5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。

因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策，其中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。

交行提前还贷补偿金新政为何一日游？

个人提前偿还向银行所借的贷款，还需要支付一定数量的违约金或补偿金？2022年8月1日，交通银行一则收费调整公告将沉寂许久的提前还贷违约金政策再度变成公众热议话题。由于引发公众广泛关注和热烈讨论，交通银行于8月2日从官网撤下相关公告，并于3日通过交行客服对相关公告进行解释，表示并不是要从严收取提前还款补偿金或取消减免政策，对现行及后续执行环节、对客户均无实质影响。

南方周末新金融研究中心研究员2日和3日连续对主要商业银行提前还贷违约金（补偿金）相关政策进行梳理发现，绝大多数商业银行对于持续还款超过1年的借款人申请提前还贷，可以免收违约金（补偿金）。

中央财经大学金融学院教授、中国银行业研究中心主任郭田勇就此事对南方周末新金融研究中心研究员表示,如果银行与客户在贷款协议中对提前还贷相关事项有所约定，应该按照协议约定的条款执行；如没有约定，银行作为主动方，单方面提出或调整提前还贷收费政策，则涉嫌霸王条款，侵犯了客户的利益。他认为，个别银行通过价格手段“留住”优质客户的做法不妥，大部分商业银行也不会跟进；面对错综复杂的内外部环境，各商业银行应该进一步加大创新能力、营销能力建设，提高运营管理水平，用更优质的服务来留住优质客户。

交行提前还贷新政“一日游”2022年8月1日，交通银行在官网发布了《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，其中强调，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交通银行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。调整后，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

交通银行在上述公告中表示，调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。

（网页截图/图）

此次调整前，按照交通银行的收费标准，出现以下情形需要收取提前还款补偿金：

1.对于部分提前还款，每年可免收第一次提前还款的补偿金，从第二次开始，收取当次提前还款本金金额的1%作为补偿金。

2.对于全部提前还款，如贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款，或者贷款期限5年以上，3年内全部提前还款，需要收取当次提前还款本金金额的1%作为补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。

南方周末新金融研究中心研究员对比调整前后的政策表述发现，交行对提前还款的补偿金收费费率并无修改，但在适用前提方面，新规强调了以贷款合同中约定为准，以及在合同约定基础上，授予各地分行补偿金优惠减免的权限。至于原规定中收取提前还款补偿金的情形是否仍然有效，是否涉及单方面更改合同约定，提前还贷是否对银行正常业务开展带来影响等问题，交行暂未对南方周末新金融研究中心研究员给予回应。

8月2日下午，交行突然将上述公告信息从官网撤下。

（网页截图/图）

8月3日上午，该行通过其官方客服对外表示，本次公告是为了进一步规范收取提前还款补偿金行为，赋权分行按照总行统一规定和标准，结合各地实际情况灵活掌握，以更好地满足客户需求，发布调整公告并不是要从严收取提前还款补偿金或取消减免政策，该公告调整内容对现行及后续执行环节、对客户均无实质影响。交行客服还表示，为了避免进一步造成公众误解，已撤下相关公告内容，后续将会持续做好相关政策解释工作。

（手机截图/图）

理财下行楼市下行，提前还贷卷土重来提前还贷其实是老生常谈的话题。某股份制银行广州分行个人贷款业务负责人向南方周末新金融研究中心研究员表示，早在2015年，为稳定经济增长，进一步降低社会融资成本，央行当年连续5次下调存贷款基准利率，2016年初个人贷款特别是住房按揭贷款的基准利率从一年前的6.15%猛降至4.9%，相当于打了8折；与此同时，2015年对于个人首套住房贷款利率最低85折的优惠政策，更令2016年及此后享受该项政策的贷款申请人实际的贷款成本，相较于1年前下降超过30%。约从2016年下半年开始到2017年，银行收到的提前还贷申请明显增加，主要都是2012-2015年之间的贷款客户。该负责人表示，各家银行当时普遍对提前还贷违约金或者补偿金采取了比较宽松的政策，只要客户申请，基本都能部分或全部免除，这一做法也一直延续至今。

（银河证券研究所/图）

如今提前还贷卷土重来，但原因不同于上次。上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人表示，相关业务申请量确实有所增加。背后可能有两方面的因素：一是楼市调控告一段落，住房贷款实际利率持续下行，目前国内首套房实际利率最低已至4.25%，造成存量房贷成本相对走高，客户提前还贷置换的需求增加；二是理财市场收益率持续下滑，居民负债意愿下降，家庭去杠杆速度加快。

央行公布的二季度金融机构贷款投向以及地区社会融资规模增量数据亦足以说明问题。截至6月末，住户贷款余额73.29万亿，上半年增加2.18万亿，同比少增2.39万亿，其中住房贷款少增1.94万亿，经营性/消费性贷款分别少增2641/5322亿。二季度末，个人住房贷款余额较一季度末仅增长200亿，同比少增8900亿，环比增量则创2017年第一季度以来最低。

中信证券最新研究报告也认为，不少购房者受理财收益率低、储蓄增加、多地下调房贷利率等因素的影响，选择提前偿还贷款，是二季度个人住房贷款增速大幅下滑的重要原因。

（中信证券研究部/图）

影响银行考核指标，对银行高收入容忍度降低一则看似平常的银行公告，一放一撤的剧情背后，为何会引来公众如此广泛的关注与热议？

华北某中型券商研究所银行业研究员对南方周末新金融研究中心研究员表示，居民消费意愿下行，居民的储蓄短期快速增长，偿还房贷的意愿和能力水涨船高。

中央财经大学金融学院教授、中国银行业研究中心主任郭田勇也对南方周末新金融研究中心研究员称，目前商业银行的优质资产来源减少，收益下降，而个人按揭贷款是商业银行传统优质资产，收益相对较高。“当前环境下，一旦出现大规模提前还贷的话，商业银行管理层肯定不乐意见到，因为短时间很难找到可以替代的优质资产，当年的考核指标肯定受到影响。”

上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人同样对南方周末新金融研究中心研究员表示，“如果出现大规模的提前还贷，商业银行本身的经营计划会被打乱，资金运营效率下降，成本提高，会影响当年的利润水平。”

“每个人都有权按照自己的投资理财需求，通过各种手段来自由灵活调整资金配置方案，其中自然也包括提前还贷这种手段。”郭田勇表示，“人们向银行贷款时都要签署相关协议，其中应该包括提前还款的相关条款来约定双方的权利和责任。”他解释，如果相关协议中明确对提前还贷相关事项有所约定，双方应该按照协议约定的条款执行；如没有约定，银行作为主动一方，不宜单方面提出或调整提前还贷收费政策，因为没有征得借款人的同意，属于霸王条款，侵犯了借款人的利益。

上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人则表示，银行在实际业务中对于提前还贷通常留有比较大的政策余地，交由各分支行自主决策。“实际上从交行此次公告的内容看并无新意，都是银行业内部的通行做法，也明确把豁免的决策权下放给各地分行。”该负责人认为，交行此次公告如此受到关注，也可能与经济增速下滑背景下，社会公众对银行业高收入、高利润、强势地位的容忍度越来越低有关。

8月3日公布的《财富》世界500强榜单凸显出银行业在中国的强势地位。榜单显示，包括交通银行在内的10家国内主要商业银行继续登榜。这10家银行收入占上榜136家中国大陆（含香港，下同）企业的10.2%，但利润占比高达41.7%。其中工商银行、建设银行、农业银行继续位列世界500强利润榜前十。

（李鹤鸣/图）

“银行业这种高利润状况不可持续。”郭田勇认为，受疫情冲击和各方面不利因素影响，银行的优质客户资源正在变少，加之监管层大力推动市场利率的持续下行，银行业面临的经营压力会越来越大。“银行业在全部行业中的获利能力，未来将呈下降趋势。”

绝大多数银行按兵不动银行应致力于自身挖潜同样面临提前还贷潮，其它银行如何应对呢？南方周末新金融研究中心研究员对主要商业银行提前还贷违约金（补偿金）相关政策进行梳理发现，绝大多数商业银行对于持续还款超过1年的借款人申请提前还贷，可以免收违约金（补偿金）；即便持续还款时间不足1年的申请人，也依然可以向银行申请减免违约金，银行会视客户综合贡献等具体情况酌情处理。这意味着商业银行目前依然延续着过往的政策。

（李鹤鸣/图）

“如果提前还贷的客户提出申请，绝大部分我们还是会减免违约金的。”上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人表示，“客户提前还贷带来的影响只是一方面，我们更看重客户对银行的综合贡献度，比如存款、投资理财、信用卡、工资结算等，不可能因为一点违约金去得罪客户。”他还表示，虽然今年提前还贷的申请量增加较多，但没有超过承受范围，该行依靠强化成本管控、加大客户营销等措施，完全可以内部消化掉。

针对此次由交行提前还贷补偿金收费政策调整引发的种种声音，有银行业人士认为，商业银行出于自身盈利和业绩考虑，采用价格工具来调节某项业务的市场行为，本身可以理解，只是出台的时点不合适。而在郭田勇看来，通过调整补偿金政策来遏制提前还款的行为，无论是出发点还是具体操作，都存在明显问题。“对存量贷款客户，相关协议条款才具有约束力；对新增贷款客户，银行在签订贷款协议时都应告知客户提前还贷的相关约定，客户自然会货比三家，没有必要专门再出一则公告。”

对于银行业未来发展出路，郭田勇建议，一方面希望国家宏观政策发力，尽快使经济运行回到平稳增长的轨道上来，扩大银行业优质客户群体；另一方面希望银行业从自身挖潜力，通过加大创新能力、营销能力建设，提高运营管理水平，通过更好的服务来争取优质客户。

南方周末新金融研究中心特约研究员李鹤鸣

扬州个人信用贷款利率

扬州个人信用贷款利率：

1、贷款金额在10万元（含）以内，按人民银行同期同档次基准利率的0.9倍执行；

2、贷款金额在10万元以上、50万元以下且不超过100万元的，按人民银行同期同档次基准利率的0.8倍执行；

3、贷款金额在50万元以上、100万元以下的，按人民银行同期同档次基准利率的0.7倍执行。

注：以上为部分银行的最新政策规定。

扬州个人信用贷款利率调整情况：

自2016年8月20日起，扬州市各商业银行对个人住房商业性个人住房按揭贷款实行差别化定价管理。其中对首套房的商业性个人住房按揭贷款最低首付比例由30%调整为20%，二套商业性个人住房按揭贷款最低首付比例仍维持30%。同时将首套房贷认定标准由34调整为34，二套房认定标准仍维持34。

调整后具体如下：

一、关于调整房贷认定标准：

首套购房家庭是指购买自住普通商品住宅的首付款资金来源为自有资金或组合形式的公积金+商业性金融机构的组合信贷产品（包括但不限于纯住房公积金组合型或公积金+商转公的组合型）。

二套购房家庭是指购买非自住普通商品住宅的首付款资金来源除自有的以外全部或部分来自各类机构融资渠道的资金（如各类理财产品、信托计划等）。

三、关于调整首套房和二套房贷最低首付比例首套购房家庭的申请和二次申请均按照20%计算；

二次申请的界定是对于已结清借款并注销抵押登记手续的家庭而言再行申请的视为第二次申请。