央行20月来首降5年以上LPR,百万房贷月供或省30元

出品搜狐财经

作者冯紫彤

央行连续两月下调LPR。

1月20日早间，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

与上期相比，1年期LPR下调10BP，5年期以上LPR下调了5BP。这是1年期LPR自上月下调5BP后的再次变动，也是央行自2020年4月20日以来对5年期LPR利率的首次调整。

“宽松中仍有一丝克制”，华创证券首席宏观分析师张瑜在研报中这样评价。

上月，12月20日，央行曾降低1年期LPR5BP至3.8%。彼时曾有解读认为这是央行精准滴灌思路的体现，更多满足实体经济中小企业的融资需求，而非满足房地产的贷款需求。

而与上月调息不同的是，此次LPR的下降已被多家机构预测。

1月17日，央行宣布，下调1年MLF与7天逆回购政策利率10，分别至2.85%、2.1%。同时，央行超额续作MLF7000亿元（到期：5000亿元），并加大7天逆回购操作力度至1000亿元。彼时降息被解读为稳增长政策加码，同时配合满足春节前取现以及缴税缴准的流动性需求。

而由于市场利率改革后，MLF利率成为LPR定价基础，因而多家券商均表示，LPR继续降息“箭在弦上”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，2022年开年全面降息，对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降，同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号，有助于提振市场预期。

许小乐认为，1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求，增强信贷总量增长稳定性。

5年期以上LPR作为个人住房贷款和中长期贷款利率重要定价基准，其下调也引致外界对于未来房地产市场政策走向的关注。

“作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费”，徐小乐表示。

“展望未来，预计后期更多城市房贷利率下调，信贷环境更加友好，利于合理的住房需求释放，促进房地产业良性循环和健康发展。”

对于买房人最关心的月供问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，如果以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4.65%，此时月供额为5156元。而此次利率调整后，LPR为4.60%，此时月供额为5126元。如此计算，月供额减少了约30元，约1天省1元。

不过华创证券首席宏观分析师张瑜表示，当前时点来看，调降5意味着短期内房地产市场不会明显放松；但未来地产政策会不会有所放松首先看基建能否对冲地产回落以及居民按揭贷款的回落速率。

张瑜表示，“当前出口仍在高位，短期内的政策重心依然是靠基建尝试性的对冲地产回落。根据我们前期对信贷官的调研来看，一季度有将近70%的信贷官认为政府类相关项目信贷会明显回升”。

居民按揭贷款回落方面，张瑜认为，“当前房地产市场的按揭贷款增速已经明显快于定金及预收款的增速。考虑到短期内房地产首付比例没有明显调整的情境下，这意味着银行手头储备的优质按揭客户的资源或正在被逐步消耗，随着商业银行库存的优质按揭客户库存逐步清零，居民按揭贷款或有更快回落的可能”。

而如果基建难以对冲地产回落或居民按揭贷款收缩过快，未来房地产政策或有边际松动可能。

房贷“次月调”划算吗？

这周开始，房贷族们的好日子就要来了，受2015年度5次降息影响，从2016年元旦起，市民的房贷压力将减轻，50万元商贷的每月可以少还300多元了。

50万商贷每月少还353元

“2016年终于来到了，我的月供要少还一点了。”昨日晚间，在市区江南一家土菜馆，周先生和同行的几位同事感慨道。

周先生的欣喜是因为：2015年基准利率连续5次降低，5年以上商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至现在的4.9%，按照房贷规则调整的利率将在今年1月1日生效，也就是说从元旦起房贷利息减少了。周先生算了笔账，他按商业贷款的方式办理了50万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。如果按年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，他总共将需支付37万元利息，每月还贷金额为3625.56元。而如果按照元旦后执行的4.9%的房贷利率，同样的还款方式，每月的还款额只要3272.22元。也就是说，每月的还款额要少353元，总共的利息支付也降低至28.5万元。

不过对于还款日是每月中下旬的，由于分段计息的原因，房贷还款降幅还不会特别明显，彻底降下来需要等到2月份。市区一家商业银行工作人员介绍，如果还款日是月中，对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算，2016年1月1日至1月15日按照新利率计算，所以还款日为中下旬的业主感觉不明显。

房贷改“次月调”

是否划算？

记者了解到，遇有降息或者加息，房贷的利率调整有三种方式：一种是按年度调息，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息。还有一种是次月调息，即在利率调整后次月执行新的利率水平。一种为次年调，即银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率。

有市民打听如果房贷执行的利率不是次年调，而是次月调，遇到5次降息，似乎能够省更多的钱。那么是不是有必要把房贷改成“次月调”？市区某商业银行个贷部相关人士分析得很客观：“如果当处于降息通道时，改成‘次月调整’对自己有利。但是当处于加息通道时，把‘次年调整’改成‘次月调整’，客户反而会多付利息。”一般来说“次月调”更适合贷款年限少，一两年或三四年之内就可以还清的。对于还有比较多的尾款的房贷客户来说，没有必要去选择“次月调”。

提前还贷的客户不多

“去年央行连续降息，现在房贷利率基本降至10年来最低水平，所以提前还贷的客户不是很多。”昨天市区一家银行客服人员称，如果银行加息有房贷的市民会有很大压力，年底可能会凑足钱提前还贷，而降息市民提前还贷的意愿不强。

元旦前，市民宋先生刚刚办完提前还贷手续。他告诉记者因为准备再购置一套大房子，由于需要再次贷款不得不“还小钱贷大钱”。“提前还贷不划算，不如用闲钱投资，再去赚大钱。”采访中，有不少房贷者对提前还贷没兴趣。

有理财专家提醒市民，以下两种情况不推荐提前还贷。一是等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。二是享受很低房贷利率者，如果市民拿到的是七折或者八五折的房贷优惠利率，这种情况下，不如拿手里的资金去投资高收益的项目，真没有必要提前还款了。

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深圳公积金贷款年冲方式

1、贷款人拿着借款合同、身份证、个人住房公积金账号和最近一期的还款凭证到借款银行办理就可以，还款凭证向借款银行要就可以。

2、公积金年冲每年只能够申请一次，采用年冲的方式可以理解是一年办一次部分提前还款，较为适合公积金账户余额比较多且现金压力比较小的贷款人，一次性冲还比较多的本金，能减少总的还款利息。

3、公积金年冲的还款是优先偿还公积金贷款的本金，等公积金贷款还完之后才可以冲还商业贷款的本金。

4、如果想要变更公积金的冲还贷方式，必须是原公积金冲还贷协议执行满一年后才可以提出申请，同样需要到贷款银行申请办理变更手续。

公积金贷款还款方式有哪些

1、公积金还款：这种方式还款，利率会低很多，而且还款方式比较灵活，当然不适用商业贷款。

2、等额本息还款：还房贷的几种方式中这种方式是尤为常见的，每个月需要偿还的本金和利息总额是一样的。总金额是包括应该承担的本金和利息的，在选择的还款日期内，每个月需要偿还的金额是固定的。每个月只需要将固定的日期打入到偿还贷款的银行账户即可。

3、等额本金还款：最大的特点就是负担从重到轻，贷款金额是平均分配到每个月的还款金额中的，利息是上一个还款日到本次还款日之间贷款余额产生的利息，每月需要偿还的本金不变，利息是递减的，所以每个月需要偿还的总金额是递减的。采用这种方式来还款，负担会越来越小，但是要知道，一开始还款的负担是比较大的。

4、固定利息还款：采用这种还款方式的用户，不需要承担浮动利息带来的风险。其他还款方式当中，一旦银行调息，贷款利率就会改变，如果大幅度的上涨，就可能要支付高额的利息，采用固定利息还款，可有效的避免物价增长过快或其他因素带来的加息风险，但是固定利率是锁定了加息风险的，还房贷的几种方式中，这种方式一般会高于现行利率。