本金贷款和本息贷款究竟差多少
贷过款的同学，想必知道目前主流的房贷还款方式有两种——等额本息和等额本金。
简单点来讲，等额本息是每个月还款一样；等额本金是每个月还一样的本金，但利息不同。
现在以100万贷款，6.55%利率，20年还款为例。
等额本息，还款100W本金，还利息796447.27
等额本金，还款100W本金，还利息657729.17
如此很多人觉得一目了然，等额本金比等额本息划算，要少还利息：796447.27-657729.17，差不多13.8W呢！
但事实是不是这样呢？俗话说得好啊，买的没有卖的精……这里面其实存了一个陷阱，说得高大上一点儿呢，叫做复利现值，说得白一点呢，其实就是：时间也是钱啊！
这么解释大家就明白了，同样是20年还完房贷，等额本金在第一年12期共计还出113998.96
等额本息在第一年还出89822.4
等额本金多还：24176
19年后，这笔钱是多少呢？5%计算复利（很低了啊），这个系数是2.52：
所以呢，等额本金：288069
等额本息：226352
相差：61717
好，看明白了吗？
认为等额本金还的利息少很多的，都是按照上面那个数字算出来的，没有计算因为一开始多还而可能产生的那部分利息。
实际上等额本金没有看起来那么上算……
所以这个要完全算清楚，就要运用一下复利现值，也就是计算一下，在20年里，还掉的钱，换算到现在的话，相当于多少钱？
依然用6.55%的贷款利率，和5%的复利利息计算。
等额本金，相当于：111.9W
等额本息，相当于：113.4W
是的，依然是等额本息多，但肯定没有一眼看上去那么多……
而这是用5%算的，如果用超过了贷款利率的复利来计算，比如7%
那么，没错哦，神奇的复利效应，将使得等额本息比等额本金更上算。
在7%的情况下，等额本息的现值其实比等额本金要少1W呢！
所以情况就是这样，如果你有一笔贷款，如果你还有一笔现金，如果收益将会超过贷款利率的话，实际上等额本息更划算。
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按揭贷款中“等额本金”和“等额本息”怎么选？（简单易懂）
生活中，很多朋友会问我，在银行办理按揭贷款时，该选择“等额本金”还是“等额本息”呢？
咱们就直接算算吧：
假如在银行按揭贷款100万元，需要10个月还清，月利率是1%。那么等额本金和等额本息的利息各是多少呢？
等额本金：这10个月中，每月还的本金是相等金额的。还款利息共计5.5万元，本息合计105.5万元。（1）每个月需要固定还本10万元（按揭贷款金额/期限=100/10=10万元/月）。
（2）利息=本金*利率（因为每个月固定还本10万元，第一个月本金是100万元，第二个月剩余的本金就是90万元，以此类推...第十个月剩余的本金就是10万元），所以这十个月中，共归还利息5.5万元，每个月归还的利息金额如下表：
等额本息：这10个月中，每月还的（本金+利息）是相等的。还款利息共计5.58万元，本息合计105.58万元。（1）银行系统通过复杂的运算把这十个月的（本金+利息）分配成相等的金额。
（2）每个月归还的利息金额如下表：
（3）我们需要学会计算，首先我们可以确定的是等额本息第一个月还的（本金+利息）肯定是比等额本金第一个月还的（本金+利息）少。因为等额本金的本金和利息在第一个月的金额是最大的（第一个月本金是100万，然后才逐月减少）。
等额本金和等额本息的对比因为，按照等额本息前几个月还的（本金+利息）是小于等额本金的，所以等额本息以后月份的本金金额是大于对应月份等额本金本金金额的，要还的利息就必然高于对应的等额本金的利息啦。
所以，等额本息的本息合计（105.58万元）是高于等额本金的本息合计（105.5万元）的。但是，前几个月还贷款的时候，等额本金的还款压力（第一个月还本息11万元）明显大于等额本息的还款压力（第一个月还本息10.558万）。
如何选择，就要看自己手头的资金是否宽裕了。懂了吧？
买房贷款时，银行让选等额本息，为什么？是不是被坑了？
大家都知道，如果我们贷款买房申请贷款，会有等额本金或等额本息两种贷款方式的选择。银行一般建议我们选择等额本息，这是为什么呢？
首先，让我们看一下等额本金和等额本息这两种还款方式的区别。假设按照贷款100万元，利率4.9%，分期30年还款计算。
如果选择等额本息还款，我们每月都需要偿还5307.27元的本息，30年不需要变化。但是如果选择等额本金还款，第1个月需要偿还6861.11元，比等额本息多出1500多元，负担要重的多。这样一看，银行也确实为我们考虑，为了减轻负担嘛。
但是，如果我们分析利息的话，等额本金还款只需要支付银行73.7万元的利息，而等额本息需要支付91.06万元的利息。等额本息能够给银行赚取的利润更多。
等额本息的优缺点根据实际经验，很多人慢慢有钱了之后都会选择提前还款。等额本息还款的时候，一开始偿还的主要部分都是利息，能够让银行利益最大化。等额本息还款并不是说时间过半，还款过半的。实际上我们还银行一半时间以后，往往剩下的本金还有超过60%。
银行本身赚的是利差，房地产贷款又是银行贷款中的优质贷款，银行巴不得额度减少的越慢越好。如果政策允许的话，可能会出现永续贷款，只需要偿还利息即可。
当然，等额本息的优点也不要小瞧，它有很多优点。它能够最大限度的降低贷款对现在的影响。大家都知道我们经济社会在不断发展，与之伴随的是通货不断膨胀，人们在未来还款的话，是现在的金额但不是现在的价值了。
另外，大家的收入在不断提高，如果将现在的负债拿到未来偿还，可能压力就很小。因此拖得越久，人们偿还贷款越容易。比如现在的年轻人刚入职，可能每月也就三四千元的工资，等他们逐渐成长起来，国家经济状态越来越好，他们每年挣几十万也是有可能的。这种情况下原先的负担就相对变小了很多。他们贷款初期可以省下更多的钱享受生活或者提高自己，对他们也是有好处的。
还有一些人可以把贷款拿去做投资，只要能够超过贷款利率，实际上就是有利可图的。比如还房贷的利息是5.8%，而我们投资或者借贷的收益是10%，很明显还是少点儿还房贷划算。
不过，年轻人最怕的还是失业，一旦没有足够的储蓄失业的话，很有可能导致还款困难，甚至房子都有可能被拍卖。因此，一些专家说，年轻人过早买房就放弃了梦想，早早过上中年人乃至老年人的生活，那也是有道理的。
等额本金还款的优点等额本金还款，主要还是适合未来我们收入有可能减少的情况。另外，等额本金还款虽然刚开始负担重，可实际上总体来看，我们偿还银行的利息要少得多。
综上所述，银行工作人员推荐我们选择等额本息有一定的道理，但是个人还是根据自己的情况选择的好。
