热点追踪丨太原新政：二手房交易个税按差额20%征收？税务部门回应：说法有误

近日，网传太原二手房从12月8日起执行新政：房产交易个人所得税不再按1%征收，根据上一手购房发票金额与本次合同价或评估价，按二者差额的20%征收。该消息在太原房产圈不胫而走，引发社会关注。

12月14日记者致电太原税务局服务热线，接线人员表示，这种说法有误，太原税收遵从国家标准，房屋交易个税征收一直有差额20%或现价1%两种方式，并不是新政，也不会强制要求采取差额20%来缴纳个税。

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差额20%征税方式存在已久

记者查阅发现，2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）正式下发，明确从8月1日起，各地税务局将在全国范围内依法统一征收二手房转让个人所得税。

依照什么法规呢？

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，财产转让所得适用比例税率为20%。

但在实施过程中，如果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理票据，个税须查账征收，为转让所得20%；若不能提供上述票据，则按二手房售卖全额的1%-2%征收。所以，实际情况是纳税人一般都会选择按照全额的1-2%缴纳个税。

可以看出，按照差额的20%计征二手房转让个人所得税这个政策早就有了，并不是新政。

太原税务局接线工作人员也对记者表示，太原对房屋交易的个税征收一直遵从国家标准，差额20%征收和按总价1%征收，两种征收方式一直都有。不过部分房屋不能提供完整有效证件、难以查到初始价格，一般按照总价1%的方式来征收个税。

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为何难以全面执行？

可以明确，二手房转让按照差额的20%计征个人所得税并非新鲜事，但为什么实际应用中难以完全严格执行。

业内人士表示，二手房市场是一个明显的卖方主导市场，虽然个税法律上应该由卖方承担，但在实际交易中，成本大都转嫁到了买方，为了节约购房成本，买方一般都选择更低价的个税缴纳方式。

其次，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）中提到，允许纳税人从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

这就导致二手房买卖的“差额”不方便估算，房屋的装修花费如何更精确的估算，尤其是房龄较长的二手房，装修价格应该如何折算？

此外，彼时各地税务等相关部门的信息系统建设尚未完善，依靠人工进行二手房差额核算会耗费大量人力资源。仅仅依靠税务部门来完成价值估算也很困难，需要多个部门协作。种种现实问题摆在面前，也就让差额20%个税计征方式难以全面落实。

03

换房可以退个税，限期优惠别忘了

根据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（1994）财税字第20号文件第二条第六项规定：个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

也就是大家熟知的“满五唯一”。

此外，还有限期退税优惠政策。

根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，2022年10月1日-2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

退税计算公式如下：

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）x现住房转让时缴纳的个人所得税。

该政策利好近期有换房需求的家庭，额外叠加现有房贷利率、财政补贴等政策，有利于降低换房成本。

封面新闻记者黄益辉

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买二手房除了首付，购房者还要备好这6笔钱，最后一笔应该银行掏

如今房地产下行叠加融资收紧，开发商们都在生死线徘徊，企业破产楼盘烂尾的风险很高，为了避免钱房两失风险，很多购房者都把目光投向了二手房市场，但二手房交易套路多，如果不知道买二手房需要缴纳的税费，办理房产过户时将会手足无措。提醒购房者，买二手房除了首付，还要备好这6笔钱，转发给身边的亲戚朋友看看：

第一，契税

契税征税标准全国统一，如果是首套房，面积小于等于90平，按网签价的1%征税，面积90平以上，契税契税税率为1.5%；二套房，面积小于等于90平，税率为1%，面积90平以上，契税税率为2%，购房者可以根据自身情况计算需要缴纳的契税。举个例子，如果看中的房子建面80平方米，总价100万，购房者是首套房，则需要缴纳的契税费用=1000000×1%=10000元。

第二，个税

如果出售的房子房产证满5年且是房东的唯一住房，那么免征个人所得税。反之，只要不满足其中一个条件，则需要缴纳房价1%的个税。按规定，个人所得税应该由房东缴纳，但由于购房者在交易中处于弱势地位，如果由房东缴纳，房东也可以计入房价中抬高房价，所以最终这笔钱还是购房者自掏腰包了。

第三，增值税

大多数城市房产证满2年就可免征增值税，但是由于过去几年房地产交易的火爆和炒房客的过分猖獗，部分楼市交易火热的城市将免征年限延长到了5年，增值税是房屋总价的5.3%，100万的房子就要缴纳5.3万的增值税，增值税原本应该房东缴纳，如今也转嫁到了购房者身上，所以建议购房者在选房时，尽量选择免征增值税的二手房。

第四，中介费

中介收集房源、带客户看房、协助办理交易过户手续、帮买家砍价，提供这一系列服务是要收费的，大型中介机构的收费标准是房价的2%，大型中介机构房源多且可靠，有资金监管系统，各部门配合紧密，不会出现乱收费或者房源被查封的现象，即使房东捐款跑路，大中介机构也有赔付能力，可以降低买房的风险。

第五，交易手续费

房产交易过程中还会有其他的一些费用，权证印花税、权证办理费等等杂七杂八的费用，通常几百元到数千元不等。

第六，贷款评估费

二手房交易过程中，不是按照实际房价办理贷款。由于二手房存在折损，贷款银行会委托评估机构评估房产的价值，评估价×贷款比例计算出来的才是购房者的贷款额度。房产评估是银行为了防范风险的一项重要流程，按照“谁受益谁出钱”的原则，这笔钱应该是银行承担，但实际生活中，这笔成本却转嫁给了购房者，还有一些情况是中介重复收费，对于这项不合理收费，购房者要勇敢说“NO”。

太原二手房个税按差额20%缴纳，是在打压二手房提振新房市场？

眼看年底了，太原楼市却爆出了“大料”。

12月8日上午，最新爆炸消息：太原市二手房交易个税由房屋总价的1%，调整为差价的20%。

这也就意味着，太原二手房市场不好过了。买卖二手房将承担更多的费用。以一套成交价100万，原始价60万的二手房为例，旧的个税政策按1%缴纳1万元个税，新个税政策按差价40万的20%收取，缴纳8万元个税，新旧政策相比，将直接增加7万元的购房成本。或压低7万元的成交价格，个税占成交价比重，也由1%，提升至8%。

那么什么条件下不征收个税？

第一个条件是房产证满五年，并且是卖方家庭唯一一套房产，也就是大家都说的“满五为一”。

第二个条件是先把房卖了再买新的，就可以退税。从政策来看，从2022年10月1日起，卖方（产权人）于2022年10月1日后办理不动产转移缴税完成，并且在2023年12月31日前再次购买房屋，可申请退个人所得税。简单点说，就是把房子出售后的一年内，再买新房子或者二手房，就可以退税。

这俩条件加的，就很意思，都是需要你再买新房，再花点儿钱咱就退税。第一个“满五唯一”的条件，说直白点，你把自己手里唯一的房子卖了，那可不得用卖房得来的钱再买新的。

这个钱在太原市场流通可以，握在自己手里或者去外地流通，就得出个税。这种调整，也是在变着花儿的提振新房市场。

其实，不止太原，在今年9月，兰州也传出二手房个税调至20%的消息。

从整个房地产市场来看，市场仍处在冰点。

中指院数据来看，在新建住宅价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。前11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。

具体来看，今年前10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。

太原市场也不容乐观。

根据朗润智业的数据显示：2022年10月住宅市场供应面积9.34万㎡，环比下降54%，同比下降85%；成交面积30.55万㎡，环比上涨8%，同比下降46%。

需求断崖，销售惨淡，房企对土地的需要也就大幅降低，那么这就直接造成城市土地出让金的减少。

去年，全国300座城市土地出让金总额为5.62万亿元，同比下滑9%。其中太原，是下降最多的省份之一。据房天下数据中心统计，2021年太原（仅六城区）土地市场共成交110宗地块，较去年同比下降46.6%；成交面积为420.5947万平方米，较去年同比下降57.38%；成交金额为156.7751亿，较去年同比下降69.73%。整体成交数量、成交面积、成交金额均创新低。

今年，房企拿地依旧不佳。

从月份来看，朗润数据显示，2022上半年太原土地市场较为冷淡，1月供应5宗土地，成交3宗（按成交日起统计），2-5月均无土地出让及成交；6月土地成交面积及金额数值最高，供应10宗，成交7宗；第三季度7-9月土地成交宗数相对平稳，其中七月土地市场供应10宗，成交5宗，8月供应3宗，成交4宗，9月无供应，成交1宗商住用地，11月供应1宗，无成交。上半年多个月份挂“0”，下半年整体疲软。

从拿地房企来看，多是城投公司。据乐居统计，2022年太原共8家房企摘地，摘地前五分别为太原龙投、太原国投、保利发展、金地集团以及太原红金方。

从数据上来讲，去年太原在成交110宗地块的基础上，土地出让金已出现断崖式下跌，今年成交尚不如去年，土地出让金也估计好不到哪里去。

尤其在国家财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，明确严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口，此后，今年多数拿地企业为城投公司的太原市场，更加雪上加霜。

今年对新房的利好政策很多，从降低房贷利率到降低首付比例，都在全方位刺激房地产市场。但从成交层面来看，效果并没有很好。现在再通过提高二手房的交易个税来提振新房市场，这种靠打压一个来利好另一个的政策，有点操之过甚和操之过急。而且，卖方或许会通过假离婚等手段来逃避高额的个税，各种情况完全说不准。

现在的市场就是，除非你刚需可以考虑购房，其他情况下，暂且等一等吧。毕竟已经连续多年的跌幅，要在短时间内迅速回归到各地的顶峰时期，是不太现实的。

但从积极的角度看，政策对市场的多次提振，以及在疫情处在完全放开的过渡阶段下，不少业内人士表示房地产市场或在明年会有稳定性回暖，比如中指研究院在前不久做出了“2023年全国房地产市场销售将量价趋稳”的预测。虽保守，但却是一个好现象。