贷款未还清怎么办理房屋抵押？
买房难度大，是众所周知的问题，有些人在贷款买房后，遇到困难急需用钱，会考虑降房子抵押或者出售转让。
有贷款的房子如何做抵押？
第一种是直接办理房屋二次抵押。房屋办理二次抵押需要满足下面两个条件：一是房本已经到手，二是房屋有剩余额度，一般房贷要还满四年以上才会有一定的剩余额度。
房屋二抵的剩余额度计算公式：房屋价值*70%-房贷尾款
举例：房屋价值100w，房贷尾款还有50w，那么这个房屋二抵的剩余额度就是：100w*70%-50w=20w
那么这个房屋的剩余额度就是20w。
但是二抵这个业务在一些城市是没有开通的，所以有些城市是做不了这个业务的，而且在不少城市里面只有结清房贷尾款才能拿到房本。
做二抵受的限制比较多，比如有些房屋做二抵的时候，要取得原房贷银行的同意，如果原房贷银行不同意，依然做不了二抵。
而且做二抵的一大多数是非银行的金融机构，利息要比房屋一抵高出不少，所以二抵比较适合非常着急短期资金周转的，办理的比较快，节省时间，但是利息高，所以不适合长期使用。
第二种方法是还清尾款之后办理一抵结清房贷再贷一般都会涉及到垫资这个过程，因为很多人无法短时间内结清这么多房贷尾款，所以大多数还是通过垫资还清尾款。
大致的流程就是：通过垫资还清A银行贷款，再想B银行贷款，放款后再还垫资的部分。
这种方式比较适合房贷尾款少，需要资金数量比较大的。
比如：房子价值300w，房贷尾款只剩下80万，但是需要100w的资金周转，如果做二抵的话利息有些高，不太划算。
这种情况适合垫资还掉尾款，再办理B银行的一抵。
房子300w，B银行按照正常评估房子可以贷210万，等放款之后再把垫资的80w还掉。
这种方法比较适合大额的资金需要、房贷利息置换、负债整合这几种情况，一是可以满足额度的需求，二可以顺便降低一下原贷款的利率。
在垫资的过程中需要注意一点：先等新银行的贷款批复拿到之后再垫资，以防先还清尾款之后，新银行不给你批贷款或者额度不够，到时候会面临两难的境地。
这两种方法各有利弊，没有一种方法是两全其美的，根据个人资金计划选择合适的方式。
房子贷款未还清，却可以二次抵押
近日，在杭州不少贷款中介的朋友圈中，纷纷发出了这样的“重要通知”：杭州按揭房二抵已经开通，额度为评估价乘以折扣，再减去按揭余额。
记者询问了杭州多家银行后得知，这一情况基本属实。某银行工作人员透露，按揭贷款和二次抵押并不需要在同一家银行，可以跨行办理。
杭州多家银行
推出“二抵贷”业务
所谓的“二抵贷”，指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再一次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7折、商业5折。
以记者一朋友购买的万家名城为例，2013年底购入一套892房源，成交总价仅130万元，首付三成的情况下，贷款了91万元。如今，万家名城二手房均价在3.8万元/2左右，892房源的均价可以达到340万元。此时，贷款已经还了35万元左右，未还清的按揭款为56万元。按照评估价打7折，再减去剩余按揭款，如果办理“二抵贷”，还可以从银行贷出182万元。
“这周的晨会上刚刚通报了这个情况，马上会开放二抵的业务。”某股份制银行工作人员透露，“具体产品还没有公布，但按照以往的经验，预计利率将在年化6%的基础上再上浮10%~20%，可以贷5~10年。”
这位工作人员表示，银行一直对抵押类业务把控严格，他个人所在的支行也一直没有做过房产按揭的业务，但接下去即使是在其它银行办理了按揭，如果业主来办二次抵押，只要符合条件都将受理。“如果我们银行也放开，那基本上很多银行都会做这个业务。”
“如果客户需要200万元资金，但是二次抵押后依然还有几十万元缺口的，我们银行还可以通过消费贷再贷给他一笔钱，消费贷单笔最高额度是95万元。”某银行客户经理表示，这样的“组合贷”如今也可以办。
过去几年，杭州不少房子的房价已经翻倍，实际资产价值大增，“二抵贷”就有了很大的空间。
“业主办理按揭时相当于已经把房子抵押给A银行了，再去B银行办二次抵押，事实上是A银行和B银行发生关系。”一金融界人士表示，这类业务虽然有一定风险但基本可控，“如果债务人无法偿还贷款，那么房子被司法拍卖后，优先偿还A银行的按揭，再偿还B银行的二次抵押贷款，基本都能‘包得住’。”
“二抵贷”本身合规
流入楼市才是违规
“二抵贷”是否违规呢？
业内人士表示，“二抵贷”业务本身是合规的，主要问题在于“二抵贷”的资金如果流向楼市，这属于变相加杠杆，是违规现象，也是监管明令禁止的。
在前年杭州买房动辄全款的日子里，有不少购房者通过“房抵贷”凑全款买房，而这些被抵押的房产中也有部分房产是属于二次抵押的。
而这一轮新出现的“二抵贷”与之前的不同之处在于，当时大部分做二次抵押的房子，按揭和二次抵押基本是在同一家银行办理的。
而现在，二次抵押在不同银行之间也可以进行，这就意味着门槛更低、受众更广，对于资金流向的监管压力就更大。
浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为，银行会开放“二抵贷”，显然是对市场有一个基本判断，那就是整体房价的平稳。
“现在能办理‘二抵贷’的房产，基本都经过一轮增值了，对于银行来说风险就小了很多。此外，如今房价平稳，炒房的收益已经不高，所以‘二抵贷’放开，也不会有太多资金流入楼市。开放‘二抵贷’是为了让小微企业能够贷到款，让资金进入实体经济，推动其发展。”丁浚哲说。
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文章来源:钱江晚报
房贷没还完的房子也能抵押贷款
急用钱“急！下周需要200万周转，房贷没还清，银行不给做抵押贷，怎么办？”
给我们留言的这位用户遇到的情况可以说是雪上加霜。
200万不是个小数目，就算房贷还完了，银行同意抵押贷款，一周的时间放款难度很大，何况这位用户现在房贷还没还清。
银行抵押慢、不能二抵贷银行抵押贷款大概是个什么流程呢？
我们看上图的流程，至少需要10个工作日，再加上与银行客户经理沟通的时间、准备各项材料的时间，时间会更久。
如果遇上银行额度不足，甚至要1-2个月才能放款。
银行抵押贷款审批慢、材料复杂不说，大多数的银行还不能为房贷未结清的房子办理抵押贷款。
目前开通二抵贷业务的城市非常少，打上按揭贷款烙印的房子更多的负债，而不能变为资产。
那这位用户的问题真就进退两难，没法解决了吗？
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