贷款利率6%，买房还能抗通胀吗？

买房真的可以抗通胀吗？

假如房价每年涨6%，买房贷款的利率同样是6%，两者的利息一样，买房时除了要首付一大笔资金以外，买房后一旦急需要钱，又不能马上变现。

房价涨幅和贷款利率同等，是不是买房还不如把钱存银行，哪怕银行只有2%利息，那也是纯赚的。

如果你看完上面这一笔账之后，觉得这个算法确实是这么一回事，那么你就大错特错了。

房贷利息从6.0%到3.0%我们假定你要买一套300万的房子，按三成，首付100万，贷款200万。

如果利率是6%，那么每年的利息应该是1.2万，折算到每个月，利息是1万元。

这种算法是以你贷款200万，一次性还款算下的利息。但是，实际上我们通过买房贷款，每个月所还的利息并没有1万块。（可见下图）

贷款200万，贷30年的总利息是2316763.78元，把这个总利息除去30年，每年的利息其实只有77225元，分摊到每个月的利息，只有6435元。

以咱们平均分摊下来的利息来算，你买房贷款的200万，其实真正的利率不是6%，而是只有3%多一点。

也就是说，只要房价涨了3%左右，就可以覆盖你贷款买房的成本。

基准的差异如果房贷的利率和房价的涨幅都是6%，表面上看这两个比例是对等的，但是实际上他们的基数是完全不同的，

贷款利率6%是以所贷金额来计算的

买300万的房子，贷款200万，利率6%是按照贷款200万来算的。

房子涨价的6%是以买房总价来计算的

买一套300万的房子，房价上涨6%是按房子的总价300万来计算的。

一个是以200万为基数，一个是以300万为基数，最终的结果：上面咱们讲到的房价要涨3%，才可以覆盖房贷6%的利息，实际上只要涨价2%，就可以完全覆盖掉贷款利率。

单利与复利的差异贷款6%是固定基数线性增长，涨价6%是浮动基数复利增长

1.贷款6%是以固定不变的贷款金额为基数

买300万的房子，贷款200万，不论你今后本金还了多少、贷款利息还了多少，你往后30年，每月还款的利息都是围绕这个固定基数200万来还的。

2.房价涨幅6%是以你房子总价变动后的浮动基数复利计算的

6%房贷的利率是以贷款金额为基数，以单利方式计算的；但是房价的涨幅却是以房子总价为基数，以复利的方式计算，也就是说房价每一年6%涨幅的基数都是不一样的。

第一年是以房子总价为基数

第二年及以后，每年都是以房子总价加上过去一年的涨幅为基数

举个例子，你购买一套300万的房子，首付100万，贷款200万，房价涨幅6%。

第一年是以房子总价300万为基数，涨价18万。

第二年是以购房总价加上过去一年涨价所得共318万为基数

第三年是以336万为基数……

在原来基础上不断增加，以此类推。

一个是固定基数单利还款，一个是每年不断增加的浮动基数复利递增，这两者的差异可想而知。

也就是说，把复利算进去，其实房子不需要涨价2%，只要涨1%，就可以覆盖买房时的贷款成本。

换句话说，拿固定基数单利增长的贷款和每年浮动基数复利增长的房价来衡量，贷款在房价面前基本上是没有成本的，而每年多出来的涨幅，不仅可以保护积蓄，还可以抵御通胀。

要知道，随着时间的推移，复利增长的速度会远远超过单利增长的速度，时间越长，复利比单利的优势就会更大。

这就是为什么专家总说：贷款买房可以抗通胀，贷款越久抗通胀的能力就越强。

明白了，贷款买房的好处，那是不是现在就可以随意地去买房呢？建议大家好好看一看我上一篇文章：

【未来几年，这些人还会买房！他们应该如何买房？-今日头条】高标签]【作者简介】：

万子婳，学者，一位热爱读书、经济、金融、历史的80后

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重磅！高息放贷被判无效，法官：按年利率6%支付资金占用费用

正式进入今天的主题之前我们先来一段法律常识的普及，小编偷偷地告诉你们，重磅内容在后面呈现，记得看到最后哦~~

一、什么是高利贷？

《中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知》第二条规定：严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中，出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资金，禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的４倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。

二、高利贷现行利率标准？

根据中国人民银行货币政策司（）公布的数据

三、利息如何计算？

利息=借款金额*利率*期限，比如借款金额10万元，月利率5分，借款期限1个月，利息则=100000*5%*1=5000元。年利率及日利率标准的换算大家可以自行学习。

图片来源于今日头条免费正版图片

近几年，随着民间借贷的大量活跃，法院审理案件时发现很多民间借贷纠纷案件原告都是同一个人，其向法院提供的证据材料并不不当，从权利外观上来看看不到任何高利贷痕迹，按照以往的司法实践，法官审案往往就“公事公办”，不利于借款人的利益保护。

而如今，在大环境的驱动下，法院加大了对疑似职业放贷人或其实际控制的关联方起诉的民间借贷案件的审查力度，很多高利贷发放者被归入了“职业放贷人”名录。

插播职业放贷人认定标准：

浙江省高级人民法院浙江省人民检察院浙江省公安厅浙江省司法厅国家税务总局浙江省税务局浙江省地方金融监督管理局《关于依法严厉打击与民间借贷相关的刑事犯罪强化民间借贷协同治理的会议纪要》规定：纳入“职业放贷人名录”，一般应当符合以下条件：

1.以连续三年收结案数为标准，同一或关联原告在同一基层法院民事诉讼中涉及20件以上民间借贷案件（含诉前调解，以下各项同），或者在同一中级法院及辖区各基层法院民事诉讼中涉及30件以上民间借贷案件的；

2.在同一年度内，同一或关联原告在同一基层法院民事诉讼中涉及10件以上民间借贷案件，或者在同一中级法院及辖区各基层法院民事诉讼中涉及15件以上民间借贷案件的；

3.在同一年度内，同一或关联原告在同一中级法院及辖区各基层法院涉及民间借贷案件5件以上且累计金额达100万元以上，或者涉及民间借贷案件3件以上且累计金额达1000万元以上的；

4.符合下列条件两项以上，案件数达到第1、2项规定一半以上的，也可认定为职业放贷人：

（1）借条为统一格式的；

（2）被告抗辩原告并非实际出借人或者原告要求将本金、利息支付给第三人的；

（3）借款本金诉称以现金方式交付又无其他证据佐证的；

（4）交付本金时预扣借款利息或者被告实际支付的利息明显高于约定的利息的；

（5）原告本人无正当理由拒不到庭应诉或到庭应诉时对案件事实进行虚假陈述的。

自职业放贷人名录公布之日起连续三个年度内，该名录上人员涉及民间借贷纠纷的案件量少于前款第1、2、4项认定职业放贷人标准案件量二分之一的，可以将其从职业放贷人名录上撤出。

一旦确定原告或其实际控制的关联方是职业放贷人，因其从事放贷业务无金融监管部门的批准，该种行为在实质上扰乱我国金融市场和金融秩序，违反了银行业监督管理法和商业银行法等法律的有关规定，损害了社会公共利益，故而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、五项规定，认定相应的借贷合同认定无效。借款人应返还借款本金，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率给付资金占用使用费用。

附案例：（2019）豫1025民初1997号柳*彦、仝*停等与黄*强民间借贷纠纷

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河南省襄城县人民法院

民事判决书

（2019）豫1025民初1997号

原告：柳*彦，男，汉族，1965年8月23日生，住襄城县。

原告：仝*停，男，汉族，1961年6月8日生，住襄城县。

被告：黄*强，男，汉族，1987年10月3日生，住襄城县。

原告柳*彦、仝*停诉被告黄*强民间借贷纠纷一案，2019年6月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告柳*彦、仝*停，被告黄*强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原被告诉辩争议原告柳*彦、仝*停的诉讼请求：1、依法判令被告黄*强偿还原告借款本金2700000元及利息（自2015年5月起按月息2分计算至2019年5月的利息2592000元，以后的利息按月息2分计算至实际还款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告黄*强的答辩意见：1、原告在同一基层法院起诉案件超过十起，累计金额上亿元，属于职业放贷人，所涉借款合同违反法律强制性规定，借贷关系违法，不应当予以保护。2、本案两笔借款约定的利息过高，违反法律规定，超出部分应当折抵本金。3、对于大额借款，应当对借款来源、转账凭证等予以严格审查，被告认为二原告根本不具有资金合法来源，涉嫌非法吸收公众存款罪，恳请法院予以审查移送有关部门，并依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明的事实被告黄*强与他人合伙在襄城县东环路开办一家农业公司。2014年1月10日，被告黄*强以建高温大棚需要资金为由向二原告借款40万元，双方口头约定月息4分。同日，扣除一个月的利息16000元，原告仝*停通过其在农村信用社的账户给被告黄*强转账支付借款384000元。2014年7月11日，被告黄*强向二原告借款230万元，双方约定月息4分。同日，扣除一个月的利息92000元，原告仝*停通过其在农村信用社的账户给被告黄*强转账支付203万元，并交付被告现金178000元，共计支付被告借款2208000元。被告黄*强给二原告出具以上两笔借款的借据、借款条各一份及收据一份，借据载明：“今借到柳*彦的人民币肆拾万元整（￥400000），月收益率4‰计算。借款期限自年月日至年月日。借款人：黄*强（签字按指印）157××××00002014年1月10日”。借款条载明：“今借到柳*彦人民币贰佰叁拾万元整（￥2300000.00），月收益率4%计算。借款期限自2014年7月11日至年月日止。借款人保证按期支付借款本金利息。如到期不能偿还，愿意以家庭财产承担还款责任。注：到期未还本金者加收3%滞纳金。借款人夫妻（签名）：黄*强（签名按指印）借款人联系电话：157××******。2014年7月11日”。收据载明：“今收到柳*彦人民币现金贰佰柒拾万元整（￥2700000.00）收到人：黄*强2014年7月11日证明2014年1月10号单笔肆拾万元正2014年7月11日单笔贰佰叁拾万元正两笔合计共贰佰柒拾万元正”。原告柳*彦分别在两份借据下方备注“此笔款有仝*停、柳*彦各占50%。柳*彦（写）”。借款后，除二原告在支付本案两笔借款时预扣的利息外，被告黄*强按月息4分向二原告支付两笔借款的利息共计1176000元，之后未再支付利息。二原告向被告黄*强追要借款无果，于2019年6月14日以黄*强、李鸳鸯为被告诉至本院，请求依法判令被告黄*强、李鸳鸯偿还原告借款本金2700000元及利息2592000元。诉讼中，二原告于2019年7月3日向本院申请撤回对李鸳鸯的起诉，本院经审查，原告的申请不违反法律规定，依法予以准许。庭审中，二原告将诉讼请求变更为：请求被告黄*强偿还原告借款本金2700000元及利息（自2015年5月起按月息2分计算至2019年5月的利息2592000元，以后的利息按月息2分计算至实际还款之日止）。

另查明,本案借款金额为40万元的借据上显示的“月收益率4‰计算”，原被告均认可系笔误，实际应为“月收益率4%计算”。

再查明，2015年-2019年期间，柳*彦、仝*停分别单独作为原告在本院起诉的民间借贷案件数各为7件，涉案标的额分别为1369.4万元、95.1万元。柳*彦、仝*停作为共同原告在本院起诉的民间借贷案件数为9件（包括本案），涉案标的额为2890.2万元。以上借款月利率从月息2%至5%不等。

本院判决理由和结果本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案的争议焦点为：（一）如何认定案涉民间借贷行为的效力；（二）本案借款本金的数额如何认定；（三）被告黄*强已支付的1176000元应如何处理。

（一）关于案涉民间借贷行为的效力问题。根据本案查明的事实，二原告单独或者共同作为债权人，分多次向多人出借资金，利率从月息2%至5%不等，涉案标的额达4000多万元。二原告的出借对象具有不特定性、出借行为具有反复性、经常性，出借资金数额大、利率高，符合职业放贷的法律特征。二原告的行为扰乱了国家正常的金融秩序，损害了社会公共利益，应认定其为从事非法金融业务活动的“职业放贷人”。《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”。该强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，二原告与被告之间的借贷行为违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》的强制性规定，双方之间的借贷行为应认定为无效。原告认为本案借贷行为应为有效的理由不能成立，不予支持。

（2）关于本案借款本金的数额认定问题。本案中，被告黄*强虽给二原告出具了借款金额分别为400000元、2300000元的借据、借款条，但原告在支付该两笔借款时，分别扣除了利息16000元、92000元，实际出借金额分别为384000元、2208000元，共计2592000元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”根据上述规定，本案第一笔借款的借款金额应按原告实际出借的384000元认定，第二笔借款的借款金额应按原告实际出借的2208000元认定。

（三）关于被告已经支付的1176000元应如何处理的问题。原、被告均认可本案两笔借款的利息均为月息4分，且被告已按月息4分向原告支付本案两笔借款的利息共计1176000元。因案涉民间借贷行为无效，原、被告之间关于利息的约定无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，案涉民间借贷行为虽然无效，但二原告实际向被告出借了资金，根据上述法律规定，本院酌定被告黄*强按年利率6%向二原告支付资金占用期间的利息。扣除借款期间被告应支付给二原告的的资金占用费，被告支付的其他款项应折抵借款本金。截止2015年5月16日，被告黄*强向二原告共计支付利息1176000元，其中第一笔借款支付利息256000元，第二笔借款利息支付920000元。1.第一笔借款：以借款本金384000元为基数，按年利率6%计算利息。截止2015年5月16日，被告黄*强应向二原告支付利息31104元。被告已支付利息256000元，扣除该31104元，下余224896元应折抵借款本金，被告下欠二原告第一笔借款的借款本金应为159104元。自2015年5月17日起，被告黄*强应以借款本金159104元为基数，按年利率6%向二原告支付利息。2015年5月17日-2019年5月31日，被告黄*强应支付二原告利息38556元。2019年6月1日以后的利息以借款本金159104元为基数，按年利率6%计算至实际还款之日；2.第二笔借款：以借款本金2208000元为基数，按年利率6%计算利息。截止2015年5月16日，被告黄*强应向二原告支付利息112240元。被告已支付利息920000元，扣除该112240元，下余807760元应折抵借款本金，被告下欠二原告第二笔借款的借款本金应为1400240元。自2015年5月17日起，被告黄*强应以借款本金1400240元为基数，按年利率6%向二原告支付利息。2015年5月17日-2019年5月31日，被告黄*强应支付二原告利息339325元。2019年6月1日以后的利息以借款本金1400240元为基数，按年利率6%计算至实际还款之日。综上，被告黄*强应偿还二原告本案两笔借款的本金共计1559344元。2015年5月17日-2019年5月31日期间，被告应向二原告支付本案两笔借款的利息共计377881元。2019年6月1日以后的利息，以借款本金1559344元为基数，按年利率6%计算至实际还款之日。原告请求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一款第五项，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

（2）被告黄*强于本判决生效之日起十日内偿还原告柳*彦、仝*停借款本金1559344元及利息（自2015年5月17日起按年利率6%计算至2019年5月31日的利息为377881元；2019年6月1日以后的利息，以借款本金1559344元为基数，按年利率6%计算至实际还款之日止）。

（2）驳回原告柳*彦、仝*停的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费48844元，减半收取24422元，由原告柳*彦、仝*停负担13304元，被告黄*强负担11118元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

逾期不上诉，则本判决书即发生法律效力。当事人必须自觉履行，否则本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定的期间内，向本院申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。

审判员丁慧丽

二〇一九年八月二十三日

书记员刘胜男

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利率4%瞧不上，利率6%的不敢存

11月20日，中国工商银行率先在广州、青岛、合肥、西安和成都5个城市发行了特定的养老储蓄产品。

根据之前监管的规定，中国农业银行、中国银行、中国建设银行随后也将陆续在上述城市开展特定养老储蓄试点工作。

养老储蓄产品和普通的存款产品有哪些区别呢？

首先是特定养老储蓄产品具有较长的储蓄周期，目前能看到按期限分，有4个储蓄品种。

分别为5年、10年、15年、20年四个期限，可以满足不同储户的存款需求。

另外是和目前的存款产品相比，存款利率较高。目前大行一年期存款利率是2%左右，而特定养老储蓄的存款产品利率最高可以达到4%。

年化利率在不同试点地区略有差异，广州、成都、西安三地为4.0%，青岛、合肥为3.5%；整存零取、零存整取在广州、成都、西安三地为2.25%，在青岛、合肥为2.05%。

第三是利率的不固定性。

之前去银行存钱，银行答应的利率，除了互联网存款按档利率外，是很少出现利率变动的。就算是互联网的按档存款，也是随着时间不同，利率是逐渐上升的。

但养老储蓄存款的利率虽然是4%，但只承诺第一个5年，后面的5年的利率要按未来利率水平来决定。利率有可能比4%高，也有可能比4%低。

5年后产品自动进入下个存款周期时，不过仅有本金进行转存，而利息是不进行转存的。

即使5年利息不变，养老储蓄存款以5年为一个计息周期，也比1年为一个计息周期的利息要少，何况利息还不滚存。

比如，第一年存入的1万元，如果以一年为一个计息周期，在存款利率为4%时，用复利计算出来的20年后的利息就是1.19万元左右。可如果以五年为一个计息周期，按复利计算的20年的利息就只有1.07万元左右。

所以，如果根据实际情况来存，按复利计算的本息肯定会少于31万元，同时又会比按单利计算的28.4万的本息多。

第四是养老储蓄存款也是可以提前支取的。

养老存款储蓄是可以提前进行支取的，不过最低的计息周期是5年，不满5年提前支取就要按活期利率进行计算了。

如果存的是10年期、15年期或20年期的产品，存满第一个5年计息周期提前支取，那么第一个周期的利率将调整为，产品开户日银行5年期同类型普通存款挂牌利率，而不足5年周期的部分则按当日活期挂牌利率计算。

特定养老储蓄存款，购买有哪些条件呢？

从试点的特定养老储蓄存款起存金额上看，门槛还是较低的。整存整取起存金额50元，零存整取起存金额5元，整存零取起存金额1000元。

每位客户最高存入限额为50万元，且需持开办地区签发的本人身份证、储蓄卡到银行网点进行存入。

从购买人群上说，办理存款客户年龄，首先要大于35岁。另外，要满足实际年龄+产品期限大于等于55(其中整存零取需年满55周岁才可存入)。

也就是说35岁的客户只能购买20年的特定养老储蓄存款产品，45岁的客户只能买10年期以上的特定养老储蓄存款产品，只有50岁以上的客户才能购买5年期特定养老储蓄产品。

这样看下来，特定养老储蓄的存款产品更适合有养老储备需求且风险偏好较低的群体，也适合临近退休的群体。

相比于其它养老产品，特定养老储蓄产品属于“存款”，养老理财以及基金、保险等产品属于“投资”。存款是受存款保险保护的，保本且保息，而投资是不保本的，因此特定养老储蓄更适合风险偏好较低的人群。

如何购买

从目前工行试点看，可以在工行的APP中进行购买。而中国农业银行、中国银行、中国建设银行目前虽然产品还没上，但目前也是开放存款预约了。

最后，说说斌哥对特定养老储蓄存款的看法。

4%存款收益听着不算低，但一下存20年期，斌哥没有这个勇气。

如果存不够周期，就按当时5年期挂牌利率结算收益，那么存这5年就等于失去存其它银行存款的机会。

斌哥宁愿选择一些中小银行，虽然安全性要比大行差，但多存几家，每家少存些金额也是不错的选择。

当然，像禹州这种现在推出6%存款产品的银行，斌哥也不会去存，毕竟弄不好损失的就是本金了。银行口碑一旦出现问题，就很难挽回了。