郑州楼市：一切美好，静等期待

3月份郑州商品住宅销售均价继续下降

3月份郑州商品住宅销售均价同比、环比均下降

据国家统计局数据显示，2022年3月份70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。

环比：一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城市环比持平或降幅收窄

3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

郑州市3月份新建商品住宅和二手住宅销售价格环比继续下降

据郑州市住房保障和房地产管理局数据，2022年3月份郑州全市新建商品住宅销售7777套，销售面积90.38万平方米，销售均价10684元/平方米，继续呈现环比下降。

2022年3月份郑州全市住宅二手房共成交4971套，成交面积51.47万平方米，成交均价10335元/平方米，环比下降明显。

同比：一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或转降，三线城市同比降幅扩大

3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%，涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。

郑州市3月份新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降明显

2022年3月份郑州全市新建商品住宅销售均价为10684元/㎡，比去年同期的12276元/平方米同比下降13%。

2022年3月份郑州全市住宅二手房成交均价10335元/平方米，比去年同期的10994元/平方米同比下降6%。

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郑州楼市第一季度成色不足

2022年第一季度房地产开发销售情况

+国内：

今年第一季度，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。

商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

截止到3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%。

+河南省：

今年第一季度，河南省房地产开发投资1393.32亿元，同比增长5.1%；其中，住宅投资1170.27亿元，增长6.8%。

商品房销售面积2269.08万平方米，同比增长2.2%，其中，住宅销售面积增长1.5%；商品房销售额1371.62亿元，下降6.7%，其中，住宅销售额下降8.5%。

截止到3月末，商品房待售面积2297.36万平方米，比2月末增加29.56万平方米。其中，住宅待售面积增加36.07万平方米。

+郑州市：

2022年第一季度郑州全市新建商品房销售24115套，同比下降22.4%；销售面积为288.03万㎡，同比下降15.14%。其中新建商品住宅销售19819套，同比下降25.8%；新建商品住宅销售面积为231万平方米，同比下降24.5%。

在2022年第一季度郑州各县市区新建商品房销售套数中，其中新郑市以累计3304套位居全市之首，其次是金水区、管城区、中原区、航空港区分居二至五名；上街区、新密市、巩义市成交量位居后三位。

2022年第一季度郑州全市二手住宅成交11754套，同比下降22.39%，成交面积为121.81万㎡，同比下降19.65%。

在2022年第一季度郑州各县市区二手房成交套数中，金水区以累计2727套位居全市之首，其次是中原区、二七区、管城区、郑东新区分居二至五名；航空港区、登封市、上街区成交量位居后三位。

通过上述两张图表对比发现：2022年第一季度郑州市金水区二手房成交量高于新建商品房销售量，成交量出现“倒挂”现象！

今年第一季度，“疫情”之下，新房市场观望情绪浓厚、开发商推盘积极性不高，加上复工拖延，“问题楼盘”停工烂尾，购房者信心不足，新房市场明显遇冷。

相对于新房（期房），二手房具有位置优越、实景现房、交通、学区、商业等各种配套看得见，再加上价格相比同区域新房有明显优势以及房贷利率下调，金水区、中原区、二七区、管城区等多个区域二手房热度上升，成交量明显增加，甚至二手房成交量高于同区域新房成交量。

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郑州楼市未来可期

郑州城市价值

+省会：河南省拥有常住人口共9936.6万人，占全国人口的7.04%，郑州是河南省的省会，又是全省“单核”城市，政治、经济、科技、文化、教育等方面发展优势明显。

+人口：郑州现辖6区5市1县及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区。全市总面积7567平方公里，常住人口约1260万，中心城区建成区面积709.69平方公里（含航空港经济综合实验区），市域城市建成区面积1284.89平方公里，城镇化率78.4%。

+国家中心城市：近几年郑州建设国家中心城市，取得不少成绩，郑州的城市定位也不断优化，从商贸城建设到中心城市建设，从中部的重要城市建设到国家中心城市建设。郑州是全国科技进步先进市、国家知识产权示范城市、国家级大数据综合试验区核心发展区、国家新一代人工智能创新发展试验区，拥有全国第7个国家超级计算中心（郑州中心）。

（图片来源网络）

郑州荣获中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家生态园林城市、国家森林城市、全国绿化模范城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国文明城市等众多荣誉。

+交通枢纽：郑州是全国公、铁、航、信兼具的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空3种运输方式构成的交通运输网络。

……

郑州楼市未来可期

+“郑19条”：为提振经济、刺激楼市，促进房地产业良性循环和健康发展。3月1日郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。该通知提到五大项19条促进房地产行业健康发展的政策，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境……自3月1日“19条”楼市新政实施以来，郑州房地产市场温暖起来，无论开发商或是购房者都又对郑州楼市增加了信心和热情。3月份郑州房地产市场回暖，交易量再度回升。

+项目复工：目前郑州房地产市场在售楼盘项目逾380个，其中住宅楼盘项目335个；这335个住宅楼盘项目中本土开发商开发的楼盘有170个左右，外来房企包括央企开发的楼盘有160个左右。据不完全统计，一季度过后，郑州房地产市场已有逾百个楼盘项目复工。如万科、保利、华润、碧桂园、中建七局地产集团、正商集团、星联集团、和昌集团等房企旗下郑州各楼盘项目均已复工并正常施工。

（图片来源网络）

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（图片来源网络）

恒大集团克服困难，积极有序推进复工复产工作，坚定履行企业主体责任，排除万难保交楼。目前恒大河南涉及的37个保交楼项目，目前已复工37个，复工率100%。

另外，位于郑州市中心城区、裕达国贸附近的恒大云玺项目也于4月18日全面复工。

（图片来源网络）

楼盘项目的复工复产，在一定程度上带动城市经济的发展，为城市增加活力，更重要是的恢复楼市信心，增强购房者的热情，“信心比黄金更重要！”引领郑州房地产市场回归正常轨道，促进郑州房地产市场尽早更好更快发展。

+问题楼盘化解处置：2017年、2018年狂欢的郑州楼市，“火”的一塌糊涂，开盘即清盘，有的因为“僧多粥少”把开发商逼的半夜偷偷开盘，披星戴月裹着被子等着选房者大有人在。

在楼市“火”的那个年代，房价节节攀升，一天一个价，甚至半天就是一个价，如那个火热时代的绿博片区，房价从7000+涨到10000+、12000+，最后蹿升到15000+……

在楼市“火”的那个年代，房价不是问题，问题是抢不到房子，没有人托关系找优惠，而是托关系找房源……

在楼市“火”的那个年代，出现了“全款优先、贷款排号、公积金靠边”的购房鄙视链……

在楼市“火”的那个年代，全民炒房，无论口袋里有几个“红包”都投进楼市，就连民间资金也在高息下跑进楼市，以至于实体经济被“火热”的楼市“榨”得瘦骨嶙峋，甚至出现卖房子救实体产业的“奇葩”经济现象！

在楼市“火”的那个年代，不仅购房者失去理智，就连开发商也失去了理性。开始膨胀，本地的楼市无法满足一些房企贪婪的欲望，大步迈向深圳、广州、北京、上海、苏州、西安等城市，还想用郑州城中村改造的支持力度、拆迁方法、安置补偿标准来啃这些城市的城中村改造项目，“理想很丰满，现实很骨感！”这些外出“追梦”的房企大都折戟沉沙，他们“想方设法”躲过项目银行资金监管，源源不断从郑州的项目抽走大量资金，但仍深陷其中无法脱身，最终也导致郑州的项目因资金链断裂而停工，甚至停工多时而烂尾，成为影响郑州城市形象的“问题楼盘”，打碎了无数人的“家园梦”，致使无数家庭无家可归，甚至还要一边租房子，一边还房贷……

（图片来源网络）

在楼市“火”的那个年代，也有一些房企贪婪成“大胃王”，+商业、+文旅、+教育、+体育、+物业、+科技、+医疗、+农业、+粮油……，甚至矿泉水都能“+”进来，仿佛练就了一副“铜墙铁壁”的胃囊，犹如宇宙能包罗万象。最后呢？却因狼吞虎咽、暴饮暴食而“消化不良”，最后不得不采取“精简机构”、“降薪”、“裁员”等多项“外科手术”，将当初贪婪的又加倍清理出来！

在国家坚持“房住不炒”的总基调下，部分房企被“三条红线”绊倒或束缚，“暴雷”声声，此起彼伏，也让购房者心惊胆战！

压死骆驼的不是最后一根稻草，而是每一根稻草！原来当初贪婪的不是财富，而是一个个沉重的包袱和负担！

如今，仔细扒每一家“暴雷”房企的真相，虽然各家都有各家的具体情况，但唯独没有一家真是因为盖房子、卖房子直接造成的问题。一句话，不务正业后果很严重！其实，房地产业也根本没有什么“地产界的冬天”。就算有，也是他们自己人工降雪造成的！

近两年来，“问题楼盘”为郑州房地产市场“减分”不少，甚至对郑州楼市的发展产生负面影响，降低了人们郑州购房的热情和信心。

问题楼盘化解处置事关社会稳定与群众利益，更关乎着经济与房地产市场平稳健康发展。去年以来，多个城市相继表态，要加速问题楼盘化解与处置工作。郑州市更是将大力推进问题楼盘化解工作提上新的日程。

相关负责人表示，问题楼盘化解攻坚是一项系统工程，涉及面广、关注度高，必须以人为本、精准发力、多元化解。要抓住化解机遇期和政策窗口期，主动作为、综合施策，以更大的决心、更有效的举措推进问题楼盘化解工作，切实保障好群众合法权益。

目前，郑州市问题楼盘化解工作在有条不紊的开展并已取得初步成效！

+按期交房，交房即发证：当前的郑州房地产市场，没有什么比按时交房更让购房者安心、放心、开心，如果有，那便是在确保建筑质量的基础上提前交房，更让购房者惊喜的是“交房即发证”。

近两年来，万科、中海、碧桂园、融创、正商、保利、华润、中建七局地产集团、星联集团、和昌集团、华瑞集团等房企坚守初心，迎难而上，保质保量按期交房，成为当前郑州房地产市场上鲜有的一股“清流”，为郑州楼市注入新的活力，增强购房者的信心和热情。

4月25日，郑州融创城·融璟园5栋高层共计675户房子开始交付。而这一天，离合同约定的交房时间，整整提前了62天，并实现交房即发证，获得业主的称赞，也为郑州楼市的春天增添阳光和温暖。

（图片来源网络）

（图片来源网络）

+待“疫情”消散，郑州楼市将焕发新的活力：新冠疫情爆发并不断反复，使市场主体应接不暇、难以应对，造成房地产市场供需双降。因建筑工人复工复产受阻，项目开工延迟，开发进程放缓，致使多数项目难以按期交房，引起业主不满；同时疫情防控下销售受阻，销售回款难以保障房企运营需求；另一方面疫情也影响居民购房节奏，叠加对经济增长和收入水平提高的预期降低，购房观望情绪浓厚。

郑州房地产市场特别依赖省内其他地市购房群体的支撑，近几年来外地购房客户占郑州购房群体的75%左右，特别是周口、南阳、驻马店、商丘、平顶山、漯河等地市更是郑州房地产市场的购房主力军。由于受疫情影响，第一季度多个地市受封控管理而不能出行，也是导致郑州楼市第一季度成色不足的重要因素之一。

待“疫情”消散，在郑州房地产市场各项利好政策的支持下，郑州楼市将触底反弹，重现焕发新的活力！

当前，郑州楼市静下来的是购房者的脚步，守护的是健康、安全和信心！

一切美好，静等期待！

……

2021年起，房地产贷款“难上加难”？新规下银行不再超额放贷

楼市经历了长达一年的收紧期，刚踏入2021年，一记警钟敲响了整个楼市。

回顾2020年的几个限制政策：限高令，出于城市风貌与安全考虑，对高楼高度进行了限制，100米到500米以上设置不同等级的限制标准，意味着以后开发商想要建高楼将越来越麻烦。

三道红线，出于房企经营风险考虑，对房企整体经营指标进行限制，剔除预收款后负债率≤70%；净负债率≤100%；现金短债比≥1，意味着房企不能再加大杠杆搞房地产建设了。

就在近日，中国人民银行、中国银保监会联合发布“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”，通知重点指出：

1.银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求。

2.个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求。

3.人民银行、银保监会根据银行行业金融机构资产规模和类型对各银行房地产贷款集中分档管理。

可以看出，此次规定的重点在于对房地产和个人住房贷款在银行中占比进行限制，规模越大的银行机构房地产贷款和个人住房贷款在总贷款的额度最高，一档类中大型银行（如工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行）的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，二档、三档、四档、五档的贷款占比上限逐档降低，村镇银行的个人住房贷款占比最低不得高于7.5%。

那么这样设置这样的贷款“红线”有什么作用呢？此次《通知》内容中明确提出，开展对银行房地产贷款集中管理目的是为了增强银行业金融机构抵御房地产市场风波的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。

这两句话其实蕴藏着两大重要信号：一是房地产市场存在风波，二是房地产贷款过度集中有着潜在的系统性金融风险。话止步于此，没有讲存在哪些风波和风险，事实上，房地产存在的风波就是房地产不稳定，也就是房价大起大落、空置率居高不下、房子价格与价值不匹配，房地产发展不平衡等，要知道我国相对发达的城市房价收入比已经超过20，是国际公认的房价收入比仅为3-6，空置率方面，部分机构经过推算，我国住房总体空置率不低于20%，同样远高于国际上工人的健康数值，在一线城市中，房子单价已经达到5万元/平方米以上，而在落后的偏远地区中，房价仅2000元/平方米左右，差距如此之大，银行作为房贷的提供方，风险会小吗？

举个例子：开发商出钱向国家购买建设用地，购买土地后又向银行抵押贷款进行下一步建设，同时个人买房也向银行进行抵押贷款，开发商的房子一旦销售不佳还会出现第二轮抵押贷款，这样一来无论是开发商还是个人都提前向银行把钱借支出来，看似银行垄断着金融行业，实则面临的风险是最大的，一旦开发商或个人出现断供，银行资金回笼成很大问题，此时若大量存款用户取款，很容易导致资金链断裂而导致破产。

所以说，“限贷令”的出台，其实是在为银行做防控工作，确保银行的资金不集中到一个篮子里面，况且这个“篮子”本身就已经有一定的泡沫势头，更加需要银行引起重视。

“限贷令”一出，楼市命运或将转变！与住建部为房企画出的“三道红线”类似，目前房地产牵涉的产业众多，不能一刀切断，中国的房地产依旧需要开发商来建设，所以只要开发商在红线范围内进行负债，不至于大量破产，那么整体来说房地产是稳定安全的，同理银行为房地产行业提供信贷资金依旧很有必要，只要在规定范围内发放贷款，为房地产提供发展资金，银行和房地产依旧可以保持共赢局面，还能保证土地供应给财政带来的收入。

不过，“限贷令”的实施，楼市命运或将迎来转折并不是空口白话，举个例子，假设某银行在2021年可用于贷款的资金有1000亿元，用于房地产贷款资金的上限比例为40%，也就是说这家银行在今年只有400亿资金可以用于房地产贷款，分布到不同城市中后只有几十亿甚至几亿的资金，一旦额度花光，开发商找这家银行便贷不了款了，只能寻找下一句银行或多家银行进行融资贷款，不仅如此，本身房企就有受到约束的“三道红线”，自身的贷款额度更加会折上再打折，这样一来开发商向银行贷款会越来越难。

个人住房贷款同样如此，刚需人群买房也存在着额度限制，当一个城市的所有额度都用光后，个人买房贷款或将迎来排号的时代，今年买房贷不了款，就需要排到明年甚至后年，等银行回笼部分资金后再放出下一年的个人贷款额度，由此可见，楼市发展在金融上又迎来了一层枷锁，这层枷锁时刻监管着楼市运转，便于后续根据楼市资金运转情况分析楼市中存在的风险进行调节。

笔者认为：此次对银行房地产贷款进行集中管理，是体现楼市调控的重大一步，决定着楼市接下来的命运，限制房地产贷款比例，不仅有利于银行“保存实力”，还能变相的减轻楼市金融风险，真正促进楼市健康发展，老百姓的资产更有保障了。

注：本文旨在分析央行、银保监会出台集中管理制度的作用和对楼市的影响，不构成相关投资建议，若你有不同的观点，欢迎下方留言讨论。

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一个微信号只能预约一次，所以请勿轻易尝试，否则小心二次预约时抢不到号哦。

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联系单位：重庆市南川区学生资助管理中心

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编辑康康审核杨应希

南川青年（_)综合来源于南川区教委