆，来帮实现你原本够不到的房子，用银行的钱来帮你升值赚钱，你难道还要自己全款买房？

如果你想不明白，如果你还不知道利用银行的杠杆，如果你还在一边吐槽房价高、房贷利率高、一遍吐槽着没有首付，另一边却又大手大脚的去分期买高档手机、高档皮具、名车名表。

那恭喜你，你距离被这个时代抛弃，越来越近了！

“借”到底是借出还是借入？那“贷”呢？

“张三某年某月某日借李四1万元，......”

时不时会有这类私人借贷纠纷闹上法庭，却因借条文字内容表述存在歧义而导致债权人无法维护自身权益，甚至被倒打一耙。

张三到底是借出方还是借入方？似乎都行。如果当时是现金借贷，则债务人耍起赖来不认账也着实令人无奈。

今天谈谈“借”和“贷”，尝试理顺一下里面的逻辑细节。

01借与贷的字义如图，在网上搜索“借”的字义，可知借本身就包含了借入或借出两种完全相反的意思，这也是一些借条存在歧义并引发纠纷的根源。

那“贷”字呢？搜索“贷”的字义，可知贷也同样包含了借入或借出的意思。

所以某种程度上借与贷都是中性词，延伸开去借款和贷款也应为中性词。

A君向B君借款1万元：可以是A君借出1万元，也可以是A君借入1万元。

A君向B君贷款1万元：可以是A君贷出1万元，也可以是A君贷入1万元。

既然贷款是中性的，那为什么涉及银行的贷款，我们却总默认银行是贷出方呢？

如，“A君向银行贷款100万元”和“银行向A君贷款100万元”两个句子的主体和对象位置相反，但表达的却是同一意思：银行贷出100万元给A君。

这可能是因为我们约定俗成了银行与个人之间的借贷关系只有银行借钱给个人，而没有个人借钱给银行的说法。

实则个人借钱给银行的情况是普遍存在的，但银行把它们叫做“纳储”，不叫借贷，甚至账户存款金额太少时，银行还会收取管理费，可见银行并不把纳储作为纯粹的借贷行为，借入这个方向被“纳储”堵死后，涉及银行与个人之间的借贷关系，自然只剩银行贷出这唯一方向了。

所以A君向B君贷款5万元，可能会有歧义，但A君向银行贷款5万元，就毫无异议。

正因为银行已经明确方向，所以“向”对它而言没有歧义，而民间借贷特别是个人和个人之间的借贷，就不能只凭“向”字了。

02借款和贷款无方向性，但借款人和贷款人有借款既可以是借入也可以借出，贷款亦然，但我们经济活动中经常发生借贷关系，述之于文字形式——合同时，借款人应该是一个规范的定向的词语，而不能再是中性的了，不然这份借贷合同里的借款人代表借入方，那份合同的借款人又代表借出方，岂不是乱了套？

秩序是经济社会健康持续发展的其中一个非常关键的因素，而秩序源自共识，所以社会达成了共识：把借款人规范固定为借入方，贷款人规范固定为借出方。

那为什么一开始不把借款人固定为借出方，而贷款人规定为借入方呢？

定义权和话语权的力量确实磅礴，但往往也要遵循一定的底层逻辑才能被广为接受和认可。

所以目前达成社会共识的借款人、贷款人含义应该有一定依据，如：

前面说到“借”“贷”两字词义相同，都有借入或借出的意思，但相对于“借”，“贷”至少多了一层含义——利息。

借款不一定代表要收利息，因为借本身对应的是还，而不是一门生意，如A君把摩托车借给B君用一趟，一般不收钱，如果收钱，便是一门生意，叫租车了。

而贷款已经默认要收取利息，默认是一门生意，这门生意的受益方是贷出方，一般受益者往往是行为的主动发起者，所以贷款这个行为抛开其他干扰因素，倾向于自带借出属性，于是贷款人被固定为借出方。

既然贷款倾向于“出”的属性，那么借款便自然填补“入”的空白，再加上如果不收取利息的话，借款的受益者反而是借入方，所以借入方往往是行为的主动发起者，于是借款人被固定为借入方。

借款人也叫借款方，但为了和会计记账中的借方区分开来，一些借贷合同以借款人和贷款人的方式表述，这里的“人”既可以是法人也可以是自然人，含义也就等同于“方”了。

03注意与会计借贷记账法的借方和贷方区分开来会计借贷记账法中的借方或者贷方只代表方向——增加或减少，而且会在不同类目代表相反的方向。

2

贷方

贷方指的是对于负债、收入类账户以及所有者权益(比如应付款，主营业务收入，实际收入资本，以及本年利润和长短期借款等)，“贷”就是加

对于资产类、费用类账户(比如现金，银行存款，固定资产，材料管理费用，应收款以及主营业务成本等)，“贷”就是减。

为什么搞这么复杂呢？过程的复杂往往是为了结果的不复杂。

这种记账方式有利于借贷平衡，方便会计业务的运作和检验，因为会计借贷记账法的定式就是“有借必有贷，借贷必相等”。

这里的“借”“贷”只代表增、减，跟借款、贷款没有半毛钱关系。

04总结1.产生私人借贷关系时，特别是手写借条时，要注意加入指向性字眼，明晰明确借贷双方关系。

加入“出”“给”“入”“从”等字眼，不要只用中性的“向”，如：

A君向B君借出1万元。√

A君借款1万元给B君。√

A君向B君借入1万元。√

A君从B君处借款1万元。√

A君向B君借款1万元。×

A君借B君1万元×

2.借款和借款人的显著区别。借款人可以代表方向，借款不一定行。

贷款和贷款人同理。

3.借方和借款人的区别，前者是会计术语，只纯粹代表增加或减少，不存在借贷关系；后者代表了借入方向的借贷关系。

贷方和贷款人同理。

本文只是提供一个思考的角度，如果觉得有帮助的话，请关注、点赞和分享吧！

「北京买房攻略」必须要知道的知识点2——贷款篇

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上一篇文章说到北京购房资质，大家现在应该都搞懂了吧，今天来安利一下北京买房，一些基础的贷款知识点。

【北京买房攻略】我会持续更新3篇文章，分别是关于

1：北京买房资格

2：贷款的

3：税费的

首先贷款分商业贷款、公积金贷款，那些贷款含义的废话就不多说了。针对贷款这方面的知识，很多人的问题都是以下这几个：

(1)贷款资格(2)贷款金额。也就是,能贷多少钱?(3)贷款期限。也就是,能贷多长时间?(4)贷款利率。(5)还款方式和每月还款额。

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一、商业贷款1、首套住房、二套住房如何认定

认定住房是首套或二套,有两个部门:一是,银行二是,不动产登记机构。两个部门的认定标准,有时一致,有时不一致。

在贷款环节,按照下列标准认定:

(1)首套房,是指借款人在全国范围内,没有通过贷款购买过住房,也就是无贷款记录同时还需满足在北京市目前没有住房。

(2)区分首套与二套,是以家庭为单位。在北京市无住房,不仅仅指借款人本人无住房,还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房,都认定为家庭拥有的房屋套数。

(3)住房贷款记录的范围是指全国,而不是仅仅包括北京市不仅包括住房商业贷款记录,还包括住房公积金贷款记录曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款,不论是否结清,都算贷款记录。

(4)贷款购买的房屋是商业或办公用房,不计算贷款记录以住房为担保物,完成的抵押消费贷或者抵押经营贷,不计算贷款记录。

(5)只统计北京市内的住房,不统计北京市之外的任何房屋住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房,不包括商业用房、办公用房。

(6)2017年3月24日之后,借款人离婚不满一年的,申请贷款时,无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。

(7)购房人本人无固定收入,由其父母担保还款(父母须为在职人员),直接认定为二套贷款。关于首套与二套认定办法,可以总结如下(表内均为34):

商业贷款首套、二套认定表格北京买房群加ii2020

举个例子

【例】客户王强,2018年5月28日离异,名下有一套贷款未还清的商铺。现在想购买海淀区一套普通住宅,在申请个人住房商业贷款时,请说明最低首付成数。

【解】1.从2017年3月24日之后,借款人离异不满一年的,认定为二套。2.贷款购买的房屋是商业或办公用房,不计算贷款记录

因此,在办理住房商业贷款时,该住宅可视为二套,最低首付成数6成。

2、贷款金额如何确定

影响贷款金额的因素有:(1)网签价格(2)评估价格(3)贷款成数。贷款金额的公式为:贷款金额=较小值(网签价格,评估价格)×贷款成数。

其中,网签价格,是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格,是指估价报告标明的价格。

3、收入证明有什么要求，收入证明不够怎么办？

商业贷款收入需要达到总负债(含抵押类贷款、信用类贷款)月还款的2倍及以上

假如贷款人的收入不够，那么你可以：

(1)可开具兼职收入证明(2)男女朋友共同借款(3)父母作为担保人(4)可将所有奖金、补助、住房公积金,全部计算收入(5)接力贷,借款人为所购房屋的所有权人,父母或子女作为共同借款人。

二、公积金贷款（这里主要说的是市属公积金）1、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件

(1)公积金账户开户6个月以上,并且近期连续6个月(从申请日开始,向前推算6个月)足额缴存(2)目前账户是缴存状态,未停止(3)申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。

2、首套二套住房如何认定

(1)首套房,是指借款人在全国范围内,没有通过贷款购买过住房,也就是无贷款记录,包括商业贷款记录和住房公积金贷款记录同时还需满足在北京市目前没有住房。

(2)2017年3月24日之后,借款人离婚不满一年的,申请公积金贷款时,无论是否有贷款记录或有无住房,均认定为二套。

(3)出现下列情形,公积金中心拒贷:

①在北京拥有2套及以上住房②在全国有两次及以上贷款记录③北京拥有一套住房且全国拥有一次非同一套住房的贷款记录。

关于首套与二套认定办法,可以总结为34,具体如下:

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3、那么你能贷多少钱呢？

贷款额度的影响因素有下列4个,这4者的计算结果,取最低值,确定最终的贷款金额:

(1)当地政策规定。首套房贷款额度最高120万,二套住房最高贷款额度降至60万。

借款人家庭户籍均在东城区或西城区的,购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万,至140万元。

借款人家庭户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万,至130万元。

(2)缴存年限。公积金每缴存一年可贷10万元,只有缴存年限超过11年,才能贷120万元。

缴存年限不够1整年的,按1整年计算。例如缴存期限是13个月,可贷20万元。

借款申请人为已婚的,核算贷款额度不会相加得出,而是以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

(3)在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

(4)缴存额度。单身:(个人缴存额÷缴存比例-1540)×0.6÷对应年限月最低还款额

已婚:(夫妻双方缴存额÷缴存比例-3080)×0.6÷对应年限月最低还款额

(5)贷款成数。购买首套普通住房:贷款6.5成购买首套非普通住房:贷款6成购买二套普通住房:贷款4成购买二套非普通住房:贷款2成。

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无论是商业贷款，还是公积金贷款，都涉及一个普通非普通宅的问题，本来你以为的2套是6成，结果中介告诉你那是非普通住宅需要8成，那你就很懵了。

那么普通住房与非普通住房如何认定的？

普通住宅,必须同时具备下列3个条件:

(1)容积率:1.0以上(含),以估价报告认定为准。(2)建筑面积:140²以内(含),以不动产权证书标注为准。(3)环线指导价:总价或者单价满足其一即可。

注:1.以五环内的单价总价为基准,五环到六环是五环内价格的80%,六环以外是五环内价格的60%

2.已购公房一般视为普通住宅,但个别银行在商业贷款中会根据上述标准认定普通或非普通住宅。

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下一篇再来说为什么要买满五唯一的房子！