贷款买房后的更名问题？如何加？如何改？

贷款买房之后，如果处于还房贷的期间的话，房产证上是不能够加名字的。因为房产证要加名字属于“房屋所有权变更登记”，而变更登记的前提是房屋不能处于权利限制状态，但贷款买房的房屋是处于抵押状态的，自然就没办法在房产证上加名字。

如果贷款买房后想要给房产证加名字的话，必须先把贷款还清，并办理了房屋抵押解除手续，把房屋过户到自己名下了，拥有了房屋所有权，才能够在房产证上加名字。

有的人可能是婚前贷款买的方，婚后仍然处于还房贷期间，但又想要在房产证上加名字的话，可以用转为抵押贷款的方式来“曲线加名”。也就是找一家找按揭公司垫资赎契，借钱还清了贷款后，就可以办理加名手续，然后再在加名后将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。

更名问题

房产证上怎么加名字?1、提前准备资料：

不管是办理任何事情，提前备好相关资料才能避免办理的时候出现意外情况。在房产证上加名之前，需要准备的资料也有很多，如果不知道的朋友，也可以在网上了解一下，或者直接拨打当地房管部门的电话咨询一下。一般情况下都需要结婚证、身份证、房产证原件和复印件。原则上需要办证本人到场，不能委托他人办理。

2、前往办理手续：

双方准备好资料之后，就可以去房管局办理加名手续了，一般现在的办事大厅都是自助取号排队等候的。办理房产证加名时是要收取费用的，不过因为各地的政策不同，收取的费用也有差别。

3、领取新的产权证：

在办理完房产证加名手续之后，当事人只需等待通知，一般加名手续办理完10个工作日以后，不过具体情况具体分析，遇到节假日的话，一般都是要顺延的。在等到通知之后，当事人就可以去房管局大厅领取一份新的房产证，领取到的新的房产证上就是夫妻二人的名字了。

房产更名手续

房产证的更名它分为几个类型：有买卖得有赠与的，还有直接添加的。

像那个买卖房产证更名的流流程如下：

他需要提供的资料有房产证所有权的证书，买卖双方的身份证明，房屋出售方婚姻状况的证明，房屋的档案证明，还有那个其它一些资料。在那个这些资料没有问题的情况下，就到房管局申请那个表格填写，填写之后，房管局会要求一些必要的税和费，在交完这个税费之后，房管局会给一个回执单，然后那个申请人按照上面的意思去等待，最后可以领到那个新更名的房产证。

另外还有一个是夫妻之间的更名，有些地方它是可以直接申请更名的，但有些地方是不行，如果不行的，还是得按照赠与或者买卖合同的更名方式，对那个房屋继承的更名流程，他就需要先到那个户籍所在地的派出所办理那个户籍注销手续，也就是要出具死亡证明，然后拿着这些证明到那个公证处去做公证，公证完之后再到房管局去申请那个变更。

房产交易“直更名”的法律风险不可忽视

近日，一起因“直更名”引发的房产纠纷在常熟法院调解成功。但是，以“直更名”方式买房的风险问题却是值得重视的问题。在实际操作过程中，“直更名”风险较大，购房者理应谨慎选择。

【案例】

几年前，李某购买一套房产，但一直未交付，仅办理了网签。去年7月，李某将房产出售给王某，两人与中介公司签订协议，王某交付李某定金3万元。当年8月，李某向开发商申请退房。王某再次交付李某购房款11万元，交付开发商购房款34万元，开发商出具收据载明王某认购房屋。

此后，王某一直未能办理“直更名”手续，遂将李某、中介公司、开发商同时告上法庭，要求李某承担违约责任，开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出，必须先由李某还清按揭贷款，然后才能撤销原合同。后经调解，多方达成一致：解除中介协议，王某支付中介费用1000元；李某与开发商签订的购房合同继续履行；李某返还王某定金及购房款14万元；开发商返还王某购房款34万元；李某、王某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

【律师分析】

“直更名”一般是，针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房，购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，开发商注销原合同，与买受方重新签定合同，为买卖双方省下部分过户费。

“直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的同意，否则难以完成“直更名”手续。本案中王某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定，双方在买卖协议中的约定应为合法有效的，但“直更名”显然需要李某及房产公司的配合。

“直接改名字、免过户费”，近年来，房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证，甚至有些还未交房，想省过户费，需要从购房合同和还未办理的房产证上做文章。在网络搜索引擎上搜索“直更名”房源，马上会显示成千上万条相关条目。除却相关的新闻，大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。不少房产中介从业人员表示，直更名的房源目前卖得相当不错，不光卖得便宜，还可以省下不少费用，所以比较划算。用他们的话说，类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟，安全性可以放心。

北京栩锐律师事务所：虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，为购房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存在着很大的法律风险。

一方面，从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让。除此之外，“直更名”过户也是一种偷逃税费的行为，这同样是国家法律所不允许的。另一方面，通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。同时，“直更名”在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。

自商品房实行购房实名制后，已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的，就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同，仅限以下三种情形：一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等；二是家庭成员之间因客观原因需要更名的；三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。

根据我国合同法规定，“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。业内人士提醒，实际操作中，购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了，在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。

房产更名和房产过户的区别？区别：（一）更名：一手房

过户：二手房

区别：（二）更名：没有增值税及附加税费、土地增值税，个人所得税等。

过户：有产生税费，交易费用等

房产更名：

产权还是属于开发商的，原来的购房者没有产权只有协议或合同，暂未达到办证条件。若需更名需经过开发商同意办理，协议或合同撤销程序。

房产过户：

是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。

郑贷｜| 有房就能贷，房子有贷款能卖吗？

如今，铺天盖地的贷款广告，充斥了各大媒体，在大型商场或是人流量比较多的地方，总会看到一些售房或是贷款销售人员的影子，和介绍海报，借用一些比较吸引人的话术来获客，比如说房屋贷款，抵押贷。

今天逍遥大家介绍下是不是有房就能贷，房子有贷款能不能买卖？来！

一、是有房就能贷吗？

1、当一些家庭资金不足时，一般都会利用手中的一些房产进行抵押贷款，并不是说有房就可以贷。像列入文物保护的建筑物与重要纪念意义的建筑物一律不能抵押贷款。

2、在生活中总会遇到一些人在房屋上起到争执，因此房屋在归属权上有异议的房子与被法院查封和监管的房屋都是被限制的不能抵押贷款。

3、市面上的小产权房只能有使用权，并没有房产证所赋予的所有权，所以银行自然而然也就不会接受抵押贷款。

二、房子有贷款能卖吗

1、按原则上来说，房屋处于抵押贷款情况，一律都不能上市出售，但在实际操作中还可以通过一些方式来对有贷款的房屋进行出售。我们可以按照转按揭方式进行出售抵押房屋，并且还可以经贷款银行同意，要房屋购买者继续偿还出售人还没有到期的贷款。比较说像二手房市场上多少都会存在同行转按揭与跨行转按揭这两种情况，因为买方的一些资信，贷款意愿和月供实力等可以根据自身情况申请一些不同的贷款时间，贷款金额与还款方式。

2、房主可以先咨询贷款银行，可以申请提前将剩余的款先还，等到还清贷款以后，携带银行所提供的他项权利证和贷款还清证明等，再去当地房管局拿房屋他项权，之后就可以正常上市出售了。或者不想自己全程跑银行的话，可以花钱委托专业中介去办，一般二手房门店和银行中介机构都可以做。

3、还有一个就是房主可以和买家协商支付全款，这样可以通过在交易当中买方还有尾款，等待房主用前期支付的钱先还清贷款，之后再进行办理更名过户，但这种只要买方一次性付了全款的以后就不能再向银行贷款。

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