分析贷款成数的影响，买房你知道怎样才要划算吗？

一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出。

如果都负担得起的话，那就要看当时的银行利率水准与把剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。

杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10%，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。

在这个例子里，贷款七成自备款节省8万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10%来计算，15年后（以每月复利的方式计算）会增为356313元，如果以贷款六成的方法，每月可省下856元，用这笔钱来投资，年平均获利率也是10%，则15年后，可有354786元的储蓄。两者相差1527元，贷款成数多一成稍微划算。

如果投资获利率更高呢？以15%来计算，则8万元15年后会变成748506元，每月投资856元，15年后会变成572241元，相差176265元。如果获利率只有8%呢？8万元增值为264553元，每月投资856元，则可积存为296208元，比前者多出31655元。

归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款较划算。

权衡贷款与投资的决策

有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负但也逐渐减少，了解这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。

判断投资获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利率和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度。

无论怎样，投资者首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

学会了投资商业旺铺，接下来谈谈如何投资二手写字楼。要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。

目前一般计算房产年回报率的公式是：年回报率=月回报率×12。其中，月回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%〜10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

其次，物业地点要选好。投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地段的二手写字楼投资升值空间最大呢？

通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。

公共交通要便利。写字楼所处的交通位置非常重要。如某个二手写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。

写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考察范围。

硬件配置很重要。写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。比如地王大厦，高达69层，在里面办公，感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定了上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。

至于周边配套设施，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。

生鲜｜|实用干货！银行贷款利息的四种计算方法

人们向银行贷款时都会考虑利息问题，如果利息太高可能就不会申请贷款了，而银行贷款的利息计算方法是有很多种的，我们很有必要知道这些银行贷款利息的计算方法。下面就带大家一起来看一下银行贷款利息的四种常见计算方法。

一、银行贷款利息的四种常见计算方法

1、单利法

单利法指在贷款期限内，到了约定的收息日，只按贷款本金计收利息，上期未收到的利息不作为本期计息的基础。我国商业银行均采用单利法计收贷款利息。

计算公式为：利息＝贷款本金×贷款日利率×贷款天数

2、复利法

复利法指在贷款期限内，到了约定的收息日，如果上期的利息没有收到，要将上期利息计入本金作为新的计息基数，在此基础上计收利息。复利就是俗称的“利滚利”。

计算公式为：本利和＝贷款本金×（1＋利率）＊次方

利息＝本金×［（1＋利率）＊次方一1］

3、贴现法

贴现法指商业银行在发放贷款时，预先从本金中扣除利息，到期由借款人一次还本付息的方法。商业银行为客户的商业汇票办理贴现业务时，通常采用这种方法。

计算公式为：利息＝贷款本金（或票面金额）×贷款天数×贴现日利率

4、本利分期偿还法

本利分期偿还法指在贷款期限内定期偿还本金和利息的一种方法。此法适用于数额较大、期限较长的贷款项目，如房屋按揭贷款。

商业银行在采用本利分期偿还法时，还有两种不同的选择。

一种是本金及利息各期等额偿还，称为“等额本息还款法”，这种情况下一般是先期偿还的利息多、本金少，后期偿还的本金多、利息少；

另一种是“等额本金还款法”，即每期偿还的本金数额相等，每期偿还的利息逐月递减，因而每月的还款额会逐渐减少。另外，本利分期偿还法一般是按月偿还，所以，下式中的期数均指月数。

（1）等额本息还款法

每期偿还本息数＝P×［（1＋）＊次方］／（1＋）＊次方－1］

式中，P为贷款额，为贷款年利率，为贷款期（月）数。

（2)等额本金还款法

每期还款数＝每期应还本金额十当期应还利息额

每期偿还本金额＝贷款本金÷贷款月数

每期应还利息额＝未归还本金×月利率

二、一般银行贷款利息是多少

项目年利率（％）

1、短期贷款

一年以内（含一年）4.35

2、中长期贷款

一至五年（含五年）4.75

五年以上4.90

3、公积金贷款利率年利率％

五年以下（含五年）2.75

五年以上3.25

根据人民银行的规定，目前各家银行的贷款利率是可以自由浮动的，因此各家银行各项贷款的贷款利率会不太一样，贷款需要付出的利息有多有少。

三、银行贷款逾期不还的后果是什么

银行贷款逾期不还的后果：产生罚息；产生不良信用记录；被贷款机构催款；处置借款人及担保人资产；情节严重的可能坐牢。产生不练信用记录记入个人征信；一般五年后才可消除；部分情节严重的可延期至十年清除；部分情节严重，性质恶劣的会进入永久黑名单。

以上就是银行贷款利息的四种常见计算方法的相关内容，综上所述，银行贷款利息的四种常见计算方法分别是单利法、复利法、贴现法以及本利分期偿还法。

还房贷的3种方式......

悟空问答上有人问：

房贷四十万，二十年还多少利息？

如果把这些钱放在余额宝能有多少利息？可以抵扣房贷吗？

两个问题，多多分两部分来回答：

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房贷利息除了受贷款金额和贷款年限影响外，还决定于贷款类型和还款方式。

贷款类型包括商业贷款、公积金贷款和混合贷款三种

从贷款人的角度来说，3种类型主要是利率的不同，商业贷款最高，公积金贷款最低，混合贷款是两者的混合利率折中。

还款方式有等额本息和等额本金两种

第一种：等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

如下图，橙色部分是利息、蓝色部分是本金，每期的利息+本金是一样的，所以这是一个长方形。

由于每个月都在还贷，所以整体贷款本金在减少，相应的后期利息也会慢慢减少。但要保持每个月的数额相等，所以在分摊的时候，整个贷款本金划分是后期更重。

也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中后期，每个月月供的占比大都是原本要还的本金。

第二种：等额本金是在还款期内把贷款本金等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

如图，蓝色部分是本金，每期是一致的，所以蓝色部分是一个长方形。越到后期，整体所剩的本金越少，相应地后期利息也会越来越少，所以橙色部分（也就是利息）是逐期递减的。

房贷四十万，二十年还多少利息？

在确定了贷款类型和还款方式后，我们就可以通过房贷计算器求出要还的利息。

①商贷-等额本息，利息总额是241539.33元

②商贷——等额本金，利息总额是206858.33元

③公积金贷款——假设这40万全都能用公积金贷到

等额本息，利息总额是144507.93元

④公积金贷款，等额本金——利息总额是130541.67元

从上面的例子中大家应该能看出，同一贷款类型中，等额本息的贷款利息是比等额本金高的。

回到最开始的两张图（留意竖坐标），我们可以看到，等额本金在开始的时候蓝色部分更多，开始还款的总金额也更高。因为等额本金开始的时候还更多的本金，所以后期整体本金少了，利息也会越来越少，但前期还款压力比等额本息高。

⑤组合贷款——条件有限无法预估（这个得看你公积金的贷款比例是多少）

【补充一点】公积金贷款是有额度限制的。

不同城市对住房公积金贷款的条件和限制不同，比如是否有本地户籍、是首套房还是第二套房、公积金的缴存时间、个人信用等都会影响最终的额度。

如果是异地的，要是两城市间没有否签订公积金贷款合作协议，甚至无法用公积金贷款。

个人/夫妻俩最后的公积金贷款额度如果未能满足你的购房需要时，那可以采用混合贷款，一部分是公积金贷款金额，另一部分是商业贷款金额，最后借助房贷计算器也可以得出结果。

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40万放在余额宝能有多少利息？哪个利息更多？

首先得明确一下，国家是不允许把借来的房贷用作投资的。不过这个问题也就是想知道个答案，那就演算一遍吧~

余额宝其实是货币基金，现在限购了，那就直接把问题开放到40万放在货币基金里20年能有多少利息吧~

货币基金严格意义上不是固定收益类产品，所以是无法算出结果的，但由于它收益稳定，也就把它当做固收来计算，目前7日年化收益稳定在4%。

大多数货币基金是月复利的，而余额宝是日复利，其实两者没差多少，那就用月复利计算吧，所以：

400000*（1+4%/12）^240=889032.835元

是不是很奇怪，怎么比房贷利息高那么多？！

那是因为还房贷的时候，每一期的本金都在减少，所以后面的利息也在减少。

而投资的时候，本利复投，利滚利，后期本利和是递增的，在复利与时间的作用下发生指数式增长了！

爱因斯坦说过，复利是世界第八大奇迹